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试论房地产开发成本的控制
试论房地产开发成本的控制
绵阳市中心医院财务科程晓
摘要：
房地产开发成本控制作为房地产企业管理中的一项重要内容，贯穿于项目开发的始终。
本文通过分析房地产开发成本基本理论，点出目前成本控制的不足，并在此基础上提出建议。
本文前言部分阐述了房地产企业的进行开发成本控制的现实意义。
第一部分是写到了房地产开发成本的内容，以及成本控制的特殊性。
第二部分写到房地产开发成本控制中出现的问题以及对这些问题的原因分析。
第三部分改进成本控制的相关原则提出了解决这些问题的可行性措施，此部分为文章之重点。
关键词：
房地产企业开发成本控制
Abstract:
Realestatedevelopmentcostcontrolisoneimportantpartoftherealestatebusinessmanagement,it’sconsistentlythroughtheproject.Thisarticleanalysisthebasictheoryofrealestatecosts,andpointsoutthelackofcostcontrol.Thisprefaceelaboratesrealestatetheofpracticalsignificancethecontrollingcost.Thesecondpartofthisarticlewriteaboutthecontentsofrealestatecosts,andit’sspecificity.Thepartthreeiswritingaboutsomeproblemsandwhyitoccurred.Partfourisarticle’sfocuses,itproposesomewaysandcasetosolvetheseproblemsbyrealestatecostofprinciple.
Keywords:
realestate;developmentcost;control
引言
近年来，房地产作为国民经济的支柱产业成为投资和消费的热点。
而人多地少是中国的基本国情，俗话所说的“老有所养，住有所居”是每个中国人的传统思想。
可见居民的刚性需求和开发商的利益驱使使得房地产热度居高不下。
经过经融危机的动荡之后，房地产业逐渐复苏，房价不断攀升。
面对如此情况，国家着手进行着新一轮的宏观调控。
2010年1月，随着国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的颁布和2010年第一季度的政策动向引导，房地产企业将面临资金和土地的严格控制，房地产业也必将迎来的新一轮洗牌。
在社会主义市场经济时代，当某一商品的消费市场完善后，市场的竞争主要表现为价格竞争。
在房地产市场趋于规范的情况下，在价格战中取得优势是开发商在优胜劣汰的竞争中站稳脚跟的出路。
会计的基本原理告诉我们“利润=收入-费用”，如何通过减少费用来达到降低成本提高经济效益的目的是房地产市场竞争的关键。
这时成本管理的有效性成为房地产企业稳定市场和持续发展的基础。
房地产开发项目是房地产企业主要的经济业务活动，因此开发项目的成本控制成为重中之重。
所以在本文中，笔者将房地产企业的开发成本作为重点研究，提出相应的措施具有一定的现实意义。
一、房地产开发项目成本内容及特殊性
1、房地产企业开发成本的内容
房地产开发项目成本是指房地产企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
包括以下几个方面：
（1）土地费用，包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费及有关地上、地上附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等。
（2）工程建设成本，包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施费。
①前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平"等支出。
②建筑安装工程费，包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
