哪种提前还贷方式最经济.docx
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哪种提前还贷方式最经济
哪种提前还贷方式最经济？
方先生于2001年贷款40万元购买了一套房产，期限20年，在今年两次加息前，月供为2753元，而经过两次加息，月供达到2823元，增加了70元。
虽说每个月多交70元并不会给方先生的生活带来明显的影响，但考虑到积少成多，手头有一部分闲钱的方先生还是有了提前还贷的想法。
据北京中原三级市场部的预测，一年两次加息已经明确表现出人民币进入加息通道的态势，而且未来一段时间内，很可能还会有不止一次的加息。
基于此，提前还贷，将会成为越来越多人的选择。
为此，记者探访了各大银行的个人贷款中心，并请教了有关房贷金融人士，希望给有提前还贷打算的读者带来些帮助。
●提前还贷要交违约金吗？
提前还贷要不要交违约金，这是很多准备提前还贷的贷款人最为关心的问题之一。
据某国有银行一位不愿具名的工作人员透露，其实关于提前还贷要收违约金的争论在业内已经存在多年，有不少银行都主张对提前还贷的客户收取一定数额的违约金。
但由于现在公众对银行服务收费的意见较大，同时也基于对客源的考虑，银行虽然将提前还贷认定为违约行为，但没有一家银行愿意先走出这一步，所以至少在北京，目前还没有银行明确表示要开始对提前还贷收取违约金。
记者的调查也印证了这位工作人员的说法。
在记者走访的几家银行中，多数银行都表示贷款人可以申请提前还贷，而且“暂不收取违约金或其他附加手续费”，但也同时表示，银行有权利向提前还款人收取违约金。
尽管如此，各个银行对提前还贷的贷款人还是有一些限制和约束。
如建设银行、光大银行不允许贷款人在贷款后第一年内提前还贷；不少银行还要求贷款人提前还贷的金额必须为1万元的整数倍等等。
●提前还贷有哪些方式？
从大体上来讲，提前还贷无非提前全部还贷和提前部分还贷两种方式。
提前全部还贷也就是贷款人一次性地将所剩下的全部贷款还清，从而最大程度地节省日后将要支付的利息。
但对于多数家庭来说，提前全部还款往往意味着短时间内过大的资金支出，无论从哪个方面都难以支持，所以大多数人还是会选择提前部分还款。
在调查中记者了解到，各个银行基本上都会为提前部分还款的贷款人提供四种还贷方式，下面记者将为您进行逐一的介绍和比较。
以文章开头提到的方先生为例，目前方先生尚余贷款本金35万元，剩余期限16年，他打算提前还款10万元。
方式一，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。
这样，剩下25万元贷款，方先生需照旧每月还款2823元，大概九年半的时间还完，利息共支出77388元。
方式二，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。
这样，25万元贷款仍按16年来还清，每月需还款2003元。
利息共计134617元。
方式三，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。
假设方先生准备将25万元的贷款缩短至10年还清，那么月还款额从最初的2823元减至2752元。
利息支出共计80266元。
方式四，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。
也就是说，方先生其实并没有将10万元提前还出，而只是将还款期限缩短至10年，那么，月还款额将从最初的2823元增至3853元，10年内利息共计112373元。
虽然由于计算公式过于复杂，记者无法在此一一罗列，但通过上面分析还是可以看出，提前部分还款，缩短了还款期限、每月还款额并没有变化，而且总体利息支出最少，在上述提前还款方式中，相对是最合适的一种方式。
●哪种房贷产品最适合提前还贷？
在采访中，记者还了解到，在现在买房人当中，有相当一部分虽然选择了办理时限较长的贷款产品，但还是打算如果将来家庭经济情况允许，还是会选择提前还款，所以他们非常关心如果准备日后提前还贷，那么在市场上目前形形色色的房贷产品当中，哪一个更适合提前还贷的打算呢？
其实，在众多房贷产品当中，最为主流的仍是等额本金和等额本息两种还款法。
而根据计算，也可以得出两种产品哪个更适合提前还贷的结论。
依然以方先生为例，如果他选择等额本息还款法，那么提前还款前的利息总额为188463元，提前还款后利息总额为134617元，可节省利息53846元；如果选择等额本金还款法，提前还款前的利息总额为163640元，提前还款后利息总额为116886元，可节省利息46754元；不过其利息总额仍比等额本息少17731元。
可见，虽然提前还贷对于选择等额本息还款法的贷款人来说能节省更多利息，但从整体来讲，依然是等额本金还款法能够节省更多的利息支出。
