中天广场可行性研究报告.docx
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中天广场可行性研究报告
“中天广场”综合研究报告
一、项目概况
1、宗地位置
宗地为长沙市五一西路4#、6#地块，位于五一路北侧，与老市政府隔路相望，东临建湘路芙蓉广场，西窥蔡锷路五一广场（与芙蓉广场并为长沙最大的绿化广场），北为原省一招老宿舍，宗地面积30.3亩。
五一路是长沙市最主要的东西向干道，东起长沙市火车站广场，向西穿越韶山路、芙蓉路、建湘路、蔡锷路、黄兴路、湘江大道，过湘江一桥，跨橘子洲至湘江西、岳麓山脚。
五一路原为长沙市重要的行政中心布局场所，原沿五一路分布有省属招待所、省府大院、市委市府大院等，所以是行政色彩十分浓厚的地带。
但以后几项重大项目的建设将会影响五一路政治行政功能的改变，主要是省府行政中心的外迁，市府大院的外迁（原市府大院将新建工商银行大楼），橘子洲旅游中心的建设，将会使五一路的商业和商务功能大大提高。
2、宗地现状
（1）、宗地已经部分开挖，边坡已作了部分围护，临时用水、用电、下水等已经到宗地边缘。
（2）、宗地范围内尚有部分拆迁户需拆迁，只要拆迁补偿资金到位，即可进行拆迁。
（3）、地质情况：
宗地的地质情况已经过勘探，为地震强度6级地区，未发现有新活动断裂痕迹及其他不良工程地质现象，地基类别属Ⅱ类建筑场地。
（4）从已开挖基坑看，地下水位低，未发现大流量地下水，地下水对砼无碍。
3、本报告制定依据
（1）、立项批文
（2）、土地转让合同
（3）、项目用地红线图
（4）、长沙统计年鉴
（5）、市场调查资料
4、项目名称
（1）、本项目名称为“中天广场”，其寓意包含如下几个方面：
a、借用“中天建设集团”本身品牌。
中天建设集团为全国五百强企业，在建筑行业内更以良好的质量和信誉，被业界称为“创优大户”，在社会上有较好的口碑。
b、“中天广场”气势恢弘。
本项目在规划设计上，可以以大手笔和超凡的气魄设计出大面积的公共空间和绿化空间，再加上项目本身近20万平方米的体量，复合型物业形态，简洁而有气势的名字将使物业更加气势恢弘，深入人心。
c、“中天”二字本身有较好的寓意。
意味着公司及本项目正如日中天，能给项目的客户群体一个好的彩头，可以迎合各类型物业客户群体的心理。
d、分类确定各类型物业的名称。
在规划设计中，我们拟定有三幢塔楼，每幢塔楼可以单独予以命名，如“中天××大楼”、“中天××酒店”、“中天××商城”等，具体视招商情况而定。
其命名立意符合“中天广场”的整体立意，在广告宣传的时候也能将整体立意和进驻本项目企业固有的品牌（招商进来的企业、公司的品牌效应）结合起来，形成统一。
5、项目性质功能
本项目总建筑面积近20万平方米，是一个集商场、写字楼、酒店、酒店式公寓、商住楼、大型地下停车库为一体的建筑综合体。
（1）、写字楼：
临街裙房东侧塔楼，总建筑面积4.5万平方米。
按照国际5A级标准设计，外观简洁大方而不失豪华气派，引进沿海先进的建筑工艺，设计合理先进，配套完善，管理服务水准高，为目前长沙顶级写字楼的代表。
（2）、酒店：
临街裙房西侧塔楼,总面积约1.6万平方米。
按四星级标准统一设计、装修，小户型客房250间，辅以大型餐饮、娱乐、休闲、康体设施，委托国内外著名的专业酒店管理公司管理。
（3）、超市商场：
临街1-5层裙房和地下一层部分，总计约5万平方米。
地下一层为超市；裙房一层为商场、酒店写字楼大堂及沿街商铺；裙房二、三层为商场；裙房四层为大型餐饮、员工餐厅；裙房五层为服务于整体项目的宴会厅、娱乐、康体场所。
（4）、酒店式公寓：
临街裙房西侧塔楼，总面积3万平方米，为40~60m2的精装修公寓，按酒店标准管理服务。
（5）、商住楼：
地块瓶颈处，总面积16000m2，主力户型二室二厅、三室二厅，80~120m2。
（6）、地下停车场：
地下二、三层为停车场，总共约2.4万平方米，计600个停车位（连同地面停车库共计约700个）。
