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本科会计毕业论文

毕业（设计）论文

题目　　商业银行个人住房贷款的信用风险分析　

学生姓名周兆怡专业班级R会计学2003-3

所在院系　　　　　管理学院　　　　　

指导教师姜昱汐职称讲师

所在单位管理学院会计学教研室

教研室主任　　　　　杜萍　　　　　　　　　

完成日期2008年3月21日

摘　　要

当前，我国商业银行面临着资金流动性泛滥以及盈利压力困境，于是各商业银行纷纷调整信贷结构，将个人住房贷款业务作为业务的发展重点和新的业务增长点.但是,商业银行个人贷款业务的发展因风险管理滞后面临着困境。

同时，随着国家房地产宏观调控政策进一步释放，使得房地产市场逐渐回归理性，伴随着市场的大幅波动，个人住房贷款业务风险加大。

因此，要发展商业银行个人住房贷款业务的关键就是对个人住房贷款业务存在的风险进行分析和防范。

本文对我国商业银行进行个人住房贷款的信用风险分析的必要性和我国商业银行个人住房贷款的信用风险的现状进行分析，对如何完善我国个人信用风险防范体制提出相关建议。

本文的基本结构如下:

第一部分介绍了本文的目的、研究意义和国内外商业银行个人住房信贷发展的状况。

第二部分对我国商业银行个人住房贷款的信用风险现状进行了分析。

第三部分对我国商业银行个人住房贷款的信用风险提出相应的解决对策。

第四部分对全文进行了总结。

关键词：

信用风险商业银行个人住房贷款

ABSTRACT

CurrentlyChina'scommercialbanksarefacingliquidityspreadandprofitabilitypressuresothatallcommercialbanksareadjustingthecreditstructureandmakingtheindividualhousingloanbusinessasthefocusofthedevelopmentandnewgrowthofabusiness.Butduetothebackwardofriskmanagement,thedevelopmentofcommercialbanks’personalloanbusinessisfacingdifficulties.Meanwhile,withthenationalrealestatefurtherreleaseofmacro-controlpolicies，itmakestherealestatemarketgraduallyreturnrational.However，alongwiththelargeswingsinthemarket,individualhousingloansareincreasingbusinessrisks.Therefore,inordertodevelopcommercialbanks'individualhousingloanbusinessthekeysaretheanalysisandpreventionsontheexistenceofindividualhousingloanbusinessrisk.

Inthispaper,wetalkaboutthenecessityoncreditriskanalysisofChina’scommercialbanks'individualhousingloansandthestatusonhowtokeepawayandreplythecreditriskofindividualhousingloansofChina’scommercialbanks，andgivesomerelevantrecommendationsonhowtoimproveChina'spersonalcreditriskpreventionsystem.Thebasicstructureofthispaperisasfollows:

ThefirstpartiselaboratethebackgroundandthenecessityofChina'scommercialbanksoncreditriskanalysisofindividualhousingloans.ThesecondpartisabouttheanalysisonthecurrentsituationoftheCommercialBanksofChina'sindividualhousingloancreditrisk。

ThethirdpartgivessomecorrespondingcountermeasurestoChina'scommercialbanksonthecreditriskofindividualhousingloans.Andthelastpartsummarizesthewholepaper。

Keywords:

CreditriskCommercialbankIndividualhousingloan

目　　录

一、绪论

（一）课题的来源及意义

近年来，随着我国住房制度改革的深化，住房业得到了迅速的发展，已经成为我国一个新的增长点。

在其带动下，个人住房贷款业务获得了迅猛发展。

个人住房贷款业务在我国开展时间不长,开办之初保持较低的不良贷款水平。

由于其风险一般是在发放贷款后3-8年才逐步显现出来的，而目前国内个人住房贷款余额中，80%是2000年以后发放的,只有20％左右的贷款开始进入危险期，未来几年内个人住房不良贷款将陆续显露出来；另一方面，由于贷款余额的高速累积，贷款总量的“稀释”作用掩盖了风险的增长。

个人住房贷款作为一项长期贷款品种，其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征.现在个人住房贷款已占到银行消费信贷业务量九成左右，随着规模的扩张，一旦风险暴露，对于刚刚发展起来的中国经济来说，后果将不堪设想。

