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论证报告新改
土地用地性质变更设计方案调整论证报告
项目名称：
环县“国贸新天地”
建设单位:
甘肃中天实业有限公司
编制单位：
上海新建设建筑设计有限公司
2017年3月27日
一、项目区位与调整概况
（1）项目区位
环县国贸新天地用地（以下简称“本项目”），地处甘肃省庆阳市环县环江大道南段西侧、山城路南侧。
用地总面积33333㎡。
其地理位置如下图：
（图中红色线框内用地）
（2）设计方案调整概况
本项目土地由环县人民政府2016年出让给业主（甘肃中天实业有限公司），出让以商业用地出让。
而在社会主义市场经济条件下，由城市规划确定的每块城市土地的使用性质，是根据城市用地的区位、规划用地布局与结构、交通组织等诸多因素综合考虑确定的，受城市社会经济发展以及城市生活活动需求的制约，也受到市场供求调节机制的影响。
由于对城市本身及其发展规律认识的局限与城市自身发展受众多外部因素影响而可能出现的不确定性，使得由预先编制的城市规划所确定的某些城市土地使用性质，在之后的建设实施过程中，因某些因素的出现或改变而需要对某些地块的使用性质作出不同程度的改变与调整是完全正常的。
事实上，城市规划是一个动态发展过程，从最初静态的形态规划发展到今天动态的过程规划，城市规划已经从对城市发展的终极蓝图的描绘，发展到一种从决策到实施的连续统一体。
规划在实施过程中的发展是必然的，在一定时期内结合具体情况进行规划调整也是不可避免的。
为了使城市土地和空间资源合理配置，更有利于城市建设和发展，有效的按城市规划实施，力求经济效益、社会效益和环境效益的统一，做到合理用地、科学用地、节约用地、保证用地。
根据相关规划情况、规划原则及具体实际情况，对环县国贸新天地项目地块进行用地性质调整论证。
其中在方案设计规划图中南侧2、3#楼调整为住宅楼（原规划设计公寓楼）。
而B塔楼调整为商业住宅楼。
（3）建设单位基本情况
名称
甘肃中天实业有限公司
邮编
745700
单位地址
环县县城文化路环县体育场南二区
单位电话
法人代表
豆思程
联系人
豆思程
联系电话
（4）报告编制单位基本情况
名称
上海新建设建筑设计有限公司
邮编
200333
单位地址
上海市普陀区中山北路3000号3801-3805室
单位电话
法人代表
施龙海
联系人
施龙海
联系电话
资质证书编号
A4
二、论证调整依据
《城市规划法》
《环县城南新区控制性详细规划》
《规划设计条件》
《建设用地规划条件通知书（甘肃省建设厅制）》
《庆阳市城乡规划管理技术规定（试行）》
《甘肃省庆阳市环县城市总体规划（修编）》
《中华人民共和国物权法》
《中华人民共和国土地管理法》
三、规划情况
用地规划情况：
依据《甘肃省庆阳市环县城市总体规划（修编）》，该地块规划为文化娱乐用地，总用地面积33333㎡。
但出让是以商业用地出让的地块。
（附图《甘肃省庆阳市环县城市总体规划（修编）》中粗绿色线框地块）。
四、规划调整类型分析
从城市规划的实际工作来看，目前规划调整工作主要表现有以下三种类型:
（1）规划修编
修编一般是指规划的时效性逐渐减弱，或者社会经济发生重大改变，引发规划的不适应性，例如总规、控规已不适应发展需要，或者政府对该区域需重新定位，或者指导控规的上层次规划如城市总体规划或分区规划发生了较大改变等，都将引发重新规划修编工作。
（2）规划整合
规划整合是近年来比较流行的一个词汇，不同于规划修编、规划局部调整，规划整合的对象是至少2个以上的规划。
现行规划以控规为例，控规大都是以标准分区为单位进行规划编制工作的，部分由于缺乏对相邻标准分区规划或者总体规划编制工作的统筹与协调，出现不同标准分区控规成果的“打架”现象;部分由于控规编制主体不一，控规主导思想不同，各自为政，以致相互衔接不够，于是控规整合工作应运而生。
