房产估价师《制度与政策》精讲班课件讲义1316讲.docx
《房产估价师《制度与政策》精讲班课件讲义1316讲.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房产估价师《制度与政策》精讲班课件讲义1316讲.docx（17页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
房产估价师《制度与政策》精讲班课件讲义1316讲
第六章 房地产交易管理制度与政策
历年分值范围
8~16分（近五年），从分值比重和近年考题趋势而言，是非常重要（或最重要）的一章
复习要求
1.了解内容（★）
●房地产交易管理机构及其职责
2.熟悉内容（★★）
●房地产交易管理的概念、原则和基本制度
●房地产转让合同
●已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定
●商品房预售的概念和条件
●商品房销售代理
●商品房销售中禁止的行为
●房屋租赁的概念、条件和合同
●房屋租赁登记备案
●商品房屋转租
●住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记
3.掌握内容（★★★）
●房地产转让的概念、分类、条件和程序
●出让方式取得建设用地使用权的房地产转让
●划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让
●商品房预售许可
●商品房预售合同登记备案
●商品房现售
●商品房买卖合同
●房地产抵押的概念、条件、估价、登记和一般规定
●房地产抵押合同
●最高额抵押权
●房地产抵押的效力
●房地产抵押权的实现
第一节 房地产交易管理概述
一、房地产交易管理的概念
■概念
◇是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容
■形式
◇房地产转让
◇房地产抵押
◇房屋租赁
■原则
◇自愿
◇公平
◇诚实信用
二、房地产交易的基本制度（三个）
1.房地产价格申报制度
☆《城市房地产管理法》中规定
☆《城市房地产转让管理规定》中规定
☆注意：
成交价明显低于市场价格的，交易双方应按不低于税务部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方可核发权属证书
2.房地产价格评估制度
☆评估基础：
基准地价+标定地价+房屋重置价格
☆参照：
当地市场价格
3.房地产价格评估人员资格认证制度
☆《房地产估价师执业资格证书》
☆《房地产估价师注册证》
三、房地产交易的管理机构及其职责
■房地产交易管理机构
◇国务院建设行政主管部门
◇省级建设厅
◇市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所
■房地产交易管理机构的职责
◇制定法规－执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定具体实施办法
◇监督交易秩序－整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益
◇办理手续－办理房地产交易鉴证等手续
◇协助征收税款－协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款
◇提供信息－为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务
◇发布信息－为政府宏观决策和正确引导市场发展服务
第二节 房地产转让管理
一、房地产转让的概述
1.房地产转让的概念
☆方式：
买卖、赠与、其他合法方式（四种）
☆实质：
权属转移
2.房地产转让的分类
■根据转让的对象
◇地面上有建筑物的房地产转让
◇地面上无建筑物的房地产转让－土地使用权转让
■根据土地使用权的获得方式
◇以出让方式取得土地使用权的房地产转让
◇以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
■根据转让的方式
◇有偿转让－买卖、作价入股等
◇无偿转让－房地产赠与、继承等
二、房地产转让的条件
不得转让的规定
◇司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的
◇依法收回土地使用权的
◇共有房地产，未经其他共有人书面同意的
◇权属有争议的房地产
◇未依法登记领取权属证书的房地产
◇法律和行政法规规定禁止转让的其他情况
三、房地产转让的程序（五个步骤）
1.签订书面转让合同
2.当事人持房地产权属证书、转让合同等有关文件提出申请，并申报成交价格
3.审查决定是否受理
4.受理的，当事人按规定缴纳有关税费；不予受理的，告知理由
5.房管部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书
四、房地产转让合同
☆概念
☆一般内容（九项）
■双方当事人的姓名或者名称、住所
■房地产权属证书的名称和编号
■房地产坐落位置、面积、四至界限
■土地宗地号、土地使用权取得方式及年限
■房地产的用途或使用性质
■成交价格及支付方式
■房地产交付使用的时间
■违约责任
■双方约定的其它事项
五、以出让方式取得土地使用权的房地产转让
☆土地使用权可以多次转让，但出让合同约定的使用年限不变
☆转让后的土地使用权的实际使用年限
☆转让后的土地需要改变用途的，须经政府城市规划行政主管部门同意
六、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
1.办理出让手续（受让方缴纳土地出让金）
2.不办出让手续（对转让方征收土地收益金）
☆六种情形
■转让后的土地仍然符合划拨用地条件
◇国家机关用地和军事用地
◇城市基础设施用地和公益事业用地
◇国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
◇其它
■私有住宅转让后仍用于居住的
■出售公有住宅的
■同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
■转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条件的
■根据城市规划土地使用权不宜出让的
■县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形
七、经济适用住房上市和已购公有住房的有关规定
☆1999年的政策
☆2007年和2010年的规定
■经济适用住房和的土地使用权全部划拨供给，已购公房土地大部分划拨
■已购公房和经济适用住房可以上市
■经济适用住房上市，要按照配售经济用适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例，政府优先购买权等管理事项
■政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠之和
第三节 商品房销售管理
一、商品房预售
1.概念（在建房屋）
2.预售条件（四项）
■已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
■持有建设工程规划许可证和施工许可证
■按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
■办理了预售登记，取得《商品房预售许可证》
（预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可）
3.预售许可证
☆申请材料
☆办理程序
4.商品房预售合同登记备案（一般了解）
二、商品房现售
☆七项条件
■开发企业具有营业执照和资质证书
■取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
■持有建设工程规划许可证和施工许可证
■已通过竣工验收
■拆迁安置已经落实
■供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期
■物业管理方案已经落实
