物业服务第三方评估监理报告摘要.docx
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物业服务第三方评估监理报告摘要
项目物业服务费用
评估报告
编号：
公司Logo
公司名称
该报告出具日期
评估报告正文
附件一物业服务费用测算技术报告【含物业项目基本情况、物业服务费用支出明细、物业费分项测算（人工成本、管理成本）等】
附件二评估项目确定的物业服务标准
附件三项目建议书批复
附件四项目总平面图
附件五规划意见书
附件六规划设计方案复函
附件七建设用地规划许可证
附件八建设工程规划许可证
附件九国有土地使用证
附件十项目物业区域划分说明
附件十一委托方证照复印件
附件十二委托方资质证书
附件十三评估机构营业执照
附件十四评估机构资质证书
附件十五评估专家相关证书
附件十六物业服务评估委托书
附件十七评估资料签收单
项目物业服务费用
评估报告摘要
编号：
评估机构于年月日受委托单位的委托，根据《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383号）、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》（京建发〔2010〕391号）的规定，本着独立、客观、公正的原则，对项目的前期物业服务费用标准进行了评估。
本项目物业服务等级标准为级（或者是高于五级，具体服务标准见评估报告附件）。
本次评估所采用的评估方法为：
以运营成本法为主导、市场比较法为参考。
在评估过程中，评估机构评估人员对评估项目按照物业服务评估规范要求，履行了必要的评估程序，具体包括：
对委托单位提供的评估资料及其来源进行了必要的查验，并收集了相关的项目评估资料复印件；对项目实施了实地查勘与核对。
同时，根据评估项目的特点进行了必要的市场调查与征询，等等。
在实施了上述评估程序后，项目在评估基准日年月日的物业服务费用市场总价为：
￥5231618.16元/年；其物业服务费用测算单价见下表：
物业服务费用评估结果汇总表
评估基准日：
年月日单位：
人民币元
序号
项目类型
收费面积
全年费用
单价
（㎡）
（元/年）
（元/㎡·月）
1
住宅
2
商业
3
办公
评估结果的成立依赖于各种假设和前提条件，请评估报告使用者认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明对评估结论的影响。
评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，评估报告的有效使用期限为一年，即自评估基准日年月日起，至年月日止，评估报告使用者应当根据评估基准日后的项目状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
评估专家签章：
姓名
专家证书号及职称
签章
评估机构（盖章）：
二O一一年月日
项目物业服务费用
评估报告
编号：
评估机构于年月日受委托单位的委托，根据《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383号）、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》（京建发〔2010〕391号）的规定，本着独立、客观、公正的原则，对项目的前期物业服务费用标准进行了评估，现将评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者
（一）委托方
委托方：
法定代表人：
联系电话：
地址：
（二）评估机构
评估机构：
法定代表人：
联系电话：
地址：
（三）其他评估报告使用者
其他评估报告使用者应为业务约定书约定的使用者和国家法律、法规规定的国家有关部门、有关监管机构。
二、评估目的：
根据委托方承诺的物业服务等级要求及项目设备设施及建筑情况等，对项目物业费进行公开、公平、公正的评估，保障业主和开发建设企业、物业管理企业的合法权益，规范物业服务收费行为。
三、评估对象和范围
评估对象：
评估范围：
项目的物业服务费用
基本情况如下：
名称：
（项目全称）
类型：
（住宅、商业、厂房或者综合项目）
坐落位置及四至：
坐落精确位置，四至注明街道路段
容积率%、绿化率%、户数户（一般用于住宅项目）；
面积分解：
占地面积、建筑面积（地上、地下）或收费面积、使用面积、配套用房面积等；
四、评估原则
（一）委托人确定评估项目物业服务标准原则
物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。
（二）合法原则
委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提。
（三）评估时点原则
评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。
五、评估依据
（一）主要法律文件
1、《中华人民共和国价格法》中华人民共和国主席令[1997]第92号；
2、《物业管理条例》国务院令[2003]379号；《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》国务院令[2007]第504号；
3、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》京发改[2005]2662
号；
4、《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市物业项目承接查验评估规范（试行）><北京市物业服务费用评估规范（试行）><北京市物业服务质量评估规范（试行）>的通知》京建发〔2010〕391号；
5、《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市物业服务第三方评估监理管理办法>的通知》京建发〔2010〕383号；
6、参考北京市物业管理行业协会发布的普通商品住宅物业服务成本项目。
（二）委托方提供的有关材料
1、项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料；
2、项目物业管理区域划分说明；
3、项目物业共用部位、共用设施设备清单；
4、项目物业服务项目和等级标准；
5、评估需要提供的材料。
（三）评估人员及评估机构收集的有关材料
1．现场踏勘资料；
2．市场调查资料。
六、专家声明
