宁夏中卫开盛购物中心、金世纪商厦等市场调.doc
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中卫商业市场
调查报告
目录：
一、中卫市概况
1、中卫市地理位置及人口分布情况
2、中卫年人均GDP和年人均收入水平
3、中卫的经济状况和核心行业支撑
二、中卫商业市场
1、中卫主要商业街分布
2、中卫主要营业百货大楼调研
3、中卫其他主要成行商业业态调研
4、中卫主要成形商业街调研
5、中卫沿街底商租金价格分析
6、世纪朝阳重点招商案例分析
三、中卫商业总结
1、业态比较分析
2、规模总量分析
四、本项目商业建议
五、北京百货业图片参考
一、中卫市概况
1、中卫市地理位置及人口分布情况
中卫地处黄河前套之首，位于宁夏回族自治区中西部，东邻宁夏吴忠市，南靠固原市，西连甘肃省景泰县，北接内蒙古自治区阿拉善左旗，辖两县一区（中宁、海原、中卫城区），总面积1.7万平方公里，境内南部地区多为黄土丘陵沟壑，北部为低山与沙漠，中部为黄河冲击平原。
总人口105万人。
其中市区人口32万。
2、中卫年人均GDP和年人均收入水平
2006年，中卫城区经济保持了较快的增长势头。
初步核算，城区完成生产总值38.49亿元，比上年增长12.8%，其中，第一产业增加值5.99亿元，增长5.1%；第二产业增加值16.03亿元，增长17.7%；第三产业增加值16.47亿元，增长11.3%。
2006年中卫城区三次产业结构依次为15.6：
41.6：
42.8，与2005年相比，第一产业下降1.2个百分点，第二产业上升1.5个百分点，第三产业下降0.2个百分点。
人均GDP突破万元大关，达到11035元。
城镇居民人均可支配收入达到9245元，农民人均纯收入达到3060元。
中卫市人均GDP核算成美元应为1400美元左右，这个阶段的明显特征是私家车逐步进入家庭，住房开始热销。
受收入水平的影响，大型商业应适度开发。
3、中卫的经济状况和核心行业支撑
中卫市工业化、农业产业化、城市化和旅游特色化发展迅猛，综合经济实力不断攀升。
中卫市坚持走新型工业化道路，基本形成了具有区域特色优势的造纸、酿酒及农副产品加工、冶金化工、建筑建材、机械制造、能源电力等6大主导产业，培育了中冶美利纸业集团、宁夏红枸杞产业集团、昊丰伟业、大河机床公司、科豪陶瓷公司等一批骨干龙头企业。
2007年，完成工业增加值26.5亿元。
规模以上企业达78家，有年销售收入过10亿元的企业1户，过亿元的22户，过5000万元的31户，形成了一批市场竞争力较强的名牌产品，具有90万吨机制纸、60万吨制浆、2万吨枸杞酒、68万吨电石、50万吨生铁、14.8万吨铁合金、3万吨电解铝、4.5万吨金属锰、1.9万吨金属镁、348万吨水泥、3500万平米陶瓷制品、20万吨玉米淀粉、2000台机床的生产能力。
中卫是西北地区重要的商品粮、畜禽产品、水产品生产基地之一，是闻名全国的压砂硒砂瓜基地，2007年硒砂瓜产产值达到4亿元人民币，2008年硒砂瓜已达到6亿元产值，中卫地区瓜农总共约15万人。
目前，中卫享有“世界枸杞之都”、“中国硒砂瓜第一市”等诸多美誉，2006年度中卫被评为“中国特色魅力城市200强”。
中卫旅游资源丰富，以全国5A级旅游景区沙坡头为龙头的旅游业发展方兴未艾，2007年全市旅游人数达到110.2万人（次），实现旅游总收入2.6亿元
工业、农业、旅游业强大的核心产业对未来中卫经济的发展有强大的支撑作用，随着人均GDP和收入水平的提高，中卫的地产将会有较大的发展潜力。