③基础设施建设费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
④公共配套设施费，包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出。
（3）开发间接费用，是指企业管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房报销等。
（4）税费，房地产项目税收包括开发环节税费和销售环节税费。
在开发环节涉及到4种税收：
房产税、土地使用税、契税和印花税。
销售环节涉及到营业税、土地增值税、企业所得税等。
由于房地产行业的特殊性，开发的房屋产品和销售、出租、转让存在这不同步，开发过程中产生的管理费用、财务费用和销售费用等期间费用不计入开发产品成本，在现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益。
2、房地产企业开发项目成本控制的特殊性
初步了解房地产开发成本的内容后，我们需要通过其结构探讨房地产成本的特殊性，并通过特殊性有的放矢的找出成本控制的关键。
（1）成本的构成集中在三大方面
在房地产开发项目的成本构成中，土地费用、工程建设成本、税金这三个方面构成了开发项目成本的主要内容。
目前在我国城镇商品房住宅开发成本中，土地成本所占比例最高，达到了40%。
需要说明的是，土地费用40%只是全国的平均值，而某些大中城市如北京、上海远远超出这个平均值，可能超过50%，而西部某些城市土地费用比率只占30%左右。
所以土地成本分布基本上呈现出从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的规律。
城市的土地成本也基本上反映了各个城市房地产的需求和土地紧缺的程度。
目前我国的土地费用持续走高，并有进一步上升的趋势。
建筑安装工程费在成本构成中占比例相对较大。
从目前情况看，约占整个成本的30%左右。
税收约占开发企业总成本的20%，在总税收的构成中，开发环节税收所占比例为11.55%，销售环节税收所占比例为88.45%。
通过房地产市场研究机构REICO工作室2009年11月份发布的调查报告分析（如图1），可以清楚的了解上文的阐述，所以房地产开发成本重点应控制土地费用、建安工程和税收三方面。
（2）房地产开发成本的控制具有长期性和动态性
房地产企业一个项目从开始投入资金到资金的回笼，从开始动工到形成建筑产品，项目的开发时间通常都超过一年，规模较大项目的开发时间则更长，整个开发过程需要经过投资决策、设计计划、建筑施工、竣工完结、销售这几个阶段工作。
尤其在建筑施工阶段，这时尤其要投入大量的人力、物力、财力才能最终形成产品。
一般来说，从房地产项目开发的全过程来看，整个项目是一个动态的循序渐进的发展过程，成本控制也是长期性的和动态性的。
冯伟（2005）在《房地产开发项目全面成本管理与控制》一文中提出，成本管理与控制必须是全过程、全方位，排除多种干扰因素进行的全面成本控制。
在项目的实施过程中，其规划设计、建设和营销策划过程等都应进行相应调控，才能保证成本控制贯穿每一个环节。
二、房地产企业开发成本控制中出现的问题以及原因分析
1、房地产开发项目成本控制意识不足，方法落后
我国房地产业起步较晚，但发展迅速，行业有一定的经济泡沫存在着冒进的苗头，发展的过程中出现了诸多的问题。
虽然目前很多房地产企业特别是大型企业都很重视成本控制，而且积极借鉴国外先进管理方法，结合中国特色总结出一定的经验。
但是目前我国的大部分房地产企业成本控制仍然属于粗放式管理模式。
其成本控制时不能及时收集、处理信息数据，也没有能力解决开发成本每个环节中存在的问题。
这是因为企业对人员的培训不够，技术人员和财务人员素质低下。
再者管理者观念成旧，没有运用现代信息技术到项目管理中，对计算机运用的程度较低。
2、不重视对项目实施的全过程进行控制
（1）不重视对房地产开发决策阶段的可行性研究
经济学家西蒙说：
“管理就是决策”。
可见决策阶段对成本管理的重要性。
这个阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。
在整个项目的成本费用中来看，决策占用的费用很少，但是却起着不可估量的作用。
据新浪乐居网调查统计，设计阶段费用支出只占建设工程全过程费用的1％左右，但对项目总成本的影响程度高达75%，而在施工阶段采取各种措施降低成本的几率只有10%左右。
对项目的可行性研究的最终目的制定工程预算，编制合理的投资估算值和预期收益率，是全局的指南针
