漳州市房地产企业土地增值税清算工作规程.docx
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漳州市房地产企业土地增值税清算工作规程
福建省漳州市地方税务局文件
漳地税函〔2007〕45号
漳州市地方税务局关于印发
《房地产开发企业土地增值税清算工作规程》的通知
各县（市）、区地方税务局，市局各分局、稽查局：
为加强和规范房地产开发企业土地增值税的清算管理工作，现将《房地产开发企业土地增值税清算工作规程》印发给你们，各单位要加强对房地产开发是否符合土地增值税清算条件的对象进行调查摸底和跟踪管理，对符合清算条件的房地产开发企业要作为重点税源户管理，并督促纳税人及时进行清算申报。
同时，加强对土地增值税相关政策的宣传，组织对房地产开发企业财务主管和办税员以及重点企业负责人进行业务培训，对土地增值税相关政策规定、如何办理清算、如何申报纳税进行辅导、讲解，帮助纳税人做好土地增值税清算自查申报工作。
要积极引导企业委托中介机构开展土地增值税清算审核，有计划地组织开展清算检查，确保土地增值税清算工作全面有序地开展。
附件：
1、《漳州市地方税务局房地产开发企业销售收入汇总清算表》
2、《漳州市地方税务局土地增值税扣除项目—地价款、征地及拆迁补偿费清算表
（一）》
3、《漳州市地方税务局土地增值税扣除项目—前期工程费清算表
（二）》
4、《漳州市地方税务局土地增值税扣除项目—建安工程费、基础设施费清算表（三）》
5、《漳州市地方税务局土地增值税扣除项目---开发间接费及公共配套设施清算表（四）》
6、《漳州市地方税务局土地增值税扣除项目汇总清算表（五）》
7、《漳州市地方税务局福建省漳州市地方税务局土地增值税清算审核底稿》
二OO七年九月六日
漳州市地方税务局办公室2007年9月6日印发
打字：
林俊秀校对：
税政一科刘震坤
房地产开发企业土地增值税清算工作规程
为加强和规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）、《福建省地方税务局关于修改土地增值税纳税申报表的通知》（闽地税函[2007]135号）及其他相关文件规定，结合我市实际，制定本规程。
一、土地增值税清算工作应遵循的原则
㈠依法行政，严格审核的原则；
㈡统一规范、便于操作的原则；
㈢职责分明、相互配合的原则。
二、土地增值税的清算条件
1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
⑴房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
⑵整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
⑶直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
⑴已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
⑵取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
⑶纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
⑷福建省地方税务局规定的其他情况。
三、土地增值税清算工作的职责分工
㈠各县（市）、区地方税务局，市局各分局土地增值税清算委员会负责清算工作的组织领导、计划安排和检查督导，协调解决清算工作中出现的困难和问题，负责对查补数额较大案件（由各单位自行决定）的审理定案。
管理部门负责督促纳税人按期如实进行清算申报。
落实土地增值税清算工作中涉及的清算申报资料审核、纳税评估、日常检查、对税务师事务所鉴证报告的审核、办理补（退）税手续及事项移交、资料归档、台帐建立等工作。
㈡税政管理部门负责土地增值税清算的政策解释和业务指导，抓好税收政策和征管措施的贯彻落实，及时反映需由上级局解决的问题。
㈢稽查部门应积极介入土地增值税清算项目的检查工作。