（3）规划局部调整
由于快速变化的社会背景，城市建设发展所面临的各种不确定因素，房地产开发的市场导向作用利润最大化的追求，以及历史遗留问题等多方面的原因，在规划的管理和实施过程中，常常遇到对于规划的各项具体控制要求进行调整的各种变动诉求，这也就是我们通常所说的规划局部调整工作，例如对某地块用地性质或土地开发强度进行变更、改变城市道路走向等。
从城市规划的工作构成来看，规划编制、规划修编或规划整合是一种规划制定工作，可以理解为规划管理的前期准备工作，规划局部调整则应归属于规划的实施管理阶段，可以理解为规划管理的后期工作。
从行政行为的分类来看，规划局部调整是一种被动的具体行政行为，规划编制、规划修编或规划整合则是一种主动的抽象行政行为。
综上所述，环县国贸新天地方案的调整对于用地性质有所改变，城市定位的变化必然形成环县县城总体规划的重大修编。
而原规划因形式的变化已不适应城市的发展，不可避免需进行适当调整。
而规划用地性质的局部调整应属于规划的实施管理阶段的被动具体行政行为，作为被动具体行政行为也应当根据具体实际情况，进行科学合理管理决策，完成规划实施管理的规划（PLAN）、执行（DO）、检查（CHECK）、修正（ACTION）四部分的程序，从而进一步补充和完善环县县城总体规划修编以及下一层面的各项规划工作。
五、用地性质变更原因
1、规划调整的现实原因
城市建设各种不确定因素（变数）较多，相当一部分城市用地的开发建设条件随着政治、经济和社会的发展而变化，事易时移，一定时间以后，经确定的一些控制内容己经不适应发展的需要了。
规划编制时由于许多地方的发展具有不可预见性，规划用地的安排可能带有一定的盲目性，为日后的执行留下了隐患，加上规划自身缺少一定的弹性和可操作性，以致局部的规划调整不可避免，并有逐渐增多的趋势。
具体到本项目，原来的总体规划不能预见到甘肃中天实业有限公司面临重大的现实问题。
主要表现在以下两个方面：
（1）该地块如果全部用于商业用地，则减低了该地块的综合实用性，且实际商业用地需求达不到规划提供的商业用地，需对原规划用地进行规划调整。
（2）项目中原规划共建造㎡公寓。
购房者对商业用地使用权限为40年与住宅使用年限70年产生质疑，且在申请住房按揭时无法按住宅申请贷款，由于现实情况需要，将方案设计规划中南侧2、3#楼调整为住宅楼（原规划设计公寓楼），而B塔楼调整为商业住宅楼。
可以满足商业用地需求且缓减城市住房紧张，面对这些未预见的现实情况需对原规划用地性质进行调整。
2、规划调整的社会原因
在国家“十三五”规划时期，节约土地资源、城市空间的合理布置、人民居住等引发的社会稳定问题是规划调整的社会原因。
规划调整是指通过对项目地块建设指标进行适当的调整，提高项目运作的可能性。
运用规划调整来解决商业与居住用地的问题，对政府来说是一个既节约了土地使用，又缓减人民居住紧张的办法，特别适合环县城市发展现阶段的情况。
因此，解决人民居住问题与商业用地往往是进行规划调整，通过改变土地使用性质，建设住宅楼，提高土地开发利用，从而增加土地增值收益。
在这一过程中，规划相关指标合理调整工作扮演了维护社会稳定的角色，发挥了“社会救济”的作用。
六、设计方案调整情况及原因
根据甘肃中天实业有限公司的客观情况以及环县城市社会发展要求，环县国贸新天地地块中在布局不变的情况下建议商业变为商业居住综合用地，则南侧2、3#两栋楼调整为住宅楼，B塔楼为商业住宅楼，（可参考附图：
环县国贸新天地规划设计总平图）。
设计方案调整后项目中规划建造的2、3#住宅楼，对于购房者来说不会对商业用地使用权限为40年与住宅使用年限70年产生质疑，在申请住房时可以按住宅申请贷款且缓减城市住房紧张。
