XX项目可行性报告模板.docx

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XXXXXXXXXXXXXXXXXXX有限责任公司

XXXXXXXXXXX项目

可行性研究报告

（修订版）

编制单位：

XXXXXXXX设计有限公司

二〇一二年三月

目　录

第一章总论

1.1建设项目简介

1.建设项目概况

项目名称：

XXXXXXXXXXXXXX有限责任公司XXXXXXXXXXXX（B地块）项目。

项目位置与规模：

项目位于XXXXXXXXXXXXX，总建设规划用地面积为45.21万平方米，总建筑面积112.44万平方米。

项目周边环境：

项目周边交通便利，地块地理位置良好，适合住宅项目建设。

2.建设单位

建设单位简介：

XXXXXXXXX

1.2编制依据

5.XXXXX

6.《陕西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

7.《陕西省城乡规划条例》；

8.甲方提供的其他资料；

1.3技术经济指标

项目

单位

数值

规划用地面积

万㎡

45.21

净用地面积

万㎡

33.05

居住户（套）数

户（套）

5804

居住人数

人

18572

户均人口

人/户

3.2

总建筑面积

万㎡

112.44

计算容积率建筑面积

万㎡

83.4

其中：

住宅建筑面积

万㎡

75.4

商业建筑面积

万㎡

2.8

活动中心及配套建筑面积

万㎡

4.8

9班幼儿园建筑面积

万㎡

0.4

地下车库建筑面积

万㎡

29.04

总停车位

个

7496

其中：

地面停车位

个

236

地下停车位

个

7260

容积率

/

2.52

建筑密度

%

19.12

绿化率

%

49.85

1.4可行性研究结论

1.项目的建设实施将解决职工住房紧张状况的需求问题;

2.项目的建设实施将改善职工居住条件的需要问题;

3.项目的抗风险能力较强;

4.项目具有良好的社会效益;

5.项目的建设实施是必要且可行的.

第二章项目建设的背景与必要性

2.1项目建设的背景

“十一五”以来，3883人（在册职工82268人，离退休职工11615人，不含临时工），其中有房职工33446人，无房职工60437人，无房率为64.37%。

根据XXXX房的现实情况与实际需求，“十二五”期间，基地建设的重点是解决住房历史欠账，满足无房职工的住房需求，改善居住环境，提高居住（生活）质量，实现“劳有所居”、“退有所栖”的住房目标。

2.2项目建设的必要性

1.解决职工住房紧张状况的需求

改革开放以来，XXXX规模迅速扩大，经济实力显著增强，职工后勤保障持续改善。

截止2009年底，全集团已投用住房人均建筑面积22.48平方米，户均建筑面积89.3平方米，与同期全国平均值相比，人均面积低于国家标准，无房职工依然很多，占到职工总数的64.37%。

项目的建设有助于解决职工住房紧张状况的需求。

2.改善职工居住条件的需要

随着社会经济的不断发展，职工的理想与现实居住条件之间的差距越来越大，职工对居住条件的改善有了更加迫切的愿望，对居住品质提出了更高的要求，本项目的建设实施对改善职工居住条件有很大的促进作用。