除此之外，招商银行还推出了“双周供”还款法，也就是还款周期以两个星期为基本单位。
选择这种还款法的消费者提前还款前的利息总额为191950元，提前还款后利息总额为137108元，可节省利息54842元。
所以，对于在招行通过“双周供”还款的贷款人来说，提前还贷的收益是最大的。
●提前还贷有哪些手续？
据中大恒基金融部经理陈秀杰介绍，贷款人如果要提前还贷，在手续上一般要经历五个过程。
首先要看清贷款合同中有关提前还贷的条例，特别要注意提前还贷是否须交一定比例的违约金。
第二是致电贷款银行的个贷中心，了解提前还贷的相关信息，联系办理贷款的业务员或者客户经理，咨询能不能办理提前贷款、办理提前贷款是否需要预约，确定时间。
特别是有些银行办理提前还贷业务的部门与银行支行不在同一地点，所以一定要问清楚再出发。
另外如果是他人代办手续的话，以建设银行为例，需要申请人与代办人出示一份有双方签名的委托书，代办人带着双方的身份证、委托书、贷款合同才能提出申请。
但中国银行等银行在这些手续上相对宽松，将申请传真、邮寄均可，本人可以不到现场。
这些也都需要在电话咨询中问明白。
第三步是预约，为了保证业务操作有序，大部分银行要求客户提前预约，且每个支行所需的时间、手续有所差异。
预约方式为打电话或直接到提前还贷执行部门都可。
第四步是填写提前还款申请表，并提交相关证件。
证件一般包括身份证、当初和银行签订的贷款合同等。
而最后一步办理提前还贷手续则比较简单，贷款人只需存入提前还款的款项，银行从贷款本金中予以扣除即可，很短时间便可以操作完成。
●提前还贷还有哪些需要注意？
除了上述事项之外，链家地产还提醒贷款人，提前还贷还有两点细节需要注意。
一是购房者在提前还清全部贷款后，别忘了到保险公司等部门退保。
在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，因此按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费，提前还清贷款所退还保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
二是不要忘记注销抵押。
贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表（注意不要跨区办理），最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
理财师：
提前还贷方式不同利息差8万08-09-2515:
08发表于：
《东盟房地产论坛》 分类：
未分类
来源：
网络发布时间：
2008-09-25
买房向银行贷款，20年后很有可能利息就要付十几万元。
这个道理已经深入很多贷款买房人的心中。
央行南京分行最新的统计数据也表明，目前对于手上的余钱，21.95%的江苏居民未来三个月打算“提前还款”。
但记者昨天采访获悉，同样是提前还贷，如果选择的方式不同，需要付出的利息相差能达到好几万元。
4种提前还款方式最主流
业内人士告诉记者，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。
记者走访了南京几大银行，发现目前银行提供的提前还款方式基本有4种，即一次性还清；部分提前还款，月供不变，缩短还款年限；部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。
算法不同，利息相差几万
以市民张先生为例。
张先生购买一套总价为70万元的房子，首付50万后，房贷额为35万元，贷款期限20年，在其采取等额本息还款法还款6个月后，考虑提前还款。
此时，他所剩贷款额为335180元，其中所还利息共10117元。
从以上数据可以看出，仅半年时间张先生已经支出了1万多元的利息。
理财师将4种还款方式的利息，都替张先生算了一遍。
第一种：
将所剩贷款一次性还清
利息总额＝提前还贷前的利息额（10117元）
第二种：
部分提前还款，月供不变，缩短还款期限
提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即2470元，贷款期限则缩短为10年零6个月，提前还款后的总利息为81000元。
利息总额＝10117＋81000＝91117元
第三种：
部分提前还款，减少月供，还款期限不变
提前还款10万元，贷款期限剩余19年6个月，月供减少为1682元，提前还款后总利息为158494元。
利息总额＝10117＋158494＝168611元
第四种：
部分提前还款，增加月供，缩短还款期限