6、项目工程进度
项目2003年6月开工，2004年9月封顶，2005年3月交付。
如果开工时间延后，则其他时间也相应顺延。
二、项目营销市场环境分析
1、长沙经济、地理及人口分布概况
长沙地处中南，系湖南省省会。
长沙历史悠久，资源丰富，风景秀丽，交通便捷，是中南地区重要的资金技术、原材料集散地和交通枢纽。
长沙下辖五区四县，总面积11800平方公里，其中市区面积556平方公里，建成区面积128平方公里。
2001年末全市总人口587万，其中市区人口180.8万，占比达30.8%。
市区总户数541734户，户均人口3.33人，男女性别比例105.7：
100，人口自然增长率3.83‰。
2001年全市人口分布详见下表：
表一2001年全市人口分布表
行政区划
人口（万人）
总人口（万人）
市区
芙蓉区
32.3
180.8
天心区
37.0
岳麓区
32.7
开福区
38.1
雨花区
40.8
非市区
长沙县
73.5
406.2
望城县
70.7
宁乡县
130.2
浏阳市
131.8
（资料来源：
2002年长沙统计年鉴）
随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发战略实施后的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛。
近年长沙国民经济持续、稳定、快速发展，产业结构进一步优化。
2001年全市第一、二、三产业比重为10.8：
40.8：
48.4，第二产业增速明显。
2001年全
表二长沙经济发展主要指标比较表
项目
单位
2001年
2000年
同比增长
国内生产总值
亿元
728.08
646.40
12.1%
人均国内生产总值
元
12443
11262
10.5%
工业生产总值
亿元
534.96
483.66
11.4%
社会消费品零售总额
亿元
344.97
307.88
14.1%
全社会固定资产投资
亿元
279.80
202.32
38.3%
年末城镇居民储蓄存款余额
万元
3522300
2957357
19.1%
城镇居民人均储蓄存款
元
19778
16860
17.3%
城市居民人均可支配收入
元
8704
7986
9%
职工全年平均工资
元
12265
10137
21.0%
居民消费价格指数
%
98.4
100
零售价格指数
%
98.2
100
（资料来源：
2002年长沙统计年鉴）
市实现国内生产总值728.08亿元，同比增长12.1%（详见“长沙经济发展主要指标比较表”），增长幅度远高于全国平均水平；人均国内生产总值12443元，同比增长11.4%；城镇居民储蓄存款余额352.23亿元，同比增长19.1%，人均值为19778元；城镇居民人均可支配收入8704元，同比增长9%，居民生活水平显著提高，这一切数据的显示，无不孕育着长沙巨大的商机。
2、长沙房地产市场总体状况分析
近年来长沙房地产市场发展迅猛。
2001年全市完成固定资产投资279.80亿元，房地产开发投资额63.19亿元，同比增长91.3%，其中商品房建设投资为32.55亿，同比上年增长69.71%，土地开发投资9.23亿，同比上年增长8.08%。
施工面积继续保持两位数增长，2001年全市商品房施工面积634万m2，其中新开工面积247.7万m2，竣工面积215万m2，分别比上年同期增长64.5%、65.9%和45.5%，尤其是新开工面积，增幅一直较大，但商品房空置面积也比上年增加了27.15%。
2001年全市共批准商品房预售249.5万m2，同比增长23.3%，其中住宅222.11万m2，同比增长50.1%，全市商品房销售面积163.9万m2，销售金额30.5亿，同比增长76.7%和70.9%。
至2002年，全市共批准商品房预售面积394.72万m2，比去年同期增长58.20%，创下了商品房上市面积的历史新高，其中住宅上市量为341.26万m2，占总量的比重为86.46%，全年房地产市场扩容步伐不断加快，后市供应充足。