在个人住房贷款业务所面临的风险中，信用风险是最主要、最基本的风险。

个人住房贷款的期限特点和诸多不确定因素决定了其信用风险的长期潜在性,必须把防范和控制住房的信用风险摆在首要位置。

本文根据个人信贷管理阶段性的特征,并针对我国现阶段个人征信制度不完善的现状，以及通过借鉴西方个人住房贷款信用风险的管理经验，分析和揭示现代风险管理方法和体系在我国住房信贷市场中的应用，对我国商业银行个人住房贷款的信用风险提出相应的解决对策。

（二）国内外发展状况

1．国外个人住房信贷业务发展状况

目前西方国家住房金融体制可归结为四种典型模式，即以美国为代表的住宅抵押贷款模式;以德国为代表的住房储蓄与抵押贷款相结合的模式；以英国为代表的住宅建筑模式和以新加坡为代表的住房公积金制度模式.这四种模式都涉及到个人住房贷款问题，因此对个人住房贷款风险的防范和控制,是摆在各国相关业务经营者和管理者面前的首要问题.

总的来说，各西方国家对防范个人住房贷款风险的措施和经验主要包括以下几个方面：

（1）对借款人借款资格和偿债能力进行严格审查

借款人是否具有借款资格和还款能力是产生住房贷款风险的源头。

对此西方国家普遍设立了系列管理制度，防范信用风险.具体措施有：

1）审查借款人是否有可靠的资金来源。

根据借款人的工作情况、收入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内是否具有可靠收入的判断，设置个人信用等级，以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据.

2）审查借款人是否存在先期债务，即借款人在此借款前是否已有借款、借款数额大小、还款期限等.如果借款人已经负债累累，并且拥有逾期的未偿还贷款，则拒绝提供个人住房贷款。

3）审查借款人的“还贷与收入比率”和“贷款与房价比率"，一般而言，西方国家要求“还贷与收入比率"保持在4左右，即借款人的贷款数额大致力其年收入水平的4倍，而“贷款与房价比率”一般则在80％左右.

4）审查借款人的抵押物情况,包括抵押物的产权、价值、性质等,如英国建筑社规定，只有无约束房产才视为合格的抵押品，否则便难以获得抵押贷款。

5）对贷款人其它有关情况的审查。

各市场经济国家情况不同，对借款人贷款资格的审查角度也有所差异.如德国，实行的是住房储蓄与抵押贷款相结合的融资体制，对于中低收入者来说，只能通过建房互助储金信贷社获得资金，但必须履行先储蓄，后贷款的义务，因此，其贷款时需要就储蓄情况进行审查。

再如新加坡,普通社会成员要得到公积金贷款，也不得不接受个人公积金交缴情况的审查和规定。

6）建立对借款人财务状况的有效监控体系.由于借款人财务状况变化较大，因此各国都对借款人财务状况进行跟踪监控,一般贷款人都有借款人收入来源情况的详细资料,可以随时监控借款人的财务变动状况。

如在美国,个人收入、纳税资料、犯罪记录、信用记录等资料可以比较方便地向有关政府职能机构和信息库获取。

信用调查公司一般在接受信用调查委托之后的1—2天内,便可完成有关调查。

贷款人则根据信用公司的信用评估,来决定是否满足或者多大程度满足申请人的要求.

（2）建立完善的二级抵押市场，发展抵押贷款证券化

为了转移和分散住房贷款风险,不少西方国家建立了完善的二级抵押市场，使一级市场的金融机构对其创造的抵押贷款可以转售给其他投资者，也可以以抵押贷款为担保发放抵押贷款债券。

如美国，就有联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司等金融机构在二级抵押市场上开展业务,以筹集资金和推动住房贷款风险分摊的社会化.

