齐齐哈尔市房地产调研报告.doc
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齐齐哈尔房地产调研报告
齐齐哈尔市房地产市场调研报告
2014.2.28
齐齐哈尔市房地产市场概况简析
1.1、齐齐哈尔市基本情况概述
1.1.1自然概况
1、区位
齐齐哈尔市位于中国东北松嫩平原，地处东经122至126度、北纬45至48度，东临大庆市和绥化地区，南接吉林省白城地区，西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河、大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距白城市282公里，距海拉尔524公里，距黑河市483公里。
全市总面积42,469平方公里，其中市区面积4,310平方公里，海拔高度一般在200至500米之间。
齐齐哈尔西、北和东北三面为大兴安岭和小兴安岭所环绕，地势呈马蹄型，两侧高，中间低，由北向南逐步下降。
地形主要为平原（含河谷平原、河口平原、湖沼平原、沙丘覆盖的冲积平原），比重为83.7%；高平原（含剥蚀高平原、冲洪积高平原）,比重为7.6%；山地（含低山、丘陵、火山及玄武岩台地），比重为4.2%。
2、面积
齐齐哈尔是黑龙江省第二大城市和省直辖市，我国北纬46°以北的最大城市，国家重要的工业基地、商品粮基地和畜牧业基地，是黑龙江省西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通枢纽，也是国务院批准的全国十三个较大城市之一。
齐齐哈尔辖7区8县1市，人口571万，其中市区人口154万，幅员面积43000平方千米，耕地2700万亩，草原826万亩，苇塘124万亩，水面113万亩，大小河流175条。
3、气候
齐齐哈尔市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显：
春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季干冷漫长。
齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半湿润农业气候区。
齐齐哈尔市年平均气温在0.7至4.2摄氏度之间，南北相差摄氏3.5度左右。
年平均无霜期122至151天。
年日照时数在2600至2900小时，生长期（五至九月）日照时数为1300至1350小时。
年降水量在400至550毫米之间，生长期降水量一般在350至480毫米之间，占年降水量的85%以上。
齐齐哈尔市有利的气候条件是辐射充裕，雨热同季，不利的气候条件是旱、涝、低温、早霜、风等。
1.1.2人口及人文
1、人口
齐齐哈尔市总人口568.1万，市区154万；项目地所处市中心区人口约82万人。
齐齐哈尔市是多民族的城市，少数民族有满族、朝鲜族、蒙古族、回族、达斡尔族、鄂温克族、柯尔克孜族、锡伯族、鄂伦春族、苗族、赫哲族等35个民族。
2、人均居住面积
齐齐哈尔市人均居住面积为18.4平米，其中大部分为福利分房。
3、恩格尔系数及分析
目前，齐齐哈尔恩格尔系数：
35.44%＜40%。
从2000年开始，到2012年，齐齐哈尔市恩格尔系数总的呈下降的趋势，03到04年指数有微幅上升，但也都在正常的范围值内，总的趋势仍然是下降，这说明了齐市经济发展带来的居民消费结构也在发生着变化，消费水平在稳定提高。
和大庆相比，虽然两个城市恩格尔系数都是出于一个较低的水平上，但是，齐市的物价水平却低于大庆，也就是说，齐市的低物价指数支撑的恩格尔系数，在大庆却要花费更高昂的代价。
对于住房消费这样的大宗消费来说，齐市的消费者是没有办法承受和大庆相同、相近的价格的。
[注：
19世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律：
