公共物业修订草案.docx

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公共物业修订草案

全国物业管理示范公共物业考核标准

（修订草案）

序号

考核内容

规定分值

评分标准

一

基础管理

15款66条

（一）规划建设资料齐全

1、建设用地规划许可证

2、建设工程规划许可证

3、规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、建筑工程消防验收意见书、人防验收报告、建筑名称核准书等与项目建设有关的资料

4、规划变更批准文件

5、临建房屋批准文件

6、竣工备案表

7、项目竣工总平面图

8、单体建筑、结构、设备安装竣工图

9、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图

10、设施设备安装、使用和维修保养技术资料

11、各单项工程竣工验收证明材料

缺一项扣0.2

（二）承接查验手续完备

1、物业承接查验协议

2、公共区域及共用设施设备承接查验资料

3、业主专属部分分户验收资料

4、房屋质量保证书和房屋使用说明书

5、建设单位向业主承诺与物业服务有关的资料

6、承接查验的其它有关文件

缺一项扣0.2

（三）物业服务合同规范

1、公共物业为单一业主的，物业服务企业须与业主签订物业服务合同；公共物业为多业主的，物业服务企业须与多个业主分别（或业主委员会）签订物业服务合同

2、合同符合省以上主管部门示范文本要求

未签订合同扣1分，合同不规范扣0.5分

（四）由一家物业服务企业组织实施统一的物业服务

1、物业服务企业营业执照、资质证书

2、物业项目依法取得，相关文件资料齐全

3、专业服务委托外包的，外包单位的资质条件、选定程序符合相关规定，并有完善的监管措施；专项服务合同或协议符合物业服务合同约定

第1、2项不符合各扣0.5分，第3项不符合扣1分

（五）维修资金使用管理

1、维修资金使用计划，按规定提交业主审定后实施

2、维修资金使用有预算、报批、备案、施工及竣工验收记录

3、维修资金使用符合有关规定，无挪用、擅自扩大使用范围等违规行为

4、维修资金使用情况按时向业主公布

一项不符合扣0.2分

（六）建立业主联系制度

1、业主档案资料齐全

2、与业主工作联系记录完整

3、对业主有关物业服务的意见和建议有措施、有反馈

一项不符合扣0.3分

（七）突发事件的应急预案

1、消防、电梯、给排水、供配电、交通等共用设施设备事故的应急预案，定期演练，并有演练记录

2、自然灾害、公共卫生、社会安全等方面突发事件的配合性应急预案

3、应急广播系统处于良好状态，可随时启用

针对本地区、本项目特点的应急预案以及配合性应急预案，一项不符合扣0.5分

（八）创建全国物业管理示范项目规划和实施方案完备

1、制定具体的创建规划和实施方案

2、创建规划和实施方案经业主同意,并向全体业主公示

一项不符合扣0.5分

（九）物业项目管理制度完善

1、行政管理制度

2、人事管理制度

3、员工培训制度

4、财务管理制度

5、档案管理制度

6、房屋及设施设备维修养护管理制度

7、客户服务管理制度

8、公共秩序管理制度

9、公共环境清洁管理制度

10、园林绿化管理制度

11、节能环保管理制度

12、安全生产管理制度

13、安全警示标志管理制度

缺一项扣0.2分

（十）服务人员从业要求

1、项目经理由物业管理师担任，重要文件由物业管理师签署

2、专业管理人员接受相应岗位培训并取得证书

3、专业岗位操作人员持有专业岗位证书，包括消防监控员、电梯维修工、高低压电工、公共卫生从业人员健康检查证明等

4、分类统一着装、佩戴工号牌，行为规范

第1项不符合扣1分，其它每项不符合扣0.3分

（十一）信息化手段应用

1、配备计算机、传真机等办公设备

2、对客户信息、收费、房屋、设施设备、工作计划、财务、人事等事项实行信息化管理

一项不符合扣0.5分

（十二）档案管理

1、建设、承接查验以及日常管理服务各阶段的原始档案资料齐全

2、档案分类规范，查阅方便

3、档案使用登记手续完备

4、档案存放环境条件符合档案管理规定

一项不符合扣0.2分

（十三）客户服务管理

1、设立物业服务中心，公示物业服务企业营业执照、资质证书，服务内容和标准、收费依据和标准、项目负责人照片及资格证书、服务电话

2、实行物业服务费酬金制的，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况

3、有专人负责接待客户来访，24小时受理客户信息，有处理记录，按月进行统计分析

4、客服接待人员值班表、值班/交班记录及时完整

5、有客户回访制度和记录，投诉处理及时率100%，并按月进行统计分析

一项不符合扣0.5分

（十四）业主满意率

1、每年至少两次向业主发放物业服务征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

2、满意率调查内容应与物业服务合同中约定的服务内容相符

3、调查结果及整改措施向业主公示，公示时间不少于7天，并有整改措施落实记录

一项不符合扣0.5分

（十五）对违反治安、消防、环保、房屋装饰装修和设施设备使用等方面法律、法规、规定的行为，及时进行劝阻，并向有关主管部门报告，有完整的记录

发现一处不符合扣0.3分

二

房屋管理

6款29条

（一）房屋竣工并投入使用，管理井然有序

1、管理区域路标、交通标志、引导指示牌标志规范、清晰

2、房屋栋号、楼层、房号标志规范、清晰

3、区域明显位置设有引路方向平面图

4、区域明显位置设有入驻单位名录牌

5、建立房屋产权（使用人）清册

6、房屋维修、养护记录完整

7、房屋建筑质量符合使用要求，无安全隐患

一项不符合扣0.5分，发现一处不符合扣0.2分

（二）无违章搭建和擅自改变房屋用途现象

1、公共物业建设符合规划设计要求，无违章搭建现象

2、房屋及设施使用符合设计要求，无擅自改变用途现象

发现一处不符合扣0.5分

（三）房屋外观完好、整洁

1、外墙清洗按计划实施、记录完整

2、房屋外观完好、整洁,无渗水现象

3、房屋外墙面是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损，并有检测记录；是涂料的，无脱落、无污渍