因此甘肃中天实业有限公司委托我公司编制本项目的土地用地性质变更设计方案调整可行性论证报告，上报环县规划行政主管部门及有关政府部门审议。
七、依据的相关规范和法律内容
《中华人民共和国物权法》第一百四十条 【土地用途】建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
《甘肃省庆阳市环县城市总体规划修编（2010-2030）》要求概要本项目地处环江大道南段西侧、山城路南侧。
根据环县城乡规划建设和住房保障局的规划管理要求，本项目的所有规划设计技术控制指标必须符合《甘肃省庆阳市环县城市总体规划修编（2010-2030）》的要求
八、用地性质调整原则
1、整体性原则
对于用地性质的调整要有综合的、系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的多方面因素进行综合的考虑。
对于该地块用地性质的调整也必须从整体性考虑，从城市整体层面出发。
该地块调整用地性质后，基本不会影响环县县城原有城市用地整体结构，该地段的用地性质调整为商住综合用地符合整体性原则。
2、以人为本原则
城市的主体是生活于其中的人，土地资源最终是人们的生存和发展的空间载体，因而城市土地资源利用必须以城市中人的需求为依归，贯彻以人为本的原则。
经济在发展，人们物质文化、生活水平在提高，住房日渐紧张，调整用地性质为商住综合用地，住宅用地、商业性公共设施用地的增加，可以在一定程度上缓和住房矛盾，该地块用地性质的调整贯彻了以人为本的原则。
3、区位原则
该地段交通便利，该项目地处环县环江大道南段西侧、山城路南侧。
作为商住用地开发与南边规划的居住用地形成居住片区，有利于营造良好的居住环境，有利于房地产的开发建设，能充分发挥城市土地的区位效益。
因此该地块调整为商住综合用地符合区位原则。
4、土地使用相容性原则
土地使用相容性原则表现为土地使用性质的“弹性”、“灵活性”与“适建性”。
主要反映该用地周边环境对于该地块使用性质的约束关系。
从本质上讲，土地使用相容性是既定的规划环境对个性用地的使用状况容纳与否的选择，用地性质只是一种表现方式而已。
因此，土地使用相容性衡量的标准是来自于土地利用对环境带来潜在压力的大小以及环境所能承受的物质活动的容量。
①环境相容原则
环县国贸新天地地块用地性质调整为商住综合用地，西南侧目前为居住小区，对环境影响较小，地块内建设塔楼、商住楼以及配套的商业服务设施能够与周边环境协调，符合环境相容原则。
②行为相容原则
城市有四大功能——生产、交通、生活、休憩，人们日常生活所从事的活动无外乎这几类，由于城市发展需要，该地块调整为商住综合用地，有利于山城路与环江大道周边办公和居住商业的综合开发，有利于人们进行相应的工作、生活、休闲活动，商业服务设施的增加为人们的生活休闲提供了便利，该用地性质的调整遵循了行为相容原则。
③景观协调原则
城市用地性质的改变必然带来城市空间形态的转变，湘潭正兴锌业有限公司由出让的工业用地（规划为科研教育用地）调整为商住综合用地，地块上建筑性质建筑形态必然发生变化，作为工业用地开发是不可能的，不仅是建筑形态还是空间序列都无法与周边景观相互协调，调整后，按照湘潭县城总体规划修编的目标要求，保持城市道路沿线建筑形态的整洁性，统一性，有利于形成良好的街道景观。
该地段的用地性质调整，遵循了景观协调原则。
5、经济利用的原则
由于该地块周边交通便利，区位优势明显，土地潜在价值巨大，用地性质调整后有利于房地产的开发建设。
同时在人们对住房需求呼声的日益高涨的情况下，将该地段现状用地性质调整为商住综合用地，有效的提高了土地的利用效率，具有良好的经济效益。
九、用地性质变更设计方案调整可行性分析
（1）规划用地分析