二、中卫市商业市场
1、中卫主要商业街分布
鼓楼北街
鼓楼南街
文昌南街
商业北街
商业南街
鼓楼东街
鼓楼西街
家居、建材、机电一条街
服装专卖一条街
KTV一条街
长城东街
长城西街
百货业态
文昌北街
鼓楼
建材一条街
家电一条街业态
中卫市商业街主要分布在以鼓楼为中心的鼓楼东、西、南、北四条城市主街道。
其中，鼓楼北街和鼓楼南街集中了中卫市的主要大型商场，开盛购物中心、金世纪商厦、新华白货中卫商厦、中卫人民商场、儿童大世界等；鼓楼东街和鼓楼西街主要集中了服装专卖、化妆品专卖、电器专卖、家居、家具、电工电料、酒店、娱乐等商业业态，而且商业铺面以楼体下一层或一连二结构为主，属于低端的商街形态。
中卫现有成型的商业业态：
百货业态、服装专卖（品种仍需丰富）、家电、建材、家具、KTV（档次有待提高）、酒店。
2、中卫主要营业百货大楼调研
2.1开盛购物中心
开盛购物中心位于中卫市鼓楼北街在中卫属于一家大型的购物商场，约有1.6万平米。
设计较新颖装修比较有档次。
消费人群为中端客户，人气比较旺。
开盛购物中心外立面采用石材，门头挑高，设计感觉大气，档次较高。
开盛商场中厅平时用于换季特卖，电器展卖等，中厅挑空，自然采光（见上图）。
开盛购物中心电梯设置：
中厅设置双向自动扶梯一部（见下图）
开盛购物中心各楼层卖场布局（见下图）：
开盛购物中心店内、户外广告（见下图）：
开盛购物中心招商之初没有完备的商业业态规划，造成现在的布局较混乱。
目前开盛购物中心正在重新划分商业布局，尤其是四层商业。
四层商业是隔出10平米左右的小铺位，铺位以销售为主，租赁也可，商户各自经营，因而在一个区域出现多种不同的商品类型，显得非常零乱，所以购物中心借助交下一年租金的机会对四层进行整体规划，划分出几大区域，分为男装鞋包区、女装鞋包区、小商品区、小型餐饮区。
经过调整，开盛购物中心的卖场氛围、布局整体性、档次有了较大的提升，但因为商户觉得单一品种过分集中会形成较强的商业竞争，也造成有一部分商户退租。
从规划设计来看，开盛购物中心设计的是纯购物的商业形态，不具备开展购物、餐饮、休闲、娱乐等多种商业业态组合的一站性经营服务，在同质化较为严重的中卫百货业，竞争异常激烈，仅靠中低端百货销售创造利润手段相对单一，没有差异化的竞争，最终会导致经营不善的商业被淘汰。
2.2新华百货
新华百货中卫店位于中卫市鼓楼北街，面积约为：
1.2万平米，是宁夏新华百货股份有限公司旗下的分公司。
中卫新华百货借助新百在宁夏地区的品牌影响力与专业的管理，目前已成为中卫所有百货商场中店面形象、卖场布局、服务质量、拥有品牌最多的百货公司。
新华百货中卫店外立面采用石材贴面和玻璃幕墙结合的方式，较显档次；晚上灯光也比较吸引眼球，符合中高档百货业立面和灯光要求。
新华百货中卫店大厅主要是品牌展卖，形象较好，档次较高。
但由于设计的缺陷，进门大厅层高较矮，显得很压抑；大厅中央正对大门的地方设计上下自动扶梯，中间再摆放商品，占据了一层最好的形象空间，而且截流了进来的客户，使扶梯后方的店面经营受到较大的影响。
新华百货中卫店卖场布局及购物环境（见下图）
新华百货中卫店卖场布置走的是中高端路线，装修较显档次，并且引进了档次较高的品牌专卖。
但商场的经营情况一直不佳，人流量始终不如开盛购物中心。
所以，高档次的百货定位是否符合中卫目前的消费水平、和消费者对品牌的接受度还有待印证。
2.3金世纪商厦
金世纪商厦是中卫比较老的商场，位于中卫市鼓楼北街，约有8000平方米。
