中泰刚泰尚品股权收益投资基金可研报告doc.docx
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中泰刚泰尚品股权收益投资基金可研报告doc
中泰·刚泰尚品股权收益权投资
单一资金信托计划可行性研究报告
评审委员会：
我部与刚泰集团有限公司（以下简称“刚泰集团”）及其控股公司台州华居房地产有限公司（以下简称“台州华居”）和其实际控制人徐建刚先生就中泰信托设立“中泰·刚泰尚品股权收益权投资单一资金信托计划”（以下简称“本信托”或“信托计划”），募集资金用于受让刚泰集团有限公司持有的台州华居%的股权收益权事宜已初步达成一致。
我部认为本信托具有可行性，现将本信托相关情况汇报如下，请评审委员会评审。
第一部分交易对手情况
一、刚泰集团基本情况
（一）概况
1、企业名称：
刚泰集团有限公司
2、企业类别：
有限责任公司
3、经营期限：
1997年4月8日至2017年4月7日
4、注册地址：
台州市路桥区路桥樱花路288号
5、注册资金：
15880万元人民币
6、法人代表：
徐建刚
8、经营范围：
纸箱制造、包装装潢、汽车、建筑材料、房地产开发等
9成立日期：
1997年4月8日
10、营业执照注册号：
33
11、组织机构代码：
-8
16、贷款卡号：
0000156602
（二）历史沿革及股东情况
刚泰集团有限公司1997年成立于浙江台州，由徐建刚出资70%，徐飞君出资30%组建。
刚泰集团1999年进入上海发展，经过10年多的快速发展，不断的资源整合,优化配置,目前已成为一家集房地产、矿业、文化、投资、包装、建材、物流、等多行业为一体的民营企业集团公司，并拥有一家上市公司——浙江华盛达实业集团股份有限公司（600687）。
2002年经国家工商总局核准为全国性无地域限制的企业集团。
刚泰集团法人代表兼总裁徐建刚先生：
任上海市工商联常委、上海市企业联合会副会长、上海市企业家协会副会长、浙商理事会主席团主席、上海市浙江商会执行副会长、上海市青年联合会常委、上海市台州商会常务副会长、上海市光彩事业促进会理事、上海市工商联房地产商会副会长、上海市浦东新区政协常委、上海市浦东新区工商联副会长、上海市浦东新区青年联合会副主席。
徐建刚个人资产情况见下表：
1、股权
公司名称
股权占比
09年总资产
09年净资产
09年销售收入
09年净利润
刚泰集团有限公司
70%（徐建刚夫人占比30%）
286466万元
136374万元
178712万元
29613万元
2、房产
坐落
产权人
产证编号
性质
市场价格
面积
陆家嘴环路958号18层
徐建刚
沪房地浦字2007第055576号
综合
6500万元
平方米（其中车位面积平方米）
陆家嘴环路958号19层
徐建刚
沪房地浦字2007第089877号
综合
6500万元
平方米
浦城路99弄9号2103室
徐建刚
沪房地浦字2003第095074号
住宅
2000万元
平方米（其中车位面积平方米）
3、字画
刚泰艺术馆近、现代名家字画藏品3000余件，市场估值15亿元左右。
截止2009年12月，刚泰集团总资产达到亿元，负债总额亿元，实现销售收入亿元，实现净利润亿元。
另外，刚泰集团全资子公司上海刚泰置业有限公司注册资本25000万元，为二级开发资质的房地产公司，以“艺术文化”特色楼盘，在上海房地产业独树一帜。
2003年进入“上海市房地产开发企业50强”，2004年荣获“上海房地产创关注品牌（商标）单位”称号，2005年荣获“上海市房地产开发企业50强入围奖”第44名，2007年荣获“中国房地产先进单位”称号，2008年荣获“上海市房地产开发企业50强入围奖”第33名。
刚泰集团股权结构图附于本可研报告之后。
二、刚泰集团长期投资情况
长期投资明细表
编制单位：
刚泰集团有限公司
单位：
元
序号
单位
2010年9月余额
投资主体
1
上海刚泰市政工程有限公司
15,316,
刚泰集团有限公司
2
上海泰苑酒店有限公司
11,118,
刚泰集团有限公司
3
浙江刚泰汽车服务有限公司
12,220,
刚泰集团有限公司
4
台州刚泰汽车维修有限公司
1,417,
刚泰集团有限公司
5
浙江华盛达实业集团股份有限公司
136,565,
刚泰集团有限公司
6
台州华居房地产有限责任公司
143,100,
刚泰集团有限公司
7
甘肃大冶矿业有限公司
197,592,
上海刚泰矿业有限公司
8
上海刚泰房地产发展有限公司