提前还款10万元，月供增加为2589元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为75470元。
利息总额＝10117＋75470＝85587元
一口气还清所剩房贷的毕竟是少数。
除去这种，剩下的几种提前还贷方式，利息总额最少的和最多的能相差8万多元。
划算不划算不只看数字
至于哪种还款方式比较划算，招商银行南京分行零售银行部个人信贷中心的杨波告诉记者，不能简单从数字的多少来判断，还要考虑利率的走势等因素。
对于还款时间已经高于贷款期限一半以上的贷款者，房贷期已过一半以上的等额本息贷款人，一大半的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大。
另外，对于一些手上有稳定、可观收益投资渠道的市民来说，提前还贷前，也要想想日后的资金需求，以免还钱容易借钱难。
一般来说，投资项目收益能超过房贷利率，就应该考虑投资。
对于日前房贷利率下调，杨波认为，本次贷款利率的调整偏向于短期贷款的中小企业，而不是鼓励长期房贷，所以对于房贷族来说影响确实不大。
三种提前还贷方式哪种适合你
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到目前为止，今年利息已经涨了5次。
对于房贷的老客户来讲，从明年1月1日起，5次加息将合并执行。
以10年期30万元贷款为例，经过五次调息后，月还款额将增加128.85元，多支付利息15461.95元。
由于累加效应，房贷月供的增加比以往更加明显。
因此，不少房贷老客户开始想着提前还贷来减少利息压力。
然而，面对几种不同的还贷方式，不少借款人却不知该如何选择。
实际上，不同的提前还贷方式，节省的利息不同。
例如，某借款人向银行贷款30万元，贷款期限为20年，于2006年1月开始还款。
如果借款人准备于今年12月提前还款，借款人可选择以下三种提前还款方式。
方式一：
全部提前还款节省利息17万余元
据了解，最省钱的还贷方式是一次性还清本息，这可以最大程度地节省利息支出。
选择这种提前还贷方式，原月还款额为2116.54元，已还款总额48680.41元，已还利息32565.84元。
12月需一次性还款285259.91元，节省利息支出174029.17元。
方式二：
月供不变缩短还款期限节省利息12万余元
据了解，“月供不变、缩短还款年限”是借款人选择最多的一种提前还款方式。
对于借款人来说，选择这种提前还款方式，每月还贷压力不会增大，但却少支付许多利息。
提前还款10万元，选择这种提前还款方式，原月还款额为2116.54元，已还款总额为48680.41元，已还利息32565.84元。
该月一次还款额为102116.54元，下月起月还款额为2120.68元，节省利息支出121776.76元，最后还款期限从2025年12月缩短为2017年2月。
方式三：
减少月供还款期不变节省利息6.3万元
这种提前还款方式，能够有效减轻月供压力，但由于还款期限不变，支出利息最多。
选择提前还款10万元的还款方式，最后还款期限不变仍为2025年12月。
月还款额从原来2116.54元变为1355.2元，月供减少761.34元，节省利息支出63094.51元。
从以上三种方式看出，最省钱的应该是全部提前还款方式，其次是月供不变，缩短还款期限的方式。
虽然第一种方式最能节省利息，但这需要借款人具有较强的资金实力。
因此，这种还款方式并不适合每个借款人。
其次，第二种还款方式则对借款人的月收入要求较高。
究竟该选择哪种提前还贷方式，借款人应根据自己的实际来合理选择。
据了解，目前，有三种提前还贷方式，即：
缩短年限、增加月供以及双管齐下。
对此中信银行理财师王瑞锦表示，三种方式中既增加月供又缩短还款期限的方式最为省钱，但房奴还是应该根据家庭资金情况，选择压力最小的提前还贷方式。
案例
40万贷款30年还清
成都的胡先生于2007年8月按揭买了一套新房，贷款40万元分30年还清，按等额本息还款法还款，从2007年8月开始还贷。
按当时银行优惠利率（下浮15%）6.6555%算，每月还款额为2569.45元，等到30年还款期结束时，胡先生需还本金加利息共计925001.39元，其中利息为525001.39元。
经过2007年的数次加息以及2008年首套房贷利率下浮30%等变动，胡先生现在每月还款1946.47元，还款总额降为700826.95元，其中利息为300826.95元。
目前，胡先生已经还款52562.02元，其中已还利息36738.4元。
如今胡先生希望在本月底前提前还款5万元，按目前利率不变的情况计算，三种提前还贷方式各有优劣——
还款方案
本月提前还款5万
方案A：
月供不变，缩短还款期