（3）形成较为完善的住房抵押贷款保险机构

西方国家如英国、美国、意大利等都建立了较为完善的住房抵押贷款保险机制，这些国家明确规定：

当贷款总额占房价的比例超过80％时，贷款必须由保险公司担保，在未达到这一比例时，也鼓励由保险公司担保。

为了降低担保风险，这些国家的保险公司在风险防范上独具匠心：

建立完备的风险储备基金，建立完善的资本和再保险制度,实施长期风险防范战略,积极创新抵押保险品种。

（4）建立完善的政府担保制度

由个人住房抵押贷款的主要用途所决定，政府在必要时应该对信贷双方进行信用担保，增加金融企业的安全性。

政府担保制度是分散风险的有效作法,在新加坡、法国、德国、英国、美国等西方国家，购房者均可获得由政府担保的几十家银行和存款公司提供的贷款。

（5）推进抵押贷款方式多样化

为了满足购房者的不同贷款需要,西方国家均设计了适合不同居民支付能力和实际情况的多样化贷款品种,在满足购房者资金需求的同时,也通过不同贷款品种的组合降低了风险。

如美国的住房贷款就有分级偿还抵押贷款、可调整抵押贷款、分享增值抵押贷款、漂浮式付款抵押贷款、循环住房抵押贷款、“一揽子"交易抵押贷款、反向抵押贷款等。

（6）建立健全违约处理机制

当购房者不能按照贷款合同如期偿还贷款本息时，贷款人会按照合同进行违约处理.西方国家在这方面都建立了健全的违约处理机制，如法国、芬兰、美国等国银行在贷款偿还和违约处理方面都有着比较健全的执行程序.

（7）建立科学的风险管理制度

英国的建筑社在资金管理中,就很注意坚持以下原则:

（1）资金来源约束资金应用的原则,以收入制约支出，根据吸收的存款发放贷款，一方面通过多开财源，扩大资金来源；另一方面努力提高资金的使用效率.

（2）资产与负债期限对称的原则，使负债的期限结构与资产的期限结构相适应,以保证资产的流动性。

（3）效益性与安全性并重的原则，尽量减少资金的闲置和无收入资金的占用，又留有充足的准备金和流动资金。

（4）优化资产负债结构的原则，提高资产负债结构的合理性。

（8）建立完善的法律保障和社会基本福利保障体制

西方国家逐渐建立了比较完善的法律体制。

这些法案都对居民的住房融资及由此产生的风险防范与控制进行了具体规定。

同时，他们还出台了不少专门法规，对许多细小环节进行了安排.

2．国内个人住房信贷业务的发展状况

我国住房消费信贷业务的发展经历了三个发展时期：

第一个阶段为20世纪80年代中期至90年代中期，是我国住房消费信贷业务的初步尝试阶段.这时期我国部分金融机构开始尝试发放城镇居民住房贷款,住房消费信贷进入初步探索尝试期。

第二个阶段为1997～1999年，是我国住房消费信贷业务的试点阶段。

1997年，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，开始推广商业银行住房消费信贷业务的试点工作。

1999年2月，中国人民银行发布《关于开展个人消费信贷的指导意见》，正式要求各金融机构，开展面向广大城市居民的消费信贷业务。

第三个阶段是2000年至今，我国住房消费信贷业务进入迅猛发展的阶段。

个人住房消费信贷业务的发展有利于商业银行资产结构的改善，截至2003年，全国个人房屋商业贷款余额已高达1。

2万亿元,目前各银行的个人住房消费贷款当年不良率基本低于0.5%，住房消费信贷成为资产质量较好业务种类,成为各银行竞争激烈的业务品种之一。

而从目前的发展趋势看,未来中国房地产市场的广阔发展空间也决定了个人住房贷款将依然是商业银行值得重点拓展的业务领域。

从中国建设小康社会的目标看，一是城镇人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米，二是城镇化率由2000年的36。

2％增加到2020年的50％。

实现这两个目标，如果按每平方米投资2000元计算,到2020年现有的城镇居民将增加住宅面积50亿平方米,增加住房投资10万亿元；城镇化新增城镇居民1.74亿人，按人均住宅面积三十平米，将增加住房面积52亿平方米，增加住房投资10.4万亿元。

在房地产市场发展的过程中，个人住房贷款的介入及其推动作用显然是不可或缺的。

按照中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定：

个人住房贷款是指借款人向贷人发放的用于购买自用普通住房的贷款.凡具有完全民事行为能力的自然人,可申请个人住房贷款，贷款归还期最长可达30年。

当前中国的银行界开展的住房消费信贷业务主要是个人住房按揭抵押贷款和个人住房抵押担保贷款。

两者合称个人住房抵押贷款，其实质是贷款人以银行认可的资产作为偿还贷款的保证，向银行借贷一定数量的资金，并承诺按照合同条件，在一定的期限内偿还本息的借贷活动.