三、商品房销售代理
■概念
◇是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介机构代为销售的一种经营方式
■特点
◇必须签订委托合同，中介机构销售时，应向商品房购买人出示销售委托书
◇房地产中介机构可以收取佣金，但不得收取佣金以外的其它费用
◇中介机构的销售人员应具有相应的资格条件
四、商品房销售中禁止的行为
☆规定
■开发企业不得在未解除买卖合同前，将合同标的物的商品房再次销售给他人（一房多卖）
■开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房
■不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款性质费用
■商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售
■禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让
■实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案
■限购的规定：
对直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房
五、商品房买卖合同
☆合同主要内容（12项）
■当事人名称和姓名、住所
■商品房基本情况
■商品房的销售方式
■商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间
■交付使用条件及日期
■装饰、装修标准承诺
■供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
■公共配套建筑的产权归属
■面积差异的处理方式
■办理产权登记有关事宜
■解决争议的办法
■违约责任
■双方约定的其他事项
☆计价方式
■计价方式
◇按套（单元）计价
◇按套内建筑面积或按建筑面积计价
■产权登记方式
◇按建筑面积进行登记
■建筑面积的组成（两部分）
◇套内建筑面积：
拥有独立产权
◇分摊的共有建筑面积：
拥有共有产权
☆误差的处理方式
■衡量误差的指标
■当面积存在误差时的处理（两步）
◇合同有约定的从其约定
◇合同未作约定的按原则处理
■按建筑面积计价的，当事人应约定以下误差处理
◇建筑面积不变，而套内建筑面积发生误差的处理
◇建筑面积与套内建设面积均发生误差时的处理
面积误差处理的基本原则（以3%为界）
面积误差比绝对值小于等于3%的
据实结算（多退少补）
面积误差比绝对值大于3%时
买房人有权退房
开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息
买房人不退房的
产权登记面积大于合同约定面积
面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足
超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人
产权登记面积小于合同约定面积
面积误差比绝对值在3%以内的部分房价款由开发企业返还买受人
绝地值超过3%的房价款由开发企业双倍返还买受人
第四节 房屋租赁管理
一、房屋租赁的概念
二、房屋租赁的条件
☆不得出租的四项规定
◇属于违法建筑的
◇不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
◇违反规定改变房屋使用性质的
◇其它
三、房屋租赁合同
1.概念
■是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议
■租赁是一种民事法律关系
2.主要内容
■房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所
■房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况
■租金和押金数额、支付方式
◇房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平
■租赁用途和房屋使用要求
◇承租人应按照租赁合同规定的使用性质使用房屋
◇承租期间确需变动的，应当征得出租人同意，并重新签订租赁合同
◇承租人与第三者互换房屋时，应当征得出租人同意，原租赁合同终止，新的承租人与出租人另行签订租赁合同
■房屋和室内设施的安全性能
◇承租人不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施
■租赁期限
◇租赁期不得超过20年，超过20年部分无效
◇租赁期满可续订合同，约定的租赁期不得超过20年
■房屋维修责任
◇住宅，一般由出租人承担维修责任
◇经营性用房，维修责任由双方约定
◇房屋修缮人确实无力修缮的，可与另一方合修，费用可以折抵租金或由出租人分期偿还
■物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳
■争议解决办法和违约责任
■其它约定
四、房屋租赁登记备案（简单了解）
1.申请（登记备案材料）
2.登记备案办理
☆3个工作日
☆房屋租赁登记备案证明（内容）
3.房屋租赁登记备案系统（记载信息内容）
五、转租（简单了解）
☆须经出租人（书面）同意
第五节 房地产抵押管理
一、概念（五个）
1、房地产抵押
2、抵押人
3、抵押权人
4、预购商品房贷款抵押
5、在建工程抵押
二、房地产抵押的条件
1、抵押条件（两种情形）
■房地合一时
◇依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押的
◇无论土地使用权来源是出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可作为统一体同时设定抵押
■单纯的土地
◇土地必须以出让方式取得才能抵押
2、■可以抵押的财产（与房地产有关的项目）
◇建筑物和其他土地附着物
◇建设用地使用权
◇以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权
◇正在建造的建筑物
■不得抵押的财产（与房地产有关的项目）
◇土地所有权
◇耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外
◇学校、幼儿园、医院等以公益为目的设施
◇所有权、使用权不明或者有争议的财产
◇依法被查封、扣押、监管的财产
◇其它
3、城市房地产抵押管理办法的规定
■权属有争议的房地产
■用地属于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
■列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物
■被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产
■依法不得抵押的其他房地产
三、房地产抵押的一般规定
☆17项
■可合并抵押，也可分割抵押，还可以再抵押
■房随地走，地随房走。
乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押
■享受国家优惠政策购买的房地产抵押，其抵押额以权利人可以处分和收益的份额为限
■抵押国有企业事业单位房地产，应符合国有资产管理有关规定
■以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大会通过，并报上级主管机关备案
■中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过
■以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押，必须经董事会或股东大会通过
■有经营期限的企业抵押房地产，所担保债务的履行期限不得超过企业的经营期限
■以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限