36,260,
上海刚泰置业有限公司
9
上海铭远房地产发展有限公司
60,000,
上海刚泰置业有限公司
10
上海益流置业发展有限公司
634,100,
上海刚泰置业有限公司
11
甘肃金能矿业有限责任公司
808,
上海刚泰矿业有限公司
12
上海浦东新区金浦有限公司
20,000,
上海刚泰置业有限公司
13
台州鑫源房地产有限公司
50,560,
上海刚泰置业有限公司
合计
1,319,056,
四、刚泰集团财务状况
单位：
元
2007年12月
2008年12月
2009年12月
2010年8月
资产负债表
流动资产
1,521,029,
1,789,835,
1,461,805,
1,203,994,
其中:
货币资金
285,629,
366,196,
185,510,
71,848,
应收帐款
163,990,
181,182,
157,314,
161,818,
其他应收款
57,681,
60,869,
474,567,
430,362,
预付帐款
338,247,
412,577,
93,499,
109,736,
存货
667,475,
749,712,
528,652,
411,863,
待摊费用
长期投资
76,331,
423,296,
1,105,396,
1,319,056,
固定资产
216,512,
208,188,543,48
217,039,
204,095,
无形及其他资产
156,653,
206,702,
161,491,
161,473,
总资产
1,970,526,
2,628,023,
2,945,733,
2,888,621,
流动负债
458,412,
770,858,
921,889,
969,818,
其中:
短期借款
394,648,
426,090,
249,400,
287,000,
应付帐款
22,546,
52,897,
29,509,
60,908,
预收帐款
1,889,
1,533,
193,743,
7,017,
其他应付款
19,954,
215,123,
358,269,
590,061,
未交税金
10,815,
11,774,
89,836,
24,536,
长期负债
543,170,
788,500,
661,000,
521,000,
负债合计
1,001,582,
1,559,358,
1,582,889,
1,490,818,
所有者权益
968,943,
1,068,665,
1,362,844,
1,397,802,
其中:
实收资本
226,480,
187,480,
215,930,
167,930,
资本公积
337,151,
337,151,
337,151,
337,151,
盈余公积
3,613,
3,613,
3,613,
3,613,
未分配利润
401,699,
540,421,
806,149,
889,108,
利润表
主营业务收入
1,375,729,
1,094,635,
1,785,831,
646,399,
主营业务利润
313,518,
233,856,
451,344,
123,167,
营业利润
266,658,
184,924,
396,999,
95,807,
利润总额
264,559,
181,622,
396,145,
91,627,
净利润
184,547,
138,763,
295,228,
82,958,
财务指标
资产负债比率（%）
%
%
%
%
流动比率（倍）
速动比率（倍）
说明：
资产负债率=（流动负债+长期负债）/资产总计*100%
流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100%
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债总额×100%
融资及信用情况：
根据人民银行企业信息查询，截止至2010年10月27日，刚泰集团对外借款70020万元，保证担保金额9600万元，抵押担保金额6006万元，质押担保金额500万元。
无不良信用记录。
第二部分项目情况
一、项目公司情况
“刚泰尚品”住宅项目（以下简称“项目”或“住宅项目”或“本项目”）“项目公司”为台州华居。
台州华居房地产有限公司由刚泰集团有限公司、自然人施服彪、自然人张建兵共同出资组建，其中刚泰集团出资14310万元，占比%，施服彪出资450万元，占比3%，张建兵出资240万元，占比%。