2002年，我市共完成商品房交易21954起，成交面积251.16万m2，成交金额52.97亿元，分别比去年同期增长46.39%、42.28%和38.66%。
其中商品房期房成交10736起，成交面积122.18万m2，成交金额29.03亿元，分别比去年同期增长66.32%、57.29%和44.77%。
商品房销售量保持了强势上升的势头，市场需求比较旺盛。
即便如此，长沙房地产市场由于发展起点较晚，各项数据相较经济发达城市，总量绝对值还是不高，而且根据调查情况显示，市区商办用房空置率较高，这说明市场总体有效需求不足，客户对商办用房的选择性和选择能力大大增强，而一些地理位置优越，规划设计合理，配套齐全，性价比较高的项目仍能得到客户的认可和青睐，说明只要项目定位得当，还是可以有所作为的。
3、客户购买能力、需求特点及购买偏好
长沙近几年的经济发展速度很快，2001年长沙恩格尔系数为32.1%，按联合国粮农组织的划分标准，已进入较富裕水平；城镇居民人均可支配收入达到了近8700余元，住房消费的能力明显增强。
长沙人消费观念超前，据统计，2001年长沙城镇居民人均可支配收入达8704元，而全年人均消费性支出为7745元，占可支配收入的89%，远高于上海、广州、杭州等经济发达地区，这说明长沙人有着超前消费的习惯，对新事物的接受能力很强。
长沙经济发展的速度很快，人均可支配收入持续增加，可以看出该地区的经济发展很有潜力，居民有一定的消费潜力和支付能力，再加上其超前的消费意识，更由于现在各大银行住房按揭贷款业务的蓬勃发展，所以长沙市民对中高档房有一定的购买能力。
三、周边物业市场分析
目前长沙城市总体规划中已形成了“以中心绿化广场为核心，东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路，南至人民路，面积约3平方公里”的CBD区域，项目正处于规划CBD的核心区域。
为寻求目标市场，准确定位项目，同时研究竞争对手的物业特征和推广策略，下面根据不同的物业性质，确定一些典型个案，加以分析研究。
写字楼
长沙近年来经济发展迅猛，本土企业逐渐发展壮大，随着市场开放度加大，外地企业纷纷入湘，客观上对写字楼需求加大，其需求无论从数量还是质量上都处于一个上升时期。
从目前的状况来看，长沙各地段好、配套设施完善、物业管理到位、整体素质较高的写字楼物业租售状况都较为理想，如五一路银华大厦（出租率为95%）、平和堂（租售率为80%）；韶山路通程大酒店12-20层的写字楼出租率为90%；华侨大厦租售率为80%；芙蓉路东成大厦租售率90%以上。
这说明市场对市中心繁华地段、整体品质好的写字楼需求还是相当旺盛的。
据调查，长沙专业写字楼较少，整体水平一般，定位较高的如亚大、顺天财富中心、平和堂，定位稍低的如名汇达，价格在4500~5500元/m2，租金在1.2~2.3元/m2月不等。
更多的项目为商住两用楼，如湖南财富中心、碧云天、唐朝碧阁、五一华府等，商住两用楼成本低，使用方便，小型企业、私营小公司对其情有独种，但商住两用，鱼目混杂，降低了物业的档次和品位，因此在价格上也与专业写字楼存在一定差距，在3000~4000元/m2之间。
高档专业写字楼客户，多为实力雄厚的大中型企业，由于湖南省本土经济发展水平有限，经济实体的消费能力有限，高级写字楼消费群体较窄。
消费群体主要有以下四个方面：
（1）外来经济实体的支撑。
湖南是人口大省，长沙是省会城市，随着经济开放度的增加，相信会有大量的来自广州、上海、乃至国外的公司，将眼光投向长沙，因此为长沙的写字楼开发提供了一个难得的时机，产生一批有份量有质量的写字楼消费群体。
（2）市场的更新换代。
长沙市写字楼开发已经有一段历史，部分陈旧的写字楼基础配套设施陈旧，服务落后，规划设计落伍，面临淘汰。
市场的更新换代时期来临，对于新开发的写字楼项目而言，有很大一部分潜在的、可挖掘的客户群体。
