批发市场调研报告.docx
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批发市场调研报告
泸州市批发市场调研报告
一、城市区位及城市基本状况
1、泸州城市慨况
■泸州位于四川盆地南缘，地处川、滇、黔、渝四省市接合部，长江、沱江在此交汇，境内河流属长江水系，以长江为主干成树枝状分布，江河密布，水源充足。
泸州市属盆地中亚热带温润气候区，面积12243平方公里，人口474万，辖三区四县.
■泸州是四川省南部中心所在地，是四川省南部经济、政治、文化商贸、交通及科教中心，全国最大的化工基地之一,也是川南地区科技、商贸、金融中心、交通、通信枢纽及历史文化名城。
成功创建“中国优秀旅游城市”，“历史文化名城”、“国家卫生城市”、“全国双拥模范城”等
■泸州有着西部地区最优美的居住环境。
1996年，被评为"国家卫生城市"；2000年，泸州因新建的滨江路综合治理工程而获得"联合国人居中心迪拜改善居住环境良好范例奖"；2001年被国家建设部授予“中国人居奖”.
■2006年，泸州市空气质量有70％以上天数达到或优于国家二级质量标准；长江干流泸州段和赤水河泸州段水质保持优良，均达到三类水质标准，沱江干流泸州段、永宁河水质有明显改善，城市区域环境噪声得到控制。
泸州市第六党代会“立足四川,依托重庆,融入成渝,拓展滇黔”的发展定位更加注重项目建设与投资拉动。
2、经济条件
2003年以来,泸州市坚持以科学发展观为指导,抓住中央实施西部大开发的历史机遇,立足自身实际加快发展,发挥比较优势推进“煤电化路港”综合开发,实施工业强市战略,不断深化改革和扩大开放,加强农业,社会事业等薄弱环节,开创全市经济社会发展的新局面.
1、从2003年到2006年,泸州市生产总值（GDP）年均增长12.6%,达到331.1亿元,连续四年保持了两位数的增长速度,进入新一轮增长周期.人均GDP年均增长11.9%,达到7819元,跨上了1000美元的新台阶。
2006年全市生产总值（GDP）跨上300亿元新台阶，达到331.12亿元，比上年增长13.6%。
人均GDP达到7819元,比上年增加了1066元，增长13.2%。
三次产业结构由上年的25：
39：
36调整为23：
42：
35，第二产业比重提高3个百分点。
第二产业加快发展，对经济增长的贡献率达到62.3%，带动经济增长8.5个百分点，其中工业对经济增长的贡献率达到55.5%，带动经济增长7.5个百分点。
民营经济继续快速发展。
民营经济对GDP增长的贡献率为64.4%。
全年商品房销售价格比上年上涨7.1%。
2、三次产业协调发展。
产业结构由2002年的25;38;37调整为2006年的23;42;35,第二产业的比重提高了4个百分点.工业化进程不断向前推进。
3、“三驾马车”齐头并进。
投资、消费、出口充分发挥了对经济增长的拉动作用。
3、交通条件
泸洲市在四川省的交通位置关系图
泸州历来是川、滇、黔、渝四省市结合部的交通枢纽，依托长江"黄金水和西南出海大通道，水陆空铁立体交通体系完备，是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港。
在公路运输方面,口岸机构具备，隆纳高速,321国道,成渝高速等运输大动脉贯穿其中.“321”国道、大纳公路等8条公路干线纵横东西南北，县道和乡村公路遍布各县、乡，已实现乡乡通公路。
发往各区县的车次共1057个车次/天，通车里程3600多公里。
泸州港是四川省第一大港，是四川唯一的国家二类水运口岸和全国内河主要港口之一，泸州宜港岸线长，规划利用宜港总长26405米，现已利用近8000米，可停靠1000吨级的船舶，已建成吞吐量2.5万标箱、20万吨重件的直立式多用途国际集装箱码头，泸州港已建成6个码头，近百个泊位，可停泊千吨级货轮，年吞吐量60万吨的集装箱码头和年发客量100万人次的客运中心开始筹建。
泸州的长江航道总长136公里。
泸州机场复航以来,航班数量和进出港人口都处于稳步增长态势，现能直达广州、深圳、北京.
