佛山中院关于审理集体土地使用权流转纠纷案件若干问题的指导意见.docx

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佛山中院关于审理集体土地使用权流转纠纷案件若干问题的指导意见

目前，佛山市两级法院审理相当数量的涉及农村集体未经相关土地管理部门批准而出租集体土地用于非农业建设的案件。

对这类租赁合同的效力，严格依照《中华人民共和国土地管理法》关于农村集体土地不得出租用于非农业建设的强制性规定，出租未办理相关批准手续即违反了上述强制性规定，应认定租赁合同无效。

但事实上由于佛山市经济发展对土地需求的日益迫切，就出现全国通行意义上的我国法律的有关规定与我省、我市相关政策的适应发展需要而“违规”放宽意见之间存在矛盾而不一致的地方。

1999年1月1日重新修订的《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

”《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十六条、第三十七条规定集体土地使用权不得抵押，但存在两种例外情形：

一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；二是以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。

可见，国家立法层面对集体土地使用权的流转采取的是控制原则，其流转的条件和程序规定都较为严格。

由于有关调整集体建设用地使用权流转的土地管理法严重与社会经济发展不相适应，导致较长的一段时间里，广东的珠江三角洲经济相对发达地区，集体建设用地隐形市场的客观存在，但司法政策一直以来是严格按照法律办事，省院即使有突破，也无法适应社会形势。

由此造成凡是土地租金上涨、部分村民或者村民小组、村委会不顾用地人大量投入并实际使用土地的现状，通过诉讼要求确认合同无效；或者村民小组、村委会新的领导班子成立，必然通过诉讼推翻前任领导班子签订合同的随意毁约现象普遍存在，社会诚信受到极大的挑战，集体建设用地的土地市场处于一种无序失控的状态。

有鉴于此，在国务院决定广东进行流转试点，广东省人民政府根据现实需要并结合全省实际情况，曾于2003年6月24日发布《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》；2004年6月22日，佛山市人民政府发布了《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》，该办法于2004年7月1日起实施；2005年6月23日，广东省人民政府发布了《广东省集体建设用地流转管理办法》，该办法于2005年10月1日起实施。

上述文件均在政策层面一定程度上放宽了农村集体土地流转的条件。

这样现实中就出现一些集体土地使用权流转中合乎政策，但违反法律的现象。

从省市的政策规定来看，允许流转的农村集体土地的性质及其功能必须是农村集体建设用地，而不能是农业用地。

至于属农用地出租用于非农业建设的，在案件作出处理前仍未经国土部门批准转变土地功能的，应一律认定无效。

为了解决农村集体建设用地使用权流转，经过充分的调研，佛山市中级人民法院民五庭起草《关于审理集体土地使用权流转纠纷案件若干问题的指导意见

（一）》，并于2007年12月6日由院审判委员会2007第38次会议通过。

该指导意见的出台，将集体建设用地使用权的流转纳入了法律调整的范围，有利于促进地方农村经济健康有序的发展，更好地发挥司法对经济保驾护航的积极作用。

这一指导意见也将起到统一佛山市两级法院裁判的积极作用。

该指导意见的最大亮点为：

一是明确规定“集体建设用地使用权流转合同签订后，未到土地行政主管部门办理登记、批准手续的，不影响合同效力。

”因为之前的司法实践，认为集体建设用地使用权流转合同签订后，必须到土地行政主管部门办理登记、批准手续，未办理登记、批准手续，集体建设用地使用权流转合同无效。

但是根据我们到国土部门的调研发现，国土部门认为根据法律规定及政策要求，国土部门对集体建设用地使用权流转合同只有登记备案权，没有批准权；而且很多当事人拿着法院生效判决要求国土部门登记备案，因为合同效力已经被确认无效了，所以，国土部门也不敢随意办理备案登记手续，否则就是不执行生效法律文书。

基于此，我们一改之前的司法实践，明确规定“土地行政主管部门办理登记、批准手续的，不影响合同效力”。

二是明确规定了流转合同无效的要件，第三条规定“集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：

（一）经依法批准使用或取得的集体建设用地使用权，已办理土地登记并领有相关的土地权属证书——出让必须取得集体土地所有权证；转让、抵押必须取得土地使用权证；出租必须取得土地所有权证或土地使用权证；