各级稽查部门开展房地产企业纳税稽查时，对符合规定条件应进行清算且尚未清算的房地产开发项目缴纳土地增值税情况应进行核查清算；对主管税务机关移送的有偷税嫌疑的房地产开发项目,稽查部门应及时立案稽查。
四、土地增值税清算工作的程序
㈠纳税人自行申报
1.申报前的宣传、辅导、培训
纳税人自行申报前，各单位应采取税法公告、发送资料、集中培训、政策咨询等方式对纳税人和社会中介机构广泛进行税法宣传、辅导、培训。
2.纳税人自行申报
纳税人对符合土地增值税清算条件的开发项目，应在规定的期限内，依据现行的税法规定，自行填写《福建省土地增值税清算纳税申报表》，同时报送《福建省土地增值税清算项目基本情况说明》（表样见闽地税函[2007]135号附件2-3），主动进行土地增值税清算申报并报送以下资料：
⑴房地产开发企业清算土地增值税书面申请；
⑵项目立项书；
⑶施工许可证、预售许可证；
⑷房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让（转让）合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单；
⑸不动产销售明细表（内容包含：
销售项目栋号、房间号、销售对象、销售面积、销售单价、销售收入等）；
⑹商品房分层平面图；
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》；
（8）税务机关要求提供的其他有关资料。
㈡税务中介机构审核鉴证
纳税人可根据需要自愿委托税务中介机构审核鉴证。
凡实行审核鉴证，由纳税人自主选择税务中介机构并按规定签定规范的委托代理协议。
纳税人应向税务中介机构如实提供财务会计报表及有关资料，税务中介机构应依照税法规定计算应缴税款，出具《土地增值税清算鉴证报告》，对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
㈢各级主管税务机关在土地增值税清算中的工作内容
1.受理清算申报资料
主管地税机关收到纳税人的《土地增值税清算纳税申报表》、《土地增值税清算鉴证报告》等清算资料后，应认真审核资料的真实性、逻辑性和完整性，审核内容包括：
⑴《土地增值税清算纳税申报表》、《土地增值税清算鉴证报告》是否与初始项目纳税登记表对应；⑵清算土地增值税项目资料是否齐全。
发现申报中明显的逻辑关系不符或申报不实、计算错误、资料不全等问题，应及时督促纳税人进行更正或重报。
2.开展清算审核评估
⑴清算资料分析
清算工作人员对资料进行审核前，首先要对清税项目的相关资料进行分析、测算，初步掌握每平方米售价、地价款、成本、费用、利润率等情况。
通过测算分析同地段成本、售价等因素是否有较大差别，对相差较多的可暂列为有疑点项目，进行核查。
⑵项目具体情况审核
一是整体项目（成片开发）情况。
包括：
项目用途情况、开发总建筑面积、批准总销售面积、总留用面积、总配套设施面积、允许分摊配套设施面积、本次清算土地增值税面积等情况。
二是全部收入情况审核。
三是成本扣除项目金额情况审核，包括：
取得土地使用权所支付的金额、总开发成本、配套设施费的分摊、清算面积与未销售面积成本的配比等明细情况。
四是应纳税款详细计算过程审核，必须包含扣除项目分摊、配比的计算公式。
五是其他有关项目审计情况的审核，如出售普通标准住宅竣工面积情况，配套设施的具体用途及面积分摊情况等。
⑶对《土地增值税清算鉴证报告》的审核
清算工作人员应认真审核《土地增值税清算鉴证报告》的内容及相关资料。
发现《土地增值税清算鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚、提供清算资料不完整等问题时，应退回纳税人重新修改《土地增值税清算鉴证报告》或补充资料，并暂停办理税款清算手续。
3.组织日常检查
土地增值税清算日常检查（审计）工作原则上由负责征收管理的主管地方税务机关组织实施。
检查（审计）重点：
一是符合土地增值税清算条件但逾期不进行自查申报的房地产开发企业；