经营范围为：
房地产开发与经营。
企业法人营业执照号：
33。
组织机构代码证为：
-X。
税务登记证号为：
33X。
法定代表人为施服彪。
台州华居具有房地产开发暂定资质证书。
二、项目情况
刚泰尚品是刚泰集团继上海艺泰安邦，台州刚泰艺鼎广场等成功开发之后，强势回归台州，在台州路桥核心区域开发的又一大型高端住宅社区。
（一）建设规划
刚泰尚品项目位于浙江省台州市路桥区的核心位置，东至“水天一色”小区，南至三角陈村“和平苑”，西至南山街（规划宽度42M），北至双水路（规划宽度60M）。
路桥区为台州市南部主体城区。
东濒东海，南接温岭，西邻市区黄岩区，北连市区椒江区。
作为“一个发展核”之一，路桥已成为浙东南沿海地区商贸中心和台州市商贸中心功能区。
本案西临路桥蓝天小学、南面有台州市路桥客运中心、东望电子城、中国城、3大形象工程（会展中心、世纪广场、文体中心）、台州世贸中心、建筑装饰城、企业总部、富仕路商业街等。
根据规划条件本项目总建筑面积92900㎡，地上总建筑面积76500㎡，其中商业及物业经营23000㎡，住宅52570㎡，物业管理230㎡，物业经营306㎡，社区管理用房350㎡，卫生计生服务站150㎡，公厕50㎡，开关站70㎡，其他80㎡，地下总建筑面积16400㎡，绿化率30%。
刚泰尚品项目面向中高端的客户群，打造台州市环境优美、建筑典雅、设施完备、安全便捷的居住小区，体现宜居、格调、和谐的气质。
户型面积状况：
80-100㎡，共36户，所占比例为%
130-140㎡，共86户，所占比例为%
150-160㎡，共4户，所占比例%
160-180㎡，共62户，所占比例%
180-190㎡，共70户，所占比例%
190-200㎡，共66户，所占比例%
大于200㎡，共4户，所占比例%
（二）投资估算
本项目设计估算是根据台州市场价格结合本项目定位确定的，具体包括土地、全部建筑安装工程和综合单项配套工程和绿化工程。
本项目总用地面积25505平方米，总建筑面积92900平方米，其中地上建筑面积76500平方米，地下建筑面积16400平方米。
剔除商铺和车位，本项目住宅可销售面积为52570平方米，根据估算总投资约为万元。
成本项目名称
工程量（M2）
单价（元）
总价（万元）
备注
土地
土地价
92900
契税
92900
小计
前期费用
地质勘察\设计费
92900
45
三通一平费
92900
80
证照办理等前期费
92900
40
小计
165
建安费用
工程造价
92900
1550
小计
配套
大配套
92900
130
供电
92900
70
供水
92900
40
煤气
92900
30
通讯邮政
92900
10
雨水
92900
5
污水
92900
10
有限电视
92900
10
安防智能化
92900
10
绿化景观
92900
50
道路工程
92900
10
围墙工程（大门）
92900
5
二级生化处理及垃圾
92900
5
小计
385
间接费
开发管理费
5
销售费用
%
投资利息
15000万元
%
15000万元*16%
不可预见费
20
小计
总投入成本合计
每平米造价：
元
本项目预计销售收入78855万元，销售利润率%，投资回报率%。
单位：
万元
项目
金额
销售百分比
住宅销售收入
可售住宅面积：
52570平方米，不包括商铺和车位；单价：
15000元
销售收入合计
减：
成本总额
%
其中：
工程成本
%
管理、销售费用
%
财务费用
%
减：
税金
%
销售利润
%
销售净利润
%
投资回报率
%
（三）营销计划
由于本项目体量较小，适宜短、平、快销售，参考目前周边在售楼盘销售价格，考虑20%左右的市场浮动。
根据2010年市场趋势，在未来3年市场有一定竞争，宏观政策存在不确定性的情况下。
如本项目2011年4月开盘的话，预计均价在15000元/㎡左右。
销售计划表
住宅
销售开始时间
销售完成时间
销售周期（年）
3
销售率
2011年
60%
2012年
30%
2013年
10%
住宅销售均价（万元/㎡）
预计住宅销售面积（㎡）
52570
预计住宅销售收入（万元）
78855
河南——中国中心！
郑州——河南重心！
中原大地，交通枢纽。
京广、陇海线纵横交叉，
横贯南北，连接东西，
是中国公路、铁路运输网的中枢，
经济影响力辐射性强。
中国人口第一大省。
得中原者得天下!