4、房屋外部无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

发现一处不符合扣0.2分

（四）房屋室外附加设施安装符合规定

1、建立定期巡视检查制度，记录完整

2、室外招牌、广告牌、夜景灯等设施按规定办理报批，手续齐全

3、空调安装位置统一，管线整齐，冷凝水集中排放

4、房屋室外设施安装牢固、规范，无安全隐患

5、发现安全隐患，及时告知业主及相关当事人，采取相应防范措施

发现一处不符合扣0.2分

（五）房屋天台管理有相应措施

1、专人负责天台日常巡查工作，并有记录

2、对非巡查人员出入有相应管理措施

3、天台整洁，无积水，无乱堆乱放及渗漏现象

发现一处不符合扣0.2分

（六）房屋装饰装修管理严格、规范

1、建立完善的房屋装饰、装修管理制度及流程

2、按有关规定办理装修手续，装饰装修方案经消防部门核准

3、签订装修管理协议和装修安全管理协议，并将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主和使用人

4、装修施工人员登记、备案手续完备

5、装修现场管理井然有序，消防及安全防范措施得当

6、装修垃圾定点堆放，定时清运

7、装修管理资料分户存档，查验记录完整

8、每日巡视检查，发现危及房屋结构安全及损害其它业主合法权益的行为，应于发现当日以书面通知劝阻和制止，制止无效的于两个工作日内书面报告业主和有关部门，并存档备查

一项不符合扣0.2分

三

共用设施设备管理

十二款61条

（一）共用设施设备完好，管理和运行状况良好

1、设施设备专业管理人员配置合理，岗位责任明确，工作认真负责

2、建立设施设备总账、台账、设备卡，记录完整

3、设施设备管理制度运行、维护、保养、检查等管理制度健全

4、年、季、月度设施设备维护、保养计划周密，并按计划实施

5、日常设施设备检修、巡视、保养、紧急情况处理等记录齐全

6、小修、急修及时率100％，记录完整

7、未发生重大管理责任事故

一项不符合扣0.5分

（二）室外共用管线、管道和道路管理

1、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线；

2、排水排污管道通畅

3、雨水井、化粪池定期巡检、疏通与清掏，无堵塞、无外溢现象，记录完整

4、道路通畅，路面整洁平整

5、路面井盖无缺损、无丢失，井盖表面标志清晰

发现一处不符合扣0.2分

（三）设备机房管理

1、设备系统图、操作规程、岗位责任制、应急预案流程图、定置图、特种作业人员资格证书等齐全，张贴于机房明显位置

2、交接班制度完善

3、仪器仪表运行正常、数据准确

4、设备管线标志清晰

5、有环境要求的设备机房，温、湿度在规定范围内

6、机房整洁、无渗漏、无积水、无杂物堆放，设备表面无积尘、无锈蚀

7、机房防鼠措施得当，防鼠板质材、规格，防鼠网，防鼠药物投放等符合规范要求

8、设备噪音符合规范要求

发现一处不符合扣0.2分

（四）设备备品、备件的库房管理有序

1、建立完善的备品、备件采购、出入库管理等制度及流程

2、根据配件的存放要求进行分类存放，并定期检查

3、对危险品、重要及有特殊要求备品、备件单独存放，并建立相应的检查管理制度

4、建立重要备品、备件的报废管理制度并有相应记录

一项不符合扣0.5分，发现一处不符合扣0.2分

