零售选址分析报告.doc
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选
址
分
析
报
告
前言
1）报告撰写背景
要求学生综合运用“选址理论分析”、“商店位置类型”、“零售选址策略”等理论，对小组拟定的店铺选址项目进行分析，从而掌握零售选址分析技能。
2）报告撰写的必要性
使学生能够掌握《零售选址分析报告》撰写内容和框架。
调动学生在选址分析中的学习兴趣，充分发挥学生的分析能力、创造能力，使学生个性得到张扬，体现自我价值。
为他们将来走向工作岗位，求得自身发展打下基础。
3）撰写的组织情况
广东轻工职业技术学院管理工程系连锁经营。
。
。
。
。
小组在前期调研的基础上，利用课余时间开展实地调查，发挥团队合作精神，群策群力，共同努力，写成《伊人斋服装店佛山市选址分析报告》。
本项目由李建新总负责，全体组员积极参加本项目的设计。
目录
一．佛山市概况
二．佛山市商圈介绍
1）祖庙商圈
2）东方广场商圈
3）季华商圈
4）南海大道商圈
5）桂城东商圈
6）大沥商圈
7）城南商圈
三．服装店客流量调查及市场饱和度估算
四．东方广场选址分析
五．总结
六．附录
年轻女士对服装方面的调查问卷
一．佛山市概括
1.佛山位于中国广东省中南部，地处珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳，地理位置优越。
位于亚太经济发展活跃的东亚和东南亚的交汇处，与广州地缘相连、历史相承、文化同源，同处在中国最具经济实力和发展活力之一的珠江三角洲经济区中部，共同构建“广佛都市圈”。
2.佛山全市总面积3797.72平方公里，常住人口603万人，其中户籍人口370.89万人。
佛山是著名侨乡，祖籍佛山的华侨和港澳台同胞达140万人，其中港澳同胞80多万人。
3.到2011年止，全市有各级各类学校1448所，各级各类学校在校生达115万人。
全市共有教职工8.1万人，其中专任教师6.1万人。
4.历史悠久，文化底蕴深厚，是国家历史文化名城。
5.2010年，佛山第三产业实现增加值1893.71亿元，增长10.2%。
是全国流通领域物流示范城市，拥有一批投资规模大、辐射能力强的物流交易配送中心。
二．佛山市商圈介绍
随着佛山经济的发展，人们生活水平的提高，城市的扩容，外来人口的增多，祖路庙商圈以难以承载这么的庞大的市场，因此商圈遍地开花，特别是近几年，佛山商圈发展呈多元化发展的格局，后起之秀不断，为佛山商界源源不断地注入生机。
具体介绍如下：
（1）祖庙商圈
祖庙路商圈：
佛山最早、最成熟的商圈之一，百花广场、百花总汇、兴华商场、玫瑰商场、优越百货、祖庙路步行街等林立，高中低端齐全，位于禅城区中心核心地段。
祖庙路商圈是佛山老商圈，拥有悠久的历史，附近写字楼、酒店、商场林立，发展相对成熟，东华里拆迁改造提升祖庙路商圈的影响力与增强生命力。
交通：
乘地铁至祖庙站
（2）东方广场商圈
东方广场商圈：
已成为佛山日人流量最大的商圈，国美、苏宁、吉之岛、好又多、品牌服饰、数码、饮食、周边服饰鞋类小店铺等一应俱全，也是佛山典型的商住结合区。
无论什么时候逛东方广场都是人来人往。
东方广场在2001年左右由旧城改造而成，目前有约20万㎡营业面积，经过几年发展，东方广场已摸索出适合佛山的商业模式，东方广场运营很成功，确立了佛山综合Mall的地位，成为佛山商圈中的佼佼者。
交通：
坐102、113、115、119、126、131、137、140、141、212、276
（3）季华商圈
季华商圈：
沿季华路两边分布，东建世纪广场、禅城嘉信茂广场、流行前线、顺联国际、百佳等商家强势进驻，周边保险、银行、饮食等行业丰富，是禅城另一重点商圈之一。