4、人口状况
■泸州市全市面积12246.95平方公里,市区面积为41.1平方公里，目前全市户籍人口479.63万人，市区人口近50万人。
5、泸州工业状况
泸州有号称“天长地酒”店工业基础：
泸州是一个以酿酒、化工、机械为龙头，轻重工业并举的综合性工业城市。
“泸州老窖”、“古蔺郎酒”举世闻名。
年产合成氨80万吨、尿素124万吨的泸天化（集团）有限责任公司是我国目前最大的尿素生产企业，被列为全国十八个化工基地之一，中国500家最大工业企业和最佳经济效益企业。
长江工程机械集团属全国最大的工程机械集团之一。
2007年GDP为403.82亿元。
Ø发达的化学工业：
化学工业是泸州最大的的支柱产业。
Ø发达的工程机械制造业：
泸州是全国九大工程机械生产基地之一，是全国大中型全液压汽车起重机、挖掘机制造中心。
现已组成了以长江起重机厂、长江挖掘机厂、长江液压件厂为骨干的四川长江工程机械集团公司。
Ø发达的酿酒工业：
泸州酿酒工业历史悠久，以盛产国家名酒“泸州老窖酒”和“古蔺郎酒”驰名中外，是国家名优酒生产基地，举世闻名的酒城。
泸州又是全国同时拥有两个国家名酒的三个地区之一。
Ø发达的旅游业：
全市有泸县玉蟾风景区，合江县佛宝风景区，江阳区方山风景区，南寿山——杨桥近郊揽胜区、长江沱江流域荔枝桂圆林带，龙马潭区龙马潭风景区、九狮山风景区，纳溪区凤凰湖风景区，泸县海潮湖风景区，合江县笔架山风景区、凤凰山风景区，叙永县丹山风景区、西湖山溶洞风景区，古蔺县黄荆原始森林风景区、红龙湖风景区。
二、泸州城市规划
1、泸州市“四个四”的发展战略
市委六届六次全体（扩大）会议提出泸州市“四个四”的发展战略，泸州必须把发展列为重中之重，坚持“立足四川、依托重庆、融入成渝、拓展滇黔”的发展定位，大力实施“四个四”的发展战略，
1）、突出抓好酒业、化工、能源、机械制造“四大产业”
2）、建设酒业集中发展区、纳溪化工园区、长江机械工业园区、川渝合作泸州临港示范区“四大园区”
3）、建设川黔高速公路、泸渝高速公路、川黔铁路、长江黄金水道“四大通道”
4）、打造现代商贸物流中心、旅游组织中心、教育培训中心和区域中心城市“四大中心”。
以大项目带动大产业，以大通道推动大发展，以大合作驱动大开放，奋力推动我市加快发展、科学发展、又好又快发展。
朱以庄要求重点做好以下几个方面工作：
一要做强做大酿酒、化工、能源、机械四大支柱产业，重塑泸州工业新辉煌；二要加强四大通道建设为重点的基础设施建设，创造区域竞争新优势；三要大力发展现代农业，形成城乡协调新格局；四要加快发展现代服务业，促进第三产业新跨越；五要深入推进改革开放，增添加快发展新动力；六要提升经济发展质量，开创科学发展新局面。
2.泸州市政府“十一五”规划关于提升商贸地位的规划
首先，实施商旅活市战略，构建川滇黔渝结合部，商贸、物流、区域旅游组织中心。
一方面充分发挥集散优势，构建川滇黔渝结合部商贸中心，一方面依托路港建设，构建川滇黔渝结合部物流中心，一方面推进中国优秀旅游城市建设，构建川滇黔渝结合部区域旅游组织中心。
其次，以交通基础设施建设为突破口，打造长江上游港口城市，推进立体化交通基础设施建设，进一步优化港口资源配置，加快城市市政设施建设，全面提升城市服务功能。
3、泸州泸州城市布局和用地、城镇体系规划
主城区形成”一心、两带、多组团”的城市空间结构.”一心”为中心半岛及城北组团组成的城市中心城区;”两带”为沿长江南、北两岸的城市主要产业空间发展带；“多组团”为城市中心城区外围六大功能组团。
泸州城镇规划采用”一主两副,一环两轴”的空间形态”.一主两副”即以泸州中心城区为市域主要辐射中心,形成合江和叙永两个副中心;”一环两轴”即主城区外围卫星城镇发展环,”十字形”城镇发展轴,一条是以规划中成渝高速公路环泸州段为基础形成东西轴,另一条是在隆纳高速,321国道及规划大纳高速公路的基础上,形成贯穿市域南北的发展轴
4、泸州城市交通规划
泸洲市域交通规划”两纵两横”主骨架通道,辅以市区内省道、县乡道形成立体市域交通网络,规划主城区在现有已建桥梁的基础上,在长江.沱江上再建六座桥梁,并修建沱江一桥和长江大桥复线桥,以加强各功能组团的联系,充分发挥城市的整体功效.