一个家庭收入越少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出则会下降。
推而广之，一个国家越穷，每个国民的平均收入中（或平均支出中）用于购买食物的支出所占比例就越大，随着国家的富裕，这个比例呈下降趋势。
恩格尔定律的公式：
食物支出变动百分比
食物支出对总支出的比率（R1）＝──────────
总支出变动百分比
国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。
根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。
]
4、历史文化分析
齐齐哈尔市是一座历史悠久的文化古城，有三百多年的历史，项目地东北侧有天主教堂，以西有龙沙公园，龙沙公园是齐市历史文化悠久的见证。
1674年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。
1683年定齐齐哈尔为水师营制。
1684年于齐齐哈尔设火器营。
1691年齐齐哈尔建城。
1698、1699年黑龙江的副都统和将军先后由墨尔根移驻齐齐哈尔。
1895年在齐齐哈尔设黑水厅。
1907年齐齐哈尔为黑龙江省省会。
1936年齐齐哈尔实行市制。
新中国成立后，齐齐哈尔先后为嫩江省、黑嫩省、黑龙江省的省会，1954年黑龙江省与松江省合并，省会设在哈尔滨市，齐齐哈尔改为省辖市。
1.1.3经济发展概况（2004）
1、生产总值：
全市实现生产总值（GDP）1153.8亿元，比上年增长8.5%。
第一产业增加值287.2亿元，增长11.0%；
第二产业增加值439.3亿元，增长9.2%；
第三产业增加值427.3亿元，增长6.2%。
三次产业结构为24.9：
38.1：
37.0。
第一、二、三产业对GDP的贡献率分别为28.0%、44.8%和27.2%。
人均地区生产总值21720元，增长9.3%。
齐齐哈尔市各产业总值图
439.3亿元
287.2亿元
427.3亿元
第一产业
第二产业
第三产业
2、建筑业、固定资产投资和房地产业
全年建筑业企业实现增加值27.4亿元，按可比价格计算比上年增长14.6%。
资质等级三级及以上的建筑业企业（指总承包及专业承包企业，不包括劳务分包企业）实现利润2.2亿元，比上年增长41.6%，完成房屋建筑施工面积336.3万平方米，增长0.2%，其中实行投标承包的房屋建筑施工面积占7.0%。
全市固定资产投资677.3亿元，比上年增长32.0%。
在投资中，民间投资465.5亿元，增长36.8%；国有及国有控股投资196.5亿元，增长20.0%；外商及港澳台投资15.3亿元，增长68.1%。
装备、食品两大主导产业完成投资214.5亿元，增长28.3%，占工业投资的57.4%。
亿元以上建设项目共173个，比上年增加63个，完成投资281.2亿元，增长88.6%。
新增固定资产503.9亿元，增长27.1%。
全市房地产开发投资完成104.1亿元，增长22.2%；商品房销售面积282.3万平方米，下降2.6%；商品房销售额95.5亿元，增长0.9%。
房地产市场投资势头强劲。
全区固定资产投资总额累计完成1028642万元，同期为717089万元，同比增长43.45%。
房地产开发项目投资完成81281万元，同期为70305万元，同比增长15.61%；销售面积193048平方米，同期为152190平方米，同比增长26.85%；房屋建筑施工面积397053平方米，同期为285606平方米，同比增长39.02；营业收入1068424千元，同期为1298622千元，同比增长-17.73；营业税金及附加36445千元，同期为37897千元，同比增长-3.83%；利润总额36050千元，同期为32307千元，同比增长11.59%。
3、哈大齐工业走廊建设