（五）供电系统管理

1、管理制度与措施符合专业要求，执行严格，运行、维修、保养、巡检记录完整

2、限电、停电有明确的审批流程

3、停、送电严格执行操作票制度

4、变配电室安全警示牌配置齐全

5、高压用具配备齐全，并年检合格

6、后备电源设备定期检测，符合应急使用要求

7、有完善的停电应急处理方案和临时用电管理措施

8、公共照明正常

一项不符合扣0.5分，发现一处不符合扣0.2分

（六）弱电系统管理

1、系统设备配置齐全、运行正常、现场测试符合要求

2、系统及子系统运行、维修、保养、巡检计划周全、记录完整

3、监控录像图像清晰，按规定时间保存备查

4、中央控制室管理实行24小时专人值班制度

一项不符合扣0.5分，发现一处不符合扣0.2分

（七）消防系统管理

1、消防设施设置平面图、火警疏散示意图按幢设置在楼层明显位置

2、消火栓柜、消防卷帘、灭火器、疏散指示灯、应急灯及应急工具等消防设施完好、有效，并定期组织检验、维修

3、消防水泵、管网、闸门等设备运行正常，测试、维修、保养记录完整，水压正常

4、安全疏散通道畅通，疏散标志和示意图设置合理、醒目

5、区域消防通道畅通，无杂物堆放，无违章占用

一项不符合扣0.5分，发现一处不符合扣0.2分

（八）电梯系统管理

1、准用（合格）证、紧急电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置

2、电梯维修保养合同规范，监管措施得力

3、电梯机房通风、照明情况良好

4、电梯轿厢、井道内保持清洁，轿厢广告设置有序，无乱贴、乱画

5、电梯运行平稳，维修、保养、检修记录完整

6、机房配置的专用工具齐全，使用方便

7、电梯机房配有平层标志线

8、电梯按合同约定时间运行，出现故障，维修人员规定时间内到达现场

一项不符合扣0.5分，发现一处不符合扣0.2分

（九）给排水系统管理

1、备有《二次供水卫生许可证》，水质定期检测，符合卫生标准，人员持证上岗

2、给排水及中水系统设备完好、运行正常，日检查，月、季、年保养制度完善

3、水箱盖设有密封条、防蚊网并上锁，水箱周边无污染源，定期清洗、消毒、检查记录完整

4、水泵、阀门、管网等设备名称、流向、运行状态标志清晰，无锈蚀、无跑冒滴漏、无污染

5、限水、停水有审批流程，按规定时间通知用户

一项不符合扣0.5分，发现一处不符合扣0.2分

（十）空调系统管理

1、空调系统运行正常，水质符合标准，冷却塔运行正常且噪音不超标，管道，阀件及仪表完好，无跑、冒、滴、漏现象

2、空调系统日常巡查、维修、养护及排除故障流程符合技术规范

3、空调系统发生故障，维护人员在规定时间内到达现场维修，记录完整

4、新风、送排风系统工作正常，管道和过滤装置定期清洗、消毒，符合卫生要求

一项不符合扣0.5分，发现一处不符合扣0.2分

（十一）避雷系统管理

1、备有避雷设施位置平面图

2、避雷设施定期检查、测试，记录完整

一项不符合扣0.5分

（十二）节能降耗计划与措施

1、建立能耗定期监控、统计、分析制度

2、制定节能降耗计划与实施方案

3、通过管理创新、技术改造，达到明显节能效果

一项不符合扣0.5分

四

秩序维护、消防及停车场管理

3款17套

（一）秩序维护管理

1、制定符合项目特点的秩序维护方案，重点部位设置监控设施，监控记录保存符合规定要求