设计、装修较陈旧，消费人群为中低端，是纯购物的商业业态。
目前销售情况一般。
金世纪大厦外立面采用瓷砖贴面，深色玻璃，外立面形象较差，档次较低。
金世纪商厦中厅挑空，自然采光，中厅设置双向自动扶梯一部（见上图）
金世纪商厦卖场布局（见下图）
金世纪商厦一层设置小型超市，超市外柜台品种比较杂；其余楼层商业整体陈列落后，品牌档次较低。
中卫各大商厦均设置超市的做法只能加深简单的同质化竞争，分流客源，降低超市利润。
2.4人民商场
人民商场位于鼓楼北街，建于1989年，商场总建面7200平米，属于中卫市的老牌商场，商场所在的位置较好，采用统一管理模式，适合中卫中低端消费群。
人民商场外立面石材贴面，深色玻璃幕墙，整体设计比较陈旧。
人民商场卖场布局（见下图）
人民商场中厅挑空自然采光，中厅设置单向上行自动扶梯一部，下楼通过步行楼梯；商品基本采用大卖场柜台的形式陈列，品牌少，档次较低，适合中低端消费群。
2.5鼓楼百货大楼
鼓楼百货大楼位于中卫市鼓楼南街，建筑面积为4500平方米，与附近几个百货大楼比较，面积是最小的，属于中卫老牌的百货大楼；档次较低，适合中卫中低端客户消费。
鼓楼百货大楼立面整体采用深色玻璃幕墙，因为建设较早，立面略显陈旧。
鼓楼百货大楼采用一层挑空大堂的设计，在进门口侧面设置单向向上自动扶梯，下楼通过步行楼梯。
同人民商场的设计一样，考虑的是低成本的设计，商场因此适合的是中低端的消费客户群。
鼓楼百货大楼商业业态规划较为混乱，一层设有多种不相关业态并存，而且规模较小，属于临时拼凑型；二楼以上销售服装、鞋帽，大卖场形式，品牌较少，业态比较单一。
2.6.1经营中各大主要百货规模比较
名称
面积㎡
新华百货
12000
开盛购物中心
16000
金世纪商厦
8000
人民商场
7200
鼓楼商场
4500
合计：
47700
新华百货和开盛购物中心规模较大，属于新生代商业代表。
2.6.2中卫百货大楼各层业态分布情况比较
商业名称楼层
新华百货
开盛购物中心
金世纪商厦
人民商场
鼓楼商场
一层
珠宝、化妆品、包、鞋、特卖场
电器、小家电、珠宝、文体用品
超市、珠宝、文化用品、小电器
超市、文体、珠宝、小吃、小家电、饰品、
超市、小家电、通讯、化妆品、小吃、珠宝、特产卖场
二层
超市、烟酒、休息
鞋、羊绒、内衣、衬衫、体育用品器材、女装
黄金、鞋、包、羊绒
服装、鞋、包
服装、鞋、床上用品
三层
女装
男女装、休闲装
男装、女装
服装、鞋
服装、鞋
四层
男装、运动装
出租网铺
女装、内衣
服装、鞋、小吃
服装、鞋
五层
电器
无
无
无
无
B1
床上用品、羽绒服、字画
超市、烟酒
无
无
无
各层的商业业态比较分析：
从一层商业业态来看，新华百货依据其集团经营优势，引进的品牌最多，档次是中卫最高的。
各大百货大楼都将超市设置为其中的主力商业业态之一，借助超市对人流的吸聚力来拉动商场人气，增加人流，促进销售。
但各大百货在同一区域都设超市，除了新华百货的超市比较具有规模之外，其他超市规模较小，开盛购物中心只是依托位置的优势，经营略好一些，各超市普遍竞争力较弱，不能形成差异化竞争优势。
一层除超市之外，珠宝、家电是目前百货主要考虑的商业业态；品牌化妆品仅在新华百货内具有一部分柜台，其他百货大楼基本不设化妆品专柜。
原因一是招商过程中本来招来的化妆品品牌就少，二是中卫消费水平较低，品牌化妆品进驻后经营不理想，出现暂时撤出市场的情况。
中卫百货一层常设服装、鞋帽等低端商品特卖场，导致商场品质直接降低。