然而，由于目前我国的房地产行业的高收益及消费者的巨大需求量，导致大多数企业急功近利，将全部的精力集中在建造和销售阶段，忽视了设计。
而且由于我国房地产企业行政力量干预过多，领导对投资决策影响力较强，以致设计成为一纸空谈。
再者我国房地产开发企业高水平专业人员严重缺乏，房地产行业人才流失率也很高，从业人员没有集体的意识要去重视决策这个阶段，这样就导致成本一直居高不下。
（2）项目开发的实施阶段成本控制的不力
项目的开发阶段是目前房地产企业成本控制体系中最关键的部分，是成败的关键。
虽然开发商对这一阶段极度重视，但是实际的成本控制效果却并不很理想，这是因为在项目实施阶段中工程量巨大，涉及多方面的内容，影响因素多。
特别是市场供需情况对材料价格波动影响大，企业难以把握住节拍。
一旦出现变故，各方面实力雄厚的企业也许可以勉强应付，对高风险有一定的防御能力，但是实力较弱的企业却经不起震荡，很容易导致企业的利润出现亏损。
例如，企业决定实施某个项目后，资金到位，预算编制完成，前期的设计等也相应成型。
但是在施工的过程中，突然出现某些重要材料市场供应紧张，价格急剧上升。
实力强的企业会有足够的资金应对，实力弱的企业则会因为资金链的断裂造成项目的停工，拖延工期，导致无谓的成本增加。
因为施工阶段项目稳定，工期缺乏弹性，此时，投入的资金量是最大的，是关系着开发项目成败的重要阶段。
所以在施工阶段成本控制的原则是尽量节约，减少不必要的铺张和浪费，对于不合理的成本耗费都不能审批。
3、企业信息化水平落后，无法实现成本动态控制
伴随着房地产企业规模的扩大化，产品的多元化，对成本管理工作提出了更高的要求。
而目前房地产企业仅仅依靠财务软件和office软件对财务信息就行人为的、手工化的归集分析，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。
例如目前重庆房地产市场，除了金科、龙湖等大型企业或其他国有房地产企业外，行业内的中小型房地产开发企业都存在技术和人员配备不足的窘况，往往是一人负责多个数据的采集和分析。
而且操作方法也是落后的笔纸加excel模式，缺少了对电脑数据库系统的运用。
以上情况导致了项目实施过程中信息获取困难，其全面性和准确性也不能完全满足管理者对全局的掌控。
另一方面，由于项目实施过程中，需要经常调整上报的数据，使得信息汇总也有一定难度。
4、融资渠道狭窄，融资成本高
房地产属于资金密集型行业，加上开发项目基本都周期长、规模大，其项目建设需要大量人力、物力及各种管理费用，因此房地产企业项目开发需要大量的持续的资金。
房地产企业融资方式可以分为企业内部融资和企业外部融资。
内部融资即企业利用现有的自有资金来进行项目开发，主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。
前文提到房地产商缺乏完善的可行性研究，在项目设计阶段和施工阶段成本控制不利，而且市场变化、政策变动、材料价格波动等因素都会使房地产开发企业资金捉襟见肘。
在资金匮乏时，大多数房地产开发企业更加倾向于向外部融资。
外部融资是开发企业利用企业外部资金来进行项目开发，目前可以采取的外部融资方式主要有：
银行贷款、房地产信托、海外融资、房地产产业投资基金、上市融资、企业债券融资等等。
而目前除了银行贷款，其他融资方式因受各种各样的限制，融资规模都很小，所以房地产企业外部融资又以银行信贷为主。
导致了银行需要承担非常大的风险，在这种情况下，对房地产商的可持续性发展造成极大的影响，因为一旦银行政策有变，开发商就会面临很大的投资紧缩。
如下图
（2）为《中国统计年鉴2007》对1997年到2007年我国房地产企业资金来源的调查表。
图21997-2007我国房地产企业资金来源及变化情况
从图2可以看出，2007年我国房地产企业银行贷款约为7000亿元，占全部资源约为20%。
但这只是银行的直接贷款，其实开发商很大一部分自有资金来源于个人房屋按揭贷款，这些自筹资金实际上也就是银行的间接筹资。
由于其他资金取得的方式有限，导致房地产企业过于依赖于银行贷款，从而受制于银行的政策变动，不能选择利息成本最低的融资方案。
三、加强房地产开发项目成本控制的措施
笔者通过在南方东银置地有限公司实习的机会，了解到该公司管理规范，拥有合理房地产开发项目成本控制方法和经验，值得研究以吸取经验。
首先该南方东银置地有限公司做简单的介绍：