总体上,随着经济持续发展和金融体制改革的日益深入，随着各行积极拓展个人住房贷款业务，我国商业银行逐步将个人住业务作为银行的主要发展战略之一，有望成为银行新的利润增长点。

但是,值得强调的是，在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款在严格意义上并不是一个真正对商业银行来说低风险的金融产品。

在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜在风险还要高于其他贷款类型。

因为我国的个人住房信贷业务面临着许多的未知的问题:

一方面，由于基数较小且发展较快，一些问题容易被掩盖和忽视；另一方面,我国的个人住房信贷刚刚进入风险暴露期，即使有问题也可能还没有充分暴露;再者，我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。

而且,未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。

另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现。

如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。

二、我国个人住房贷款信用风险分析

（一）个人住房贷款的特征及其分类

1．个人住房贷款产品特征

我们通常所说的个人住房贷款主要是个人住房抵押贷款。

住房抵押贷款是居民进行住房消费时通过银行贷款来获得资金支持以弥补当期消费能力的不足,而借款者将消费所购住房抵押给银行，作为偿付款的担保.当借款者不能依约偿还本息时，贷款者（银行）按照合约的规定，即可对抵押住房进行处置、变卖,以抵押住房价值来偿还借款者所欠债额，从而使贷款本息的偿还得到保证。

与其它中长期贷款品种相比，个人住房贷款具有自身的特征，主要表现在：

第一，零售性。

个人住房贷款是一种零售性的消费贷款,其面向对象主要是一个个独立居民家庭.居民购置住房主要用于自己的居住需要，从根本上来说属于信用消费。

第二，区域性。

个人住房贷款具有很强的区域性。

住房贷款对象主要是居民个人，银行要实现对异地借款人资信状况进行准确的了解和资信状况变化的跟踪和监督需要付出高昂的成本从而使得贷款业务无利可图。

这样就造成银行发放住房贷款的对象主要局限于银行所在地的居民，从而使得各个地区的住房贷款规模出于经济发展的不同而相差很大。

第三，低不良率，高盈利性.个人住房贷款不良率低，盈利水平高。

个人住房贷款通常以借款者所购房屋为抵押，另外还有保险公司和担保机构在不同阶段提供的保证方式来降低贷款风险，使贷款的安全性得到了良好的保证，其不良贷款率远低于其它信贷品种.借款者的按月还款给银行带来了回流资金再投资的收入,所以其盈利水平也是较高的。

第四，风险性。

个人住房贷款虽然有房屋作为抵押物，但仍然存在一定的风险性。

个人住房贷款的申请对象主要以中低收入家庭为主，其偿债能力有限，因此贷款额度比较大。

贷款期限以中长期为主，最长可达到30年.再加上我国对个人资信状况的征集处于起步阶段,这在一定程度上造成了贷款偿还的不确定性。

2．个人住房贷款的分类

目前个人住房抵押贷款品种归纳起来,主要有以下三类：

第一，政策性个人住房贷款。

该贷款是为推进住房制度改革，运用住房公积金、住房销售房款和住房补贴存款，为企业单位职工购买、建造、翻建和修葺自住住房而发放的贷款。

第二，商业性个人住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。

自营性个人住房抵押贷款是银行以吸收居民住宅储蓄存款及其他存款为资金来源向居民个人发放的用于购买、建造和修葺自住住房的贷款。

主要品种有：

各商业银行发放的个人住房抵押贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款和个人自建房贷款等品种。

第三,个人住房组合贷款。

它是政策性和自营性两种贷款相结合的贷款方式，是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔贷款不足以支付购房款，银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。

（二）个人住房贷款存在的信用风险分析

1．住房贷款中的信用风险

随着住房制度改革的深入，个人住房贷款成为商业银行竞相发展的主要金融业务之一，由于有住房作抵押，个人住房贷款的安全性相对较好。

但由于个人住房贷款数额大、期限长,作为抵押物的住房流动性和变现能力差,再加上房地产市场的变幻莫测，因此不可避免会产生很多风险，尤其是信用风险。

信用风险又称违约风险,是指借款人未能按原定的贷款协议按时偿还商业银行的贷款本息，或者已有迹象表明借款人不可能按原定的贷款协议按时偿还商业银行的贷款本息而形成的贷款风险.导致借款者违约的原因主要有以下三个：

一是由于自然原因、社会原因等客观因素导致的，不得不违约，这种违约属于被动的违约,并非借款者的故意行为。

二是借款者经济利益比较后的故意违约行为，特别是当违约所产生的利益超过违约所受的损失时,借款者会因为比较利益的存在而主动放弃信用去违约。

三是借款者品行不佳的欺诈违约行为。

这是部分借款者为牟取暴利，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段以不具备担保资格的住房为“幌子"，通过重复抵押、虚拟抵押、故意遗漏共有人抵押的方式骗取贷款，致使贷款者（银行）因欺诈风险而蒙受损失。

而目前,在我国的商业银行个人住房贷款业务中，普遍存在的商业银行个人住房贷款业务中存在的个人信用风险主要有：

第一,借款者收入证明水分较大，贷款申请者能根据自己想购买的住房在单位开出相应的收入证明,甚至快倒闭的企业或事业单位也能为下岗职工开出相应的收入证明.