3.促进区域经济和谐、良好发展的需要

只有职工生活得到安定、满足，才会有更高的工作热情，为公司创造更高的价值，因此，项目的建设是促进区域经济和谐、良好的发展的需要。

4.美化城市环境，带动经济增长的需要

作为新兴城市，靖边县的整体环境质量有待于较大的提升，项目的建设有助于美化城市环境，带动周边商业及房地产的繁荣，促进经济的发展。

5.提高土地利用效益的需要

本项目用地规划为居住性质，地理位置和周边环境良好，适合住宅及商业建设，项目的建设将有利于提高土地利用效益，发挥土地级差效益。

6.有利于促进靖边县居民消费水平的提高。

第三章项目建设条件分析

3.1自然条件、环境保护与能源、水等资源消耗情况；

地形：

XXXXX地形地貌分为北部风沙滩区、中部覆沙黄土梁峁涧区、南部丘陵沟壑区，分别约占总面积的三分之一。

XXXXX处毛乌素沙漠和黄土高原过渡地带，风蚀沙化和水土流失严重，XXXX丘陵沟壑区，是黄河中游水土流失最严重的地区。

进入“九五”以来，国家把XXXXX为防沙治沙重点地区，12个县区组织实施了退耕还林还草X重点工程。

地势：

南高北低，海拔介于1123-1823米之间。

气候：

属半干旱内陆性季风气候，四季变化明显，年平均气温7.8℃，年平均降水量395毫米，无霜期130天。

能源：

 上个世纪八十年代以来，XXX规模勘探开发阶段，XXX气集团公司的直接参与下，国家和地方先后投入建设资金300多亿元，西煤东运形成以大柳塔为中心的现代化煤炭基地；XX国家计委正式批准XXXX为国家能源重化工基地。

水资源：

市内自产水资源总量30.92亿立方米，地下水可开采量7.81亿立方米。

根据以上自然条件分析，项目所在地气候、气象条件能够满足工程建设的需要；项目所在地无大型河流，不会发生洪涝灾害，但春季常有低温、霜冻、干旱等自然灾害，项目建设实施中应采取适当防范措施。

3.2项目规划用地条件

1.地质情况满足项目建设的要求

该项目土地用途是住宅用地，项目所在地地势平坦，规划用地区内多为沙地和旱地。

根据勘查取证，项目建设用地的地质情况完全满足建设的要求。

2.满足城市规划的要求

该项目的建设符合城市整体规划的要求。

3.3项目市政配套条件

项目给水、排水、热网及电网情况待完善。

第四章项目建设方案

4.1规划设计方案

1.建设规模

总建设规划用地面积为45.21万平方米，总建筑面积112.44万平方米。

2.规划设计思想

规模决定了我们必须把规划提升到城市设计的高度来考虑我们的方案。

城市主义，与新城市主义从理论到实践，给我们提供了一系列解决思路。

综合分析，本规划需要着重解决如下问题:

（1）使用什么样的理念来解决大规模社区整体建设问题。

（2）营造什么样的社区氛围。

（3）如何充分发掘土地价值，解决分期建设的问题。

综合以上因素，形成了本方案的核心理念：

X种色彩。

多样化是超大级别楼盘的内在需求。

（4）公共空间的开放性与私密空间的安全性有机结合。

开放空间是最好的商业，是最活跃的邻里交往场所。

而社会发展的现状，对居住安全的诉求，是我们必须要正视的问题。

（5）可实施性和合理性，设计一定要保证各功能模块有效的运转。

特别是公建模块，怎么通过设计，保证公共配套的有效、良性运转，至关重要。

（6）居住单元均好性原则，充分尊重每个单元对于日照，景观等要素的硬性要求。

3.方案规划：

将各配套功能集中布置，形成一条中央公共功能轴，各居住组团均衡的分布在两侧，利用纵横交错的步行景观带将各组团进行有机连续，同时将蜿蜒的水系渗透至各个居住片区，形成一个温馨舒适的居住环境。