季华路商圈从最初建设到现在历时约15年，现在已集商务、金融、写字楼、商业于一体。
该商圈位于佛山中轴线上，交通十分便捷，到目前为止，已汇集了相当部分的人气。
澜石旧城改造如火如荼，可以预见的是该商圈发展前景大。
周边物业：
地铁上盖物业的星星华园国际、庭国际广场等等。
（4）南海大道商圈
南海大道商圈：
围绕着南海大道两边，以南海广场、街铺、汇潮新天地、佑一城、南海嘉信茂广场为主力商家，是南海目前发展最成熟的商圈。
南海大道商圈是南海中部商业最集中的区域，拥有较强的辐射能力，吸引了不少顺德、南海附近街镇等购买力。
该商圈占有有利的地理位置，但档次有待提高，往后将会平稳发展，属于有实力、有后劲的商圈之一。
交通：
佛山公交车：
102、104、120、132、137、139、202、203、204、205、206、207、208、210、227、238、245、
247、258、261、286B、286A。
广州可乘公交车：
276、555、777、2202。
PS：
商场设有大型地下和室外停车场。
（5）桂城东商圈
桂城东商圈：
以南海城市广场、百花时代广场、家天下等商场为代表，是桂城老一代商圈所在地之一。
经过多年发展，商圈凝聚力与辐射力不足，氛围不够。
桂城传统商圈，相对而言，商圈区域性强，以满足周边居民消费为主，未来发展受到硬件条件制约，以平稳发展为主。
周边物业：
鹿璟村、怡翠花园、南海颐景园、桂南明都、万科金御华府等等。
交通：
136路202路210路A线212路222路261路A线280路286路A线南海—3水桂07路桂09路桂12路桂16路桂17路桂20路桂31路
（6）大沥商圈
大沥镇位于南海区中部，地处广州和佛山两市之间，离广州9公里，南接佛山禅城区，素有“广佛走廊”之称，更是富裕之地。
近年，大沥确立组团式发展模式后，商业地产如雨后春笋般发展起来，嘉洲广场、大沥巴黎春天步行街、南海·新都会等是主要代表。
集购物、娱乐、餐饮、时尚、休闲、文化六大主题为一体。
（7）城南商圈
以东建世纪广场、季华货仓、玫瑰商业圈和丽日都会广场为中心。
三．服装店客流量调查及市场饱和度估算
我们是在服装店附近观察的，我们关心的不是每天真的是多少个人来到这个商圈，而是主要关心如果在这里开店，每天经过商店门口的顾客是多少人。
2.我们通过店面客流量调查表，得出下午5点到晚上9点是客流量高峰期，大概有150人。
客流量
进店比率
买单率
面积
店面宽
估计营业额比值
假设年营业额
500
30%
45%
45
7.5
1
43.2万元
设平均交易单价为120元，每月交易次数300，则一年的营业额为：
120*300*12=432000元
3.通过问卷，调查顾客的着装风格取向，大多数人偏爱休闲类和中性类的风格，从而获得服装店定位范围的顾客服饰消费比例。
4.通过问卷，调查顾客的平均消费水平，我们服装店的销售对象是18到25岁的年轻女士，销售中档水平的衣服，所以她们每次的平均消费水平有120元左右。
日平均客流量
休闲装购买比例
月平均消费金额
总市场容量
7万
34%
2380000元
6811.8456万元
这里设平均每件衣服的价格为100元，所以月平均销售金额为：
70000*34%*100=2380000元
S=P1*P2*P3*M
=610*1.15%*34%*238*12=6811.8456万元
S:
市场容量
P1：
调研城市人口总数
P2；调研人群所占城市总人口的比例
P3：
购买休闲衣服人群所占调研人群的比例
M:
过去一年内购买休闲衣服所花的费用
因此，由假设年营业额和总市场容量这两个数据可，看出，做休闲类的服装店是有很大利润的。
根据以上各项数据，还可以得出：
IRS=需求/卖场面积=（H*RE）/RF
IRS：