2013年末，哈大齐工业走廊启动面积为40平方公里，占项目区规划面积的28.8%。
已开工项目304个，本年完成投资额26.1亿元。
工业企业实现总产值178.3亿元，主营业务收入163.1亿元，利税32.4亿元。
城铁的建立，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。
高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格会有一定幅度的提升。
4、重要指标
全市城镇居民人均可支配收入17169.6元，比上年增长13.0%；
全年实现社会消费品零售总额480.2亿元，比上年增长15.1%
全年在岗职工平均工资33052元增长11.5%。
城市居民人均建筑面积25.1平方米。
恩格尔系数：
35.44
居住价格指数上涨：
3.2％。
固定资产投资完成：
677.3亿元，比上年增长32.0%
相关指标
外贸进出口总额完成：
18510.4万美元，下降59.4%；出口63545.7万美元，增长10.9%。
全市金融机构各项存款余额:
2012年末1158.1亿元，比年初增长18.0%。
其中，单位存款342.4亿元，增长23.0%；城乡居民储蓄存款780.6亿元，增长14.1%。
元，按可比口径比年初增加12.1亿元，同比增长3.3％。
全市财政总收入完成122.7亿元，比上年下降13.2%。
地方财政收入完成87.5亿元，下降16.3%。
其中，公共财政预算收入55.0亿元，下降21.5%。
全市财政总支出308.7亿元，增长10.1%。
其中，公共财政预算支出263.8亿元，增长9.8%。
全年规模以上工业经济效益综合指数239.7，提高8.6点。
实现主营业务收入865.4亿元，增长8.6%。
实现利税总额84.4亿元，增长7.1%。
其中，实现利润47.3亿元，增长11.6%；实现税金37.1亿元，增长1.9%。
5、消费增长的主要特点（今年一季度）：
（1）收入三升一降，工薪收入的增长占主导地位
人均可支配收入构成中，工薪收入（扣除个人所得税、个人社会保障金等）同比增长4.1%；人均经营净收入同比增长2.2倍；人均财产性收入同比增长1倍；转移性收入下降。
工薪收入的增长一是去年底和今年初行政事业单位职工增加工资和企业发放效益工资及奖金所致。
二是随着国企改革的深入进行，部分改制成功企业，生产强劲恢复,职工的收入较改制前普遍大幅提高。
说明计划经济带给了市民稳定的收入增长。
（2）消费支出快速增长，特征各异
A、消费倾向（消费与收入的比例）略有变化。
一季度消费支出占可支配收入的63.1%，比上年提高1.2个百分点，
消费支出的增幅高于可支配收入的增幅2.2个百分点。
居民消费心理正在悄然转变，类似住房按揭贷款的超前消费形势已经为人们接受。
B、服务性消费增幅较大，消费观念转变。
一季度，城镇居民人均服务性消费支出544.7元，同比增长24.9%，高于人均消费性支出12.6%的增幅，其中，人均在外饮食、家庭服务、交通与通信服务、居民服务等消费支出都有较大幅度的增长。
在满足基本的衣食住行需求后，城镇居民开始注重生活质量的提高，在健身强体、便利交通、通讯、改善居住条件、提高生活档次等方面，成为人们生活中追求的目标。
C、食品消费的增加使恩格尔系数有所回升。
良好的收入水平和存款状况，使齐齐哈尔人在消费方式的选择中普遍倾向于现款消费，而选择贷款消费的人群较少。
（3）全市居民消费价格总水平与上年同比上涨1.6%，其中服务价格上涨1.3%。
商品零售价格上涨3.2%。
工业品出厂价格同比上涨21.18%。
全市居民消费价格总指数为103.5%。
（4）全年商品房销售价格水平同比上涨19.5%，涨幅与上年基本持平，其中，住宅商品房价格水平同比上涨20.6%，涨幅比上年低3.2个百分点。
说明商品房价格增长速度减缓，预计在今年国家宏观调控的强势宣传下，价格将趋于稳定或略有下滑。