（二）经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。

不具备以上条件的，流转合同无效。

”第五条规定“具备以下情形之一的，可视同符合第三条第

（二）项规定的条件，即视同经本集体经济组织成员的同意：

（一）经过公开拍卖、招标而签订流转合同的；

（二）合同签订后，受让人或承租人已实际做了大量投入的，对原告要求确认该流转合同无效或者要求终止该流转合同的，人民法院不予支持。

但是，如果价格明显偏低，人民法院可根据当事人诉请和实际情况，依照公平原则，对该合同的有关内容进行适当调整。

”为什么要作此规定？

因为实践中出现大量村委会、村民小组换届选举后，新的领导班子以前任领导班子对外签订的合同未经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意为由，主张流转合同无效。

事实上，此类合同履行期限通常比较长，至村委会、村民小组或者部分村民起诉时已过了三五年，受让人或承租人已经做了大量投入，修建厂房、商铺等建筑物，或者工厂正在开工、或者市场正在运作，受让人或承租人刚刚盈利，这个时候要求受让人或承租人走人，对受让人或承租人无疑极不公平。

所以，针对这种情况，指导意见在二者之间取得了平衡，对未经集体经济组织成员村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，但是经过公开拍卖、招标或者受让人或承租人已实际做了大量投入的两种情况，视为经过集体经济组织成员的同意。

综上，对于农村集体建设用地的租赁效力认定上，我们在严格依照法律、法规规定审核租赁合同的效力时，还要根据我省、我市对集体土地流转的政策性规定，并结合案件所涉及的实际情况，有条件地确认合同的效力，这样才便于疏通我市土地流转的实际状况，保持土地交易市场的稳定，有效制约出租方基于土地租赁价格飙升的利益动机而以合同无效为由违背诚信要求收回土地、严重损害承租方利益的不公平现象。

（2）集体土地租赁合同租金或者使用费的处理及建议

按照法律、行政法规以及省法院的指导意见精神，只要承租人实际使用了集体土地，就要支付相应的费用。

如果合同有效，承租人支付的是租金；如果合同无效，使用人参照合同约定支付的是使用费。

2008年爆发了金融危机，大量承租人因为资金短缺，未能及时使用土地，导致土地闲置。

出租人村委会或者村民小组起诉，要求解除合同、收回土地、承租人支付占用期间的土地租金；承租人则反诉并未实际取得土地，出租人未交付土地构成违约，要求出租人退回定金或者保证金。

分为两种情况：

一是土地是集体建设用地；二是土地是农用地并未办理转为建设用地的手续。

我们处理案件的思路是：

第一种情况，土地是集体建设用地，合同有效，承租人不使用土地构成违约，应承担违约责任，所以出租人要求解除合同、收回土地的诉讼请求予以支持。

关于承租人占用期间的土地租金问题，通常计算到起诉之日而非交回土地之日；另外，承租人已经交纳的定金或者保证金抵作租金，在承租人占用期间的土地租金中予以抵扣，这样较好的平衡了双方利益。

第二种情况，土地是农用地并未办理转为建设用地的手续，合同无效，依据法律规定的合同无效后的处理意见，由承租人返还土地，出租人退回定金或者保证金。

关于承租人占用期间的土地使用费问题，因土地是农用地，承租人不能使用也不敢使用，所以，承租人不需支付占用期间的土地使用费，这种处理意见使得出租人村委会或者村民小组极其不满。

村委会或者村民小组认为，合同通常经过鉴证，且土地闲置期间一直由使用人占用，除了使用人之外，其他人均不能占有、使用土地，法院判决使用人不支付占用期间的使用费，使得出租人的收益和权利得不到保障。