二层商业业态主要是服装、鞋、包，三四层业态基本是男女服装类，除新华百货品牌档次较高，其他百货在服装、鞋、包类业态上同质化较严重，没有突出自己的特色，同时商品的陈列较为落后，经营普遍不太理想。
2.6.3中卫百货的经营模式和租金水平
中卫百货主要采取统一招商、统一管理的经营模式，仅开盛购物中心在四层有隔出10平方米的商铺进行销售。
中卫商业的租金水平（见下表）
商业名称楼层
新华百货
开盛购物中心
金世纪商厦
人民商场
鼓楼商场
一层
40元/平米/月
二层
100元/平米/月
60元/平米/月
个人整层承包
三层
扣点18.5-20.5%（不含增值税发票）
100元/平米/月
60-80元/平米/月
25-35元/平米/月
80元/平米/月
四层
扣点18.5-20.5%（不含增值税发票）
铺面:
30-75元/平米/月、售价5000-1.2万/平米
60-80元/平米/月
25-35元/平米/月
租金可以看出商场的档次和经营状况。
从上表可以看到开盛购物中心的租金水平是最高的，实际的经营状况也优于其它商场；人民商场的租金水平最低。
新华百货采用的是联营的经营方式，设任务额，也就是最低租金,并根据销售金额扣点作为商户的租金。
联营方式将租金收入与商户的经营捆绑在一起，需要有较高的经营管理水平，并引进竞争机制，对末位商家进行淘汰，对优秀商家进行奖励。
联营方式在大城市普遍盛行。
开盛购物中心在四层隔出10-12平方米的小铺面进行销售，单价在5000-12000元/平方米不等。
因为四层没有统一的业态规划，经营相对比较混乱，仅销售了位置较好的铺面，销售率大概在15%左右，其余铺面主要还是租赁。
针对四层经营混乱的问题，开盛已经开始调整。
3、中卫其他主要成形商业业态调研
3.1儿童大世界
儿童大世界位于中卫市鼓楼北街，面积3000平米，项目前身是中卫市文化旅游市场，后改为儿童大世界。
儿童大世界是目前中卫市唯一的儿童用品专业市场，但经营一年以来品类单一，仅有儿童服装、童鞋，没有形成规模经营。
现在全国人口出生率比较高，婴儿用品市场在中卫还是一片空白，有较大挖掘潜力。
儿童大世界三层正在招商中，以中底端儿童用品为主，品种仍然比较单一。
3.2中卫电器一条街
中卫电器一条街位于鼓楼东街和文昌街交叉口附近，代表电器行有金耳朵电器、春之声电器、天地家居电器等。
电器一条街既有电器大卖场，也有品牌专卖店，品种、品牌齐全，为中卫主要的电器采购场所。
3.3中卫家居、建材市场
中卫家居、建材业已经形成一定的规模。
传统的建材销售主要集中在文昌北街和长城东街附近，主要是一、二层商铺的形式，规模较小；随着新家居建材业的发展，新建了三森家居广场、鸿祥家私城、物华家世界三大家居、建材广场，规模基本形成。
三森家居广场（下图）
三森家居广场建筑立面现代、大气，内部挑空的空间，上档次的装修，引领中卫家居消费。
目前租赁情况较好，只有少量空置铺面。
鸿祥家私城（下图）
鸿祥家私城主要是大卖场形式，一层主要以办公家具为主，档次相对较低。
物华家世界（下图）
物华家世界主要以装修、建材销售为主，与三森家居广场和鸿祥家私城形成差异化，并且整合了老的建材街，目前物华家世界招商已经基本完成，它将成为中卫最大、最专业、品种最全的建材市场。
家居建材市场租金价格情况：
商业名称
楼层
三森家居
鸿祥家私
物华家世界
面积㎡
租金
面积㎡
租金
面积㎡
租金
一层
4400
30/平米/月
800
50元/平米/月
5286
40元/平米/月
二层
3800
20/平米/月
700
40元/平米/月
4744
