商业地产商业面积配比要求.doc

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商业地产商业面积配比要求

2013-11-03 中国房地产策划师联谊会

 （来源：

网络资料整理，不代表本站观点。

）

大型超市基本要求：

地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）

建筑物：

1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米）

2、建筑物长宽比为10：

7或10：

6

3、层高：

板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米）

4、承重：

卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米

5、柱距：

8×10米（最小8×8米）

6、楼层：

地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区

停车场：

1、免费机动车停车位：

不少于500辆 （非机械，地上、地下或屋面）

2、非机动车停车位：

约1000辆

3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。

煤气/天然气：

100立方米/小时

电：

二路供电，4500KVA

水：

二路进水，250立方/天

排水、排污：

要求可排油污或有二级生化处理

电梯：

至少两部3吨专用运货电梯

徒步圈：

指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。

自行车圈：

指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。

机动车圈：

指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。

主要指标的基本建筑要求：

楼层层高：

卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 

柱距要求 ：

柱网开间10×10米 

楼板载荷：

卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 

卸货区：

考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 

停车位 ：

500—700个汽车位 800—1000个自行车位 

货梯 ：

2部5吨货梯 

发电机容量：

2400—3200KVA 

建筑物长宽比例：

10：

7 或10：

6 

建筑占地面积：

15000平方米以上 

土地性质：

商业用地 

消防 ：

符合国家及当地标准并能通过验收 

其他要求：

供水、供气、通讯设施、空调到位

大润发超市选址标准

1、土地：

面积在30亩以上（约20000 m2）为佳。

（覆盖率50%）

2、交通动线：

最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。

3、商圈人口：

以土地为中心半径3公里人口约30~40万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开。

4、建筑物以一层20000m2为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000m2以上，总建筑面积20000—22000 m2，楼层最好不要超过二层。

5、停车面积至少：

机动车10000 m2（室内、外均可）约300个停车位，自行车2500 m2~3500 m2（室、内外均可）。

6、建筑物室内层高：

楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米。

商场的楼板荷载600kg/ m2，收货区、库存区需要1000kg/ m2。

7、建筑面积在20000m2以上，大厅面积超过3000m2，两路供电且同时使用，每路为1600KVA，总容量3200KVA，或一用一备，常供电3200KVA，备用电1600KVA。

建筑面积在20000m2以下，大厅在3000m2以下，两路同时使用，每路为1250KVA，则总用电的容量为2500KVA，或一用一备，常供电为2500KVA，备用电1250KVA。

生活用水日供量200T，空调用水日供量200T，煤气每小时为50m?

。

卜蜂莲花（易初莲花）选址条件：

一、经济指标：

1、所在城市的年人均国内生产总值10,000元以上。

2、所在城市的年社会消费品零售总额在140亿元以上。

3、职工年平均工资9,500元以上。

4、城市居民年可支配收入7,000元以上。

二、人口指标：

1、所属全市的人口330万以上。

2、所属市区的人口在100万以上。

3、项目3公里范围内人口25万以上。

4、项目5公里范围内人口50万以上。

三、道路交通指标：

1、面临道路主干线，车行道4快2慢。

2、所属区域公交线路在6条以上。

3、每天经过地块的车辆不少于10,000辆。

4、每天经过地块的自行车不少于12,000辆。

5、每天经过地块的人流不少于10,000人次。

6、了解项目周边市政规划，道路拓宽、高架、地铁、轻轨发展趋势等。

四、项目要求：

1、地块或已有的建筑物可以租赁。

2、地块土地面积不小于2万平方米。

3、地块形状为长方形，临街宽度大于120米，深度大于160米。

4、已有的可用建筑物最好为一层，面积在16,000㎡左右。

（二层的每层不小于6,000㎡）。

5、层高6-7米以上。

6、地板承重卖场800公斤/平方米，后仓1,200公斤/平方米。

7、停车位在300辆-400辆。

8、供电3,000KVA以上。

9、供水150吨/天。

10、排水150吨/天。

11、燃气150立方米/小时。

12、电话30门直线（其中16条为中继线），并可至少引入一条数据线

◎家乐福

一、地理位置要求：

   1、交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）

   2、人口密度相对集中，

   3、两条马路交叉口，其一为主干道

   4、具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位

 5、3-3公里商圈半径：

这是家乐福在西方选址的标准。

在国内一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。

二、建筑物要求：

   1、建筑占地面积15000平米以上

   2、最多不超过两层

   3、总建筑面积2万-4万

   4、转租租户由家乐福负责管理

   5、建筑物长宽比例：

10：

7或10：

6

三、停车场要求：

  至少600个机动车停车位，非机动车2000平米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。

 它对工程建设比较严格的要求、较低的租金、长期的租赁合同（一般是20年-30年）。

◎兴万家[超市]

