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详细楼盘分析报告

详细楼盘分析报告

_____（楼盘名称）

市场分析报告

广州市

xxxx

房地产顾问有限公司

2011年6月

_____（楼盘名称）市场分析报告

1区域环境状况分析

1.1地理位置分析

____（楼盘名称）____位于___（地址）___，地处广州市____（区）___的__（方向）__部，整个小区东临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。

南临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。

西临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。

北临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。

周边有_____（大型商场、酒店、楼盘小区、公园绿地等当地较著名的地物名称）等等。

整个小区整体朝__（方向），整个小区的区域位置如下图所示：

图1_____（楼盘名称）区域位置图

图2_____（楼盘名称）区域实景图

（需要2-4张实地的照片，包括楼盘大门、主要设施以及反映道路和繁荣程度）

点评：

整个楼盘小区被____（道路名称）、___（道路名称）等众多交通次干道所环绕，道路四通八达，从____（楼盘名称）步行至重要的主干道的时间仅需要____分钟。

整个区域呈现（什么方向高什么方向低）分布，周边绿化___（较多或较少），由于周边分布着____（导致环境好或环境差的地物分布）等，环境状况__（优越或恶劣）。

周边人流来往（频密或稀疏），以____的人群为主。

因此综合楼盘的景观、交通还是未来发展前景，整个项目的发展____（优越或较差）。

1.2交通便捷度分析

____（楼盘名称）____由于位于___（被什么道路围成）的区域内，其交通便捷度比较（高或低）。

在主干道的连接方面，南北方向主要连接着___路和__路，东西方向则是__和__路。

在次干道方面，主要是连接着__路、__路、__路和__路。

同时，附近还拥有__和__路这n条主要支路，大部分向__方向延伸。

表1____（楼盘名称）周边道路详细情况表

序号

道路名称

道路级别

道路类型

1

2

3

4

点评：

整个调查片区大约由n条以上的道路组成，辐射范围（广或不广），到达___（城市中心）的时间为____（分钟），交通便利性（高或低）。

路面车流量（大或小，有没有发生塞车的状况，塞车的时间是什么时候，原因是什么）。

图3_____（楼盘名称）道路路面路况图

（需要1-2张反映路面名称和通达状况的照片）

1.3公共交通完善度分析

表2____（楼盘名称）周边公交线路详细情况表

公交名称

位置

起点

终点

本站序号

点评：

楼盘周边共有n条公交线路，主要分布在___路、___路和___路等，此外，附件（有或没有）地铁n号线___（站名），人们乘坐主要公交线路到____（中心城区名称）的时间仅需要____分钟。

1.4公共配套设施完善度分析

表3调查片区外部配套设施基本情况表

序号

名称

服务类型

距离

购物

银行

餐饮

休闲

邮政

教育

通过表3我们可以看到，居民日常生活的配套设施，例如购物、银行、医疗、休闲等等，都比较（齐全或存在缺陷）。

在教育设施方面（如何，并说明标的物距离）；在娱乐休闲方面（如何，并说明标的物距离）；在医疗设施方面（如何，并说明标的物距离）。

但是，整个小区及附近都缺少（什么类型的配套设施，这样的配套设施使居民产生了什么样的不便状况）。

1.5环境状况优劣度分析

1.5.1自然环境状况

整个区域内的绿地状况（如何），（有没有）____（公园名称）等公园分布，绿化覆盖率（高或低），附近（有没有工厂等污染源，有的话主要造成什么样的污染，具体表现为）。