详见第八章附件一总平面规划图。

4.建筑设计：

（1）功能设置

（2）X打造新城市结构，形成开放、融合的公共功能带。

（3）X：

（4）打造新城市框架，形成开放、宜人的空间发展轴。

（5）X心：

（6）构筑景观游憩带，强调共享、舒适的人文情怀。

（7）X团：

（8）构筑新城市花园，强调安全、私密的人文情怀。

（9）XXXXXXX兼顾作为公共配套的疏散空间。

（10）教育配套中小学沿着延长西路布置，有单独的出入口，且远离小区出入口，安全便捷，在满足日照的同时，减少对小区的干扰。

（11）住宅以板式高层为主，保证了较高的生活品质，并且以街坊式行列排布，形成较为舒适的院落空间。

（12）我们在小区建筑外围，结合规划路，设置了环行车道，车行入口主要设在小区的两侧。

机动车可以沿环线到达小区内部，并由小区两侧的地下车库出入口进入车库，人行系统和车行系统各成体系，互不干扰，提高了小区的品质，保持了小区优美、安静的居住环境。

（13）步行系统由多个入口，步行休闲带和中心景观带组成。

在结合环境设计，统一规划的同时，主要流线经过中央绿地，充分考虑步行者的视觉感受，在小品水景，植物，建筑的布局上营造步移景异的效果。

（14）小区外围设有环形消防车道，中心绿地内设有隐性消防车道，便于消防车顺利到达，各高层住宅均能满足消防相关要求。

（15）建筑设计

（16）①建筑布局的选择

（17）经过方案讨论及仔细推敲，最后确定了以错动的行列式布局为主的规划模式，秩序感极强的板式构图。

为解决行列式布局所造成的单调空间感觉，我们把局部住宅进行了错动，以形成较为明确的庭院空间。

（18）②建筑形象的选择

（19）我们在立面设计中，通过简洁明快的现代构图，塑造了丰富的形体变化，通过色彩对比和质感对比，以及局部遮阳和金属百叶的利用，力求表现形象上的通灵轻巧之感，体现社区的文化性和延续地方文脉。

（20）户型设计

（21）在户型设计中，我们在本土化和地区化的同时，力求做到创新，在充分满足当地的居住习惯和生活方式的基础上，有针对性的进行住宅楼型和户型的创新设计，既注重经济实用又能提供独特的居住空间。

主力户型为三房和二房，在户型设计上，我们充分考虑经济型住宅的特点，户户阳光充沛，享有穿透的自然风，方正实用，功能完整，使用率高，功能分区合理，流线组织清晰明确。

综合考虑规划设计，每个住宅单元与周边建筑及景观院落均有良好的关系，做到户户有景，户户朝南。

5.结构设计：

（1）工程及结构概况：

本项目位于XXXXXXXXXXXXXX建筑面积112.44万平方米。

设单层地下室，作为车库和设备用房，地下室不设缝，通过后浇带或者加强带来解决混凝土的收缩问题，同时更好的满足建筑的使用和防水要求。

（2）自然条件及设计参数：

1.地震参数：

XX2.建筑安全等级：

二级

3.基本风压：

0.40KN/㎡（<60m）;0.45KN/㎡（≥60m）。

4.地面粗糙度：

B类。

5.根据国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），结构设计使用年限为50年。

（3）结构选型

XX学校、幼儿园、商铺、会所等多层公用建筑则采用钢筋混凝土框架结构。

框架结构既可以满足建筑的空间需要，也可以满足工程的经济性要求。

办公与酒店等高层公用建筑则采用框剪结构，满足建筑的大空间要求。

学校、幼儿园、大型集中商业采用6度（提高一度）抗震措施。

（4）基础选型

待地勘报告出来后，再从经济和便于保证施工质量的角度确定基础形式。

（5）设计遵循的规范、规定及措施：

1.房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2001）

2.建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）

3.建筑结构制图标准（GB/T50105-2001）

4.建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）

5.混凝土结构设计规范（GB50010-2010）

6.钢结构设计规范（GB50017-2003）

7.建筑抗震设计规范（GB50011-2010）

8.砌体结构设计规范（GB50003-2001）

9.建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）

10.建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）

11.建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）

12.高层建筑混凝土结构技术规程（GJ3-2010）

13.其它国家和地方现行的建筑结构设计规范、规程及有关文献资料.

（6）主要结构材料：

1.混凝土强度等级（除特殊注明外）：

（1）基础垫层：

X

（2）构造柱、过梁、填充墙中混凝土带：

X

（3）墙、柱X

（4）梁、板X

（5）地下室，基础X

2.钢筋：

尽量采用高强度钢筋以降低用钢量，保证工程的经济性。

3.型钢，钢板：

Q235B-F

4.填充墙（轻质材料）：

容重≤8.0KN/m。

6.给排水设计：

（1）设计依据：

1、建设单位提供的设计要求及市政资料.

