土地增值税清算审核指南Word下载.docx
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条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合规定的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机
关确定是否进行清算；
对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，应及时组织人员审核，对清算资料齐全的，应在30日内审核完毕；
对清算资料不齐全或开发项目在5年以上的，应在60日内审核完毕。
第二部分 土地增值税清算审核操作办法
第一节 清算前准备工作
一、房地产开发项目的日常管理
主管税务机关对房地产开发项目的日常税收管理，采取项目管理方式。
从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，纳税人应根据清算要求按不同期间和不同项目分别核算、合理归集有关收入、成本、费用。
二、纳税人应报送的清算申报资料
（一）申报表格
1、房地产开发企业土地增值税纳税申报表及各项申报明细表
（按不同类型房屋分别申报）
2、基础面积统计表
3、工程情况统计表
4、销售明细表
5、扣除项目归集明细表
6、与转让房地产有关的税金统计表
（二）证明性文件副本
1、营业执照
2、税务登记证
3、项目立项批复（发改委文件）；
4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：
规划部门）；
5、土地使用权证（发证机关：
国土管理部门）；
6、建筑工程施工许可证（发证机关：
建设施工管理部门）；
7、预售价格核准批复（物价部门核发）（涉及经济适用房项目）
8、商品房销（预）售许可证（房地产管理部门核发）；
9、工程竣工备案表（备案机关：
质监部门牵头、相关部门确认）
10、房屋分户（室）面积对照表或商品房产权备案证或商品房实测面积报告书（来源房管部门）；
（三）合同类
1、国有土地使用权出让合同
2、建筑安装施工合同。
3、工程材料采购合同
4、单位和个人的拆迁合同及拆迁公证证明、支付凭证
5、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同
（四）财务核算资料
1、收入、成本、费用相关的帐本、凭证；
2、取得土地使用权所支付的地价款凭证
3、银行贷款利息结算通知单
4、与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证
（五）其他资料
1、房地产开发项目清算说明。
主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、成本核算方法、成本费用分摊方法、扣除项目的计算方法、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
2、项目的预算报告、工程决算报告
3、项目工程合同结算单
4、按照如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。
三、税务机关前期准备工作
（一）审核小组内部进行分工
清算审核小组可按以下工作模块进行分工，在审核过程中，可根据工作实际进展情况进行人员调整：
开发间接费用
项目基本情况收入
取得土地所支付的金额
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费建安工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发费用
与转让房地产有关的税金
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（二）实地查看了解项目有关情况
审核人员到项目所在地实地查看，并召开企业有关人员参加的座谈会，调查了解项目的基本情况：
1、房地产开发项目是否已进行竣工结算，是否已进行了工程竣
工结算审计。
3、房地产开发企业取得土地时间是否较早、是否以优惠方式取得的土地（如政府划拨等，政府补贴等）。
4、项目是否分期开发（对项目的分期可以参考房地产企业提供
的销售许可证上当期可销售范围及企业内部核算要求的分期范围来
确定，原则上按项目为清算单位）。
5、开发项目中是否同时包含不同类型房屋的，是否按照规定分别计算增值额、增值率，分别计算交纳土地增值税。
6、项目中是否存在建筑结构不同的房屋？
6、现场实地了解项目建设是否存在和建筑规划不一致的地方。
7、现场实地查看是否存在地下室、车位、车库，掌握销售和使
用情况以及配套设施的使用情况。
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第三部分 土地增值税清算的审核工作
第一节 房地产转让收入的审核
一、房地产转让收入审核的原则
1、 完整性的审核
完整性是指纳税人申报的房地产转让收入应当包括清算开始日之前已实现的全部收入。
2、准确性的审核
准确性是指纳税人申报的房地产转让收入应按税法的原则和范围确认，当会计核算与税法不一致，以税收规定为准。
3、及时性的审核
及时性是指纳税人申报的房地产转让收入确认时间应当符合税法规定，不得提前或滞后。
二、房地产转让收入审核内容、方法及常见问题分析
1、审核内容
房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
我们对开发企业房地产转让收入的审核，关键在于审核企业收入确认的正确性，包括收入确认的完整性、准确性、及时性等几方面内容。
