房地产集团项目开发管理简明手册.docx

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房地产集团项目开发管理简明手册

**集团项目开发管理简明手册

第一部分：

概述

一、编制目的

随着**集团项目的不断增加，集团化管理的不断推进，项目管理工作也随之不断向杭州周边地区及省外延伸，为了能有效推动各项目管理的集约化，专业化，简明化，集团工程管理部在集团领导的授意下，就工程条线项目管理从前期到项目交付整个过程进行梳理，希望通过编制本简明手册，能基本统一集团各项目管理的基本操作程序及管理思路，为集团项目工程线管理提供标准指导范本。

二、编制意义

本简明手册覆盖项目开发的全过程，覆盖除营销策划外的各专业工作范畴，通过阶段性的区分，专业化的工作整理，将复杂的项目管理工作梳理成点、线、面的简单工作组织，让一线项目管理人员能快速、简要、清晰的了解项目开发全过程的工作内容与时空序列，了解项目开发各专业的分工与合作，了解项目管理的基本思想。

让经验化管理更加过渡到模式化管理，把管理从完善人的管理转化为完善系统的管理。

三、重要的项目管理思想要素

对于房地产项目管理来说，计划、成本、进度、质量、现场形象、资金及管理队伍建设是最为直观与重要的管理要素。

而目前各要素在实际操作与运用中，有许多经验、方法供我们选择与借鉴，但要形成与完善一套适合**自身发展需要，同时具备前瞻性与先进性的

系统性管理思路与方法却并非易事，因而只有在不断借鉴与探索中去发展与完善自身的管理系统。

在此我部门就上述各要素提出一些观点，供集团领导及同仁参考。

计划管理：

计划管理是始终贯穿于项目管理、同时是推动项目朝既定目标运行的内在驱动力，没有计划，目标永远只是一种愿望；有了计划，怎样执行与落实计划，是最为关键的环节，管理有层次，计划亦如此，计划应分层，逐级分解与落实；计划应分块，由各部门主导完成并有机结合形成整体，因而计划必须由各专业部门协商、探讨共同制定，体现为外部统一性与内部协调性上；计划的制定因其带有经验性与事先前行，受经验的局限及客观、主观因素的不确定性影响，必然存在执行偏差，因此，计划执行过程的监督及纠偏就显得十分重要。

成本，是项目管理的灵魂，不谈成本的项目管理，就如同人没有了思想，但目前谈成本，大多把主要精力放在工程成本管理上，在此本部门提出项目管理大成本概念。

大成本概念即开发全过程成本管理及时间成本与空间成本管理概念。

全过程成本管理即从项目土地拍卖前开始，到开发、设计、工程、售后各阶段各专业线及从材料到管理到资金使用等的成本管理，时间成本主要从资金周转率、开发周期的长短与开发成本、市场风险之间的关系上，空间成本主要是表现在同样数量资金在不同地域，相同地域不同项目所产生效益的差异上，即产生相同效益，因地域或项目的不同，所投入的资金成本不同。

质量，我们应更关注产品的品质质量，从设计开始关注房产品的居住生活功能，关注功能配置、居住舒适度、关注生活环境及小区人文环境，关注建筑的整体美感；从建造上关注建筑安全性，施工质量控制，关注产品细节处理，从材料上把好质量关等等，上述多方面的要素才是我们所说的产品质量

其他管理要素就不再一一阐述，对于项目管理，我们可以制定许多制度、流程，可以编制表格、指导书等，这些都只能从行为上起到约束作用，制度、表格、流程太多，许多东西就很难落实到位，管理如果能从管理人的意识、管理团队的整体意志开始，再规范人与团队的行为，可能事半功倍，不论上述哪项要素，计划也好，成本也好，品质也好，都需要强化全员意识，加强管理的主观能动性，提高员工的责任心才能真正有所建树。