如果选这种方式，以后胡先生每月还款额为1950.38元，还款期限减少至2031年5月，比原还款期2037年8月提前了6年零3个月。
利息：
等到还清贷款时，胡先生总共利息支出约为206707.73万元。
点评：
采取这种提前还款法的好处是利息明显减少。
新还款计划下，节省利息支出共计93119.22元。
方案B：
还款期不变，减少月供
一旦胡先生采用这个方案，意味着他仍需还贷到2037年8月。
提前还贷后，胡先生每月只需还款1683.51元，比之前每月少200多元。
利息：
等还清贷款，比提前还贷能节省利息支出35708.96万元。
点评：
采取这种方法的好处是每月的负担减轻了，也节省了一部分利息，但节省程度不如前一种方法。
方案C：
增加月供，缩短还款期
经过去年的降息，利率由八五折降为七折，胡先生现在比刚买房时每月少还贷款500元。
如果胡先生想给自己加加压，既增加月供，又将总还款期限控制在15年，那么今后胡先生的月供将提高到2498.74元。
利息：
这种情况下总还款额为449773.04元，其中利息为115597.04元。
点评：
选择这种方式提前还款最为省钱，但却增加了还款期内的还款压力。
如何提前还贷更划算？
各银行具体有何规定？
这是众多提前还贷者所关注的问题。
据了解，目前银行提供的提前还贷业务可分为两种，即全额提前还贷和部分提前还贷。
有关金融人士建议，经济实力雄厚或预期收入增长较快的家庭可采用一次性全额还贷，能最大程度节省原应支付的利息；收入比较平稳且投资渠道较少的家庭，可采用部分还贷的方式。
对于部分提前还贷者，有4种方式可供选择：
月供不变，缩短还款期；减少月供，还款期不变；减少月供，缩短还款期；增加月供，缩短还款期。
以周先生为例，他以等额本息的方式贷款34万元，期限为20年，月供为2398.74元，总计应支付贷款利息235699.86元。
截至今年12月，剩余还款期为227个月，剩余贷款本金329927.24元。
按目前优惠利率6.6555％计算，如果周先生现在部分提前还款5万元，从以下的对比表中可以看出4种部分提前还款的优劣。
专家建议，每位贷款者的实际情况不尽相同，不是人人都适合通过提前还贷来规避利率风险。
贷款者应对自己目前的还款能力和未来的预期收入作出理性的评估，并根据自身具体状况选择最佳的还贷款方式。
四种部分提前还贷方式对比表
还贷方式月还款额（元）剩余贷款时间节省利息（万元）特点
月供不变，缩短还款期2394.32189期（约16年）6.310128利息总额减少，但月供压力不变
减少月供，还款期不变2171.17227期（约19年）2.276986月供压力减小，但未减少利息支出
减少月供，缩短还款期2295.24204期（17年）4.739799月供压力减轻，但节省利息支出较少
增加月供，缩短还款期2827.57144期（12年）10.84573支付利息总额最少，但月供压力增大
图片说明：
经过今年的5次加息，贷款利率提高，房贷月供压力加大。
目前主要的提前还款方式有5种，包括将所剩贷款一次性还清；部分提前还款，月供不变，缩短还款期限；部分提前还款，减少月供，还款期限不变；部分提前还款，减少月供，缩短还款期限；部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。
那么，在明年即将执行新利率的背景下，这5种提前还款方式哪一方式更省钱？
提前还贷又需要注意什么问题？
不同银行的提前还贷流程又是如何？
针对近期广大读者普遍关心的这些问题，记者向相关研究人士请教了一番，下面就让我们通过案例对这5种提前还贷方式进行详细比较，并一一解答购房者关注的问题，希望能够为那些准备提前还贷的购房者提供建议和帮助。
案例分析
王先生于2007年4月购买了一套100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万元，贷款期限20年。
假设该房产是王先生惟一的一套银行抵押贷款房产，可享受当时4月份优惠利率6.04%。
按等额本息还款法计算，月供为5031.18元，20年利息总支出高达507485.08元。
从4月份至12月份，仅8个月时间内，王先生已支付购房贷款利息为27972.01元。
从明年1月1日起执行6.6555%新的优惠利率后，王先生的月供和利息都将有所增加。
在此背景下，王先生决定提前还一部分款项，以此来减少利息的支出。
针对王先生的实际情况，北京中原三级市场部研究人士对目前存在的5种提前还贷方式进行了逐一计算。
5种提前还贷方式比较
■第一种：
将所剩贷款一次性还清。
利息总额=提前还贷前的利息额＝27972.01元
■第二种：
部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。