从《甘肃省庆阳市环县城市总体规划（修编）》中城市用地的远景整体布局来看，环县商业用地布局将发生重大的结构性的调整变化，商业区适当减少，生活区范围扩大。
该地块出让用地性质为商业用地，按照最新的县城总体规划土地利用情况，该处为商业区与生活居住区的磨合地段，按照规划原理要求，有必要对原用地进行规划调整。
本项目地块位于环江大道南段西侧、山城路南侧，与规划的居住区毗邻，作为商住用地开发条件较好，符合环县县城用地布局的发展趋势，规划用地调整具有可行性。
调整该地块的用地性质，作为商住用地的综合开发，是以城市中人的需求为依归，解决了城市住房紧张的问题，同时建设商业楼也方便了企业办公及商业服务，改善了办公条件。
调整该地块的用地性质，不会破坏环县县城未来的城市整体用地结构。
经规划用地分析，调整该地块的用地性质为商业和住宅综合用地基本可行。
（2）交通影响分析
目前本项目地块位于环江大道南段西侧、山城路南侧，块位于交叉口一侧，居民出行以及办公便利，交通条件优越，调整该地块的用地性质后，对城市交通影响较小，由于地块本身内部存在办公与居住商服一体性，居民出行发生率更低，作为商住用地开发交通条件基本成熟。
调整该地块的用地性质，不影响环县县城的城市道路网结构。
经交通条件分析，调整该地块的用地性质为商业和住宅综合用地基本可行。
（3）基础设施影响分析
各市政管道设施埋设较齐全，给水、排水、电力、电信等管道及容量都可以满足地块作为商住用地的要求。
本项目地块用地性质调整为商业和住宅综合用地，基础设施条件成熟，规划调整基本可行。
（4）环境影响分析
该地块目前为商业用地，将原有地块调整为商住综合用地后，建设商住楼及配套设施，建设拥有良好绿化的商业和人居环境，将有效地改善环县县城的整体城市环境。
调整该地块的用地性质，有利于改善环县县城的整体环境。
经环境分析，调整该地块的用地性质为商业和住宅综合用地基本可行。
（5）城市景观影响分析
该地块位于城市道路交叉口，调整用地性质为商住用地后，应强调裙房的连续性以保持沿街道路良好的街景界面，交叉口处建筑高度适当拔高，色彩可以有所变化。
塔楼公寓宜垂直山城路布置，商住楼应布置在南侧，以满足住户良好的日照和通风要求。
调整为商业和住宅综合用地后，通过规划设计融合城市设计的相关理念，将有利于城市景观的整体提升。
经城市景观分析，调整该地块的用地性质可行。
十、规划设计参考内容
《环县城南新区控制性详细规划》
该规划于2010年12月编制完成并实施。
“国贸新天地”项目为该规划中19地块的第19-A地块，其开发控制分图图则如下图：
19-A地块的控制指标如下表：
19-A的土地性质为文化娱乐用地，出让以商业用地出让，调整为商住综合用地后，符合《环县城南新区控制性详细规划》中的各项指标。
十一、规划设计条件
为了合理配置城市空间资源,在建设项目选址定点的同时,或者紧随其后,城市规划行政主管部门根据城市总体规划或者控制性详细规划,对修建性详细规划的编制和建设项目的用地、建设工程提出规划方面的规定性和指导性意见,对建设用地和建设工程实施有效的引导和控制,以保证修建性详细规划和建设项目按照上一级规划要求进行方案编制和工程设计。
这就是城市规划行政主管部门提出的规划设计条件。
规划设计条件的拟定,对其依据、原则和内容都有一些要求。
（一）拟订规划设计条件的依据
《城市规划法》第29条规定"城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理气这是城市规划行政主管部门拟定规划设计条件的法定依据。
为此,规划行政主管部门应该对城市规划区内的成片建设地区的修建性详细规划编制和各项建设用地、建设工程提出限制性（又称规定性）和指导性的规划设计条件,作为规划设计应遵循的准则。