我部希望将上述要素中所提及的管理思想在下面的内容中体现出来，同时希望在执行中对相关管理人员有所帮助与启示。

第二部分：

项目开发工作

项目前期准备阶段

一、购地

区域土地出让信息收集、整理、分析、初步筛选

对锁定目标区域的综合调研、地块分析、测算、评估，制定该地块购置的综合评估报告，明确购地价格范围与业态方向。

1、资金筹备

2、相关竞拍手续准备工作

3、拍地前的竞争对手摸底，制定相关竞价策略

4、竞拍

5、签署购买协议

二、证照办理

见流程图

注意事项

1、招聘当地资深从业人员（有一定人脉关系及熟悉当地办事风格的前期从业热人员）

2、名片职位适当提高，有利于开展工作

3、了解规划部门对地上建筑、半地下室、架空层等的面积计算规则，了解房管部门关于地上建筑面积的计算规则（关注阳台、建筑外廓线是否包含外保温等因素）

4、了解当地规划部门就日照、栋距控制要求，了解地块建筑除规划控高外的其他限制（如航空限高、通讯走廊限高）、停车位要求、国家90/70政策要求。

5、了解商业建筑相关功能与环保要求的规定（如国家地方对娱乐业、餐饮业的规定）。

6、了解地方节能要求，如外保温对立面材料的影响，太阳能使用要求对建筑立面的影响。

7、小区室外标高、单体正负零标高、市政道路标高关系。

8、详细了解公建配套要求。

9、详细咨询消防部门要求，单体、室外、道路、地下室、半地下室

（有较大费用弹性）等相关国家、地方要求。

10、详细咨询人防要求，费用情况

11、详细了解当地环保要求。

12、营销部提供经集团审批的项目产品策划书（明确产品定位、户型比，户型面积范围、在各区域的分布要求等）

13、设计部根据营销部产品策划书及项目规划指标，相关国家规定于前期项目征询情况，编制方案设计指导书。

14、详细了解周边基础设施现状及规划情况、实施计划（道路、地块允许开口、道路标高，市政雨水、污水管网建设或规划情况、管井标高、管径、排水方向、预留支管或允许开设接管位置），要求对标高、位置进行实地测量核准，城市档案管调出竣工资料或核准的规划设计资料，确保准确。

尤其了解地块周边未来城市规划情况，如有无高架道路、道路扩建、轨道交通及商业、学校、医院、公园等城市公共配套项目，方案中考虑其对项目未来的影响。

15、聘请专业资质单位对地块规划红线进行放线复核，校核地块与周边市政道路、建筑物等重要关联体的位置有否误差。

以上3--11项在方案设计前要求前期与设计负责人共同完成

16、详细征询自来水配套情况，了解自来水位置、管径、水压力，了解小区内可采用的供水方式，增容费、工程费计价方式，抄表要求，允许接口位置。

17、详细了解燃气配套情况，了解燃气管位置、管径、压力，增容费、工程费计价方式，抄表要求，当地对燃气报警要求，供气量有无保证，

允许接口位置等。

18、详细了解供电配套情况，是否双电源，电源位置，地上与地下建筑配电要求，商业用房配电规定，变电站设置规定，相关设备采购要求，常规费用及费用弹性情况，工作流程与办事时效。