2、秩序维护人员考核审查合格，配置合理，岗位责任明确，作风严谨

3、主出入口及关键岗位实行24小时值班、巡视，并记录完整

4、安全标志设置合理，对可能危及人身安全的地点和设施设备，有明显警示标志和防范措施

一项不符合扣1分，发现一处不符合扣0.2分

（二）消防管理

1、制定消防安全制度，消防安全操作规程

2、实行防火安全责任制，明确消防安全责任人

3、消防中控室实行24小时专人值班制度，值班记录完整

4、消防安全巡视检查并记录

5、消防安全隐患的整改记录

6、定期进行消防知识培训，消防预案每年演习不少于两次，记录完整

一项不符合扣1分，发现一处不符合扣0.5分

（三）停车场管理

1、设有停车场、库车位平面图

2、公示停车场管理规定、停车收费标准

3、停车场标志、车辆行驶路线设置合理、规范

4、固定车辆签订停车管理服务协议，发放出入证，车辆进出记录完整

5、临时车辆出入登记及时，记录完整

6、机动、非机动车辆停放有序

7、停车场、库巡视检查记录完整

一项不符合扣0.5分，发现一处不符合扣0.2分

五

保洁服务

7条

1、保洁人员配置合理，责任区域明确，保洁全面实行标准化服务

2、垃圾推行分类管理

3、保洁设施设备配置合理，垃圾日产日清

4、定期对保洁设施设备进行卫生消毒

5、管理区域内道路、绿化带、停车场等共用场地无纸屑、烟头、塑料袋等废弃物，及时清理积雪、积水

6、房屋共用部位及共用设施设备保持清洁

7、防治鼠害、虫害等有计划，有措施，有记录

一项不符合扣1分，发现一处不符合扣0.1分

六

绿化管理

7条

1、绿化养护人员配置合理，责任区域明确，落实工作标准

2、绿化图纸、苗木清单等资料齐全，养护计划、设备、工具台帐完善

3、设置有爱护绿化提示标志，重点树木品种实行标牌管理，室内租摆绿植定期更换

4、绿化药剂、肥料使用管理记录完整

5、作业有安全防护措施

6、各类乔、灌、草等植物长势良好，修剪整齐美观，无折损、斑秃现象，无病虫害，无土壤裸露

7、绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，树木无悬挂物及晾晒物品

一项不符合扣1分，发现一处不符合扣0.1分

七

精神文明建设

4条

1、采用宣传资料、宣传栏、网络信息等形式，倡导和谐社区建设

2、每年开展2次以上文体活动

3、企业形象宣传有计划、有措施、有效果

4、活动有记录，照片或影像齐全

一项不符合扣0.5分

八

管理效益与创新

4条

1、物业服务费收缴情况良好，收缴率达98％以上

2、财务报表反映项目经营状况良好、有较好的经济效益

3、提供适合业主需求的特约服务项目

4、管理服务创新有计划、措施和效果

收缴率每降低1个百分点扣0.3分，其它一项不符合扣1分

《民用建筑设计通则》中有关公共建筑的定义。

公共建筑是指供人们进行各种公共活动的建筑。

包含办公建筑（包括写字楼、政府部门办公室等），商业建筑（如商场、金融建筑等），旅游建筑（如旅馆饭店、娱乐场所等），科教文卫建筑（包括文化、教育、科研、医疗、卫生、体育建筑等），通信建筑（如邮电、通讯、广播用房）以及交通运输类建筑（如机场、车站建筑、桥梁等）。

公共建筑和居住建筑都属民用建筑。

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