该公司是中国兵器装备集团下属的房地产开发国有企业，位于重庆市南岸区光电路，成立于2006年1月25日，注册资本3亿元人民币，资金实力雄厚。
该公司是全国性开发公司，涉足于国内大中城市地房地产开发，土地资源丰富，地块均处于城市中心区域，综合质素高。
南方东银置地有限公司目前在重庆有“一米阳光”和“大城小爱”两个开发项目，每个项目部都设有财务科。
公司管理高效，业务流程规范，人员精简，充满活力。
笔者结合该公司目前对成本控制的操作方法，同时也借鉴房地产行业其他优秀实例，提出以下的几点措施：
1、提高成本控制意识，推广科学的成本控制方法
选择正确的成本控制方法，才能有效的降低成本，使企业盈利。
房地产企业应该建立起系统的成本控制体系。
首先企业需要提高从业人员的素质特别是特别是加强财务人员的技能水平，全员全行业树立起成本控制意识；其次项目开发因为具有长期性和动态性的特点，所以要抓住项目每一个阶段的控制关键点，尤其要把施工阶段作为成本控制的重中之重。
最后企业要充分发挥计算机信息系统的强大处理能力，结合网络、电子商务等现代化的管理模式，淘汰传统的手工处理数据的模式。
2、重视动态性的成本控制，对项目每个阶段都应监管到位
（1）重视项目的可行性研究
如前文所述，房地产开发规模大、周期长、资金需求量也大，其投资具有高收益高风险的特点。
“好的开始是成功的一半”，领导者的正确决策是实现房地产开发成本有效控制的前提，而决策出现失误时，对房地产企业造成的损失是毁灭性的，不仅企业运转困难，更有甚者面临倒闭。
所以对一个房地产开发项目来说首先需要建立科学的决策机制，而决策最主要的依据就是根据可行性研究对项目进行科学的分析与预测。
此时企业就应该从市场、技术、经济、人文和政策等多方面对项目的未来发展趋势进行分析预测，对项目的整体作出一个比较科学的评价。
从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、政策上是否合规、市场需求是否稳定并且以此为基础对投资效益进行论证，推导出最大成本和最低收益。
在不同的方案中比较出企业能取得最大收益的一种。
（2）注重设计阶段的成本控制
设计质量的好坏，直接影响工程施工的成本高低和工期的长短，决定工程项目的投资大小，其对房地产项目的开发成本有最直接的影响。
企业在设计时应该学着创新，力争在行业里创造出更多亮点。
例如，南方东银公司开发“大城小爱”项目时，充分考虑了容积率和居住环境的关系，把拿到的土地在政策规定的容积率基础上上调2%，使得居住环境更优化，以此吸引更多业主购买。
笔者结合目前重庆房地产业操作流程认为在项目设计阶段还应注重以下两个方面：
①设计招标，选择优秀的设计单位。
通过招标，不仅可以选取最优秀的设计方案，也可以筛选最实惠的设计费用，减少成本。
南方东银公司的此办法最直观的体现在其外观设计上，该公司聘请的设计公司，放弃了传统的灰白楼栋设计，而是采用了更新潮更吸引年轻人的五彩魔方的“另类”外观，让人眼前一亮。
将奖励制度和设计方案挂钩。
对于中标的设计单位，通过在合同中签订奖惩条例，对设计方案有较大贡献的方案和员工予以奖励，充分调动起积极性和发挥其专业技能，进行多方案的技术与经济分析。
在保证质量的前提下，通过采用新方案、新技术、新材料、新工艺，达到节约工程投资目的。
（3）工程的施工阶段要做好成本的控制
施工阶段是成本控制的重点所在，我国房地产企业最关注的也是这一阶段。
前文提到在项目投资已经确定的情况下，最大限度减少浪费是控制成本的关键。
在控制过程中应该做好施工的事前控制、事中控制、事后控制这三个方面。
项目在建设的过程中，如果事前控制的较好，节约的成本将会是比事中控制和事后控制大得多。
当然项目建设是一个动态的过程，建设过程中存在对各种数据和情况的调整，这时就要做好事中的控制和事后的控制，扭转可能发生的不利局面。
规范招标市场，选择优秀的施工单位。
在招标的过程中要割断某些阴暗的利益链，遏制不正当的竞争，。
管理者应该以企业利益最大化来选择施工单位，实行公平的自由的竞争。
南方东银置地有限公司“大城小爱”项目一期和三期工程招标通过了重庆建工二建和三建为其施工单位，而这两个建筑企业都保质保量的完成了任务，没有因为拖延工期而产生多余的成本费用，特别是建工二建公司还提前完成了项目建设。
可见规范的招标对成本控制起到重要作用。
3、拓宽融资渠道，多元化筹集资金，降低融资成本
2010年5月2日，央行宣布上调商业银行的存款准备金率0.5个百分点。
这是今年以来第三次上调存款准备金率，商业银行的存款准备金率达到17%。