1、社区购物中心

商圈要求：

消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势

物业要求：

面积在10000--20000平方米之间，楼层不超过三层，层高以米为最佳，净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳

2、社区型综合超市

商圈要求：

消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势

物业要求：

面积在2000--6000平方米之间，以单层面积不少于2000平方米，楼层数不超过两层为最佳，层高以5米为宜净高不低于3。

2米，柱间距以8米*8米为宜，物业纵深要求以30-40米为佳

◎北京物美[超市]

一、便利店和便利超市

1、立地：

临交通主动线，可视性佳（50米以外易见），无进店障碍

2、商圈：

流动人口量4000人次天---8000人次/天

3、物业：

面积80平方米--500平方米，地上一层布局方正为佳

二、综合超市

1、立地：

临交通主动线交汇处，把角为佳，容易发现

2、商圈：

以半径1。

2公里的商圈中有2万户居发为宜。

3、物业：

单层面积1500平方米--6000平方米以上，不超过2层，以一层为佳，卖场以方形最好。

三、大卖场

1、立地：

临交通主动线交汇处，客流车流量大，人流车流易进出

2、商圈：

以3公里为半径，内有居民30万人

3、物业：

单层面积8000平方米---30000平方米以上，层高5米，柱距8米，以一层最佳，不超过二层，可停车300辆

◎沃尔玛[超市]

一、对商圈的要求

1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人

2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳

3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平

4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场

5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳

二、对物业的要求

1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米

2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）

3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上

4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米

5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个

6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接

7、商场要求有一定面积的广场

三、对停车场的要求

1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位

2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位

3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米

四、其它

1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用

发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱

2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求

3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准

4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期

◎欧尚[大买场]

选址标准：

A、 单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距9×9米，承载量800～1000千克/平方米

B、位于2条具有4车道的主干道的交叉口C、2.5～3公里内常住人口达到25～30万

◎铭可达[超市]

基本要求指标

1、区域：

泛珠江三角洲、深圳（布吉、龙华、沙头角、松岗）、福建、长沙、重庆、广州。

2、面积：

主力店3000M2-5000M2，社区店1000㎡-1500㎡

3、位置：

繁华商圈（优先）及可培养的市场

4、租金：

根据项目商谈

5、管理费：

根据项目商谈

6、装修期：

主力店90天，社区店60天

7、免租期：

3个月--1年

8、营业时间：

9：

00AM--10：

00PM

工程建筑要求指标

1、楼层净高：

3.8米以上

2、结构：

500KG/M2

3、电力：

主力店300KW，社区店100KW

4、水：

无特别要求

5、空调：

中央空调

6、消防：

提供合格的批文

7、支柱跨度：

6米-8米

8、商业停车场：

200-300个车位

9、签约年限：

繁华商圈8年，可培养市场10年

◎百联集团[大买场]

选址标准：

A、 城市主干道，社区人口密集区

B、单层面积4000平方米以上开店计划：

3家左右

◎人人乐商业集团[大买场]

选址标准：

A、单层面积4000平方米以上，四层以内

B、社区人口密集区，交通便利开店计划：

2～3家

◎易初莲花[大买场]

选址标准：

总面积2万平方米左右，社区密集区，交通便利

◎新一佳[大买场]

选址标准：

A、成都市方圆300公里内的县区城市，社区居民密集区或一类商圈

B、 总面积4000平方米以上不等，4.5米以上的层高

◎易初莲花建筑标准指导要求

1、地块地块形状：

矩形或梯形

临街面至少80米;通道不小于80米;深度宜为120～250米;

地块面积宜为25000sq.m.以上.

2、柱距专用独立建筑：

　钢筋混凝土结构，柱网距离为10.8mx10.8m;若钢结构，柱网距离至少为10.8mx10.8m.若Lotus店租用下层，业主在上层，单层店的柱网距离应保持10.8mx10.8m；若Lotus租用多层，柱网距离应保持在8.4x8.4m（见附件图号1）

3、楼层层高平顶建筑：

卖场净高不小于5.3M~5.5M，后仓净高不小于6.8M,不大于7.5M.