某商圈内某类商品的零售饱和指数；
H：
商圈内的家庭数量；
RE：
商圈内每个家庭对某类商品的年支出金7万额；
RF：
某类商品的现有营业面积；
零售企业必须对所拟选的地区进行比较评估，观察饱和指数的高低。
一般来说，饱和指数高，意味着零售潜力大，而饱和指数低意味着零售潜力小。
（注：
因为搜集的数据不足，所以不能准确算出零售饱和指数）
四．东方广场选址分析
（1）地理优越性：
位于佛山市中心的东方广场项目占地25万平方米，总建筑面积80万平方米，商用面积超过23万多平方米，是佛山营业面积最大的现代商场。
商场共由10个各具特色的主题商场、佛山首条全天候商业步行街以及1万平方米假日广场组成。
目前已汇集了书城、商场、名店城、美食街、专业市场、健身中心、极限攀岩区、电影城、游乐中心等业态模式，不仅是佛山首个SHOPPINGMALL，而且是珠三角屈指可数的大型旅游文化购物世界。
经过三年的不断调整、发展和提升，其十大组团的商业奇迹，形成了强大的核心竞争力，日益凸现佛山商业地标地位，丰富的业态成功吸引了各个年龄层的消费者。
（2）商圈特色：
1.在该地段消费主要以逛街为主，消费者主要来自佛山各个地区的中高端收入的人群，周一到周五又以学生为主要消费人群。
消费者的年龄段主要集中在13到35岁之间。
2．人流走向主要靠近银州城、明珠城以及金山街，也就是主要集中在吉之岛、好又多、明珠百货以及东方数码港所在区域。
3．靠近锦华路的每个通道都有搭建铺位做休闲小吃，所以使得该商圈不单是购物地段，也是餐饮消费区域。
（3）域消费者的特点：
1.无经济压力，一般属于家庭比较有钱的学生，不考虑衣食住行方面的。
比较注重产品对本人的吸引力，以及产品的口感质量。
2.有固定收入，经济来源比较充足，追求生活质量。
3.很多年轻人在忙完一周的工作之后，都喜欢去购物缓解工作压力。
（4）配套信息
地铁：
5号线、1号线、2号线
公交：
728路、802路、814路、103电、104电、104快、201夜、211夜、420路
学校：
校尉小学、新开路小学、东交民巷小学、北京市东城区大甜水井小学、铁路职工子弟一小、北京二十四中、北京市第一二四中学、北京市第二十七中学
医院：
协和医院、北京医院、北京同仁医院、北京妇产医院
银行：
中信实业银行东单支行、招商银行东方广场支行、广发银行王府井支行
超市：
东方新天地、北京百货大楼、新东安市场、新华书店、新中国儿童用品商店、晨曦百货
餐饮：
小南国、大食代、禾绿回转寿司、东方君悦大酒店长安壹号、斯乐斯基餐厅
（5）服装店开办费及营业费用预算
服装店投资经营经费预算
关键指标
分指标
服装候选店
备注
月租金
5万
营业额预估
月总营业额
36000
月经营费用
店内指标
租赁面积
45
月人员费用
5000
经营面积
38.25
月水电费
200
月总租金
5万
月其他办公及杂费
500
人员配备（人）
2
投资
店面转让费
0
装修费用
3万
月摊0.25
固定资产投资
2万
月摊0.167
开办费
3000
月摊250
占用资金
租赁押金
1万
流动资金
2万
备货资金
初次投资需要资金
13.87
月亏损
3.4525
投资回报时间
4个月
总计
5.57万
A.总投资：
13.87万
B.投资回报率：
总投资／月预计营业额×55%（毛利率）－5.57（每月总费用）＝（3.85×55%－5.57）＝－3.4525万元
估计每月亏损3.4525万元，在理想情况下约4个月收回总投资。
（6）竞争对手分析
在核心商圈，竞争对手也多，有可能会分走部分客流。
但同时，这是商圈成熟并且是吸引顾客的重要因素。
（7）商圈评价表
考核中项
考核小项维度
得分标准
最后得分
考核中项
中项
权重
小项
3分
2分
1分
得分
综合
得分
商圈业态