26元/平米/月
三层
3800
10/平米/月
600
25元/平米/月
4744
14-25元/平米/月
合计:
12000
2100
14774
从上表租金和面积比较，鸿祥家私城的规模较小，但租金水平较高；三森家居广场和物华家世界规模较大，引领着家居和建材两大市场的消费。
从租金水平来看，三森的租金价格最低，以其的装修档次，配合诱惑力的租金价格，其租赁情况较好，具有较大竞争力；物华家世界定位在建材销售，这种规模的建材市场只有其一家，虽然位置较偏，租金价格还比较合理；鸿祥家私的租金较高，以其较低的装修档次，未来租金应适当调低，提高竞争力才能吸引商家持续经营。
3.4中卫酒吧、KTV一条街
中卫酒吧、KTV一条街位于鼓楼西街南侧的向阳步行街，目前集中了多家酒吧、KTV、休闲会所等娱乐业态，为中卫主要的娱乐消费场所。
目前这条街道除了娱乐业态，还涉及服装、餐饮、网吧等多种业态，因为之前没有完善的招商规划，才导致目前各种业态存在，没有形成一条纯意义上的娱乐、餐饮一条街。
3.5中卫酒店业
中卫依托旅游城市的优势，酒店数量较多，档次相对较低，酒店最高星级为三星级。
中卫酒店统计表：
街区
名称
面积㎡
距离
备注
鼓楼东街
商业招待所
1000
东北
明珠宾馆
2400
东南
吉祥宾馆
1400
东南
同顺和酒店
1200
东北
悦福聚酒店
2400
东北
卓越酒店
6000
东南400
三星级
鼓楼西街
鸿祥酒店
5000
西南650
豪宫酒店
2000
西北100
逸兴大酒店
—
西北250
三星级
中卫宾馆
12000
西北350
二星级
元昊宾馆
1500
西北600
鼓楼南街
中影酒店
3000
西南200
黄河宾馆
1800
东南200
阳光大酒店
5000
东南300
合计：
13座
44700
中卫普通酒店标准间价格一般是每天90-120元，少量几个星级酒店标准间价格是每天150-220元。
4、中卫主要成形商业街调研
4.1雍楼步行街
雍楼步行街主要经营服装、美容美发、餐饮、娱乐等商业业态，为中卫最早的步行街。
4.2高庙商街
该商街主要以土特产品、餐饮、饰品、服装等为主要业态，依托高庙历史文化古迹及鼓楼北街浓厚的商业氛围，成为中卫历史最悠久、最知名的商街。
4.3鼓楼东、西街服装街
鼓楼东西街沿街一、二层店面为中卫以前主要的服装街，中卫市民买衣服主要逛的两个场所，一是百货大楼，二就是鼓楼东西步行街。
5、中卫沿街底商尺寸、租金价格分析
中卫沿街底商尺寸、租金价格表：
商业位置
面积
层数
面宽
进深
租金（元/㎡.月）
雍楼步行街（花店）
45
2
3
7.5
37
雍楼（美容院）
80
1
6
13
23
雍楼（美容院）
80
2
3
13
18
长城东路（中卫大酒店东）
110
2
3.3
16.5
19
小吃广场（高庙北）
摊位20
1
5
4
20
小吃广场（高庙北）
营业房75
1
5
15
30
高庙商铺（北侧）
18
1
3
6
66
高庙商铺（东靠北）
12.6
1
3
4.2
80
高庙商铺（东靠北）
12
1
3
4
100
高庙商铺（东侧靠南）
12.6
1
3
4.2
102
新华百货南侧底商
30
1
3
10
85
鼓楼东街（三中西，电子店）
90
2
3
15
45
鼓楼东街（三中西，眼镜店）
104
2
3.5
15
30
鼓楼东街（中医院对面）
170
2
8
10
40
文昌北街
50
2
4
6
25
文昌南街
100
2
5
10
22
红太阳商场底商（广场东）
40
1
5
8
60