⑴房地产转让收入确认是否完整，有无隐瞒收入情况；
⑵ 房地产转让收入金额是否正确，有无价外费用未记收入情况；
⑶房地产转让收入价格是否存在明显偏低；
⑷是否存在视同销售行为，其视同销售收入确认是否正确；
⑸是否存在拆迁补偿行为，其收入确认是否正确；
⑹房地产转让收入确认时间是否符合税法规定。
2、审核方法：
审核时，我们应结合房地产开发企业财务核算特点及项目开发实际情况，有的放矢地采取各种方法，最终分类核实开发项目不同开发产品的真实收入数据。
（1）、核对纳税人经营收入（预收账款）明细账与申报资料，确定申报资料已按会计账簿正确填报；
（2）、调取清算项目规划许可证、销（预）售许可证、购房合同及发票、商品房产权备案证、销控明细表等资料，结合房管部门销售信息网，分类统计不同开发产品销售收入数据与企业“经营收入（预收账款）”明细账记录相核对，确定收入的完整性。
（3）、实地查看开发项目，获取企业有无、规划外建筑面积、公共配套建设及销售等信息；
向业主询问了解开发项目地下室（车位）销售、代收费用的收取、合同价款及补充条款特别约定等，以确定企业是否隐瞒该部分收入情况。
（4）、了解纳税人营销方式，索取中介代理销售协议，察看纳税人“营业费用”科目中列支的销售代理佣金支出或营销人员工资
表，用销售代理佣金支出或营销人员工资，除以协议约定的销售代理佣金支付比例或营销人员提成比例捯推房地产转让收入，以确定收入的完整性和真实性。
（5）、开发项目涉及回迁补偿的，审阅回迁安置补偿协议及其分户明细，并抽取部分回迁户进行询问核查，掌握回迁安置方案和超面积补偿款的收取情况。
（6）、关注开发企业按揭销售方式下的账务记录，特别是假按
揭销售的记账情况。
察看企业员工购房合同，根据企业“长期借款”和“其他应付款”明细，并结合纳税人“财务费用”或“在建工程”中记录的利息支付情况，关注纳税人是否存在假按揭销售开发情况，
，并确定纳税人是否将部分收入正确申报。
（7）、审核纳税人是否按照普通标准住宅、非普通住宅和非住宅开发产品等不同项目，分类核算不同类型开发产品的销售收入
（8）、核对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积
是否不一致，是否发生补、退房款情况；
结合房管部门出具的清算
项目房屋产权备案证（每栋楼的实测面积总证及其分户明细），对照
开发企业房屋补（退）面积差款收付名单，对原按照合同面积及单
价确认的房屋销售收入进行必要调整，以确定准确的销售面积及房
地产转让收入。
（9）、对销售价格进行比较，审核有无价格明显偏低情况，如存在，应查明原因，对明显偏低又无正当理由的，依据政策进行调整。
（10）、检查“应付账款”、“预收账款”、“其他应付款”明细账，判断是否属于预售购房款业务，有无不记漏记收入情况。
（11）、审核纳税人提供的销售合同，确定有无售后回购业务；
如果有，审核企业是否按规定计算相应的房地产转让收入。
（12）、审核纳税人提供的销售合同，关注不同销售方式确认收入的时间是否正确，并特别关注定向开发项目或合作开发项目。
3、实务中常见问题分析
（1）、预收定金不入账或挂往来账，隐匿收入。
房地产开发企业销售普遍采用预售方式。
按照会计准则（制度）的规定，其收到
的购房定金、诚意金、首付款等预售房款，应先记入“预收账款”科目，待房产销售实现确认收入时再记入“主营业务收入”科目。
但按税法规定，不论其财务上如何核算，其收到的各种预售购房款都应在收到时即申报纳税。
实务中存在纳税人使用自制凭证收取购房定金（或类似定金性质）暂不入账或挂往来账现象。
（2）、人为分解售房款项，一部分帐内记载，一部分记入帐外。
最常见的是开发企业将代政府有关部门收取款项转记物业公司名下，
甚至是将开发项目内出售的阁楼、停车位、地下室及精装房的装修
部分单独开具收据，销售收入不入账。
（3）、银行按揭、特别是假按揭收入挂往来账，不确认收入。
有些房地产开发企业在资金紧张时，会将其按揭销售收入挂往来账而不及时申报纳税，甚至采用假按揭售房方式套取银行资金。
税务处理一般不判断银行按揭的真假，因为开发商只要签订了购房合同，
其销售行为事实上已经形成。
企业的假按揭业务主要采取与其员工或亲属签定个人预购商品房协议，公司支付个人首付款后，收到银行给付的住房按揭款，账务处理上借“银行存款”，贷“长期借款”
或“其他应付款”（非“预收账款”），在“财务费用”或“在建工程”中列支个人按揭利息，并同时代替个人还按揭款项，计入“其他应
收款”。
（4）、清算时未到帐的按揭款不确认销售收入。
如某开发项目
2010年7月20日按揭销售房屋一套，合同价50万元，当日收款20
万元，余款按揭但清算期内未到账。
假如8月份进行清算，这套房
屋的清算收入应该确认为50万元。
（5）、开发企业收到的面积补差款不确认收入。
通常情况下，房
地产销售合同面积与实际测量面积会存在一定误差，如果企业清算
前发生了面积补（退）差款的，清算时应对帐载收入数据进行调整。
（6）、拆迁补偿业务不确认销售收入。
实务中，常常有开发企业用本企业开发产品安置回迁户的情况，按税法规定属于视同销售行为，根据国税发【2006】187号其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评
估价值确定。
如：
某企业开发项目需要安置回迁户，原拆迁面积
60㎡/户，现开发面积126㎡/户，市场售价8000元/㎡。
假定拆迁
补偿协议约定：
开发企业除按1:
1的比例对回迁户进行实物补偿外，
超补偿面积部分按2400元/㎡收取补差款。
此时，开发企业应确认
视同销售收入126*8000=1008000元（对应的拆迁补偿支出