（5）第二产业在各产业比重中占绝对优势，是齐齐哈尔这个资源型城市的显著特征。
由于近年来受国际原油市场影响，油价持续攀升，给齐齐哈尔经济带来巨大的效益，也给齐齐哈尔的收入水平提高带来巨大的实惠。
1.2、齐齐哈尔市房地产市场概况及动态分析
1．2.1、齐齐哈尔市房地产整体分析
1、市场发展水平
由于齐齐哈尔市特殊的历史和产业发展状况，齐齐哈尔市房地产市场起步相对较晚人（宿舍型住宅比率较大），商品房市场整体发育不够完善，居民消费心态不够成熟。
而且房地产市场相对疲软，较大庆市场有较大差距，城市经济发展速度缓慢，人们收入水平偏低，市场承接力不足，市场呈饱和状态，产品品质较低，竞争激烈，对本项目的成功开发提出了严竣的考验，但同时由于市场较为初级，仍有不少市场空白点可充分挖掘，也为项目的开发提供了市场机会。
2、市场主要特征
去年，我们先后对齐齐哈尔市楼市进行了全面的调查，从调查中可以看出齐齐哈尔房地产市场有以下特征：
1）市场总体开发量大，在售楼盘多
现阶段共有近20个项目在售，其中5个为期房销售，13个为现房现房销售，与本项目有较强参照价值的项目有上表中7个，在后面的解析中将着重分析此类项目。
这些项目分布较为分散，但总体可划分为3个区域，一为市中心区西北侧、劳动湖周边；二为卜奎南大街两侧；三为城东龙华路东段两侧。
除劳动湖周边外，板块特征不是太明显。
其中商业中心区内，在建和在售住宅项目很少，且都是高层住宅，多层和其他物业形态大多集中在新开发小区内。
2）市场空置率较高，销售速度过于缓慢
截至2013年12月止，市场空置房达200余万平米，市场所有竣工项目无一例外都余有不同数量的尾房待售，大多数楼盘余房数量偏大。
3）市场销售价格明稳实降，市场价格偏高，与消费者承受价格差距较大
市场所有项目虽为明码实价销售，但几乎都存有较大的隐性降价空间，尤其是针对一次性付款客户。
市场价格总体偏高，其价格有上扬趋势，市场在售住宅项目执行价格总体来说偏高，与目标消费者所能承受的价格水平存有较大差距，这也是住宅销售市场疲软、空置率高的主要原因。
2011-2013年齐齐哈尔房产网签统计表
月份/项目
套数
2013年
2012年
2011年
2013年-2012年同比
2012年-2011年同比
1月份
1154
47
579
2355%
-92%
2月份
298
56
188
432%
-70%
3月份
626
128
521
389%
-75%
4月份
545
299
320
82%
-7%
5月份
593
134
380
343%
-65%
6月份
1031
141
414
631%
-66%
7月份
514
345
380
49%
-9%
8月份
811
318
421
155%
-24%
9月份
886
408
517
117%
-21%
10月份
946
579
279
63%
108%
11月份
878
447
348
96%
28%
12月份
278
1126
124
-75.31%
808%
全年
8560
2902
4471
386.52%
42.88%
4）户型配比面积偏大
各楼盘的户型面积涵盖面较广，面积偏大，主要集中在90—160平米左右，面积最小的在60—80平米左右的一室一厅，面积最大则有460多平米的七室三厅，户型均以二室一厅一卫、二室二厅一卫、三室一厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫为主力户型，三室房多集中在140—160平米左右，二室房多集中在90—140平米左右。
总体来说，户型面积偏大，尤其是户型配比面积，户型功能布局缺乏合理性，尤其以前两年开发项目表现最为突出。