19、详细咨询电视、电信、宽带配套情况及容量、费用等。

三、地质勘察（单位招标按集团相关程序）

1、优先选择当地资质高的地质勘察单位，有我地块附近地质勘察经验者优先。

2、认真审核勘察方案（与费用有关）

3、应在扩初设计前完成详勘

4、要求对勘点位置、探孔深度、数量、作业程序进行现场监督，确保勘察数据的准确性

5、对地质分布不均匀，有条件的，应在桩基础设计前做试桩，用以评估地质力学指标，可更准确把握基础设计尺度，优化桩基础设计，节约成本。

四、施工图设计及内审

1、施工图设计指导书，要求通过集团审批。

详细了解国家、地方建筑设计规范，尤其是强制性规范，避免重大设计失误。

2、施工图设计过程，及时提供用于消防、人防、卫生防疫审查的相关图纸，前期与设计人员及时跟踪与沟通。

初步出图后及时送审图办（审图公司）审图，由建筑与结构设计师及时跟踪与沟通，及时解决问题并完成图纸调整。

4、及时进行面积核算（分层面积表），及时调整面积指标

5、电梯选型，确定电梯井道尺寸及明确机房要求（有战略合作单位例外），提供设计单位相关图纸。

6、制定项目开发与交付初步计划，为自来水泵房、配电房、燃气调压站、智能化控制中心、电信机房等的位置，管路系统的布置，垃圾站等因素在设计中进行考虑。

并由前期与设计人员在与供电局、自来水、燃气公司进行沟通中将我方意图在专项设计中体现。

7、供电方案确定

8、施工图供电部门报批，及时就配电用房面积，位置，层高、尺寸、标高及设备的通风散热等要求进行沟通反馈。

9、市政排水许可批文

10、审核单体、小区室外、周边市政道路标高关系，处理方式，考虑项目土方整体平衡要素

11、审核施工图对方案意图的体现程度（主要是立面效果，户型变化）

12、审核户型内有无卫生间正对大厅、卫生间位置在下层厨房位置、入户门上面有梁等缺陷，楼梯间高度是否满足，有无立管影响通道，有无水平管影响层高、或公用管道穿越户内，设备用房的尺度、高度是否满足设备要求等，结构布置是否影响建筑功能要求。

13、考虑外保温对立面线条、门窗的影响（窗台、线条、洞口尺寸在结构设计时应适当调整）

14、考虑防水体系的合理与可行性（屋面排水的组织、防水施工工艺要求）

15、砌体露台围栏及女儿墙要求设置下口砼上翻梁，上口设置砼压顶，露台与室内界面设置砼上翻梁，高度满足防水要求等刚性防水措施。

16、对于斜屋面与山墙连接部位，要求屋面砼在山墙位置设计成上翻梁，上表设计成台阶面，用来防水与墙体抗滑。

17、阳台栏杆高度要求考虑可踏面因素。

18、重视结构设计中的含钢量与混凝土用量，给设计院设定合理的指标。

19、考虑墙体材料使用的国家及地方规定（墙改办要求），合理使用墙体材料，综合考虑墙体材料的比重（影响结构设计荷载）、及与水泥砂浆的粘结性（影响后期粉刷质量及交付），进行材料调查，同时考虑市场供应水平。

20、结构设计中，对于尺寸小于12厘米的门垛、墙垛，凸出砼墙面用于装饰的砌体，尺寸较小的，要求全部采用素混凝土替代砖砌体。

21、基础形式的选择，经济、技术、施工难度系数的评估、比较。

五、道路、管线设计

1、施工图已完成

2、单体正负零标高、室外标高及地块周边道路标高关系已明确

3、排水许可已批复，雨水、污水与市政管网接口位置已明确

4、雨水、污水接口井管径、管底标高是否核实

5、项目分块、分批开发、交付计划已明确，对分批交付所涉及的供水、供电、供气、电视、电信、智能化等的系统化设计思想应在管线

设计中体现优化。

6、先完成各管线综合初步设计，再进行单项深化设计，然后再进行管线设计平衡。

7、道路设计：

考虑道路分级，消防要求（宽度、流线、转弯半径等），道路承载力要求，纵、横向排水坡度，侧石、平石要求（材质、尺寸、色调、过渡形式等），人行道设计要求，路面完成面材料要求及效果要求（如采用水泥路面、铺装路面还是沥青路面，面层材料的相关要求，沥青粒径等），

8、雨水、污水管线设计：

优先选择当地设计单位，优化管路及窨井数量，对于道路两侧较宽的，管线尽量不处在路上，井盖的形状、材质、颜色应配合景观及观感要求

9、供电设计：

对于供电，在设计阶段最为关键，一旦设计完成，在成本控制上很难有空间，因而设计阶段需要专业电气工程师跟进，如电缆的容量空间、电缆的合理走向、电缆预留长度大小、所选用设备品牌及国产与进口件等对成本发生的主导因素，这些有弹性，有周旋余地的因素，设计师及其主管领导将起决定性作用，沟通得当，单方建筑面积节约供电成本20-30元是可行的。

其成本节约空间可想而知。

10、可选择的变电所或站的形式，变电所最大负荷

11、摸清设计工期，通过有效沟通达到可控

12、燃气设计：

主要是考虑调压站位置，管路设计的合理性，了解设计工期。

13、自来水设计（含室外消防及控制）：

过程抄表要求（是否要求远程抄表），供水方式，管径大小是否合理。

阀门井位置是否合理。

14、电视设计

15、电信（电话、宽带）

16、路灯设计，了解当地政策，是否由开发商自行设计、施工，还是由路灯管理部门设计、实施，如果由路灯管理部门实施，开发公司必须对路灯的式样、色调等进行事先沟通，对设计后的图纸进行审核，对位置、品牌、式样等进行审核。