以泸州主城区为中心逐步形成“三横三纵”和“一环八射”为主骨架，组成以高速公路和国道、省道为框架的市域主干线公路网。
同时，以市（县）城区为中心建立起贯穿各市（县）、主要风景区、矿藏点、港口和重要中心镇的次区域的干线公路网，组成一个贯通南北、连接东西、快速安全、内外畅通的公路运输网络。
三、泸州周边结合部行政区域情况
1、重庆市永川区、荣昌县的总体概况
1）、永川区位置、人口状况
永川区位于重庆市西部，幅员面积1575.68平方公里，交通条件便利，成渝高速公路穿城北而过，是成渝两市交通之要冲，东距重庆63公里，西距成都276公里，南达泸州70公里，北至大足石刻50公里。
2007年底、永川区总人口1095040人，比上年增长1.07%，其中非农业人口285220人，比上年增长3.3%，农业人口809820人，比上年增长0.3%。
2）、永川区经济概况
2007年全区实现地区生产总值153亿元，按可比价格计算比上年增长16.8%。
常住人口人均生产总值16584元，比上年增加2906元,比上年增长16.6%。
在生产总值中，第一产业实现增加值21.9亿元，比上年增长10.7%；第二产业实现增加值63.5亿元，比上年增长20.5%，其中工业增加值53.8亿元，比上年增长25.4%；第三产业实现增加值67.6亿元，比上年增长15.3%。
2007年全区固定资产投资总额创历史新高，达118.26亿元；全年实现社会消费品零售总额59.8亿元，比上年增长18.5%；全年规模以上工业企业实现主营业务收入89.6亿元
3）、荣昌县位于重庆市西部，地处四川、重庆两地接壤处，距重庆市区88.5公里，距成都市区246公里，东邻重庆市大足县、永川区，西接四川省隆昌县，南邻四川省泸州市，北与四川省内江市、安岳市接壤。
2007年末，荣昌县总人口为827487人，非农业人口179230，农业人口648257；2007年全年实现地区生产总值850856万元。
全年全社会固定资产投资408937万元，分城乡看，城镇投资292495万元；农村投资116442万元。
全年社会消费品零售总额256449万元。
分地域看，县级消费品零售额105952万元；县以下消费品零售额150497万元。
分行业看，批发和零售业零售额196159万元；住宿和餐饮业零售额53143万元；其他行业零售额7147万元。
2、贵州片区（仁怀、赤水、毕节）、云南昭通总体情况
1）、毕节、赤水、仁怀、市总体情况概述
毕节地区行政区域总面积2.69万平方千米，耕地面积37.74万公顷。
辖8个县（其中县级市1个，自治县1个），98个镇，6个街道办事处，146个乡（其中77个民族乡），226个居民委员会，4145个村民委员会。
年末总人口705.87万人，其中非农业人口43.23万人，工业生产形势向好，生产与效益同步增加。
规模以上工业企业总产值42.81亿元。
赤水市幅员面积1801平方公里，辖9镇5乡3个街道办事处，100个行政村，总人口30万人，共有汉、苗、土家、仡佬、布依等23个民族。
赤水市城市建成区面积8平方公里，常住人口8万余人。
城镇化率达37.6%。
05年赤水市全社会固定资产投资完成14.9亿元，全年社会消费品零售总额完成38656万元，其中：
市级完成29727万元，县以下完成9.29万元。
从分行业看，餐饮业完成6424万元，,零售贸易业完成31865万元。
仁怀位于贵州省西北部，赤水河中游，大娄山脉西段北侧，是驰名中外的国酒茅台酒的故乡，2004年7月,被正式认定为“中国酒都”。
全市幅员面积1788平方公里，辖12个镇、6个乡、1个街道办事处、149个村委会、22个社区居委会，居住着汉、苗、布依、仡佬、彝、白等9个民族，总人口60万人，社会消费品零售总额从2000年的6.39亿元增加到11.76亿元。