我们的裁判思路是否适当，建议上级法院能够及时给予指导。

（二）房屋买卖合同案件的规范及处理意见。

1、基本特点

（1）金融危机影响下，房屋价格严重下跌，买受人请求解除房屋买卖合同纠纷案件大幅上升。

该类案件往往形成群体性诉讼，双方利益冲突加剧，矛盾激化难以调和，动辄演变成为群体性事件，如果处理不好，将会带来许多负面影响，甚至影响社会和谐与稳定。

（2）商品房买卖合同中，开发商和购房人约定的逾期付款、迟延交楼或者逾期办证等违约金计算方法不一致，发生纠纷时，守约方要求按照极高的标准计算违约金，违约方要求按照极低的标准计算违约金；二手房买卖中，当事人双方约定非常高的违约金，发生纠纷时，守约方要求按照约定计算违约金，违约方要求调整违约金。

两类案件，应否调整违约金、怎么调整违约金，困惑着办案法官。

2、存在的普遍性问题及建议对策

（1）房屋买卖中应对善意买受人予以保护。

出卖房产一方在订立合同后“恶性”毁约，找各种理由，起诉至法院，要求认定合同无效或撤销合同。

大体有以下几种情形：

第一，夫妻双方一方以自己不知情，另一方私自处分房产为由，要求确认合同无效和对方侵害其房产财产权，从而达到收回房产的目的；第二，出卖方以自己没有办理房产证为由，根据房地产管理法的规定，要求确认买卖合同无效，收回房产；第三，房产的所有人已死亡，其唯一继承人以已死亡的人的名义签订合同，后在办理继承公证之后，拒不交付房屋，诉至法院要求确认合同无效。

上述种种情况，目的只有一个即“毁约”达到拒不出卖房屋的目的，损害买受方的权益。

在审理过程中，我们本着维护交易安全的考虑，适用诚信原则，依法保护房产买受人的权益。

另外，在审理过程中，如果出卖人持有的房产证仅登记出卖人为所有权人，是否适用物权法的善意取得制度？

买受人是否有义务查清出卖人房屋的共有情况？

房产证登记情况和夫妻共有、家庭共有存在冲突，如何认定合同效力？

在房产买卖纠纷中较普遍存在。

我们认为，应适用物权法的善意取得制度，不管出现上述何种情形，应严格审查，依法保护善意取得人的合法权益，对恶意“毁约”行为作否定评价，保护交易安全既房地产买卖市场的稳定。

（2）房屋买卖中，未办理过户登记的房屋能否通过法院确权

房屋所有权人将房屋出售后，由于双方没有到房管所办理产权登记手续或者正在办理房屋买卖手续的过程中，原产权人因欠债务被第三人提起诉讼而由法院查封了涉案房屋，房屋买受人提起诉讼要求确认房屋买卖合同有效而请求法院判令房屋所有权人办理过户手续，目的是让法院解封所查封的房屋。

一般有两种请求方式：

第一种，要求判决未过户房屋归其所有。

第二种，要求判令房屋买卖合同有效，要求办理过户手续。

此类案件存在两个问题：

第一是程序上的问题，房屋买受人未对查封的房屋在执行法院提出执行异议，能否迳行提起本次民事诉讼？

第二是实体上的问题，未办理过户登记的房屋，法院能否进行确权？

关于第一个程序上的问题，房屋买受人未对查封的房屋在执行法院提出执行异议，能否迳行提起本次民事诉讼，实践中存在着两种观点。

一种观点认为，根据最高人民法院关于执行方面的司法解释，房屋买受人应根据《民事诉讼法》第204条的规定，先在执行法院提出执行异议，对执行法院的处理不服，再向业务庭室提起民事诉讼。

执行异议是本次民事诉讼的前置程序，房屋买受人未提出执行异议，本次民事诉讼应驳回房屋买受人的起诉，告知房屋买受人提出执行异议。

另一种观点认为，法律没有明确规定执行异议是本次民事诉讼的前置程序，所以房屋买受人未提执行异议而是提起本次民事诉讼，程序并无不当，应对房屋买受人的诉讼请求进行实体审查并作出处理。