17、智能化设计：

设计前必须征询当地技防部门关于住宅安全防范方面的基本要求（即能通过审图及后期验收的要求，并进行前期沟通，有了相关信息后，就开发公司对产品的定位，对智能化所要达到的档次进行决策，最后编制智能化设计指导书，并经过设计招标，完善设计。

智能化设计主要是模块集成，设计中主要对模块集成方式，设备的品牌、功能配置与兼容性进行重点把控，要求在主体出正负零时完成设计，管路预埋。

18、上述所有管线单项设计完成后，应根据重力管、压力管、硬管、软管，大管与小管，深管、浅管等要素及关系，对各管线进行平衡，排管，着重解决重力管的坡度、管埋深、位置是否满足要求，管线密集部位管线是否能排布，管线交叉部位各管线标高、埋深是否满足要求，各管如给水管、污水管之间距离是否满足规定，强电与燃气之间距离是否满足规定，弱电之间距离是否满足信号互不干扰要求，各检查井排布是否合理、美观（尽量避免人流、车流集中处，管井也集中，

如小区出入口、单元门出入口、公共活动场地等），只有通过仔细平衡与校核过的综合管线图，才能作为正式的施工图。

对于所有处在硬质铺装面的井盖，一律采用方形暗井盖。

19、综合管线施工图完成后，应及时提供给景观设计单位，对室外因管线配套所产生的设备进行视觉美化处理。

六、成本前期

1、项目开发成本计算清单的编制（列出整个项目开发所涉及的费用清单表）

2、开发费用摸底

3、前期配套费用、配套工程发包主体及方式摸底（摸清那些工程为专业单位实施，工程界面）

4、工程前期费用测评

5、建安成本费用摸底

6、基坑维护及地基处理等工程技术措施费用测评

7、室外工程（道路、雨水、污水管线、配套管线工程、景观、绿化、围墙、门卫及其它附所工程）费用测评。

8、项目管理费、财务费用、营销费用由相关部门完成测评。

9、完成项目开发成本评估

10、根据成本评估，及市场预期，制定影响项目成本主要因素的控制性目标成本，作为后续招标、采购及成本控制的重要依据。

11、根据项目开发整体计划，编制前期招标工作计划（设计、勘察、工程等）。

12、根据招标计划及时完成相关招标工作。

13、重点编制好总包工程施工招标文件与合同文件：

其中主要内容包含:

经我方策划完成的场布图，明确标段范围、交通组织、生活区域及施工区域，封闭要求等。

明确工程质量目标，现场文明施工要求，要求将主要条款细化。

明确甲供材料、甲分包工程、政府垄断行业等的范围、工作界面，配合内容，费用计算，现场管理交接方式等。

明确乙供材料品牌范围，要求一品牌一报价

将**的相关技术标准，工作流程及关联要求在招标及合同文件中明确。

将工期内容细化到重要节点，工期应充分预估不确定因素，尤其是特定地质条件下，对桩基础施工工艺、施工工艺导致的技术处理工期，基坑围护方案、降水、基坑开挖、土方外运、施工阶段气象条件等产生的工期进行预测，保证工期的合理性。

在结算方式中，对预算定额不能覆盖的子项，规定计算规则，对于我方有特定质量、技术、工艺要求的，应在招标文件中明确提示，让施工方充分考虑报价因素（如顶棚批腻子，屋面混凝土一次性找平收光，达到刚性防水效果等要求应明确告示），对于绝大部分重要合同条款，应作为招标文件的重要部分，避免后续合同签订及费用计算上存在模糊的东西太多。