60*8000+（126-60）*（8000-2400）=882600
元）。
（7）、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性资产交换等，发生土地使用权及地上建筑物转移的，不确认销售收入，按税法规定上述行为应视同销售房地产，缴纳土地增值税。
开发企业用其开发的一套价值65万元、120㎡房屋奖励奥运冠军或者本企业员工，
就应确认视同销售收入65万元。
国家对以房地产作价入股进行投资
或作为联营条件、将房地产转让到所投资或联营的企业，给予暂免
征收土地增值税，但自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）
作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开
发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，
均不能享受该免受优惠（财税【2006】21号）。
（8）、以开发产品抵顶工程款、材料款不作销售处理。
开发企业最与建筑商、材料供应商签订以开发产品抵顶应付的工程款、材料款协议，但等到建筑公司、材料供应商销售后才以开发公司名义开具发票，并确认收入，造成收入确认时间延迟和收入确认不正确。
（9）、房地产交换不确认收入。
房地产交换业务，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，交换双方都应确认房地产转让收入，其转让收入额的确认以产权互换时双方房屋的实际成交价格为基础，如果属等价房屋调换，则按房地产评估机构评定的交易价格作为转
让收入额。
但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机
关核实，可以免征土地增值税（财税【1995】48号）。
（10）、故意隐瞒、虚报房地产成交价格。
某开发项目销售商铺8420㎡，市场销售均价18600元／㎡；
其中以9200元／㎡的价格销售5150㎡，少计销售收入4841万元。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规定：
纳税人申报的计税依
据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
同
时依据豫地税发【2010】28号第三条二款第6小项之规定，税务机
关可以按核定征收率8%征收土地增值税。
（11）、混淆记账不同类型开发产品销售收入。
实际工作中，开发企业往往将普通住宅、非普通住宅与非住宅开发产品销售收入混合记账，未将不同类型开发产品销售收入准确归集，特别是地下室、
车库的销售。
现政策明确规定：
房地产开发企业对购房者随房屋一
并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销
售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；
销售房屋为非普通住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非
普通住宅或其他房地产项目确定。
房地产开发企业对购买者未购买
房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征
收土地增值税（豫地税函【2010】202号）。
（12）、收入确认时间不正确
房地产销售形式多种多样，主要有预售方式、一次性全额收款、分期收款方式、银行按揭方式、委托方式销售等形式，并有定向开发、
合作开发特殊方式。
等对于定向开发项目开发企业往往与定向单位签订协议分期收款，按税法规定应按合同约定日期确认收入。
对于一方出地、一方出资金的合作开发项目，如双方约定以开发产品分配的，对于出地方收到的合作开发资金，应于收到时作为预收售房款，据以计算缴纳相关税金。
第二节土地增值税扣除项目的审核
一、扣除项目审核的原则：
1、真实性的审核
真实性是指除税法规定的加计扣除、房地产开发费用计算扣除、核定扣除事项外，任何开发成本费用，必须确属已经实际发生，预提的成本费用不能扣除。
2、合法性的审核
合法性是指确认房地产扣除项目，必须符合税法规定。
当会计处理规定与税法一致时，应按税法规定进行调整。
3、合理性的审核
合理性是指在土地增值税清算中，成本的分摊应当合理。
包括项目与项目之间的成本分摊、已售产品与未售产品成本分摊、不同类型房屋成本的分摊等
4、票据合规性的审核
票据合规性是指纳税人申请扣除的成本（除加计扣除和计算扣除以外）应当取得合法有效的票据。
判定收到票据是否合规，主要遵循以下的原则：
①如果对方单位是经营性企业（如：
建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司等），应当提供税务部门监制的发票；
②如果对方是行政机关（如：
房产局、土地局、规划局、公安局等）或是政府行业管理机构（如：
质监站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等），应当提供行政事业性收据，但如果行政机关提供的劳务构成应税行为，则应当提供需提供发票；
③支付个人的征地及拆迁补偿费用，根据实质重于形式的原则，应当提供证明该项费用真实发生的书面凭据（合同协议、收据），具备个人签章等要件；
5、配比性的审核
配比性是指纳税人申请的项目扣除金额应当与该项目收入相配比。
例如：
代收费用的审核，凡开发企业代收款项计入房价收入的，相
应的成本也允许扣除。
6、准确性的审核
准确性是纳税人申请的项目扣除金额应当准确无误，成本项目的确定应当准确。