两种观点均有一定的支持者，建议上级法院对此给予指导。

关于第二个实体上的问题，未办理过户登记的房屋，法院能否进行确权，实践中也存在着两种观点。

一种观点认为，法院不应确权，因为《物权法》规定待产权变更登记后才取得所有权。

双方当事人签订的房屋买卖合同有效，仅发生债权上的效力，未办理过户登记，不具有物权变动的效力，所以，法院不能确权。

另一种观点认为，法院应当予以确权，因为买受人通常已经付清了全部或者大部分款项，实际居住使用，买受人的利益需要保护；另外，《物权法》规定法院作出的判决书也是物权变动的依据之一，因此，法院可以确权。

我们查阅过省法院网站上的法律文书，发现省法院在《物权法》实施之前还适用“物权与债权相分离”的观点，不予确权；在《物权法》实施之后是否还沿用“物权与债权相分离”的观点不予确权，尚未明确。

建议上级法院对此给予指导。

（3）房屋买卖合同约定解除权的行使应作适当限制

实践中有些房屋买卖合同（尤其是二手房买卖合同）约定买受人迟延15日支付房价款，出卖人即可解除合同；或出卖人迟延一个月办理户口迁出手续，买受人即可解除合同。

有些甚至约定出卖人如决定中途不卖，只需赔偿买受人一定的金额，即可通知买受人解除合同等。

如果出现买受人已经全部付款或支付了合同约定的大部分房款，但比合同约定的付款期间迟延了15日以上，出卖人起诉要求解除合同，或者是出卖人已将户口迁移手续办妥，但比合同约定的办理时间迟延了一个月以上，买受人要求解除合同，又或者是出卖人根本不说明任何理由，只以赔偿合同约定解除时的赔偿价款为条件要求解除合同等情况，该解除请求是否应予支持？

合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

如依照该条的规定，上列情况中合同约定的解除条件在表面上看确实已经成就，从有约必守的角度出发，支持合同解除似乎亦符合法律规定，至于解除后若当事人有其他损失的，可依照合同法第九十七条的规定要求赔偿损失。

但事实上这种支持解除的做法大多是基于房价变化较大，房屋出卖人故意选择解除合同而谋取更大利益的不诚信行为，这样在法律上支持不利于实践中交易安全的稳定，也违背了“任何人不得以违法的形式获得利益”的民法的基本原则之一。

这种情况下应对当事人行使约定解除权作适当的限制，如公平诚信原则限制、合同目的限制等。

《民法通则》第四条规定“民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则”。

《合同法》第五条规定“当事人应遵循公平原则确定各方的权利义务”。

第六条规定“当事人行使权利，履行义务应遵循诚信原则”。

由此可见，公平与诚信原则是贯穿于整个民事活动之中的。

作为“解除当事人双方权利义务”的民事法律行为，当然应遵循这一原则。

对于一方当事人在对方无违约、其合同目的完全可以实现的情况下，仅以赔偿房屋买卖合同约定的解约赔偿金额为条件而要求解除合同，而对方在庭审中不同意解除合同，且解除合同将给对方造成较大损失的，应从维护交易安全的角度出发，以提出解约方当事人违背诚信、谋求合同外的其他利益造成对方损失等理由，驳回其解约请求。

对于当事人已经实际履行合同义务但比合同约定的期间迟延履行，且合同对迟延履行约定了解约条件的情况，可考虑对当事人的解约权作合同目的限制。

因对方当事人的迟延仅构成瑕疵履行，不构成根本违约，并不影响解约提出方合同目的的实现。

且从公平的角度看，迟延履行方仅以其较为轻微的违约行为而要承受合同解除的重大损失后果，对其亦有失公平。

因此对这种情况亦以驳回当事人的解约请求为宜，但应向其释明可另案追究对方迟延履行的违约责任。

（4）“折寿楼”问题

房地产开发企业长期屯地不开发，导致新建商品房“折寿”（土地使用权剩余的年限明显低于购房者的预期）。

我们认为，告知房屋所占土地使用权剩余的年限是房地产开发企业的义务。

除非购房者签署的文件有明确的记载房屋所占土地使用权剩余的年限或建设用地使用权期间届日，否则，即使房地产开发企业将预售证、土地使用权证等相关资料公示在售楼部，也不宜推定购房者明知房屋所占土地使用权剩余的年限。