13%
商圈级别
核心商圈
次级商圈
边缘商圈
3
10
商圈属性
商业区
娱乐区、综合区
住宅区、金融区
3
商圈生命周期
成长期和成熟期
形成期
衰退期
2
商圈基础设施建设
好
一般
差
2
商圈购买力评估
52%
商圈潜在客群的消费能力
高
中
低
2
7
目标客流量/天（非周末）
大于5000人
3000~5000人
小于3000人
3
预估饰品消费客单价
100元以上
50~100元
50元以下
2
商圈易达性
6%
公交线路或停车站
多于3个
2个
1个
3
15
主干道是否通畅
良好
一般
3
商圈人行道是否通畅
通畅
一般
3
商圈主干道长
400~600米
接近400米或600~800米
其它范围
3
商圈主干道宽
8~12米左右
接近8米
其他范围
3
商业氛围
28%
商圈主力店
2家以上
1家
无
3
14
商圈品牌店
2家以上
1家
无
3
休闲娱乐场所
2家以上
1家
无
3
女装品牌店或美容美体店
同定位品牌店
不同定位品牌店
一般店
2
商圈内同业竞争状况
3~5个
2或6~8个
<2家或>8家
3
商圈评价表的总分是51分，而东方广场商圈总的分数是46分，虽然没有和其他的商圈在此方面做具体详细的比较，但总分超过40分，说明它在吸引人流等各方面是做的很不错的，所以根据以上数据可以认为东方广场是理想的经营地。
五．总结
服装店对于各个门店店址的选择基本依据，首先，要使该店的选址聚客力最强，均是地处商业活动频繁的地区，人口密度高的地区。
把店址设在核心商业区，客流与目标客流量都比较大，营业额较高。
在人口集中的地区，人们有着各种各样的需求，需求稳定，销售不会骤起骤落。
其次，要面向客流多的街道和地段，这样才能形成稳定客流，形成购买力。
再次，要求有便利的交通，既便于带来远处的客人，将客人送出去，同时也能形成一定的聚客力。
最后，要在同类商铺或互补性商铺聚集的地区。
大量的事实说明，对于以休闲为主的服装店而言，若是竞争对手或是协调互补的相关商店能够集中在一个地段或是街区，则更能够招徕顾客。
门店选址的聚客能力能够大大削减其他不利因素的负面影响。
例如，八一七路店、中亭二店，这两个店的区域形状都不理想，门面较窄，纵深过长。
但是正是凭借其所处位置的巨大聚客能力，其营业额水平都名列SANFU百货福建公司前茅。
这再次证明了门店选址的聚客力是商店经营成败的首要影响因素。
六．附录
年轻女士对服装方面的调查问卷
1.您的年龄：
18岁以下（）18-30岁（）
2.您的文化程度：
高中（）大学（）大学以上（）其他（）
3.您的收入情况：
2000以下（）2000-3000（）3000-4000（）
4000-5000（）5000以上（）
4.您每个月大概会花费多少钱在服饰上：
100以下（）100-200（）
200-300（）300以上（）
5.您每个月购买衣服的次数：
1次（）2次（）3次（）
3次以上（）
6.您喜欢的衣服风格：
韩版（）欧美（）休闲（）甜美（）运动（）学院（）中性（）（可多选）
7.请问您在购买服饰时，最主要的考虑因素是什么：
款式（）质量（）价位（）品牌（）舒适度（）实用性（）是否好看（）（可多选）
8.您认为什么样的店面更吸引您的眼球：
时尚前卫（）个性另类（）传统复古（）文化气息（）
9.当您在狂街时，什么样的商品更能吸引您的眼球并让你止步进行询问：
时尚潮流款式（）外观精美并实用（）促销打折（）
跟某个明星所穿的款式相同（）正是自己所需要（）
10.您认为什么样的店名容易让顾客记住：
简单（）个性（）另类（）大气（）潮流（）
感谢您的配合，祝您学业或事业成功，事事顺心！
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