（3）本地企业。
本地企业的发展壮大、成熟，会对高档写字楼产生一定的需求。
（4）投资型客户群体的存在。
鉴于上述客户群体的存在，随着长沙经济的发展，市场对高规格写字楼的需求将会进一步加大，市场写字楼的开发也将向高档次、智能化的方向发展：
（1）高档化、智能化发展。
一直以来，受区域经济发展状况制约，长沙市纯办公类物业素质不高，特别是反映现代办公模式的智能化、配套性设施不齐，物业管理较粗放，设计不合理。
近年来，长沙逐步推出了一些定位较高的写字楼，如亚大数码港、顺天国际财富中心，已经在一定程度上改变了长沙市写字楼的状况，表明长沙写字楼开发已经向高档次、智能化办公方向发展。
（2）专业写字楼有集中发展趋势。
在长沙市确定CBD规划后，CBD区域以其优越的地理位置，便利的交通条件，浓郁的办公气氛，良好的物业配套设施成为长沙市纯办公类物业集中地，CBD范围内的办公物业，影响着长沙市乃至湖南省经济板块区域。
从发展形势看，该区域必定成为长沙市未来的城市发展中心。
目前长沙市场专业写字楼起步之初供应以中小户型为主，主力户型为80~150m2，如华侨、顺天城等；以平和堂、顺天国际财富中心、亚大时代等物业为代表的发展阶段，其设计理念能跟进市场的发展，地理位置优越，软、硬件设施到位，一出现即受到国内外大中型企业的强烈关注，其户型以中等偏大户型为主，在100~300m2之间，并考虑到大型公司的市场需求，预留整层、半层租售。
本项目写字楼应以中等户型为主，主力面积在100~200m2之间，并可以自由分割组合，对消化能力较强的大型公司企业，可以整层、半层租售，对实力较小的本地小型公司企业可以分割出售。
结论：
（1）、已投入使用的写字楼的租赁形势良好。
（2）、结顶未投入使用的高档写字楼销售速度不快。
（3）、已投入使用的高档写字楼有租转售的情况。
个案分析：
（1）顺天国际财富中心：
位置：
芙蓉路与解放路交汇西南角
体量：
总建筑面积约7.8万平方米，裙房4层，塔楼单层面积2000平方米
基本情况：
总套数约400套，100平方米为60套，150平方米为140套，250平方米为160套，300平方米以上为50套，部分面积为700平方米以上，可以自由分割。
8.1米的挑高大堂，10部三菱高速电梯，5A智能化系统，2000平方米的园林和生态绿化广场，1万平方米的地下停车场，停车位约300个。
销售：
起价为4200元/平方米，每上一层加80元/平方米。
目前租售率约40%。
商业裙房租售情况较好，已租售作车展、餐饮及其他。
写字楼20层以上整层出售。
项目优劣：
配套齐全，为长沙目前顶级写字楼，档次高；位置优越，交通方便；外观气派，整体形象佳。
（2）亚大时代：
位置：
位于五一中路北侧、袁家岭商圈内。
体量：
总建筑面积为2.8万平方米，容积率为8，6层以下为裙房，上为专业写字楼，有四个空中花园。
开间布局：
主力户型90~200m2，可自由分割。
配套设施：
智能化配套，大小会议厅，多功能厅，服务齐全。
销售：
均价为6000元/平方米，综合物业管理费为14.32元/平方米.月，以整层、半层租售为主，租售情况一般。
项目优劣：
开发商资金实力雄厚，项目整体形象好，档次高；位置优越，配套设施、服务完善；项目用地小，交通受到限制；售价高，市场有效购买力不足，导致有价无市。
（3）华侨大厦：
位置：
解放路和韶山路交汇处
体量：
总建筑面积3.5万平方米，其中写字楼共2万多平方米。
基本情况：
1楼为商务中心，2楼美食城，3楼为按摩休闲中心，4楼为健身房，5楼为茶园，6-24层为写字楼，24-29层为三星级酒店，电梯4台。
配套：
前后坪有停车场（约200个），小型办公会议厅，酒店。
售价：
均价4800元/平方米，租金为1.6元/平方米/天。
租售率达到80%以上。
项目优劣：
位置好，黄金地段；酒店和办公混杂，影响整体品位；投入使用较久，建筑陈旧落后，设计不够合理、完善，整体形象不好。