提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月，提前还款后的总利息为362381.06元。
利息总额=27972.01+362381.06=390353.07元
■第三种：
部分提前还款，减少月供，还款期限不变。
提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元，提前还款后总利息为458478.09元。
利息总额=27972.01+458478.09=486450.1元
■第四种：
部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。
提前还款10万元，月供减少为4982.55元，还款期限缩短为16年，提前还款后总利息为368925.92元。
利息总额=27972.01+368925.92=396897.93元
■第五种：
部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。
提前还款10万元，月供增加为6720.06元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为218685.48元。
利息总额=27972.01+218685.48=246657.49元
通过对5种提前还贷方式的计算，以王先生的情况来看，还款期限为16年与10年两者之间相比总利息支出相差了15万多元。
对于贷款购房者来说，无疑是一笔相当可观的费用。
因此，北京中原三级市场部专业人士建议，房贷购房者一定要重视较长还贷年限带来的高额利息支出，缩短贷款期限是节省利息的关键因素。
购房者应当根据自己的情况尽量缩短还款年限，从而减少利息支出。
提前还贷三大注意事项
据记者了解，贷款购房者在进行提前还贷时需要注意三方面的问题。
首先，要向贷款银行进行咨询。
由于各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，购房者需要在提前还贷前弄清贷款银行的操作流程，以及是否需要交纳违约金等。
其次，提前还贷的购房者一定不要忘记去保险公司办理退保手续。
据了解，虽然2006年之后贷款购房已经取消了保险费用，但在2006年之前贷款的购房者是需要交纳保险费用的。
以70万元、20年的贷款为例，实际保费为700000×0.5%。
×20=7000元；如果其将贷款期限缩短10年，应收的保费为700000元×0.8%。
（10年保险期限对应的费率）×10＝5600元，可退保费1400元。
此外，各家保险公司的保险费率也是不尽相同的，购房者也需要以实际购房贷款时所采用的保险公司费率为准。
此外，专业人士特别强调对于提前还贷时机的把握。
其中，对于采取等额本息还款法的消费者来说，月供的组成包括本金和利息。
对于贷款者来说，在贷款期限的1/3-1/2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出；而在最后几年中，月供支出基本以本金为主。
因此，如果贷15年但已偿还6年，则没有必要急于提前还款。
提前还贷五步走
一般情况下，贷款购房者在提前还贷时需要经过5道程序。
第一步，先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
第三步，按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
第四步，借款人携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续。
第五步，提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。
各家银行提前还货的申请条件要求不尽相同。
如中国银行要求贷款购房者提前30个工作日书面申请。
工商银行除了要求贷款者提前30个工作日书面申请，还要求提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。
农业银行则要求贷款购房者提前7个工作日书面申请，并且是在贷款发放满一年后才可提出申请，提前还款额下限同样也是为正常每月还款额的6倍。
此外，交通银行要求提前还款的额度不得少于6个月的还款金额。
民生银行则是自发放个人贷款第二个还款月起，贷款人可以书面提出提前还款申请。
北京银行方面，在贷款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意后方可书面申请提前归还部分或全部贷款。
（编辑：
张妮）
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