二是自查申报要求退、抵税的房地产开发企业；
三是经纳税评估提请整改，拒不整改的房地产开发企业。
具体要求：
（1）土地增值税清算检查（审计）的实施应严格按《税务稽查工作规程》或《涉外税务审计规程》办理。
（2）《税务处理决定书》、《税务行政处罚决定书》送达生效后，负责征收管理的税务机关应积极采取各项切实有效的措施，确保查补税款及时足额入库，巩固土地增值税清算检查成果。
（3）土地增值税清算检查工作涉及的其他内外文书统一采用国家税务总局印发的《全国统一税收执法文书式样》（国税发[2005]179号）。
土地增值税清算日常检查（审计）报告应包括：
企业基本情况、发现问题、原因分析、处理意见及依据、建议。
4.档案管理
主管税务机关的管理部门负责对已完成清算的土地增值税项目资料进行归档，并移交档案管理部门保存。
土地增值税档案应按项目归类保存，清算项目资料应与原保存的档案合并存档。
对于成片开发分批清算土地增值税的项目，应在全部办理清算土地增值税工作后，将相关资料共同移交档案管理部门保存。
五、严格落实责任追究制度
㈠税收管理员要加强对房地产开发项目的巡查控管，对符合清算条件而未按规定及时督促进行清算申报的，应按税收执法责任制的相关规定进行追究处理。
（二）管理部门应严格按照税法规定，认真组织审核清算企业报送的《土地增值税清算纳税申报表》、《土地增值税清算鉴证报告》内容及相关资料。
凡未经组织审核造成应交少交税款、发现问题仍办理退税手续或未经清算擅自办理注销手续造成税款流失的，应按有关规定追究相关责任人责任。
（三）负责清算土地增值税工作的有关人员，在《土地增值税清算鉴证报告》的审核中，发现有重大违反税收政策、法规和虚假、欺骗行为，应及时向本局领导和有关部门反映，并由有关部门按《房地产开发企业土地增值税清算审核鉴证办法》处理。
附件1
漳州市地方税务局
房地产开发企业销售收入汇总清算表
企业名称：
开发项目名称：
单位：
㎡、元
功能
开发情况
已售情况
未售情况
套数
面积
金额
套数
面积
销售金额
开票金额
套数
面积
金额
普通住宅合计
非普通住宅合计
非住宅
店面
写字楼
车库
车位
其它
小计
总合计
检查人员签章：
被检对象确认：
年月日年月日
附件2
漳州市地方税务局
土地增值税扣除项目—地价款、征地及拆迁补偿费清算表
（一）
企业名称：
开发项目名称：
单位：
取得土地的成本支出
提供土地单位名称
地块名称
土地编号
类别
用途
土地面积（㎡）
平均单价（元/㎡）
市场公允单价（元/㎡）
已支付的土地价款
尚未支付的土地价款
已取得发票金额
小计
地拆迁补偿支出
拆迁施工单位
拆迁施工合同金额
拆迁面积
拆迁安置面积（㎡）
拆迁补偿金额
安置房作价
市场公允单价（元/㎡）
已支付的拆迁工程价款
尚未支付的拆迁工程价款
已取得建安发票金额
小计
检查人员签章：
被检对象确认：
年月日年月日
附件3
漳州市地方税务局
土地增值税扣除项目—前期工程费清算表
（二）
企业名称：
开发项目名称：
单位：
元
前期工程项目
项目承接单位名称
项目名称
建安合同工程价款
竣工验收工程价款
市场公允单价（元/㎡）
实际支付工价款
尚未支付工程款
已取得发票金额
总造价
单价（元/㎡）
验收价
单价（元/㎡）
规划
勘察
设计
测绘
可行性研究
“三通一平”
小计
检查人员签章：
被检对象确认：
年月日年月日
附件4漳州市地方税务局
土地增值税扣除项目—建安工程费、基础设施费清算表（三）
企业名称:
开发项目名称：
单位：
元
类别
工程施工企业名称
施工项目名称
建安合同工程价款
竣工验收工程价款
市场公允单价（元/㎡）
实际支付工价款
尚未支付工程款
已取得发票金额
总造价
单价（元/㎡）
总造价
单价（元/㎡）
主体建安工程
1、
2、
3、
小计
基础设施
供电
供水
供气
排污排洪
绿化
环保
人防
安防
消防
通讯
小区道路
照明
小计
检查人员签章：
（年月日）被检对象确认：
（年月日）
附件5
漳州市地方税务局
土地增值税扣除项目---开发间接费及公共配套设施清算表（四）
企业名称：