酒店式公寓
酒店式公寓是近两年在长沙提出的新型物业，还未形成气候。
该类型物业一般处于市中心黄金地段，交通便利，档次高，服务质量高，面积小，单价高，但总价相对较低。
这种可以展示自我、相对私密的空间的物业类型倍受都市白领和小型公司企业的青睐，也可用于投资出租。
但由于中心地段的土地供应量少，地价高，所以它的供应量不大，售罄的有和府，在售的有锦绣中环、雨花大厦等。
长沙人消费观念超前，容易接受新鲜事物，只要服务跟得上，相信很容易接受这种消费潮流，所以长沙酒店式公寓的市场潜力还是很大的。
个案分析：
（1）和府：
位置：
芙蓉路和中山路交汇之西南角
体量：
总建筑面积约3万平方米
配套设施：
分体式空调、宽带网、3台高速电梯、5A智能化系统、游泳池、商务会所、餐饮、休闲娱乐。
开间布局：
27层，每层19个单间，面积为30-60平方米/间。
售价：
均价为4600元/平方米，除裙房外，基本已租售完毕。
项目优劣：
总体定位并不高，但上市时机把握好，酒店式公寓概念推出早，开盘销售至今，已基本售完。
地理位置较好；但其占地小，车位不足，施工质量较差，品位不高。
（2）锦绣中环：
位置：
五一路和黄兴路交汇之西南角，五一广场对面
体量：
总建筑面积约3万平方米。
配套：
配有酒店式大堂、商务会所、大型观景台、室内游泳池、健身所、娱乐休闲室、餐饮。
开间布局：
40-70平方米/间
售价：
均价为5000元/平方米。
项目优劣：
该项目地理位置优越，自然景观好；项目开发周期长，开发商信誉差；项目公寓入口和商场入口没有分开；广告宣传失误，严重影响了该楼盘的形象，降低了档次和品位。
商业物业
本项目地处长沙一级商圈——五一商圈，90年代中后期，日本的平和堂抢先登陆；进入新世纪，国际商业巨头纷纷瞄上长沙这块市场，德国的麦德龙、马来西亚的百盛、法国的家乐福纷纷入湘；国内地产大鳄大连万达携手沃尔玛进驻黄兴路；美国普尔斯马特、香港新世纪正在考察，进驻也指日可待；加上原有的新一佳、友谊阿波罗等，可谓群雄逐鹿，商业氛围不言而喻。
从这些大超市、百货经营公司来看，其对商场的地段，楼盘本身的质素要求较高，本项目地理位置得天独厚，规划设计脱俗而合理，这是我们的又一优势。
长沙大体量商业用房以招租为主，商业用房价格较高（首层价格更高），但商业用房的招商呈现以下特点：
商业氛围较差地段裙房空置较多，主要集中在芙蓉路沿线，如和府、国贸金融中心、天心城等；五一路沿线空置较少，以前五一路由于拆迁改造，商业氛围较差，但是近两年五一路的商业氛围逐步复苏，特别是平和堂、黄兴路步行商业街的建成。
因此本项目商业用房重点应为以品牌百货商场和著名超市连锁经营公司托市，形成商业氛围。
随着长沙经济的发展和市场的开发以及长株潭经济一体化发展，长沙商业用房的需求量在逐年增加，刺激了商业物业供应量的剧增，新推出的商业用房的面积也在快速增长，导致了目前长沙商业用房相对过剩，有价无市。
据调查，大多数裙房只有一、二层在经营，有的甚至一、二层空置率也很高，如天心城、顺天城、和府、国贸金融中心等，造成如此局面的原因如下：
A、售价过高，超出了一些商场投资商所能承受的范围，物业得房率低，性价比不高。
比如步行街一层售价为6万元/平方米，得房率只有60%，新大新沐林轩一层商业用房和夹层一起卖，均价3万元，作为投资，投资风险太大。
B、开发商盲目投资，对市场了解不够充分，对形成商业氛围的环境因素分析不够。
例如天心城，该地段人流量太少，不足以形成商业氛围，不可避免的造成裙房积压。
C、项目本身素质不够好，规划设计不合理，影响了楼盘的档次。
例如和府酒店公寓，裙房基本未动。
主要是因为交通组织不好，建筑质量差，整体档次不高。
D、项目商业用房经营缺乏有效、统一的管理。
个案分析：
（1）平和堂：
位置：
五一路和黄兴路交汇之东南角，五一广场对面
体量：
总建筑面积为112000M2（其中停车位500个，商场51800M2，写字楼32000M2），地下三层（负二，三层为停车场，负一层为商场）。
