物业项目接管验收方案物业管理实务管理资料.docx
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物业项目接管验收方案物业管理实务管理资料
2016年04月
紫苑华庭小区
接管验收方案
安栋物业服务有限责任公司
二0一一年七月
目录
项目
1.接管验收整体计划
2.物业验收移交程序
3.竣工验收应提供的技术资料
4.物业验收管理制度
5.房屋接管验收标准
接管验收整体计划
一、依照业主方──之要求，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定，结合紫苑华庭小区实际情况及工程验收进度，我司将对紫苑华庭小区接管验收工作分部分进行：
A区（）和各设备房[部分]：
7月日到8月日
B（）及车库[部分]：
9月日到10月日
二、接管必备资料如下
1.竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；
2.设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；
3.工程项目竣工图；
4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；
5.隐蔽工程验收记录；
6.土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；
7.设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；
8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；
9.工程质量事故的发生和处理记录。
10.图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；
11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；
12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；
13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。
以上资料将作为物业公司接管移交并管理小区之基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。
三、物业接管工作组织构成：
1.安栋物业服务有限责任公司
紫苑华庭物业管理处（管理部、工程部）
2.其它相关人员
四、接管验收原则
以发展商和物业公司共同签署有关验收报告，方可有效。
五、接管工作程序
1.接管工作准备阶段
1.1熟悉接管各层面的情况
1.2接管工作应备文件
a.验收接管流程
b.相关验收文件
c.相关验收表格
1.3接管人力与器具准备
1.4接管前人员培训
2.接管工作运作阶段
2.1进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。
2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。
2.3接管完毕，填写表格，重要现场应进行照相，一式二份，一份交发展商，一份由管理公司存档备案。
2.4接管合格，钥匙移交管理处。
3.接管善后阶段
3.1接照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。
3.2对整改情况作进一步跟进，并作出记录。
3.3对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。
3.4对已接管楼安排人员定时或不定时巡视，确保小区各功能及设施设备运作正常。
3.5对部分成品（如：
地面、墙面、天花等）进行保护。
物业验收移交程序
根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，发展商（或大业主）可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和发展商验收基础上以物业管理公司验收通过为准。
一、物业验收条件
物业要验收移交，必须满足以下首要条件：
1.提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）；
2.提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料；
3.提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款；
4.出示政府有关职能部门（详见附表）验收证明；
5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料；
6.提供必要的专业技术介绍和培训；
7.提供所有测试、检验和分析报告；
8.清洁被验收的场地、设备和机房。
二、拒绝验收
对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：
1.严重违反国家有关法规；
2.未能通过有关政府职能部门的验收；
3.工地与交付物业不能有效隔离；
4.机房不能完全独立封闭；
5.其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。
三、缺陷整改
对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护引起的受损等情況，管理公司将会做详细的缺陷记录，以供发展商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。
对问题比较严重，则向发展商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。
四、试运行
若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，管理公司一般仅做实物验收，并严格按发展商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除管理公司人为原因外，责任由发展商（或大业主）及其承包商负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚列明有关各方责任。
五、验收通过
被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，发展商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。
六、保修期
按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要发展商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，发展商（或大业主）应酌情予以补偿。
竣工验收应提供的技术资料
在物业验收接管前，发展商/业主須提供有关物业的各种技术资料和竣工图，，分类立卷，在验收时交物业管理公司归档保存，若验收时尚未完成竣工图，必須提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在保修期开始后的六个星期內呈交。
物业管理公司将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养，一般需要移交以下技術資料，但不限于此列：
一、土建、裝修需要的资料
1.建筑、裝修和绿化等设计說明；
2.总平面图、建筑和结构图；
3.裝修图（包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表）；
4.质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告；
5.土建、裝修、建材和五金等供应商及厂商资料；
6.房屋面积测量报告；
7.物业沉降测试報告；
8.防水工程的盛水实验报告；
9.隐蔽工程验收鉴证。
二、弱電系统需要的资料
1.各弱电系统的操作和维护保养手冊（包括楼宇消防自动报警系统、防盜监控系统、有线电视系系统、电话和综合布线等）；
2.各弱电系统图、平面图；
3.弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；
4.消防局、有线电视、电信公司等政府职能部门的验收合格证明；
5.设备原理图、电脑软件程序和说明等。
三、电气系统需要的资料
1.高压、低压和变配电设备操作和维护保养手冊；
2.所有电气系统图、平面图、隐蔽蔽工程验收资料及说明；
3.电气设备明细表、承包商资料及产品合格证；
4.供电局验收報告；
5.各种用电设备调试、测试报告；
6.避雷裝置系统图、平面图、测试报告、防雷办验收報告。
四、给排水需要的资料
1.喷淋、消火栓水系统操作和维护保养手冊；
2.消防水、给水、排水系统图、平面图及电气控制图；
3.消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证；
4.消防局验收批文，卫生防疫站、自來水、城市排水检测站和质检站等政府职能部门验收报告；
5.消防水系统试压、调试試及验测报告；
6.污水排水系统竣工图纸；
7.蓄水池、水箱水质检测报告。
发展商、承包商认为需要提供的其他资料。
物业验收管理制度
1．物业交接管理
2．验收前的准备工作
验收小组根据开发商提供的图纸，按设计和施工要求编制验收计划，按国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》验收；验收小组编制验收计划和标准，由开发商和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。
验收小组按开发商提供的竣工图，设备清单，所有设施、设备出厂合格证书，设备调试运行记录、试验报告等，在开发商组织下进行验收。
3．验收的实施
验收小组在预验收过程中，按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收；主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。
在预验收过程中，检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面《整改报告》返回开发商。
由开发商督促施工单位进行整改。
4．验收后的处理工作
验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性验收报告的评定及意见书，呈交公司项目工程负责人。
对不合格的设备、设施，写出书面报告，上呈开发商及监理公司。
物业公司与物业的交接单位进行正式移交，并办理有关手续。
验收小组要填写物业竣工资料验收记录，填写物业的交接记录。
管理处办理正式物业验收移交手续，会同发展商、施工单位签字生效，将全部档案资料移交物业管理处存档。
5．验收后不合格的处理工作
对在预验收中未达到要求的设备，整改落实实施后，验收小组进行检查验证，并在《整改报告》中记录结果，整改合格后进行正式的验收。
对监理公司移交的竣工图，在《交接记录》中记录。
6．设备验收
设计图纸与设备的规格型号、数量符合；主要设备、设施的安装位置与安装质量符合；设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合。
7．相关记录：
7.1《管理处系统及设备接收报表》
7.2《消防设施验收记录表》
7.3《隐蔽工程验收记录表》
7.4《照明工程验收记录表》
7.5《设备验收交接表》
7.6《机房验收交接表》
7.7《给排水设备验收记录表》
7.8《高低压配电系统检查表》
7.9《单元设备工程验收记录表》
7.10《小区公共区域验收交接表》
7.11《小区单元验收交接表》
7.12《商铺单元验收交接表》
7.13《空调工程验收记录表》
房屋接管验收标准
一、主题内容与适用范围
1.为确保房屋住用的安全和正常的使用功能，明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。