规划设计条件是规划编制单位和设计单位进行规划方案编制、工程方案设计和规划行管部门对方案进行审定的依据。
（二）拟订规划设计条件应遵循的原则
（1）严格以总体规划和控制性详细规划为依据。
（2）严格执行城市规划有关用地和建设的技术规定。
（3）坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一。
（4）统一规划、配套建设、改善城市基础设施。
（5）合理用地、节约用地,积极开发利用地下空间。
（6）改善城市生态环境,增加城市绿地,注重城市景观。
（7）保护历史文化遗产和自然环境。
（8）旧城改造应从实际出发,合理利用、逐步完善,保护建筑和空间的环境协调。
（9）符合城市防灾、减灾要求,保障城市安全。
（三）规划设计条件的内容
（1）明确用地和建筑性质,具体确定用地面积和范围（包括建设用地穗属外的代征道路及绿地的面积和范围）。
（2）明确土地使用强度,包括建筑密度、建筑高度、建筑间距、容积率等要求。
（3）明确绿地配置包括绿地面积、绿地率、人均绿地、隔离绿地、保护古树名木等的要求。
（4）明确市政设施配置包括道路组织、交通出入口、给排水、燃气、热力、电力供应、公交站点、停车场数量和布局等要求。
（5）明确公共设施配置包括文化、教育、卫生、体育、休闲、管理、生活服务设施等要求。
（6）满足保护古城传统格局、风貌和传统文化地段、保护重点文物古迹、风景名胜的要求。
（7）满足用地和建筑与周围人文和自然环境协调的要求。
（8）满足防火、防爆、防洪、防空、防震、抗震和防止地质灾害等要求。
（9）符合无线电收发讯区、微波走廊、高压输电走廊、军事和国寨安全设施的相关技术规定。
（10）符合城市对外交通,包括机场、港口、铁路、高速公路及市政工程设施的相关技术规定。
（四）规定性（限制性）条件和指导性条件
规划设计条件分为规定性（限制性）条件和指导性条件。
规定性〈限制性〉条件在规划设计时是必须遵守的;指导性条件根据建设项目的具体情况应当尽量遵守。
（1）规定性（限制性）条件。
一般为:
a.用地性质;
b.建筑密度（建筑基底总面积/地块面积）;
c建筑控制高度;
d.容积率（建筑总面积/地块面积,一般不含地下车库和设备 层建筑面积）;
e.绿地率（绿地总面积/地块面积）;
f交通出入口方位;
g.停车泊位及其他需要配置的公共设施。
（2）指导性条件。
一般为:
人口容量（人/hm2）;
b.建筑形式、体量、风格要求;
c.建筑色彩要求;
d.文物、名木古树、历史街区、历史地段和水体等保护要求;
e.其他环境要求。
规划编制单位、规划设计单位和建设单位,在规划设计过程中若要改变规划设计条件的规定,必须取得城市规划行政主管部门同意的书面通知,否则不得任意更改。
（五）规划设计条件通知书
城市规划行政主管部门在接到建设单位申请规划设计条件后,应该根据城市规划,有关法律、法规和技术规范、技术标准,无论是对修建性详细规划的还是对具体建设工程的,及时提出规划设计条件,同时应向建设单位发出规划设计条件书面通知书。
规划设计条件通知书一般应包括以下内容:
α）用地情况;
b）用地使用性质;
c）用地使用强度（容积率、建筑密度、居住人口毛密度、居住建筑面积毛密度） ;
d）建筑设计要求（建筑规模、建筑高度、建筑层数、退规划用地边界线距离、建筑间距、交通出入口方位、停车数量、绿化）;
e）城市设计要求（体量、高度、材料、色彩等;
f）市政要求;
g）配套要求;
h）其他;
i）遵守事项。
十二、本项目遵循的规划设计条件
《建设用地规划条件通知书（甘肃省建设厅制）》、《庆阳市城乡规划管理技术规定（试行）》
1、建设用地情况
用地的位置与范围:
环江大道南段西侧，山城路南侧。
建筑、环境等现状情况：
现为空地。
规划建设用地面积约：
公顷
2、建设用地使用性质
使用性质：
商业用地