习水县位于贵州北部，地处川黔渝结合部的枢纽地带，东连贵州桐梓县、重庆綦江县，西接贵州赤水市，南近贵州仁怀市、四川古蔺县，属大娄山系和长江流域，总面积3128平方公里，辖24个乡镇（区），现有人口67万。
全县固定资产投资（包括交通部门数据）完成170783万元，全县累计实现社会消费品零售总额107573万元。
金沙县位于贵州省西北部，毕节地区东部。
地处乌蒙山脉和娄山山脉交汇处，坐落于乌江流域和赤水河流域之间。
东邻历史名城遵义，南毗贵阳，西靠毕节，北达四川，与贵遵、贵毕高速公路紧紧相连。
全县行政区域总面积2528平方公里，辖26个乡镇，247个村（居、社区），2007年末总人口62.19万人，2007年，全年完成生产总值44.94亿元。
2）、泸州与云南交接处（昭通市、威信、镇雄县）行政区域总体情况
昭通市位于云南省东北部、金沙江下游，与四川、贵州接壤，国土面积2.3万平方公里。
2001年撤地设市，辖1区10县、143个乡镇（办事处）。
2007年末总人口545.97万人，2007年，实现地方生产总值225.34亿元，增长11.2%；地方财政一般预算收入12.89亿元，增长25.1%；固定资产投资155.21亿元，增长25.7%；社会消费品零售总额59.23亿元，增长16.7%；城镇居民人均可支配收入9090元，农民人均纯收入1704元。
其中威信县辖8乡2镇87个村（居）民委员会，国土面积1400平方公里，2005年末总人口39万人，有汉、苗、彝、白、壮、回等民族，少数民族人口占总人口的11.6%。
镇雄县2003年末总户数为300756户，总人口1283913人，其中农业人口1219380人，占总人口的94.5%。
有彝族、苗族、白族、回族等16个少数民族，少数民族人口为117679人，占总人口的9.2%。
就泸州及与其四省结合部来说，共有人口3015.4万，2007年社会零售总消费额664.44亿，我们认为除泸州以外的地域辐射30%计算，则泸州可辐射人口为733.44万，辐射社会零售总消费额287.78亿。
四、泸州专业市场调研情况
（一）、泸州大龙马商城
1）、市场基本情况：
·地理位置：
泸州市回龙湾
·开发背景：
泸州龙马大商城是由重庆跨越集团于2004年开发建成，为泸州市重点引进投资项目，且肩负旧城改造、整合回龙湾商圈优势的重任，开业已有3年多时间。
·市场规模：
商业建筑面积约20000平方米
·主次通道：
外通道12米，内通道2—2.5米,负一层通道宽2.5—3米
·主力铺位面积：
一层：
街铺约30㎡，开间3.5米，进深8.5米，层高4.2米
内铺15㎡，开间3.5米，进深4米，
·市场配套：
仓库、货梯1部、银行、周边有公交车站、物流、客运站，
·市场平面图：
·市场经营品种：
该市场主要涵盖服装、鞋类两种业态。
·业态比例：
按经营商户数量分类：
共92家
鞋类
服装
针织
文体
日化
五金
副食
日用百货
玩具
饰品
136
78
4
4
6
1
6
6
1
3
2）、相关费用情况：
租金水平：
位置不同商铺租金差异较大，25-110元/㎡·月（首层面积）
商铺位置
租金
正门临街店面
110元/㎡·月
内街铺（运动鞋）
60㎡租金约1500元/月，折合250元/㎡·月
一层内铺（店铺）
20㎡租金约300元/月，折合15元/㎡·月
负一层（11号铺）
24㎡租金23元/㎡·月
物业管理费：
暂无
税费：
暂无
3）市场经营情况：
·商户来源：
以本地商户为主
·进货渠道：
主要是成都、重庆为主，品牌商户以产家进货为主
·客户来源：
以泸州辖区商户为主，部分与泸州交界处的贵州、云南两省县、镇、乡的商户
·消费者到市场的交通工具：