这说明经历经济危机的动荡和实行消费刺激措施之后目前我国经济发展速度快、略有偏热，从宏观上控制经济过热成为主要目标，此次上调准备金率主要影响银行贷款对房地产市场进行制约。
融资困难成为了房地产商最大的问题，这会直接导致企业资金不足，尤其是正在实施中的项目如果得不到持续的资金支持，其结果是灾难性的。
因此，多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。
房地产商需要有效的降低融资成本并且有效补充各种金融手段，充分利用外资，借鉴成熟的管理模式和资金运作模式。
充分发挥自身潜力，挖掘自有资金。
例如著名的房地产公司碧桂园2007年在香港联交所挂牌上市，并很快创造了超过千亿元的市值，成功跃居中国内地最大的房地产企业。
碧桂园可以说创造了资本运作的神话。
又如2005年12月28日，龙湖地产的“龙湖•西城天街资金信托计划”共成功募得为期3年的信托资金3.0576亿元，这是重庆本地第一个通过银监局备案审批的房地产信托，也是重庆房地产业融资的一大步。
当然，中小行房地产企业的融资渠道要受到很多的限制。
这类型的企业需要加强自身的管理，强化信用意识。
这需要中小企业要完善财务制度，定期拿出准确健康的财务报表，积极的提升资信等级，又要根据自身情况制定科学的融资方案，并加强和银行、信托机构等的授信关系。
4、完善税务筹划，合理避税
前文提到税金占房地产开发成本费用的20%以上。
因此，利用政府对房地产的优惠政策，进行合理避税也是控制成本，降低费用的有效措施。
房地产开发企业涉及到的税种有耕地占用税、契税、营业税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、房产税和城市维护建设税等。
其中营业税、企业所得税和土地增值税是房地产开发企业的主要税负，也是企业税务筹划的重点。
（1）对土地增值税的合理规避
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
我国土地增值税实行的是超率累进税率，一共四级超率累进税率，如下表：
、
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%—100%的部分
40
5
3
超过100%—200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
另外，根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅扣除项目未超过扣除项目金额的20%，可以免交增值税。
企业要降低土地增值税应将增值率控制在相应的临界点。
事前要精心合理的估算，制定最合适的销售价格，把握好销售价格和纳税的关系。
除了控制销售价格，房地产开发企业还可以通过单独的销售公司达到规避土地增值税的目的。
例如，南方东银公司下属成立了子公司有南方东银销售公司，该子公司独立核算，自负盈亏。
南方东银公司在项目完成后先低价将商品房销售给该子公司，然后子公司提高价格销售给业主。
这样南方东银公司就无需缴纳土地增值税，但仍需缴纳营业税。
不过从目前南方东银缴纳营业税后利润仍然比缴纳土地增值税要高很多。
（2）对营业税的合理规避
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为可课税对象征收的一种税。
房地产企业的某些特殊销售行为可以合理规避营业税，例如：
时下“拎包入住”成了某些高端客户或年轻人的喜好，开发商在销售房产之前会将毛坯房精装修，配备完善的配套设施。
这种情况势必销售价格高昂。
房地产开发企业一般的操作方法是在签订房屋销售合同时将毛坯房价格单独核算，而成立装修子公司与客户单独签订装修合同。
这样开发商只需缴纳毛坯房价格5%的营业税，装修子公司缴纳装修款3%的营业税。
这样做不仅仅减少了营业税，还降低了企业的销售收入，导致土地增值额的减少，降低了企业负担的土地增值税。
结束语
房地产企业开发项目成本控制是一个系统的、全局的过程，开发商应该在节约的原则下，有效的加强成本控制。
市场决定房价，而成本掌握则在企业自己手中。
企业只有建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。
才能在新一轮房地产调整中立于不败之地。
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