按照《土地管理法》第三十七条的规定，建设用地闲置的期限最长为两年，再根据一般生活经验常识，包括报建、审批在内，一幢住宅楼的建设期限最长时间也不过两年。

因此，新建商品房（烂尾楼除外）自开盘销售之日起算，房屋所占土地使用权剩余的年限少于65年，均可认定为超出了购房者的合理预期。

在此情况下，购房者签了认购书之后，起诉要求退回购房诚意金或定金的，应予支持。

但是，购房者签了《商品房买卖合同》之后，起诉要求退回购房诚意金或定金的，对此应视具体情况而定。

因为政府部门提供的《商品房买卖合同》版本，有土地使用权期间的条款。

如果开发商在《商品房买卖合同》中注明土地使用权期间，购房者有注意义务及审查义务。

从维护房地产市场的稳定、培养市场诚信之风出发，如果购房者明知土地使用权期间，又签订了《商品房买卖合同》，之后再以房屋所占土地使用权剩余的年限低于其合理预期为由要求解除合同，应不予支持。

如果开发商在《商品房买卖合同》中没有注明土地使用权期间，则购房者对此毫不知情，即使购房者签订了《商品房买卖合同》，仍可以以房屋所占土地使用权剩余的年限低于其合理预期为由要求解除合同，我们认为，对购房者的该项诉讼请求应予支持。

（5）因开发商出售房屋附送露台、花园等发生纠纷的处理意见

开发商出售房屋时附送露台、花园，但又不计入业主产权，该业主对露台或者花园进行装修、种植花草等专属使用，其他业主以侵权为由向法院起诉，要求该业主拆除设施、恢复原状等。

我们认为，根据《物权法》的相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

专有部分是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分，是以通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。

开发商附送的露台、花园等，不计入业主产权，自然业主对该部分不享有专有部分所有权，其专属使用，侵害了其他业主共有和共同管理的权利。

因此对该业主的设施应予以拆除，恢复原状。

（三）建筑工程施工合同案件的规范及处理意见。

1、基本特点

（1）金融危机影响下，发包人因资金周转困难拖欠工程款现象十分严重，引发发包人拖欠承包人工程款，承包人拖欠劳务分包人工程款、拖欠材料供应商材料款、施工设备企业设备租赁费等纠纷案件。

连锁案件的审理涉及众多主体利益，关系到不同企业的生存发展，处理不当亦激化不同利益主体之间的矛盾，引发群体事件，影响社会稳定。

（2）建设工程涉及的当事人多，涉及的专业知识比较多，头绪繁杂，案卷材料多，案件审理难度大。

部分案件因质量问题、增减工程量或者修复费用需要进行评估、鉴定，审理时间长，当事人有意见。

2、存在的普遍性问题及建议对策

（1）建设工程施工合同的工程具体范围

建设工程施工合同在学理上属于承揽合同的一种，合同法亦规定对建设工程施工合同没有规定的部分，可适用承揽合同的规定。

但建设工程施工合同的工程具体范围与承揽合同中的其他合同类型的承揽作业范围如何划分问题，法律或司法解释均没有明晰。

实践中，一些挖泥、填土、运泥等纯属劳务合同范畴，而与建筑并没有直接本质关系的承揽合同，亦归结为建设工程施工合同予以立案。

因建设工程施工合同一个重要特点往往需要审查承包人的工程资质，而上述劳务行为的行为人通常没有资质，往往因合同无效而导致劳务付出主体的利益无法保护。

实践中是否以需要颁发资质证的工程种类才可作为建设工程施工合同的范围？

如对建设工程施工合同的工程具体范围不作明确界定的话，极易在建设工程施工合同的效力认定上存在困惑。

我们认为，除合同目的实现需要特种资质外其范围不宜扩大。

建议上级法院对建设工程施工合同纠纷的工程具体范围作出明晰规定。

（2）《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条

该条规定，实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。

实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。

发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

司法实践中，不少实际施工人往往以转包人（或者违法分包人）和发包人作为共同被告起诉，并要求发包人在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