三、项目背景及市场分析
（一）项目区域经济状况
台州位于浙江沿海中部，全市陆地面积9411平方千米，浅海面积8万平方千米，人口万人。
1994年设台州市，市区总面积1536平方公里，总人口万，市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成，现辖临海、温岭2个县级市和玉环、天台、仙居、三门4个县。
大陆海岸线745千米，占浙江省的28%。
有6个县市区濒临东海。
椒江城区为台州市行政中心、市级金融、科研文化体育中心、辖区面积280平方公里，人口万。
黄岩城区为高科技工业园区，辖区面积988平方公里，人口57万。
路桥城区为区域性综合市场贸易区，辖区面积274平方公里，人口万。
台州兼得山海之利，区位优越，资源丰富，房地产市场发展前景良好。
台州市GDP已连续多年保持增长。
经济的快速发展、人民生活水平的不断提高，为房地产的发展提供了坚实的支撑杭州绿城等房地产企业的高调进驻台州，也给开发商很大的信心。
绿城集团目前在台州拥有两个即将开发的高端物业——浙能绿城•台州西商务区项目和绿城•台州路桥项目，一定程度上显示了台州和路桥的房地产发展的潜力。
2010年，虽然受到新政影响，但台州房地产市场仍然呈现繁荣的发展态势，房地产开发投资增幅环比上升，房屋销售出现较强反弹。
目前房地产市场成交结构有了明显变化：
台州在售住宅楼盘的居住需求虽仍远高于投资需求，以市区或近郊居民改善居住环境及婚房为主。
台州经济与其他城市没有可比性，路桥区域市场也具特殊性，房产市场没有可比性，各城市发展轨迹形态不一样。
台州目前的房价在浙江省的11个地级市中，基本是最低的。
台州民资丰厚，经济发达，位居全省前列，而房价却在最后，房价的上升空间较大。
近几年台州楼盘的品质不断提升，赶超杭州等大城市水平。
房价成本不断提高，房价理应适当增长。
土地成本近年大幅度攀升，建安成本等不断提高，给房价上升带来很大压力。
房价一路走高，有其根本的基础和理由。
但台州的房价上升幅度小，政府宏观调控的执行比较到位，台州房价理性略微上升，为今后的房市健康发展创造了一定的空间。
2010年至今台州各板块销售情况良好，以椒江区销售最为活跃，其次是路桥区。
三区之中，路桥地区形势最为乐观，一是由于城市规划前景的价值体现，二是路桥强劲的经济支撑。
（二）区域房地产价格分析
台州商品房市场供需关系：
从供应量来看，房屋新开工面积稳步增长。
近几年台州房屋竣工面积增幅较大。
从销售量来看，06-07年间，整体销售量稳定增长，但涨幅呈现下滑趋势。
08年由于金融危机影响，台州商品房市场销售量萎缩，09年，房地产市场逐渐回暖，商品房销售增长迅速，10年上半年房地产走势来看，整体呈稳定上升趋势，从路桥板块来看，因市场供不应求，且多个高端品牌项目推动，价量齐升。
台州商品房价格走势：
2007年在整体房地产市场销售火热的情况下，台州商品房销售均价上涨幅度较大，进入2008年，由于受到金融危机的影响，台州商品房销售均价有小幅的回落。
2009年，台州高端物业销售明显活跃，房地产价格阶段性、区域性上涨明显。
2010年至今台州住宅价量齐升，主要是一些品质楼盘、高档楼盘及均价较高的楼盘推向市场，如绿城玉兰广场等项目，直接抬升了台州市市的住房销售价格。
2010年台州商品房市场信息
已售套数
已售面积（㎡）
已售成交金额（万元）
已售成交均价（元）
6
月
住
宅
90（含）以下
23
90-144
3
144（含）以上
1
商业
0
办公
18
其它
4
已售套数
已售面积（㎡）
已售成交金额（万元）
已售成交均价（元）
本
年
住
宅
90（含）以下
165
90-144
23
144（含）以上
83
商业
3
办公
60
其它
63
刚泰尚品项目所在的路桥区作为台州市的主城区之一，被政府定义为台州世贸中心，民营经济发达，居民购买能力较强。
区域房地产市场起步相对较晚，目前市场在售楼盘较少，但在建经济适用房较大，从目前路桥板块商品房市场来看，均价在元/平方米左右，部分楼盘待售楼盘对外报价在元/平方米。