■以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意
■预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
■订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（抵押不破租赁）
■企业事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同
■订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容
■抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵押人负责，保险单应移送抵押权人保管。
在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人
■学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，可以其社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押
■抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权
◇如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
◇如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行承担损失
■抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，就当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外
四、房地产抵押合同
1、概念（主合同与从合同）
◇是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议
◇是债权债务合同的从合同，如债权债务合同无效，则抵押合同无效
◇抵押合同必须是书面合同
2、合同基本内容（11条）
五、房地产抵押估价
1、抵押价值确定方式（两种）
☆银行与抵押人协商确定
☆房地产估价机构确定
2、计算公示
☆抵押价值=估价时点未设定优先受偿权利下的市场价值-法定优先受偿款
3、法定优先受偿款
☆概念：
估价时点上的优先于本次抵押贷款受偿的数额
☆内容：
发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等
4、房地产抵押估价报告
☆内容要求（五项）
☆有效期（<=1年）
六、房地产抵押登记
☆房地产抵押登记部门：
县级以上人民政府确定
☆房地产抵押登记材料（五项）
◆登记申请书
◆申请人的身份证明
◆房屋所有权证书或者房地产权证书
◆抵押合同
◆主债权合同
◆其他必要材料
☆登记审查内容（两项）
◆抵押物是否符合准许抵押的条件
◆抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符
七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记
1、概念（住房抵押贷款证券化）
◆抵押权不得与债权分离而单独转让或作为其他债权的担保。
债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让
◆证券化时，必须办理抵押权变更登记，批量办理时，只对抵押权人做变更，其他登记事项不作变更
2、抵押权不得与债权分离（一并转让）
3、批量办理个人住房抵押权变更登记
☆条件
☆提交材料（五项）
◆抵押权变更登记申请表
◆规定了个人住房贷款抵押权转让事项的合同或相关协议
◆经批准的个人住房抵押贷款证券化方案
◆拟转让的个人住房抵押权清单
◆个人住房抵押权转让人和受让人的营业执照
☆受理时间
◆一次受理200起以下的，5个工作日内完成
◆一次受理200起以上的，不超过15个工作日
八、最高额抵押权
1、概念（最高额抵押）
是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保，最高债权额是确定的，但实际发生额不确定，是为担保将来债权的履行双方协议确定的担保的最高数额。
2、特点：
最高债权额确定，但实际发生额不确定；限额抵押（举例说明）
3、《物权法》相关规定（3项）
◆当事人同意的，可以转让最高额抵押担保的债权范围
◆部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，有约定的除外
◆抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其它抵押权人产生不利影响
4、抵押权人的债权确定情形（五种）
◆约定的债权确定期间届满
◆没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权
◆新的债权不可能发生
◆抵押财产被查封、扣押
◆债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销
◆其它
九、房地产抵押的效力
1、抵押期间（所有权受限）
抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部门归抵押人所有，不足由债务人清偿
2、抵押关系存续期间
如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。
抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产价值，或者提供与减少的价值相当的担保，否则抵押权人有权要求债务人提前清偿债务
十、房地产抵押权的实现
1、实现方式（折价、拍卖、变卖）
◆抵押权的实现双方达成协议的
◆可以按协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖地产的价款优先受偿
◆抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格
◆处理协议损害其它人利益的，可在一年内行使撤销权
◆抵押权的实现双方未达成协议的
◆抵押权人可以请求法院拍卖、变卖房地产
2、清偿顺序
◆抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿
◆顺序相同时，按照债权比例清偿
◆已登记的先于未登记的受偿
◆均未登记的，按照债权比例清偿
3、最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》
对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途。
、
抵押权因抵押物灭失而消灭。
因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
抵押权人应当在主债权诉讼时效期内行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
此外，根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
但同时规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后应当给予被执行人六个月的宽限期。
在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。
六个月宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。
强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房积参照原建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。
申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。
租
升级会员 