2.本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。
二、引用标准
GBJ7建筑地基基础设计规范
GBJ10钢筋混凝土结构设计规范
GBJ11建筑抗震设计规范
GBJ14室外排水设计规范
GBJ16建筑设计防火规范
GBJ45高层民用建筑设计防火规范
GBJ206木结构工程施工及验收规范
GBJ207屋面工程施工及验收规范
GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范
GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范
CJB13危险房屋鉴定标准
三、新建房屋的接管验收
1.新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
2.接管验收应具备的条件：
（1）建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格（分期交付使用的工程必须与施工区域隔离）；
（2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；
（3）房屋幢、户编号业经有关部门确认。
3.接管验收应检索提交的资料：
（1）产权资料：
a项目批准文件；
b用地批准文件；
c建筑执照；
d建筑分层、分单元面积表；
e行政主管部门验收合格的证书、批文；
f拆迁安置资料。
（2）竣工资料：
a竣工图---包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
b地质勘察报告；
c工程合同及开、竣工报告；
d工程预决算；
e图纸会审记录；
f工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；
g隐蔽工程验收签证；
h沉降观察记录；
i竣工验收证明书；
（3）技术资料：
a钢材、水泥等主要材料的质量保证书；
b新材料、构配件的鉴定合格证书；
c水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；
d机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书；
e砂浆、混凝土试块试压报告；
f供水、供暖的试压报告。
（4）说明文件
物业质量保修文件和物业使用说明书
4.接管验收程序
（1）建设单位书面提请接管单位接管验收。
（2）接管单位按“3.2”和“3.3”条进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
（3）接管单位会同建设单位按“3.5”条进行检验。
（4）对验收中发现的质量问题，按第三条第六款的规定处理。
（5）经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。
5.质量与使用功能的检验
（1）主体结构
a地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
b钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。
c砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
d凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11的有关规定。
（2）外墙不得渗水。
（3）屋面
a平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。
b阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
（4）楼地面
a面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。
整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。
b卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒泛水和渗漏。
c木楼地面应平整牢固，接缝密合。
（5）装修
a钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
b进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
c木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。
d门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
e抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。
f饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。
g油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。
（6）电气
a电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。
导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。
采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。
b应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
c照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
d各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232的要求。
e电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。
制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。
安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
f对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。
g除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
（7）水、卫生、消防
a管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。
水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。
应按套安装水表或预留表位。
b高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。
c卫生间、厨房间的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，并不应使用陶瓷管、塑料管。
地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
d卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正，牢固、部件齐全、制动灵活。
e水泵安装应平稳，运行时无较大震动。
f消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。
（8）采暖
a采暖工程验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。
b锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。
安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。
c炉排必须进行12H以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相磨擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。
d各种仪器、仪表应齐精确，安全装置必须灵敏、可靠、控制门应开关灵活。
e炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。
f各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。
g管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。
h设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。
保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。
i锅炉辅机应运转正常，无杂音。
消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
j经过48H连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。
（9）冷冻机组/热泵机组
a冷冻机/热泵应安装平正，配件齐全，由原厂或授权单位检验合格。
b与冷冻机/热泵运行相关的冷却塔，风机、水泵等安装适当平正，无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。
c各管道、管件安装符合要求，保温、避雷支架等设置安装合理。
d各类现场仪器、仪表齐全准确，自动控制调节系统灵活可靠。
e机器运行平稳，无异常撞击声及杂音，无剧烈振动，显示屏显示正常，各类指标均在运行范围内。
f各辅助设备运行正常，无杂音。
冷却塔效果良好无严重飘水，水泵运行平稳，扬程，流量符合要求。
g经过一段时间连续运行，冷冻机/热泵和附属设备的热工性能，机械性能及空调区室温符合设计要求。
h新风机、定/变风量机组、风机盘管、温控器调节阀等工作正常，无异声。
i冷凝水管道畅通无渗水，集水盘排水情况良好，无倒泛水，连续运行无滴水，保温良好。
（10）附属工程及其他
a室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14的要求。
管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。
b化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5CM。
立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。
c明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
d房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。
路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
e房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。
f挂物钩、晒衣架应安装牢固。
烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。
g单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。
室外地面平整，室内外高差符合设计要求。
h群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。
6.质量问题的处理
（1）影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。
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