开发项目名称：
单位:
元
开发间接费用
管理人员工资
职工福利费
折旧费
修理费
办公费
水电费
劳动保护费
周转房摊销
其他
小计
公共配套设施
小区内的居委会
派出所
幼儿园
学校
自行车棚
公共厕所
其他
小计
房地产开发费用
销售费用
管理费用
财务费用
小计
检查人员签章：
被检对象确认：
年月日年月日
附件6
漳州市地方税务局
土地增值税扣除项目汇总清算表（五）
企业名称:
开发项目名称:
单位:
元
序号
扣除项目
帐面金额
有效凭证金额
审减金额
审增金额
1
一、土地使用权（
（1）+
（2））
（1）地价款
（2）取得土地使用权交纳的有关费用
2
二、房地产开发成本（3+4+5+6+7+8）
3
（一）土地征用及拆迁补偿费
4
（二）前期工程费
5
（三）建筑安装工程费
6
（四）基础设施费
7
（五）公共配套设施费
8
（六）开发成本中间接费
9
三、房地产开发费用（10+11）
10
（一）利息支出
11
（二）其他房地产开发费用
12
四、与转让房地产有关的税金（13+14+15+16+17）
13
（一）营业税
14
（二）城市维护建设税
15
（三）教育费附加
16
（四）地方教育费附加
17
（五）其它
18
财政部规定的其它扣除项目
19
扣除项目金额合计（1+2+9+12+18）
检查人员签章：
被检对象确认：
年月日年月日
附件7
福建省漳州市地方税务局
土地增值税清算审核底稿
清算对象名称：
一、证据出处
（一）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证复印件
（二）城市规划管理局建设用地许可证复印件
（三）商品房买卖合同复印件
（四）房地产公司与施工企业签订的施工合同复印件
（五）竣工决算书
（六）相关帐页及记帐凭证
二、计税依据的审核
（一）开发土地总面积XX平方米，已转让土地面积XX平方米。
（二）开发总建筑面积XX平方米，可售建筑面积XX平方米（其中：
已转让建筑面积XX平方米），其中：
普通住宅建筑面积XX平方米，非普通住宅建筑面积XX平方米，店面建筑面积XX平方米、车库建筑面积XX平方米，写字楼建筑面积XX平方米，地下车位XX平方米；未售建筑面积XX平方米。
不可售面积XX平方米。
（三）收入的审核
取得的收入元，其中：
普通住宅取得收入元，非普通住宅取得收入元，店面取得收入元，车库取得收入元，写字楼取得收入元，地下车位取得收入元。
（四）扣除项目金额的审核
1、取得土地使用权支付元
2、房地产开发成本元，审核减少元，允许多支元，其中：
（1）土地征用及拆迁补偿费元，审核减少元，允许多支元
（2）前期工程费元，审核减少元，允许多支元
（3）建筑安装工程费元，审核减少元，允许多支元
（4）基础设施费元，审核减少元，允许多支元
（5）公共配套设施费元，审核减少元，允许多支元
（6）开发成本中间接费元，审核减少元，允许多支元
3、房地产开发费用元，审核减少元，允许多支元，其中：
（1）利息支出，审核减少元，允许多支元
（2）其他房地产开发费用，审核减少元，允许多支元
4、与转让房地产有关的税金元
（1）营业税元
（2）城市维护建设税元
（3）教育费附加元
（4）地方教育附加元
5、财政部规定的其他扣除项目元
（取得土地使用权支付元+房地产开发成本允许多支元）*20%＝元
以上合计扣除项目金额元
普通住宅分摊的扣除项目金额＝扣除项目金额元*（普通住宅建筑面积XX平方米/总建筑面积XX平方米）＝元
非普通住宅分摊的扣除项目金额＝扣除项目金额元*（非普通住宅建筑面积XX平方米/总建筑面积XX平方米）＝元
非住宅分摊的扣除项目金额＝扣除项目金额元*（非住宅建筑面积XX平方米/总建筑面积XX平方米）＝元
（五）增值额元
1、普通住宅增值额＝普通住宅收入额-普通住宅分摊的扣除项目金额＝元
2、非普通住宅增值额＝非普通住宅收入额-非普通住宅分摊的扣除项目金额＝元
3、非住宅增值额＝
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