其中现市场在售项目中二室房主要集中在90—140平米左右，而在这面积段内又大致可分为两个区间，90—110平米左右二室一厅一卫房和110—140平米左右二室二厅一卫房，90—110平米以内的二室房各项目销售较为理想，在同类二室房户型销售速度快，而110—140平米左右的二室房销售速度缓慢，成为各项目的主要滞销房；三室房面积段又主要集中在130—200平米左右，在这个面积段中面积相对较小如130—140平米左右的三室二厅一/二卫户型销售情况较好，而超出160平米的三室房市场接受度非常有限，各项目此面积段户型销售速度极其缓慢，销售情况不好，成为了每个滞销楼盘的主要剩余户型。
综上所述，市场中较缺乏相对较小面积户型，如40-50平米的一室房、70平米左右的二室一厅一卫房、100平米左右的三室一厅一卫房和120平米以内的三室二厅二卫房，以现在市场特点情况和消费者需求调查情况来看，只要抓住这几个面积段的户型产品，就能填补市场空白，赢得市场先机。
5）户型布局类型相对单一
现有市场项目户型平面布局较为单一，多数仍停留在传统的平层布局上，缺乏新产品和有突破的产品出现，而事实上人们随着物质文化生活的提高，对居住空间布局的需求已经发生了很大变化，不再只是停留在传统的平层户型，而是追求富有层次和空间变化的错层、复式或跃层，市场现状没有真正满足人们对居住空间、布局需求的更新换代，更没有起到激活市场、激发消费者购买欲望、引导市场的作用。
结合项目产品定位考虑，我们只要在户型布局上有所突破，考虑错层、复式和跃层户型，真正满足消费者的潜在需求，并能与同类项目根本性的区分开来，就能很好抓住市场机遇，以遥遥领先的姿态领军行业。
6）开发楼盘品质偏低，表现在以下几个方面：
l小区规划水平落后，大多数小区为兵营式排列，缺少均好性布局；
l建筑外立面不美观，缺少变化，建筑色彩单一，缺少线条美，外立面细节处理粗糙；
●小区绿化较差；齐齐哈尔市的小区景观设计从阶段划分上仅处于有绿化阶段，虽然如王仔花园、锦湖名苑等几个相对较好的小区楼盘的景观环境设计已经考虑了中心景观、雕塑小品、水景喷泉等，但大多数住宅楼盘的环境景观设计仍是停留在传统状态，更无从谈起环境景观的观赏性及文化特色，尤其是市中区的高层商住项目更为明显，从这一点上，本项目虽为商住项目，但在南面屋顶可做相对集中的园林景观，可以抓住市场的空白点。
●物业管理差，物业收费偏高，小区物业管理大多由开发公司旗下的物管公司在进行物业管理，提供的服务主要为楼道清洁、绿化维护及保安等常规服务，服务项目少，但物业费相对偏高；本项目亦可在这方面做足文章，邀请大连物业管理公司对本项目进行专业的物业管理，提升项目品质，这将会极大的提高项目附加值。
●智能化设备应用较少，目前王仔花园和锦湖名苑在此方面有所突破，特别是锦湖名苑已配置了小区周界红外线探测器、电子巡更系统和小区视频监视系统。
本项目也可配备如小区视频监视系统，电子巡更系统等智能化设备，确保小区安全。
这也是一个附加值极高的卖点。
●齐齐哈尔市各楼盘包装推广较初级，销售理念落后，服务意识淡薄，几乎仍停留在原始状态，表现在现场包装差，销售人员素质低，营销推广手段单一等。
这方面将是本案未来销售的优势，我公司拥有一批高素质的营销队伍，已形成了成熟的销售模式，可从营销上形成本案的良好品牌形象。
●内部配套不成熟，据调查，大部分小区缺乏基本的生活配套设施、休闲娱乐设施和医疗、教育设施。
居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，本项目亦可在这方面做足文章，如在规划设计时统一考虑小区会所、篮球场、羽毛球场等室内室外休闲运动场所，将引领市场，增加卖点，提高产品附加值。
3、齐齐哈尔房地产市场产品需求取向
（1）市场需求特点
1）注重因素分析
齐齐哈尔人在住宅选择中，朝向是第一要素，正南朝向的住宅是首选，其次才是户型、区位、配套、物业管理、景观等。
2） 房型选择
齐市人首选的房型仍然是多层住宅，高层电梯公寓在人们的接受心理上存在障碍，主要担心的是后期使用费用，方便性，停电等问题。
3） 户型选择
占80%以上的人群喜欢2-3室的户型。
4） 单位面积
80%以上的人理想的户型面积是80-110平米左右，大户型缺乏市场基础。
特别是采暖费的提高限制了人们对大户型的消费欲望。