2、国家现行的有关设计标准和规范.

3、本公司有关专业提供的设计条件.

（2）设计范围：

包括建筑红线内以下项目:

1、室外给水系统；

2、室外污水系统；

3、室外雨水系统；

（3）给水排水体制及流量：

1.给水水源由市政引入四根DN400管接至小区内给水环网.本地区市政供水压力为0.35MPa。

居民生活用水为9344立方米/日。

最大时用水973立方米，1-3层生活用水由市政给水管网供给4-32层分三个区由变频给水设备供水。

2.室外消火栓布置在小区生活给水环网上，室外消火栓用水量为：

30L/S。

室内消火栓用水量为：

40L/S。

自动喷淋用水量按30L/S考虑，因此按照规范，应该设置消防水池一座，按火灾延续时间为3h计算，自动喷水灭火系统按火灾延续时间1.00h计算，计算共需储存消防用水540立方米，火灾初期消防水量由消防系统的屋顶消防水箱供给，之后由各系统的主泵加压供给。

1、污水排放：

生活污水经化粪池处理后，排至市政污水管网。

日污水流量为8409m3/d。

2、雨水排放：

雨水经雨水口及雨水管道汇集后排入市政雨水管网。

3、本设计暴雨强度公式为：

i=8.22（1+1.152lgT）/（t+9.440）0.746设计重现期为3年。

综合径流系数取为0.5，总雨水量为7917L/S。

（4）节水与水资源利用

1、制定合理的给水系统设计方案，统筹考虑传统与非传统水源的利用，在技术与经济合理比较的前提下，尽可能提高非传统用水利用率。

按照不同标准，设置中水、雨水回用系统。

小区内雨污分流，有利于污水处理再利用。

住宅小区内设置集中雨水回收处理装置。

建筑物屋顶的雨水经立管回收后，至小区雨水管网，经雨水初期弃流装置再收集至雨水蓄水池，经处理后用于小区道路浇洒、景观补水、绿地浇灌等。

雨水及中水回用的水质符合规定，不对人体健康与周围环境产生不良影响。

2、提高用水效率

分质用水，饮用水、冲厕用水、景观水、绿化浇灌用水等按不同水质要求分别提供。

如：

分别采用生活饮用水、中水、雨水等。

3、采用节水系统、节水器具和设备

卫生间采用低水量冲洗便器、感应出水龙头，绿化浇灌采用雨水等节水措施。

4、用水分户、分用途设置计量仪表，并采取有效措施避免管网漏损.

5、硬质地面采用透水地面，增加雨水渗透量，减少径流污染。

7.暖通设计：

（1）供热热源:

（2）采暖

1、根据《靖边县总体规划》，参照相近地区有关规划，本次规划热负荷估算的热指标如下：

居住建筑：

60w/m2；

公共建筑：

70w/m2

2、除住宅采用地面辐射供暖外，其他区域根据情况设置采暖系统（一般以采用散热器采暖系统）。

根据建筑高度及工作压力，住宅采暖系统分为高、中、低三个区域，以减小各系统底部的设备和管道承压。

其中23至33层为高区采暖系统；12至22层为中区采暖系统；11层以下为低区采暖系统。

每套采暖系统设置相应的备用循环水泵及定压、补水、软化、除氧等水处理装置。

3、住宅部分采暖系统为分户热计量方式。

供水总立管设置在公共空间的管道井内，同时各户在管井内设热计量表和锁闭阀门，以利于对住户的收费和管理。

4、若户内采用双管同程散热器采暖系统，散热器采用有一定装饰作用的中高档钢制散热器，带自动温控阀。

连接方式为下进下出，以减少户内管道数量。

5、各户采暖分支管在与主供回水立管的连接处应设置过滤器和平衡或流量调节装置。

各立管与外网连接时也应设过滤和平衡装置，以保证水系统的调节和平衡。

6、各系统供回水主干管、主立管应采用钢管，各户热表后及室内的埋地管道建议采用铝塑复合PP-R管道。

所有阀门及管件应采用铜制或不锈钢材料。

（3）空调：

2、购物中心和酒店等大型公建，根据甲方要求另行设计。

一般均采用集中中央空调系统方式，末端采用全空气或风机盘管加新风的集中空调系统。

夏季冷源由制冷机房的冷水机组提供，冬季热源由换热站二次管网提供。

（4）通风

1、地下部分动力站房设置普通机械送、排风系统；地下车库设平时和消防和用地机械送风、排风排烟系统。

2、屋顶电梯机房设排风机进行通风换气。

3、通风换气次数：

场所换气次数（次/小时）

地下车库6

水泵房、冷冻站5～6

变配电室8～10

公共卫生间12～15

电梯机房8～10

（5）消防防排烟

1、地下车库设排风及排烟系统，同时设机械补风系统，送风量不小于排风量的80%。

排风量不小于每小时6次换气。

2、消防防、排烟设计应满足高层民用建筑防火设计规范的有关要求。

3、防、排烟系统的设置应合理、安全、可靠。

4、所有防烟楼梯间、消防电梯前室及合用前室均采用机械加压送风防烟措施或可开启外窗的自然排烟措施。

5、总面积超过200m2及单个房间超过50m2的地下室房间，长度超过20米的内走道和面积超过100m2的地上无窗房间均设机械排烟系统。

6、空调及通风系统均应有防火及防烟措施。

（6）供气气源:

本项目四大地块由各地块的（本地块由）市政公路引进一根DE160天然气管道。

住宅每户按双眼灶及燃气热水器各一具，天然气总用气量为2.3Nm3/h。

其他按具体情况预留天然气用气量。

（7）燃气系统设计:

住宅上升立管总阀后至调压器前为中压B级管道,户内管道设计压力0.2MPa，实际运行压力为0.07MPa，管径按0.1MPa天然气选用。

地上燃气管道:

减压前采用外镀锌钢管，入户中压燃气管道采用D22X3无缝钢管,调压器后低压燃气管道采用标准DN15镀锌钢管。

（8）燃气设备选型:

庭院管道选用燃气用埋地聚乙烯管材SDR11PE80系列，且采用燃气专用埋地聚乙烯管件。

管材与管件均应符合国家现行有关标准并应具备出厂合格证。

聚乙烯管上采用燃气专用端带塑料接口的钢制阀门，并设操作井。

调压器、流量表及阀门等均选用供气单位认可的专用设备,并需检验合格。

8.电气设计：

（1）供电

本区住宅用地按45～60瓦/平方米，需要系数取0.4～0.5；商业、办公用地按70～90瓦/平方米，需要系数取0.6～0.8；绿化用地按5～10瓦/平方米考虑。

（2）电信

本区住宅用地按100～120线/平方米；商业用地按100～150线/平方米；办公用地按50～70线/平方米考虑。

所有市政道路及小区道路均统一建设通信管道，各类通信线路均敷设在通信管道内，管道容量按各类通信网络远期发展的需要确定。

4.2项目建设计划安排

本项目建设规模大，建议分期开工建设。

建议分期建设示意图详见第八章附件二。

4.3项目法人组建方案

全生产负总责，对项目主管部门负责。

（1）项目主管部门：

XXXXX有限责任公司

（2）项目法人单位名称：

XXXXXX有限公司

（3）法人代表：

年龄文化程度

（4）技术负责人：

年龄文化程度技术职务

（5）机构设置、职能及管理人员情况：

XXXXX有限公司下设办公室、财务科、技术科、后勤保卫科。

各科室职责如下：

办公室：

设主任1名，专职档案管理人员1名，其他人员2名，共4人，主要负责工程建设日常事务、工程建设中的文件收发、资料收集、归档，工程建设宣传报道、车辆管理等工作。

财务科：

人员2名，主要负责财务工作。

技术科：

设科长1名，副科长1人，成员5人，共7人，主要负责该小区建设中的技术工作，处理工程建设中的技术问题，以及技术资料的收集、整理、施工进度的统计、上报等工作。

后勤保卫科：

设科长1名，成员3名，主要负责该小区工程建设的后勤事务、外事协调及安全保卫等工作。

初步拟定组成人员：

董事长：

总经理：

副总理：

成员：

第五章项目投资估算及资金筹措

5.1投资估算的依据

1.本项目相关文件、图纸及有关的技术资料；

XXXX执行定额和XXXX建设工程造价管理站发布的有关文件和造价信息；

2.XXXX建筑安装工程综合概预算定额（1999）;XXXXX省建筑、安装工程消耗量定额（2004）；XXXXX省建筑、安装工程价目表（2006）；

3.建筑安装工程材料价格参考XXX省工程造价信息价格并结合市场价格编制；

4.中国建设工程造价管理协会标准《建设项目投资估算编审规程CECA/GC1-2007》;

5.国家物价局、统计局公布的物价上涨指数（CPI指数）；

6.XXX类似工程估算、概算指标；

7.XXXX有关建设项目造价指标。

7.关于其他费用的计取依据如下：

建设单位管理费：

根据财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知，财建（2002）394号文的有关规定计算；

项目建设前期费：

按照国家计委价格[1999]1283号文件《建设项目前期工程咨询收费暂行规定的通知》计取；

工程监理费：

按照国家发改委、建设部印发的发改价格[2007]670号文《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知计取；

勘察设计费：

依据国家计委、建设部（现为住房与城乡建设部）计价格[2002]10号文件《工程勘察设计收费管理规定》计取；

建设单位临时设施费：

按工程费的0.1％计取；

环境影响咨询费：

根据国家发改委、国家环境总局计价格[2002]125号文《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计取；

招标代理服务费：

根据国家计委颁发的计价格[2002]1980号文《招标代理服务收费管理暂行办法》计取；

城市基础设施配计取；

工程预备费计算按工程费用与其他工程费用之和的%计取。

5.2投资估算的原则

1.项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；

2.项目的总投资尽量符合节约和安全的原则；

3.项目的总投资估算对于无法准确估算的项目在预备费中考虑。

5.3投资估算

项目的建设投资估算包括：

建设用地费（土地费用）、建筑安装工程费、红线内基础设施费、工程建设其他费用、预备费。

1.建设用地费（土地费用）

本项目规划征地面积678.15亩，每亩取得成本按40万元人民币估算。

本项目的土地费用为：

678.15亩×40万元=27126万元。

2.建筑安装工程费

别估算如下：

表2-1项目建筑安装工程费一览表

序号

项目

建筑面积

（万平方米）

单位造价

（元/平方米）

费用

人民币（万元）

备注

1

住宅

75.4

2015

151931

2

地下室

29.04

2875

83490

3

活动中心及配套工程

4.8

2165

10392

4

商业

2.8

2165

6062

5

幼儿园

0.4

2056

866

6

合计

——

——

252741

由上表计算可得，本项目建筑安装工程费用合计为252741万元人民币。

3.红线内基础设施费

基础设施（室外工程）包括项目规划用地范围内道路（非市政道路）修建及硬化、绿化、照明、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、围墙、环卫、公共设施、安防设施等红线内基础设施的建设费用以及管线接口费用等，参考有关计价指标及类似工程经验数据，按总建筑面积150元/平方米计算，则：

项目基础设施建设费为：

16866万元人民币。

4.工程建设其他费用（不含建设用地费）

工程建设其他费用（不含建设用地费）合计为21358万元人民币，计算如下：

表4-1工程建设其他费一览表

序号

项目

计算基数/依据

费用人民币（万元）

1

建设管