盛唐文鼎大厦营销思路(8月14).doc
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盛唐文鼎大厦营销思路
一、项目产品定位思路
1、酒店式公寓定位——5A级精装酒店式公寓。
产品目标市场定位主要满足于城市广大中小投资者的投资需求和城市青年精英的过渡性居住需求。
2、写字楼定位——智能化甲级写字楼，地方实力企业总部、全国实力企业长沙区域总部。
产品目标市场定位主要满足于实力强大的投资机构、个人的投资需求以及实力企业的办公需求。
3、商业裙楼定位——湖南第一定位高端、主题鲜明、规模最大、最具特色的儿童主题商场。
二、项目总体形象定位思路
1、原则：
凸显项目绝版地段优势。
2、形象定位要求：
站在长沙城市的发展高度，以提升长沙城市品位，体现项目的核心产品价值，树立项目鲜明的个性形象为出发点和落脚点。
3、形象定位语：
长沙城市中心商务生活体
三、项目商业定位及业态规划思路
（一）商业定位
1、主题定位：
打造集吃、喝、玩、乐、购、教多功能于一体的“儿童梦想之城”。
2、功能定位：
文化、餐饮、娱乐、购物四大功能。
3、形象定位：
长沙儿童文化艺术培养、儿童文化成果展示基地！
长沙儿童购物、娱乐天堂！
长沙儿童美食乐园！
长沙儿童寓教于乐、情境体验新天地！
长沙城市旅游新名片！
4、档次定位：
中档偏高
5、目标客群定位
目标客群：
孩子在12岁以下、年收入20万以上家庭是主要目标客群。
（二）业态规划
楼层
面积（㎡）
商业主题
业态规划
案例参考
"-1F
6567
“儿童情境体验新天地”
多主题场馆设置
上海：
星期八小镇；长沙：
酷贝拉
1F
4008
“儿童购物天堂”
儿童服装、鞋帽、奶粉、母婴用品
孩子王
2F
4279
“儿童购物天堂”
儿童玩具、图书音像、儿童乐器、床上用品、运动装备
3F
4279
“美食乐园”、“文化培育展示基地”
儿童主题餐饮、影院、高端培训
四、项目总体营销策略及价格定位
1、总体营销策略：
高举高打，先易后难！
按酒店式公寓——写字楼——商铺的先后顺序进行推售。
2、价格定位原则
基于价值，以市场供需及同级地段项目为参考，以高于价值为项目价格操作目标！
3、市场主要在售项目价格情况
项目名称
地段
销售价格
装修标准
华远·华中心
湘江大道解放西路口
20000元/㎡
万达公馆
湘江大道一桥东
20000元/㎡
保利国际广场
湘江大道南湖路口
18000元/㎡
江与城
湘江大道解放西路口
13000元/㎡
毛坯
华尔街中心
芙蓉中路与湘雅路交汇处
16000元/㎡
毛坯
喜盈门范城
雨花区万家丽
9000元/㎡
3000元/㎡
东宸19公馆
开福区湘春路
10000元/㎡
毛坯
壹号公馆
五一商圈中心
15000元/㎡
3000元/㎡
4、产品价格定位
（1）酒店式精装公寓：
16000元/㎡
（2）5A级写字楼：
15000元/㎡
（3）一层商铺：
60000元/㎡
（4）二层商铺：
25000元/㎡
（5）三层商铺：
20000元/㎡
五、销售收入测算
1、市场情况稳定、工程进度配合、专业公司操作的前提下，可实现的销售收入测算：
产品类型
楼层
面积（㎡）
销售价格
销售收入
公寓
5-30F
25012
16000
400192000
办公楼
4-27F
47690
15000
715350000
商铺
3F
4059
20000
81180000
2F
4059
25000
101475000
1F
2858
60000
171480000
负1F
6567
持有
车位
负4F-负2F
19701
持有
合计
1469677000
2、市场行情稳定、工程进度配合，如无项目形象和商业主题定位，则可实现的销售收入测算如下：
产品类型
楼层
面积（㎡）
销售价格
销售收入
公寓
5-30F
25012
12000
300144000
办公楼
4-27F
47690
12000
572280000
商铺
3F
4059
持有
2F
4059
20000
81180000
1F
2858
50000
142900000
负1F
6567
持有
车位
负4F-负2F
19701
持有
合计
1096504000
3、本项目成功操作的关键：
■产品定位
■形象塑造
■商业主题
六、项目推广策略及广告表现（略）
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