开发企业既不能混淆不同清算项目间的成本费用发生额，也不能混淆清算项目内不同扣除项目的成本费用发生额。
二、扣除项目的审核内容、方法及常见问题分析
房地产开发企业的扣除项目主要包括：
取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、和财政部规定的其他扣除项目五大类。
实务中，我们应依据
《土地增值税暂行条例》及其实施细则的相关规定，准确把握各扣
除项目的具体内容，遵循前述扣除项目的审核原则来审核，以正确确认房地产开发企业清算项目中各扣除项目成本费用发生额的真实和准确。
（一）、取得土地使用权所支付金额的审核：
（1）审核取得土地使用权所支付金额是否真实
审核纳税人扣除的土地使用权所支付的金额是否为本清算项目相关的取得土地使用权所支付的地价款及按照国家统一规定交纳的有关费用，有无超出以上范围的费用，扣除金额是否真实发生。
（2）审核取得土地使用权所支付金额核算是否正确
审核企业核算中，会计科目核算内容是否正确，按照会计核算科目归集本项可扣除金额时是否准确。
（3）审核取得土地使用权所支付金额分摊是否准确
审核土地使用权所支付的金额在不同时期开发的项目之间是否合理分摊，在同一项目不同类型房屋之间分别申报增值额的时候是否能够合理分摊计算，在已售房屋和未售房屋之间是否能够合理分摊。
2、审核方法
（1）审核取得土地使用权所支付金额的真实性
按照相关财务制度的规定，房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用时通过“开发成本
——土地征用及拆迁补偿”科目核算。
结合房地产开发企业提供的
土地使用权证、出让合同、土地出让专用收据、契税票据、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确，判定其是否存在政府返还和以地补路等情况。
对存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。
（2）审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性
房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际发生为前提。
审核房地产开发企业“开发成本——土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等科目，判定房地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金的行为。
会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发成本记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，这在税法与会计处理上存在了差异，因此，土地增值税扣除项目中
的“取得土地使用权所支付金额”对应的只是财务会计核算中的
“开发成本——土地征用及拆迁补偿”科目核算的一部分内容，要
审核其在归集时是否予以甄别。
此外，在自用房土地成本的划分上，
其支付的土地出让金，在“无形资产”科目中列支与核算，不应在
“开发成本”中列支，在实际清算中也应予以剔除。
（3）审核土地使用权所支付金额分摊的准确性
根据有关“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机
关确认的其他方式计算分摊”的规定，对房地产开发企业成片受让
土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套
设施的，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、建设工程规
划许可证、建设用地规划许可证、经规划部门审核同意的规划图、
房屋分户（室）测绘面积对照表（加盖房屋产权监理处面积复核专
用章）、基础面积统计表等资料审核是否按照上述原则合理计算分摊
土地成本,以判定其土地成本的分摊是否合理、准确。
（1）对超出土地使用权所支付的金额范围的费用，在归集中要予以剔除
《细则》第七条规定：
“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
”这一条明确了取得土地使用权所支付金额涵盖的内容，结合实际情况，具体为：
①、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：
以出让方
式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
以行政划拨方式取得
土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；
以
转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
②、按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税。
在以上规定范围以外的费用要注意甄别和剔除，如房地产开发
企业逾期开发而上缴的土地闲置费，不能计算扣除。
（2）要注意确认取得土地使用权支付金额相关票据的合法性取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地
价款的发票和银行转帐记录等。
具体有国有土地出让合同、
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