斜顶建筑：

边部梁下净高4.5~4.8米，顶部梁下净高6米.后仓净高不小于6.8M. 

4、墙外墙为实墙面，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖。

尽量减少使用玻璃幕墙

5、楼板荷载卖场800kg/平方米,后仓与冷库1000~1200kg/平方米；

钢筋砼地面（200厚C30内配Φ12@150双向双层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡，后仓区耐磨粉5kg/㎡,平整度要求为6m±2mm）

钢筋砼楼面（70厚C30内配Φ6@150双向，含耐磨面层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡，后仓区耐磨粉5kg/㎡，平整度要求为6m±2mm）

地板表面：

仓库及生鲜后仓通道硬化耐磨，卖场及出租区内铺PVC地板，办公区及设备用房铺瓷砖,生鲜加工间铺瓷砖。

6、卸货区考虑2或3辆40呎35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径15米，斜坡道坡度参见（附件图号3）

7、停车面积（数量）400～600车位（上海,北京,广州）

150～300车位（上海,北京,广州以外）

每个车位约需22平方米

600～1000自行车位

8、货梯两层：

2部5吨货梯

三层：

2部5吨货梯，1部3吨货梯。

如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室。

自动人行步道11o。

二层：

2部，三层：

4～6部。

（如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道）

9、供水200（小店）～250（大店）吨/天

10、供气通常320m3/h

（不包括空调用气）

11、排水配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，

并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收

12、消防满足易初莲花的营运要求，同时符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置

13、空调通风管道式分体空调（60KW）还是中央式空调要根据当地情况确定。

卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟要符合消防要求。

温度要求：

夏天２4度；冬天１８度。

14、电话100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线,2条数据线,其中中继线16条,交换机容量128门

15、环保符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）

16、绿化符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收

17、店招

Signage免费广告牌位置分配：

高炮占用2个位置；门头占用2个位置。

业主负责所有审核及执照申请。

（参见附件：

概念设计立面图）

18、出租区域7,000㎡（max）4,000㎡（max）

19、后仓上海、北京、广州：

800~1,000m2

其它地方：

1,000~1,200m2

20、噪音General＞45dB（A）@1meterradium;

utilityarea＞75dB（A）@1meterradium（max）

21、供电方式及变压器2of2500KVAdrytransformers干式变压器,

10/0.4kvDyn1150hz

双电源双回路供电2of1250KVAdrytransformers干式变压器,

10/0.4kvDyn1150hz

双电源双回路供电

22、发电机容量1000kw油罐容量可持续1.5天或6吨，业主需提供油罐位置800kw油罐容量可持续1.5天或6吨业主需提供油罐位置

23、室外场地重载路面（承重35吨）、停车场、绿化树种、景观等须按照易初莲花的要求或提供的图纸施工

24、人防要求符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收

25建设用地规划文件须由业主负责在租赁协议签约前提供

备注：

要求业主提供当地水、电、气、汽的价格。

◎仓储式超市建筑要求

1、建筑面积：

10000-20000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右；

2、地面荷载：

1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面；

3、用电荷载：

2×800KVA,双回路用电；

4、照明:

照度不小于600lux；

5、用水:

主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨；

6、冬季采暖:

18摄氏度-20摄氏度；

7、夏季制冷:

24摄氏度-26摄氏度；

8、通讯:

一条DDN数据专线积20门电话（应有一条中继线）；

9、收货区:

应有8个左右火车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求；

10、进出口：

顾客进出应与车辆进出分开；

11、停车场：

机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个。

◎大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准

标准大致如下：

一、面积要求：

1、占地面积：

约20000平方米；

2、卖场面积：

单层约10000平方米,如达不到,单层不低于5000平方米,总经营面积10000-15000均可；

3、停车场面积：

提供约10000平方米获200个地上专用免费车位；

4、房屋：

主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；

5、卖场：

卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：

4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；

6、层高：

净高不低于3.5-4米；

7、地面：

铺设象牙白活浅色工业超市专用砖；

8、内墙：

白墙耍如娇气；

9、照明：

配知识和大型超市及卖场要求两度的照明设施（具体参考使用方工程部施工图纸）；

10、坡梯:

卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯（不超过12度的）；

11、货梯和卸货区：

两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出；

12、标及招牌：

提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。

二、房屋及场地的建筑配置要求：

甲方向乙方移交的房屋和场地要满足下述的条件：

1、按乙方设计方案要求和乙方书面确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和买场地的建造工程；

2、房屋建筑主体结构坚实、防水、保温。

各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好，且均符合中国和当地的建筑标准、环境保护法的规定和设计要求，施工质量达到优良；

3、照明系统的安装、卫生间的建造等；

4、房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供给1400-1600千伏安（不含空调用电）

5、房屋配备给水供应150吨/日，完成全部给、排水系统及设施；

6、配置消防系统及设施，包括：

防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等；

7、范围场地室内设计温度：

夏季27摄氏度、冬季16-18摄氏度，完成可以独立控制的中央空调系统及设施，自控系统等；

8、房屋已配备独立的水、电、天然气计量表；

9、房屋中已配备可不少于40条电话之嫌；

10、完成符合设计要求的各类储水池、隔油池、化粪池等；

11、取得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修、改造工程验收合格证书；

12、按设计规划完成室外道路和停车场，并已获有关部门批准可投入使用；

13、完成各类室外管线工程；

14、完成路灯和绿化等室外工程；

15、取得室外工程验收合格证书。

◎铜锣湾广场（CMALL 摩尔）

选址标准：

1、一、二、三类城市；

2、城市人口60万以上；

3、城市年GDP在500亿元人民币以上；

4、项目建筑面积：

65000㎡以上；

5、合作期限：

20-25年；

6、交通便利，在交通要道交汇处，有大岭大量停车位；

7、技术制表另行提供。

◎铜锣湾百货店

选址标准：

1、地理位置：

城市的核心商圈-商业中心内或商业新区，附近又超市、饮食、娱乐等商业项目配套，交通便利；

2、面积：

20000㎡2-45000㎡2以上；

3、单层面积：

6000㎡2以上；

4、合作期限：

18-25年；

5、标准层高：

首层层高不低于5.5m,二层以上层高不低于5m；

6、楼板承重：

不低于450kg/㎡；

7、柱距：

不小于8m×8m；

8、配套设施：

扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等；

9、停车为：

200个以上。

◎国美电器3C店

3C店类型规划

一、商业街店----临街商铺（一层）。

处于市级商圈、区级商圈。

二、店中店　----在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。

处于市级商圈、区级商圈。

三、社区店　----位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）。

四、特定市场店----手机、IT一条街（一层）。

市级手机、IT一条街。

五、交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。

3C店规模要求

一、小型店：

30～50平米。

二、中型店：

80～120平米、160～240平米。

三、大型店：

260～320平米。

四、旗舰店：

400平米左右。

原则上小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。

商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。

◎五星电器

选址标准：

A、总面积3000～6000平方米左右不等

B、地段较为成熟，有一定的竞争力

◎永乐电器

选址标准：

A、总租赁面积2500平方米以上不等，层高不低于3米

B、交通便利，有足量停车位

◎苏宁电器连锁发展选址要求

随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。

具体区域要求如下：

市场类别要求开店区位店面规模

副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上

区域商圈4000平米以上

大型社区3000平米以上

地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上

县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市

内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）

副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上

苏宁电器连锁店选址标准如下：

产权：

独立、清晰的产权

区位：

位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利

面积：

3000平方米以上

楼层：

从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼

广场：

物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场

设施：

合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）

◎西单商场[百货店]

选址标准：

A、单层面积4000平方米左右，百货有中庭，城市一类商圈内

B、大卖场单层4000平方米以上，社区居民密集区，交通便利

◎广东吉之岛[百货店]

地块面积要求：

1、按建筑密度40%计算：

净用地面积为39600平方米（220m×180m）或以上；

2、按建筑密度40%计算：

净用地面积为63000平方米（350m×180m）或以上。

工程建筑要求指标：

1、商场建筑面积：

8000-10000㎡/层，共二层或三层

2、楼层净高：

6.5米

3、支柱跨度：

12米×12米或9米×9米

4、楼层活负荷：

每层5KN/㎡

5、卸货场所：

吉之岛专用场所1处（11吨车×4辆）

6、商业停车场：

800台或以上

◎伊藤洋华堂[百货店]

选址标准：

A、单层面积4000平方米以上，有足够的停车场

B、居民密集，交通便利，有