对未按照合同履行的主要处罚措施（如工期、质量等目标）。

七、工程前期

1、地勘

根据地形图，了解地块的原始地形，并实地踏勘。

将建筑方案平面图与地形图进行拼接，查看拟建建筑与地形的关系，有否影响现场地质勘察的因素，及时采取措施，避免留勘察死角。

对于显示有河道、鱼塘及其它地质情况的，应对该区域进行重点勘察。

现场应派专业工程师对地质勘察施工过程的定位、采样、探孔、工作程序、工作量进行监督与检查，避免偷工减料。

及时跟踪勘察进度与结果分析，尽早提交设计院地质勘察成果，并详细审阅成果报告，了解地块地质情况。

为后续基础设计、打桩方案、基坑围护设计、降水等及制定项目开发计划、合理安排工期提供科学依据。

2、三通一平

场地平整：

清理地下障碍物，了解地下原有管线、重要通讯线缆、军用设施、地下工事及其它情况，及时与相关单位沟通，完成搬迁或妥善处置。

了解地块周边雨水、污水临时接口，雨水、污水是否贯通。

及时办理排水许可。

及时申请施工临时道路开口，了解办理程序、相关费用、工作时间。

统计现场施工用电量及临时箱变位置与数量，及时办理临电申请手续，了解办理程序、相关费用、工作时间，对于暂时不能解决的情况，应尽快确定其它解决途径

及时办理临时用水申请手续，道路开口、临电位置、临水接口等均应根据项目开发整体布局进行设置，避免今后重复申请增加费用。

尤其要考虑临变及高压线路尽量不影响后续工程施工，或增加费用（如离主体脚手架及基坑边的距离尽可能满足施工安全要求）。

临时围墙施工：

是否考虑围墙广告，了解当地管理部门的相关要求

3、技术准备

地块原始水准标高点、控制坐标点的引测与保护

水准点、坐标点的正式移交（书面、现场），主要移交给监理、施工单位

地块原始场平标高测量，根据地形平整程度商定网格大小。

结构设计前是否完成试桩，承载力测试

开工前，单体定位放线专业资质单位是否确定，是否完成现场定位放线（江苏省要求）

规划验灰线是否完成

4、项目开发整体规划及目标制定

项目开发总周期是否明确（一般在购置土地时有规定，或可以根据实际情况与政府部门谈判）。

项目分期实施方案是否明确（分期启动、销售、交付时间目标是否确定，分期启动的顺序、面积、范围等是否确定），本条主要由

营销策划部门根据市场调研，营销策略，销售目标，资金状况初步提出的开发方案，与集团领导沟通，经集团审定的项目开发方案；

营销部关于售楼处、样板房、景观示范区、看房通道等的实施计划与要求、选址要求是否提供。

了解项目当地办理预售许可证对工程节点形象要求（主体层数要求）。

5、场地布局

根据项目开发整体规划，对项目现场进行统筹与布局，分期开发的范围与界限划分，做到各标段的封闭管理与相互之间无较大影响因素；考虑分块后的临时道路开口位置是否合理与可否能申请实施，考虑临时用水接口位置的设置，考虑临时用电的容量与箱变数量、位置，充分考虑临水临电前期为后期服务；考虑整个项目施工临时生活区的位置布置，有条件的尽量考虑生活区与施工区分开，生活区预留甲定分包单位的临舍场地，临舍位置充分考虑基坑开挖、主体施工、设备运行等的因素影响，不能产生二次搬迁，或增加额外费用；充分考虑施工区与生活区通道，各标段不能相互影响穿插。

对地块内施工临时道路进行规划，从分考虑桩基施工用临时道路与主体施工用临时道路及规划永久道路的相互利用，同时结合地下车库情况，合理布局，统筹安排现场。

6、项目整体开发计划（控制性计划）编制

有了项目开发整体规划，按项目分期开发节奏，将项目从前期证

照办理、规划设计、工程准备、招投标、工程实施、验收交付各阶段重要节点控制时间进行合理预测与评估，并据此编制项目整体开发计划，整体计划编制可根据分期销售节点作为基准节点时间，前期工作由此进行倒推，后续工作由此向后延伸，由此确定各个分期重要开发节点时间（各节点时间及设计各部门工作的，应予各部门沟通协商，确认后，报集团领导审批）。

7、条线工作计划编制

经审批后的项目整体开发计划，作为项目公司编制项目详细工作计划的依据，从前期开发（证照办理、配套征询），规划、设计（修详、建筑方案、地质勘察、扩初、施工图设计，市政、管线设计，景观绿化设计，智能化设计，及其他专项设计），招投标、采购及工程实施工作计划。