5） 单价选择
调查结果显示，齐齐哈尔市内有购房需求的人群不在少数。
通过对大家能够接受的心理价位的一个调查显示，普遍都是能够接受5000元/平方米上下，甚至更低价格的房子。
而就目前楼市价格而言，基本徘徊在6000元/平方米左右。
相对于普通购房群体能够接受的价位还是相差甚远。
加上今年全国各地的楼市微调政策频发，不少市民还是处于观望状态，想进一步了解房价的走势。
。
6） 区位选择
多数人住宅区位的首选位置还是在生活方便、教育条件优越的地段。
劳动湖以东，是人们较为理想的居住地。
7） 付款方式选择
在付款方式上，80%以上的人会选择银行按揭。
8） 装修标准选择
多数人还是喜欢清水房，自己装修。
9） 购房用途
90%以上的人购买住房用于自己居住，投资型购房者较少（特别是小区型住房）。
10）商务写字间：
商务写字间少，管理水平低劣，市场需求较为旺盛。
11）商务产权式公寓：
纯商务产权式公寓是市场空白，有一定的市场需求量。
由于齐齐哈尔房地产市场中的产品和需求还处在比较初级的阶段，在产品需求取向中，人们对户型、面积、价格、生活配套等因素的需求很重视，其中，生活配套是本项目的强项，价格将在后面章节中着重解析，所以，我们着重做了户型面积和结构取向的调查，以下是典型楼盘户型及面积配比分析：
（2）市场产品需求取向现状
齐齐哈尔在售商品住宅户型配比
齐齐哈尔在售商品住宅综合配套及交房标准
楼盘名称
交房类型
有线电视
电话
宽带
入户门
燃气
采暖方式
窗
墙面
结构
层高
公摊
入住时间
王仔花苑
毛坯房
有线电视
电话
宽带
可视对讲防盗门
管道
天然气
室内屋顶电热膜采暖
单框双玻塑钢窗
地面、墙壁水泥沙浆找平（均为240墙体，80保温苯板）
多层：
砖混
高层：
框架
层高：
2.8米
多层：
12%
高层：
15%
现房
南慧花园
毛坯房
有线电视
电话
宽带
可视对讲防盗门
管道
天然气
地热水暖
单框双玻窗
地面、墙壁水泥沙浆找平
多层：
砖混
层高：
2.8米
多层：
16%
现房
鹤乡新城
毛坯房
有线电视
电话
宽带
保温
防盗门
管道
天然气
地热水暖
双层中空玻璃塑钢窗，部分为三玻
地面、墙壁水泥沙浆找平
多层：
砖混
高层：
框架
层高
2.9米
多层：
12%
高层：
18%
2006年10月31日
谊联名居
毛坯房
有线电视
电话
宽带
步阳对讲防盗门
管道
天然气
地热水暖
双玻、三玻中空玻璃塑钢窗
地面、墙壁水泥沙浆找平
多层：
砖混
层高：
3米
多层：
11.37%
2012年11月30日
民富乐园
毛坯房
有线电视
电话
宽带
可视对讲防盗门
管道
天然气
壁挂水暖
三玻中空玻璃窗
地面、墙壁水泥沙浆找平
多层：
砖混
层高：
3米
多层：
25%
现房
鸿福大厦
毛坯房
有线电视
电话
宽带
双开3：
7扇乙级防火门
管道
天然气
地热水暖
双玻、三玻中空玻璃塑钢窗
地面、墙壁水泥沙浆找平
高层：
框架
层高：
3米
高层：
20%
2006年10月31日
鑫城苑
毛坯房
有线电视
电话
宽带
步阳防撬门双栅
管道
天然气
地热水暖
单框双玻塑钢窗
地面、墙壁水泥沙浆找平
高层：
框架
层高：
3米
高层：
18.5%
2006年7月30日
昊方名苑
毛坯房
有线电视
电话
宽带
可视对讲防盗门
管道
天然气
地热水暖
单框双玻塑钢窗
地面、墙壁水泥沙浆找平
高层：
框架
层高：
3米
高层：
18.2%
现房
万达文体高层
清水房
有线电视
电话
宽带
对讲防盗门
管道
天然气
美国进口分户地热
单框双玻塑钢窗
墙体刮大白；厨房和卫生间贴瓷砖；地面水泥沙浆找平
高层：
框架
层高：
3米
高层：
%
现房
锦湖名苑
清水房
有线电视
电话
宽带
步阳高档防撬门
管道
天然气
壁挂电暖
海螺型材三玻中空玻璃高档塑钢窗
墙
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