可兼容性质及其所占比例控制：
/
3、建设用地使用强度
容积率：
≤（不含地下部分的建筑面积）
建筑密度：
≤50%
其他使用强度指标
4、规划设计要求
日照执行标准：
/
（应明确住宅、托幼等有日照要求的建设功能及具体的日照执行标准）如下表：
城市
纬度（al）
大寒日日照间距系数
冬至日日照间距系数
日照2h
日照3h
日照1h
日照2h
日照3h
庆阳市
建筑规模：
≤㎡（不含地下建筑面积，以审定设计方案为准，不包括原有建筑面积）
建筑主体高度：
最低/m、最高50m（自室外地坪算起）
建筑层数：
最多/层，最少/层
建筑退让和间距要求（必要时应在用地范围图上标示）
相邻道路名称及等级：
环江大道南段，主干路；山城路，次干路;横一路，次干路。
建筑退道路红线距离（≥）：
退环江大道南段≥10米，退山城路≥10米，退横一路≥10米。
建筑退用地边界线距离（≥）：
东侧≥10米，南侧≥10米，西侧≥米，北侧≥10米。
其他退距要求（包括与界内、界外相邻建筑净距等）：
按规范要求退够与其他相邻建筑物的距离。
交通出入口方位
机动车：
用地北侧、东侧
人流：
用地北侧、东侧
停车泊位数量（应根据国家规范要求进行合理计算）
机动车不少于：
1800辆
其中地上不少于：
180辆
地下不少于：
1620辆
自行车不少于：
/辆
其中地上不少于：
/辆
地下不少于：
/辆
绿化
绿地率：
≥20%
（屋面绿化不计入绿地面积；地下室或半地下室上覆土层在米以下的绿地不计入绿地面积，覆土层在米以上的可计入绿地面积。
）
保留古树及其他保留的树木:
集中公共绿地面积:
/㎡
人均绿地面积:
/㎡
5、城市设计要求（包括建筑的体量、色彩、材料，环境质量要求等）
现代建筑。
6、市政要求
、雨污分流，污水排放要达到排放标准后排入市政管网。
7、公共配套设施要求
、按标准配套公厕等公共配套设施。
十三、本项目技术经济指标
规划技术经济指标一览表
序号
项目名称
单位
数值
1
规划用地面积
㎡
33333
2
总建筑面积
㎡
3
地上建筑面积
㎡
4
其中
商务式公寓
㎡
26270
5
酒店
㎡
23900
6
商业
㎡
62460
7
公寓（改为商住）
㎡
8
地下建筑面积
㎡
9
建筑基地面积
㎡
10
建筑密度
％
11
容积率
％
12
地上停车位
辆
147
13
地下停车位
辆
580
十四、日照分析说明及结论
1、标准依据
《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）。
《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）。
《住宅建筑规范》（GB50368-2005）。
《住宅设计标准》（DB62/25-3011-2002）。
环县地理坐标为北纬度，东经度，按要求住宅应满足大寒日不小于3小时的日照要求。
2、日照分析基础数据
根据建设单位提供的场地周边建筑物状况资料及1：
500的地形图。
规划方案总平面图
建设单位同意的设计方案
3、日照分析软件及参数设置
程序采用北京天正工程软件有限公司《建筑日照软件》T-Sun2014。
地点：
环县
地理位置：
北纬度，东经度
日照时段：
大寒日8：
00时~16：
00时
太阳方位角：
大寒日度~度
太阳最小高度角：
度
日照最小扫惊角：
15度
最小日照连续时间：
30分钟
4、分析结果
结论：
该项目建成后，对周围地块、建筑日照无影响。
自身日照满足大寒日三小时日照。
5、日照分析范围图
方案总平面图（附后）
日照分析图纸（附后）
十五、结论
通过以上对土地用地性质变更设计方案
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