由于楼盘周边受（什么类型的道路环绕），粉尘污染、噪声污染状况如何，楼盘楼层的高度和楼距对整个小区内的通风采光如何影响。

1.5.2人文环境状况

周边由什么样人群（年龄，职业，国籍，文化素质等作为分类基准），人口素质如何，治安状况、犯罪率如何。

整个楼盘深受（什么样的当地文化特色所影响），具备什么样的人文气氛，具体表现为。

图4_____（楼盘名称）环境氛围概况图

（需要2-3张反映自然氛围和环境氛围的照片）

2楼盘内涵和产品价值分析

2.1楼盘基地状况和内涵

表4楼盘基地和基本情况表

序号

项目

内容

1

土地获得方式

2

出让日期

3

出让年限

4

出让价格（元）

5

基地面积

6

总建筑面积

7

容积率

8

规划形态

9

功能规划

楼层数

建筑类型

物业类别

绿化率

10

规划户数

11

施工进度

（开工、封顶、完成主体或竣工）

12

交房日期

13

车位数

14

装修状况

（毛坯或者是带x元/平方米的普通装修、精装修或豪华装修）

2.2楼盘开发公司组成分析

表5楼盘开发公司组成和基本情况表

序号

项目

内容

1

投资商

2

发展商

地址电话

3

代销商

地址电话

4

销售地点

主销地点

5

设计单位

6

承建单位

7

物业管理

点评：

____（楼盘名称）由_____（开发商名称）开发，该公司开发实力（雄厚或一般），以_____（产品特色）进行楼盘的开发，曾开发的项目有___、____和___等。

本项目的开发（秉承或打破）一向的开发理念，开发____特色、___（档次）的产品。

而项目主要在____（地点）进行销售，并在____（地区）设立分销点，可以看出，项目将以____（地区）的人群作为主要销售对象，把____（地区）的人群作为潜在的销售对象。

2.3楼盘基本格局和房型面积分析

表6基本格局和房型面积表

序号

户型

建筑面积

套内面积

户数

得房率

户型比例

面积比例

1

2

3

合计

100%

100%

图5_____（楼盘名称）户型配比扇形图

图6_____（楼盘名称）面积配比扇形图

点评：

从上表可以看出，____（楼盘名称）的户型从__房__厅至__房__厅不等，其中__房__厅的数量最多，占总数的%。

整个楼盘的平均得房率为%。

综合上述数据，本楼盘的以____地区的_____（客户类型，可从年龄、职业、收入、素质等方面进行划分）作为客户定位，主打____档次的____（大、中、小）户型。

2.4楼盘价格和付款方式分析

表7基本格局和房型面积表

序号

项目

涵义

内容

1

起售单价

底层朝南单位的单价

2

总价范围

总价最小的户型售价

至总价最大户型售价

3

车位租售单价

—

4

付款方式

一次性付款/按建筑进度/按时间进度/

银行贷款/发展商贷款

5

平均单价

—

6

主力总价

最畅销单元的销售总价

7

总销金额

当前期日销售总额

8

折扣优惠

—

图7_____（楼盘名称）面积配比扇形图

点评：

从上表可以看出，____（楼盘名称）的平均销售单价为____元/平方米，比__（楼盘所在地区）地区的平均单价（高或低）____元/平方米，其中主力单元的销售总价为____万元，占楼盘总销售金额的%，整个楼盘的销售状况____。

楼盘购买者主要采取的付款方式为_____，主要集中在____期（开盘期，畅销期，促销期，尾盘期），楼盘这段期间的特点是_________，这段时期由于什么原因，开发商要采取这样的方式，要达到一个怎么样的目的。

2.5楼盘销售状况分析

表8楼盘销售基本状况表

序号

项目

涵义

内容

1

广告策略

公共媒体，印刷媒体，传播媒体

2

品牌个性

楼盘的特色

3

市场定位

表达的内容和意境

4

促销活动

促销的时间的理念

5

来电来人

数量和频率

6

售出户数

以当前期日为准

7

销售率

以当前期日为准

8

销售顺序

首先销售，其次销售，最后销售的户型

首先销售，其次销售，最后销售的面积

9

客源分析

购买者的来源地

10

购买动机分析

购买的目的（自住、投资）

11

购买抗性分析

令购房者不想购买本楼盘的要素

3楼盘综合评价

3.1影响楼盘走势的因素评分

表9_____（楼盘名称）影响因素综合评分表

序号

要素

基本状况

因素分

权重

总得分

1

地理位置

2

交通便捷度

3

公交完善度

4

环境优劣度

5

配套完善度

6

价格定位

7

户型状况

图9各因素的重要性程度示意图

3.2楼盘客户人群细分

分类

典型客户

置业动机

客户级别

客户特征

3.3小区配套与区域价值的关系分析

配套分类

配套设施

区域价值

住宅价值

文化娱乐

教育

医疗

酒店

银行

交通

考虑基准

（1）从经营城市的角度进行楼盘建设，满足社区和城市的需求

（2）教育和医疗设施对整个城市的影响度较大

（3）文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次。

3.4楼盘开发综合总结

3.4.1本楼盘的成功点

3.4.2本楼盘的失败点