轿车、长运汽车、小面包车、小型货车、出租车、公交车、
·货物到达市场及流出市场的方式：
1、货物由物流公司运到泸州后，由小面包、人力等方式运往市场或仓库。
2、消费者通过小面包车、轿车或通过物流公司直接将货物运往目地的。
·经营现状：
经营状况一般
·商户对于本项目的看法：
商户认为新兴市场环境较好，设施齐全，但经营状况不如老市场。
4）小结（重点分析上下游市场）
泸州龙马大商城位于泸州市回龙湾，交通便利。
2004年兴建以来，做为批发新兴市场，外在回龙湾市场批发群内，市场环境复杂，竞争激烈，经营状况一般。
主要以经营鞋、服装为主。
商城分为两幢多层建筑，中间有通道相接。
大龙马商城辐射泸州市内及其辖区内的县、镇、乡和部分贵州、云南与泸州接壤地区，以批发为主兼零售，主要进货渠道是成都、重庆，品牌商家从生产厂家进货较多。
由于边上的沱江鞋城受了火灾，一部分商家都迁入了大龙马商城，另一部分迁往了王氏鞋城，使得龙马商城负一层的入驻率达到了100%，一层也在大量的鞋类商户。
龙马商城2号楼二层原来以经营成人装为主，由于市场商户数量有限未经营成功，2007年8月改为童装区，免租15个月。
就整个市场而言，经营状况一般，负一层、一层经营状况较好，二、三层经营状况相对冷清。
（二）、泸州市公交商城
1）、市场基本情况：
·地理位置：
泸州市龙马潭区小市回龙湾沱江一桥北桥头
·开发背景：
由泸州市公共交通有限公司于1990年投资兴建，地处泸州商贸集散中心的黄金地段，是泸州市最大，发展得最成熟的服装批发市场。
·市场规模：
商业建筑面积约35000平方米
·主次通道：
通道2—2.5米
·主力铺位面积：
一、二层商铺：
约20㎡开间3米，进深6.5米，层高4.2米
三层商铺：
9—20㎡开间3米，进深3—6.5米，层高4米
·市场配套：
仓库、货梯2部、客运站、周边有公交车站、物流公司、银行、
·市场平面图：
·市场经营品种：
该市场涵盖服装、副食品、针织、日化、日杂百货、箱包、文体等多种业态。
·业态比例：
服装
针织
文体
日化
副食
日杂百货
箱包
535
29
5
7
6
12
6
2）、相关费用情况：
租金水平：
商铺位置
租金
一层商铺
20㎡租金约1100—1200元/月，折合55-60元/㎡·月
一层内铺
20㎡租金约500—600元/月，折合25—30元/㎡·月
二层商铺
20㎡租金约1100元/月，折合55元/㎡·月
四层商铺
约20㎡租金7500元/年，625元/月，折合约31元/㎡·月
五层商铺
70㎡租金约6000元/年，500元/月，折合约7元/㎡·月
注：
以上是商户从公交公司承租商铺的铺金，若是从商户手中转租，租金就有了很大的差异：
一层2—138号商铺，约20㎡租金40000元/年，约3300元/月，折合165元/㎡·月。
3年前，一间20平方米商铺使用权的转让费约13万元，现在大概需要15万左右。
物业管理费：
（包涵在租金中）
税费：
根据位置和楼层的不同，税费也不尽相同：
太极虎（一层）：
200元/月
二层李老板（女装）：
500—600元/月
运动世界（四层，运动装）：
170元/月
售价水平：
未售
3）市场经营情况：
·商户来源：
以本地商户为主,约有30%-40%的外地商户。
·进货渠道：
主要是成都、重庆为主，部分从广州、福建进货。
·客户来源：
以泸州三区、四县为主，部分邻近泸州的贵州、云南两省县、镇、乡商户。
·消费者到市场的交通工具：
长运汽车、出租车、公交车、
·货物到达市场及流出市场的方式：
1、货物由物流公司或长运汽车运到市场或泸州后，由人力等方式运往商户或仓库。
（货物由仓库、物流公司处运往市场）
2、消费者通过长运汽车或通过物流公司直接将货物运往目地的。
·经营现状：
经营状况良好
·商户对于本项目的看法：