位置
规划环境
规模
配套
销售进度
价格
水天一色
南依腾达路，东望会展中心
好
适中
较齐
售罄
元/㎡
幸福人家
北临富仕路，东侧紧临南南官大道
较好
较小
齐全
预计7、8月开盘
15000-16000元/㎡，附赠面积及一次性付款9折
绿城
玫瑰园
路桥中学西南，西沿灵山路，北靠南山街
好
大型
齐全
在售，高层暂未开盘
待定，销售员预计
12000元/㎡以上
御景湾
路桥区政府东侧、商海街与南潞河路交汇处
较好
适中
齐全
预计8月
开盘
预计元/㎡左右
台州
国际塑料城
腾达路与泰隆街交汇处，紧邻永宁河
较好
适中
齐全
暂未开盘
待定，销售员预计
10000元/㎡以上
09年，路桥板块房地产市场整体走势稳中升。
09前三季度，板块内整体销售量万平方米，销售金额在亿元。
销售量已超过08年全年销售量，全年路桥区全年商品房住宅销售量超过35万平方米。
从成交面积来看，90-144平方米房源成交占据最大比重，但是144平方米以上房源成交的比重有明显的上升，说明消费者对于高端住宅的追求度有明显的提高。
（三）刚泰尚品项目SOWT优、劣分析：
本项目目标客户群为：
私营业主、企业高管、远东商贸区个体经商户、市区公务员、温岭等周边县市投资客群。
目标客户追求荣耀感，有较强经济实力，有消费中高档住宅的需求，但市场上没有合适房源，且价位相对较高，房型合适，无法符合他们挑剔的眼光。
优势（strength）：
地段发展潜力，未来行政中心；
教育资源；
交通道路优势；
景观资源（湖+山+园林）；
国际视野，顶级团队设计建造，品质高端，路桥乃至台州领先；
体量小，无需考虑商业去化；
刚泰品牌优势。
劣势（weakness）：
生活配套尚不成熟，人气正处于渐佳的过程中。
机会（opportunity）：
远东商贸区的发展，前景广阔；
目前在售房源不多，后续供应量不大，本案体量小，无需考虑商业去化，适宜短、频、快操作；
路桥经济势头良好，居民有购买力；
市场缺乏中高端精品住宅，目前在售房型一般。
威胁（threat）：
供应关系转化，未来市场有一定竞争；
宏观调控的不确定性。
第三部分信托方案概述
中泰信托有限责任公司（以下简称“中泰信托”）拟设立“中泰·刚泰尚品股权收益权投资单一资金信托计划”（以下简称“本信托”或“信托计划”），信托期限12个月，规模15000元，募集资金用于台州华居股权收益权投资，即受让刚泰集团持有的台州华居%股权（以下简称“标的股权”）收益权（以下简称“股权收益权”）。
刚泰集团将股权收益权转让价款全部划转（委托贷款或股东借款）给台州华居，用于刚泰尚品住宅项目开发建设。
对于中泰信托受让的股权收益权，中泰信托和刚泰集团按照约定条件对台州华居的经营业绩及股权收益权项下的收益进行考核，在达到相关考核指标的情形下，刚泰集团有权自行或指定第三方以约定价格受让中泰信托持有的股权收益权；在未达到相关考核指标的情形下，刚泰集团有义务自行或指定第三方以约定价格受让中泰信托持有的股权收益权。
根据项目现金流测算，在台州华居正常经营的情况下，双方设定的经营业绩考核指标是可以实现的。
中泰信托将股权收益权项下的收益、转让所得等收入作为信托利益的来源向受益人进行分配。
必要时，中泰信托对台州华居资产进行处置，并将处置所得作为信托利益的来源向受益人进行分配。
第四部分信托计划要点
一、信托计划设立
（一）中泰信托设立本信托，信托资金规模不超过【15000】万元，期限为【12】个月。
受托人有权根据信托财产的具体情况，将信托期限延长至信托财产完全变现止。
（二）本信托项下的全部信托资金用于受让股权收益权。
三、信托资金的运用与退出
信托资金以受让股权收益权的方式运用，以对台州华居的公司管理及经营业绩进行考核实现股权收益权转让即信托资金的退出。
（一）股权收益权转让（信托资金的运用）
1、股权收益权定义及交付
所谓“股权收益权”是指：
（1）标的股权因送股、
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