将各条线工作计划中存在相互影响的工作进行对接、协调，达到各专业的协调配合。

8、营销配合工作计划（售楼处、样板房、示范区、看房通道等内容）

由营销部提出初步要求，会同项目公司工程负责人共同探讨实施计划，并按照集团计划审批程序确定营销配合工作计划。

9、图纸会审与交底

图纸会审要点：

参见集团设计文件评审作业指导书

10、开工前对监理单位管理工作

核对监理人员班子是否与招标要求符合

考虑监理人员生活上的困难，办公地点与甲方一起等

在合同中明确监理的行为规范，廉洁要求。

检查监理规划、实施细则的针对性、实用性、可操作性。

提供施工合同复印件

移交地块水准点及定位坐标基准点。

检查监理是否完成对施工单位施工组织设计、专项方案、资质、上岗人员资格审查及其他必要的工作。

检查监理是否完成相关的定位放线复核工作。

检查监理是否按规定完成对施工企业开工前的安全管理工作的

监督检查（如安全教育、安全措施、机械设备检查等事项）。

组织监理学习监理合同及施工合同。

组织监理学习**相关工程管理工作流程、制度、技术标准。

监督监理审查图纸，熟阅图纸。

11、开工前对施工单位管理工作

审查项目班子人员是否符合要求，人员到岗情况

现场与书面移交水准点、定位坐标点，要求施工方作好保护工作。

安排施工企业按照我方要求快速启动临时生活设施及临时围墙搭设。

做好临时用水、用电接驳书面说明

要求施工企业在规定时间内上报施工组织设计（各项方案、机械设备、劳动力安排及详细的总施工进度计划，现场平面布置等）

场地书面及实地移交，组织现场三方场地标高测量

要求施工方上报开工前的工作计划，审查其是否满足我方要求。

组织施工单位管理班子学习施工合同，了解监理职责，熟悉我方

相关工程管理制度、工作流程，重点学习工程质量及现场管理目标，工期要求及各楼号开工顺序，现场签证工作制度与程序等内容。

是否按不同定位放线方法对建筑单体进行放线与复核，查验相关记录。

并应在开工前对照总平面图对单体间距、红线进行校核，自查无误后报监理复查，复查无误后，报甲方安排规划验线，通过后方可正式开工。

12、质监站相关对接工作

开工前质监、安监第一次交底工作是否完成。

了解当地质监、安监工作相关要求，作好沟通工作

13、技术方案审定（打桩、基坑开挖、基坑围护、降水）

打桩：

以预制方桩或管桩为例，方案的制定必须考虑以下要素。

桩的运输通道及转弯半径

电力是否满足，工期与设备配置数量

最边桩到周边建筑物、构筑物之间距是否满足桩机就位对边距的要求

场地地质条件（土体的承载力）是否满足桩机配重行走要求（是否会造成陷机或表土挤压变形严重，影响施工）

考虑整体打桩顺序，及单体打桩顺序

考虑打桩挤土效应，做好已施工桩体的水平与竖向位移检测工作；做好对周边原有建筑物、构筑物的监测与保护措施；摸清周边地下管线情况，做好监测与防范措施。

考虑打桩的挤土效应，对永久水准、定位坐标点及打桩放线控制点

进行定期复核与校正，桩位放线要求采用打多少，放多少，打前复核，施工方与监理采用不同方法复核。

以上因素应在施工方案中体现，并根据情况再施工过程中进行实施。

基坑围护、降水与开挖：

根据基础埋置深度，地质勘察报告反映的土地情况，地表水水位情况，土体渗透系数，基坑开挖的施工顺序，以及项目工期要求，由专业单位制定相关专项技术方案，经多方认证，确认合理后，作为后续工作的依据。

14、专业及垄断行业工程项目咨询与划界

工程施工阶段

一、质量管理：

通过严格、有效管理，使工程质量始终处于受控状态，确保工程质量的持续改进和提高。

工程承包合同文件、设计文件、国家及有关部门颁发的质量管理法律、法规性文件、有关质量检验和控制的专门技术法规性依据（如工程质量检验评定标准）是质量控制的依据。

1、施工过程中应紧密联系监理方，督促监理方按监理规划及监理实施细则开展工作。

同时结合自身掌握的现场施工状况，检查监理方在质量控制方面的工作质量。

为现场管理工作需要，应和监理共同营建良好的施工管理环境，形成一系列的制度，包括：

a.总监理工程师负责制

b.施工图会审及设计交底制度