据商户反映，对本市场在泸州及其云南、贵州近郊各县、区的市场地位表示认同，普遍反映前两年生意较为好做，认为现在泸州服装批发市场饱和，大部分商户每年也只能挣个3—4万左右，少部分商户能挣10万甚至更多，市场内极少数商户在亏损。
4）小结（重点分析上下游市场）
泸州公交商城属泸州市公共交通有限公司投资兴建,位于龙马潭区小市回龙湾沱江一桥北桥头,地处泸州商贸集散中心的黄金地段。
商城创建于1990年，建筑面积达35000多平方米，拥有500多家服装批发商。
商城分为五个区域，各区之间有宽阔通道相连，形成一座四合院式的大型商城。
商城中间就是沱江客运站，交通十分便利。
公交商城是一座以服装批发为主，零售为辅，兼营床上用品、棉布、毛线、日用品、小百货等的大型综合市场，商品辐射川、滇、渝、黔及近郊各县区，是泸州服装百货交易中心和川南最大的服装批发市场。
进货渠道主要是成都、重庆，为求商品在样式、价格上的差异，部分商户会去浙江、广州进货。
（三）、泸州市蓝天商城
1）、市场基本情况：
·地理位置：
泸州市回龙湾（小市汽车站对面）
·开发背景：
蓝天商城是由泸州市天燃气公司开发建成，开业至今已有7—8年时间，2004年形成泸州最大的毛线批发市场。
·市场规模：
商业建筑面积约12000平方米
·主次通道：
外通道5—6米，内通道1.5—2.5米
·主力铺位面积：
街铺：
50㎡开间5米，进深10米，层高4米
内铺：
约12㎡开间2.5米，进深5米，
·市场配套：
仓库、货梯1部、托运部、周边有客运站、公交车站、物流公司、银行、
·市场平面图：
·市场经营品种：
该市场主要涵盖电器、针织、建材、工艺品等业态。
·业态比例：
电器
针织
建材
工艺品
70
31
14
3
2）、相关费用情况：
租金水平：
商铺位置
租金
一层临街商铺
约130元/㎡·月
一层内街铺
约50元/㎡·月
二层商铺
40—50元/㎡·月
三层仓库
约12元/㎡·月
注：
以上是商户从公交公司承租商铺的铺金，若是从商户手中转租，租金就有了很大的差异：
一层2—138号商铺，约20㎡租金40000元/年，约3300元/月，折合165元/㎡·月
物业管理费：
（包涵在租金中）
税费：
300元/月·户
售价水平：
未售
3）市场经营情况：
·商户来源：
以本地商户为主
·进货渠道：
成都、重庆、广州
·客户来源：
以泸州三区、四县为主，部分邻近泸州的贵州、云南两省县、镇、乡的商户
·消费者到市场的交通工具：
长运汽车、出租车、公交车、摩托车、步行，
·货物到达市场及流出市场的方式：
1、货物由托运部运到市场后，由摩托车、三轮车、人力运往商户或仓库。
2、消费者通过托运部直接将货物运往目地的。
·经营现状：
经营状况良好
·商户对于本项目的看法：
商户认可商城所在的地理位置，处在泸州市回龙湾批发商圈内，但认为商城规模较小，辐射范围太小。
4）小结（重点分析上下游市场）
泸州市蓝天商城是由泸州市天燃气公司开发成立，位于回龙湾小市汽车站对面，处在回龙湾商圈内，交通便利，开来业已有7—8年时间。
商城共四层，包括地下一层，地面三层，建筑之间有通道相接。
蓝天商城是一个主要以经营电器、灯饰和毛线为主，批发兼零售的中型批发商城，同时也是泸州市唯一一个市场规模较大，商家较多的毛线批发市场。
商品辐射泸州以及云南、贵州部分区县，主要进货渠道是成都、重庆、广州等地。
（四）、泸州市荣峰商城
1）、市场基本情况：
·地理位置：
泸州市沱一桥头
·开发背景：
该市场开发至今已有近30年的历史，由原来著名的化纤市场慢慢演变成今天的以经营服装、布艺、针织为主的大型商城。
·市场规模：
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