第二，由于银行间会存在信息沟通不畅,有些借款者的收入证明一式多份，在不同的银行贷款，在多处购房.

第三,个人住房贷款属中长期信贷，还款期限较长，在这段时间内，个人因工作、家庭、健康等原因造成个人支付能力下降等不确定情况很容易发生，这很大可能会导致商业银行的信贷风险。

第四,目前，个人住房贷款业务实行浮动利率制度，借款者承担了大部分的利率风险,借款者在利率上升周期中可能出现违约现象。

2．个人住房贷款的违约分析

尽管个人住房信贷资产是目前我国各大商业银行所拥有的质量最优的资产之一，但随着个人贷款余额的迅速上升，这部分资产的不良率也在同步提高。

个人住房贷款开办之初不良率不到O.3%,这几年一些商业银行个人住房贷款的不良率达到了3%以上,这已接近了警戒线。

从上述各种现象，可以将个人住房贷款的信用风险来源归纳为两个方面：

第一是借款人的履约能力;第二是借款人的履约意愿。

无论信用风险来自哪一方面,其根源都在于商业银行和借款者之间存在着信息不对称的关系。

这种不对称的信息在个人住房贷款的实务中，主要体现在银行无法全面准确地获得借款者的个人相关信息。

正是由于这种信息不对称关系的存在,导致了个人住房贷款中信用风险的产生。

这种信用风险在这里具体表现为逆向选择问题，—方面在借款合同生效之前，商业银行由于无法全面了解借款者的个人资信情况，只能根据自己掌握的有限信息（多由借款者自行提供）和全社会平均资信水平来对借款者的资信做出判断，决定是否给予借款者个人住房贷款，额度多少,年限多长等等。

在这个过程中极有可能因为选择不够真实甚至错误的信息，得出错误的判断，这样一来便造成了逆向选择的后果，将贷款放给了原本没有贷款资格或有极大违约可能的借款者.而在借款合同生效之后，由于商业银行缺乏跟踪监控借款者行为的手段，无法随时察觉其家庭或经济状况的变化情况，往往要等到违约事实发生后损失已经造成，再来通过催收或诉讼方式挽回经济损失,大大地提高了银行的经营成本。

另一方面，由于目前我国商业银行无法打破信息不对称的障碍，在贷前阶段对客户群体进行科学的区分，因此，只能在所有的借款者中实行统一的社会平均利率。

面对同样的利率水平,风险偏好不同的借款者可能做出不同的选择：

对于以房地产投资为目的的客户而言，银行利率与其预期投资收益相对,只是微不足道的成本支出。

因而此类客户将倾向于选择通过住房贷款的方式进行投资.对于以个人居住为购房目的的借款者而言,银行利息是其重要的支出负担，因而有可能对申请住房贷款持谨慎的态度。

前者是高风险的偏好者,后者是风险厌恶者，但银行在现有体制下却无法将两者加以区分,极易在信贷决策时选择了信用风险偏高的借款者。

（三）我国个人住房贷款信用风险管理存在的缺陷

由以上分析可以看出，随着个人住房贷款业务的迅猛发展,借款人违约的比例也同步上升。

我国各大商业银行不得不面对如何平衡处理开拓个人信贷业务和加强风险管理的两难选择，因为现有的个人住房贷款信用风险管理体系的确无法为商业银行有效地风险监控和风险防范.本节将从以下几个方面对我国商业银行目前个人住房贷款的信用风险管理机制的缺陷进行分析。

1．个人信用资源普遍缺乏

个人信用资源主要包括个人身份证明、纳税记录、保险记录、消费记录、资产价值和债务记录等多方面的综合个人信息.它既是建立个人信用管理体系的基本素材，也是商业银行发放个人住房贷款的主要依据.商业银行只有在获得了较为完备的个人信用资源的前提下，才可能对个人信用状况进行客观公正的评估。

尽管由中国人民银行组织各商业银行建设的全国统一的个人信用信息基础数据库已在8个省联网运行,但只在上海、深圳几个少数的省市实施，绝大多数地区对个人信用信息的统一管理和运用还处于起步阶段。

而且有关个人信用的信息资源分散在工商，税务、保险、医院、商场、公安、法院、海关等部门.其中除了少数部门数据对