1-7层裙房，为商场。
配套：
餐饮、商场、商务中心、大型地下车库。
特点：
商品定价高，面向中高消费群，商场管理先进，购物环境好，服务人员素质高，为长沙最火爆、人气最旺的商场，年销售额约4亿。
（2）大连万达商业广场：
位置：
黄兴路商业步行街北入口处。
体量：
项目总5层，总建筑面积为4.66万平方米，地下1层为车库，共有车位210个，地上1层出售，2-3层为国际零售大鳄沃尔玛，4层为国际连锁家私城。
配套：
位于商业步行街；国际知名的零售商沃尔玛进驻。
特点：
档次高，整体形象好，主要面向中高收入者，由于开发商和进驻商家名气大，销售人气较旺。
总的来说，长沙市的商业用房出售难度较大，出租率低。
裙房的招商最好与大型的零售商或商业集团联手合作，不然根据目前的长沙市场，进行大面积零散销售，想达到所有商业用房的零空置是非常困难的。
虽然大型商场租售形势不看好，但是小型零售（小商铺）（解放路、中山路沿线的小店面生意较好）和专业市场较为红火（马王堆建材专业市场十分畅销）。
结论：
（1）、长沙市的的商业用房售价相对长沙市场较高。
（2）、专业市场发达。
（3）、从商场空置的位置分布可发现：
在一、二商圈核心
位置底层空置较少。
商住楼
长沙地理位置相对较好，可用于居住、办公，方便、灵活，市中心商住楼作为纯住宅市场前景一般，主要是由于地价、造价等因素，造成商住楼价格高，超出消费者实际购买能力；虽然交通方便，但噪声污染严重，在价格、总体规划、环境及规模上也不及花园式住宅小区，因此该类型物业并非居家首选。
商住楼虽然可居住、可办公，但居住、办公混杂，难于管理，影响物业形象。
本项目总体体量大，为分摊风险，同时缓解项目资金压力，可设置部分商住楼，但其体量不宜过大，以免空置，造成积压。
四、项目优劣势分析
1、项目优势点：
（1）固有优势点
A、区位好，地理位置得天独厚
影响房地产品质的最重要的因素为地段。
项目位于长沙主干道五一大道中段，临五一路长度150多米，与老市政府隔路相望，东临建湘路芙蓉广场，西窥蔡锷路五一广场（与芙蓉广场并为长沙最大的绿化广场），市政配套齐全，视野开阔，人流、车流量大，途经公交线路有6、12、109、138、312、314、立珊专线等7条，是长沙传统的商业中心，也是长沙市城市规划CBD的核心区域，地理位置十分优越，商业氛围好。
B、体量大，容易造势
本项目占地20180m2，依项目经济指标计算，加上地下工程，总建筑面积近20万平方米，功能齐全，配套完善，商、住、娱、办相互协调，形成一个城中之城，为长沙目前最大体量的高档综合建筑体，影响空前，长沙现有楼盘无论是从规模还是从档次上很少能望其项背，在市民心目中自然容易形成品牌效应。
C、功能的互补性
本项目功能齐全，项目规划中裙房部分为商场百货和超市，三幢塔楼分别为酒店、酒店式公寓、写字楼和商住楼，这样商、住、娱、办可以互相提供客源，配套完善，服务方便快捷，各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，达到最佳资源整合的效果。
D、开发商实力、信誉
中天广场开发商为湖南天翔房地产开发有限公司，系中天建设集团控股的全资子公司。
中天建设集团是一家老牌建筑安装企业。
近年来，中天集团共创出鲁班奖、国优银质奖、建设部优质样板工程等国家级和省级奖项200多项，并先后被评为全国优秀施工企业、全国最佳施工企业、全国质量效益型先进施工企业、全国用户满意施工企业、全国先进建筑施工企业、全国建筑安全生产先进企业等100多项各类荣誉称号，为业内公认的创优大户，实力信誉良好。
E、施工质量好
（2）炮制优势点
F、档次高，定位层次高
该项目地段好，体量大，以高起点、高标准建造，配套设施完善，服务功能强大，为长沙市重点工程，项目建成后，将成为长沙市标志性建筑之一，在此地置业无疑是
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