红太阳商场底商
30
1
3
10
85
鼓楼西街底商
50
1
5
10
100
红太阳广场南步行街
30
1
3
10
100
商业北街（鼓楼西街北）
20
1
8
2.5
35
商业南街（鼓楼西街南）
15
1
3
5
50
中卫沿街底商面宽分析：
在调研对象中，沿街底商面宽集中在3米左右，属于比较经济型的商铺面宽设置；4米面宽设计的商铺比较少。
沿街底商进深尺寸比较分析：
在调研的对象中，沿街底商进深在6米以下的占到较大的比例，店面形式为低端路线，代表了底商设计之初中卫的消费水平；目前9-12米进深的商业是主流，占到较大的比例；15米以上的进深适合餐饮店面。
鼓楼北街
鼓楼南街
文昌南街
商业北街
商业南街
鼓楼东街
鼓楼西街
家居、建材、机电一条街
服装专卖一条街
KTV一条街
长城东街
长城西街
百货业态
文昌北街
鼓楼
建材一条街
家电一条街
70—100元/㎡·月
20—40元/㎡·月
20—30元/㎡·月
30—50元/㎡·月
60—90元/㎡·月
30—40元/㎡·月
50—70元/㎡·月
60—100元/㎡·月
从租金分布图可以看出，中卫市沿街底商以鼓楼南街和北街最高，其次是鼓楼西街，鼓楼东街因为开发比较晚，商街整体档次较低，租金价格比鼓楼西街相对都低得多，但中卫的城市发展是向东和向南，鼓楼东街具有较大的发展潜力。
6、世纪朝阳招商重点案例分析
世纪朝阳位于中卫市鼓楼南街占地1.1万平方米，建筑面积4.2万平方米，四层结构，总投资1.4亿元。
世纪朝阳巨大的商业体量几乎相当于目前在经营的五家百货大楼的总体量之和，建成后将成为中卫市最大的百货大楼。
目前世纪朝阳正处在招商阶段。
6.1世纪朝阳的外立面形象
世纪朝阳采用了新颖的立面设计和高档次的装修，现代感较强。
6.2世纪朝阳内部设置
出入口：
6个（东西各一主出入口，南北面各两次出入口）
外墙立面：
石材、花岗岩
公共部分：
石材、花岗岩、不锈钢玻璃栏杆
消防系统：
自动喷淋、烟感、消防栓、防火卷帘门
采暖系统：
地热
电梯：
每层四部扶梯、四部垂直客梯
停车场：
地面300个停车位
6.3世纪朝阳的经营方式
世纪朝阳采用整体招商、部分商铺销售托管的经营方式，主要目的是在保证商业统一经营管理的前提下，收回部分资金，解决资金压力的问题。
中卫其他百货商业基本都是招商形式，销售类商业物业还是属于稀缺产品。
楼层
单个铺面面积
数量
面宽
进深
销售价（元/平方米）
租金（元/平米·月）
一层
40-50平方米
外围56个、内围30个
4.5米
10米
14800-16800
100
二层
整体招商
—
—
—
8000
80
三层
33-40平方米
122个
4.2米
8米
5300-5600
50-60
四层
灵活划分
—
—
—
招商不售
从销售的情况来看，一层的商业铺面需求旺盛，均价在14800—16800元/平方米，现已销售了85%以上，可以看出，客户比较认同一层商业的投资价值。
一层内围和三层铺面形式商业采用销售托管10年，年回报8%的方式也取得了较好的销售业绩，一层销售85%以上，三层销售了65%以上。
原因是客户看重8%的投资回报，但纵观全国商业，如何保证商业经营8%的年回报率是有相当难度的。
从招商的情况来看，如此大体量的商业在市区人口仅有30万人、消费能力较弱的中卫还是有较大的难度，品牌商家进驻中卫的数量较少，主要集中在新华百货和开盛购物中心，
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