而发包人在案件中承担责任的前提是其尚欠转包人或者违法分包人工程款，这涉及到发包人与转包人或者违法分包人之间的工程款结算问题。

若他们的工程款尚未结算，或他们双方对工程款结算的数额有争议，从而导致他们的结算工程款不能确定的话，那么发包人向实际施工人是否应承担责任及其责任数额如何确定？

如果为解决发包人的责任问题而要另外查明发包人与转包人或者违法分包人之间工程结算关系，则无疑是将案件本身所需解决的实际施工人与转包人或者违法分包人之间的工程合同关系扩张为将发包人与转包人或者违法分包人之间的工程合同关系同时一并解决。

实践中因多重分包或转包并不少见，审理这类案件要审查多个工程合同关系，不仅繁琐复杂，费时费力，不利于实际施工人利益的及时保护，而且若中间有一个工程合同的结算款不能审清、或者仍在施工中未达到整体结算的条件，则不能审清的工程合同的前手发包、承包主体的对实际施工人的责任均无法认定。

我们认为，最高人民法院作出的该条规定实质是基于更有效保护实际施工人（而相当大的主体为农民工）利益而在一定程度上突破合同相对性的规定。

从保护实际施工人的利益出发，是否可考虑在发包人与转包人或者违法分包人的工程结算关系不明确或有争议的情况下，适当加重发包人的责任，即由发包人对转包人或者违法分包人欠实际施工人的所有工程款承担连带责任，然后由发包人将其向实际施工人支付的工程款作为其已向转包人或者违法分包人支付的工程款，并在发包人与转包人或者违法分包人的工程款结算关系中再解决这个问题。

这样可将各工程结算关系分开处理，避免在一件案中要处理多个工程结算关系造成实际施工人的利益不能及时保护，这样一方面进一步保障了实际施工人的利益，另一方面可敦促发包人及时与转包人或者违法分包人结算，减少因第一手发、承包合同结算、付款的拖延而造成下手转包或分包合同中欠付工程款所引发的诸如农民工欠薪等社会问题。

而在发包人与转包人或者违法分包人的工程结算数额明确的情况下，则依然适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定。

（3）工程款优先受偿权问题

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

该条规定在实践中容易出现一些适用困难问题。

比如当事人约定工程款在竣工之日起六个月后才支付（通常将竣工后的一定时间作为质量检验或保证的期间），则类似这种约定是否意味着排除了承包人优先受偿权的适用？

在审判实践中就曾有工程承包人在庭审中以这种约定违反最高人民法院的关于工程款优先受偿权的行使期限解释为由认为这样的约定无效或显失公平。

另外，实践中也不乏发包方拖延甚至回避结算工程款的情况，如果工程款的结算数额在工程竣工后六个月后仍不能确定，是否当事人的优先受偿权就不能行使？

即便有些当事人在工程竣工后六个月内及时起诉，但由于其提出的工程结算数额对方拒不确认，审判实践中往往只能通过鉴定评估确定（除非合同约定固定价且工程全部完工验收），而鉴定评估往往需要一段时间，待鉴定评估结论作出、当事人的工程款结算数额确定时，一般已经超过工程竣工后的六个月时间，此时当事人的优先受偿权请求是支持还是不支持？

我们认为，应以工程款结算数额确定之日起六个月内为期限，作为当事人行使工程款优先受偿权的期限。

（4）工程转包、分包的合同效力问题

建设工程承包人的资质是工程合同效力的一个重要影响因素。

一个无资质的单位或个人承接了工程，又或者是一个无资质的单位或个人挂靠有资质的单位承接了工程，然后该无资质的单位或个人又将工程转包或分包给有资质的第三人，则该转包合同或分包合同是否亦认定无效。

若从合同的前后整体连接关系来看，前手无资质的主体所承接工程的工程合同是无效合同，则该前手主体将基于无效合同所取得的工程再转包或分包给第三人的话，基于前一手的合同无效，则后一手的合同亦应该无效，即“无效的传染性”。

但从合同的最终目的角度看，工程合同的效力决定于承包人的资质而非发包人的资质，在一项工程的最初始的发包合同中，发包人并不需要具备工程资质，只需要承包人具备工程