1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本评估报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但它是以有关资料的真实可靠为基础，并受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本评估报告中的评估项目没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4、我们是依据《北京市物业服务费用评估规范（试行）》（京建发〔2010〕391号）进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
5、没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。
6、在评估过程中也未受到任何干扰。
7、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用。
专家签章：
专家签章：
七、评估基准日和有效期
本次价格评估的基准日:
年月日。
本评估报告有效期为一年，即年月日至年月日。
八、评估方法
运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。
参考当期公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本的构成单项，物业服务成本包括以下内容：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
汇总物业服务成本的构成单项评估数据，根据物业服务行业合理利润计算出评估项目的物业服务费用评估结果。
九、评估工作实施过程
序号
时间
工作内容
1
接受评估委托，签订评估委托协议，明确评估事项
2
拟定评估作业方案
3
搜集整理同类项目资料
4
实地查勘评估项目，搜集整理项目资料
5
评估人员进行评估，确定评估结果
6
撰写评估报告
7
评估资料归档
十、评估结论及争议说明
1、评估结论
项目总建筑面积平方米，收费面积为平方米，物业服务标准为级，物业服务费用测算评估标的市场总价为：
元/年；其物业服务费用测算评估标的市场单价价格为：
序号
项目类型
收费面积
全年费用
单价
（㎡）
（元/年）
（元/㎡·月）
1
住宅
2
商业
3
办公
2、评估过程中有关的争议：
□无□有
3、争议说明：
委托单位盖章确认：
十一、评估限定条件
评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观、公正原则基础上形成的，仅在本评估报告设定的评估假设和限定条件下成立。
1、根据委托方提供用于支持评估目的相关资料进行分析及结论，委托方对所提供的评估对象资料的真实性、合法性、完整性和有效性承担责任。
2、评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，以继续使用为假设前提，没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价格的影响。
3、评估结论是评估人员对评估对象在评估基准日特定目的及特定物业服务标准下的费用进行分析、估算而发表的专业意见，评估结论受委托方提供的物业服务标准限制。
4、国家及地方现行法律、法规、财政政策、行业的经济环境、经济条件、市场情况不会有重大变化。
5、无其他不可抗拒因素造成的重大不利影响。
十二、评估作业日期
（此处日期为评估工作时间，为段时间，自评估工作起至完成）
十三、评估报告日期
（提交评估告的日期）
十四、评估人员名单及职责分工
权属
姓名
职责分工
备注
评估专家
评估专家
评估机构
总经理
项目经理
项目承担人
十五、评估机构及评估专家签章
评估专家签章：
姓名
专家证书号
签章
评估机构（盖章）：
二O一一年月日
保证书
鉴于北京公司（以下简称我司）聘请紫利仑（北京）物业服务评估监理有限公司（以下简称紫利仑）为其开发建设的项目（规划名称）进行前期物业费评估，但在评估进行过程中我司对于紫利仑要求提供的部分评估要件不能及时提供完整，为了不损害紫利仑在评估各时段所做工作的权威性、公正性，备案归档需求，我公司郑重承诺：
保证在我司开发建设的项目（规划名称）前期物业费评估报告获取后，按照整体项目开发进度和交房进度，同步向紫利仑补交剩余资料，按照评估要件附件要求直至齐全完整（附件附后）。
三、我司补齐资料的承诺：
1、如我司未能在项目（规划名称）房屋开始销售之日前（规划房屋建设总面积开发完成全部销售并最后一批销售），提前五个工作日以上，将附件一中所列全部评估前置要件提供给紫利仑，我司自愿承担违约金五万元；
2、如我司未能在项目（规划名称）房屋办理业主入住之日前（规划房屋建设总面积开发完成并最后一批交房），提前五个工作日以上，将附件二中所列全部评估后置要件提供给紫利仑，我司自愿承担违约金五万元。
四、本保证书中所列的附件一、附件二，作为保证书的一部分。
五、本保证书作为项目（规划名称）前期物业费评估合同的后置件。
六、保证金所涉及到的评估要件
1、评估前置要件；（见附件一）
2、评估后置要件。
（见附件二）
保证人：
法定代表人（负责人）或授权代表（签字）：
北京有限公司
2011年月日
附件一：
评估前置要件明细
前期物业费第三方评估资料交验表
所需项目资料清单（开发企业提供）
前期物业费评估资料目录（包括但不限于以下）
序号
名称
样式
开发企业
第三方评估机构
物业
企业
一
项目建设资料
1
房地产开发公司资证材料
复印件
2
房地产开发项目批准文件（立项批复）（规划意见复函）
复印件
3
红线图
复印件
4
同意使用土地通知书（《国土证》或《土地出让合同》）
复印件
5
建设用地规划许可证
复印件
6
建设工程施工许可证
复印件
7
建设工程规划许可证
复印件
8
建设工程报建审核书
复印件
9
规划报建图（规划总平图）、设计鉴定审批文件
复印件
10
建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）
复印件
11
各分项工程设计方案
复印件
12
供水、供气协议书
复印件
13
供用电合同、燃气验收合格证
复印件
14
同意供电通知
复印件
15
《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》
复印件
16
《建筑工程质量保修协议书》
复印件
17
建筑工程总包合同书、分包合同书
复印件
18
工程招、投、定标书
复印件
19
停车场设施系统图
复印件
20
拆迁安置资料
复印件
21
机电设备采购合同书
22
23
二
其它相关资料
1
物业区管理区域划分说明书
复印件
2
项目物业服务项目说明书
复印件
3
同区域同类项目基本资料
（项目总面积、物业服务标准、物业费）3个小区
复印件
4
所选物业服务标准（一、二、三、四、五级）
复印件
5
物业管理方案
（将所选服务标准实施细化到平面图中并附文字）
原件
6
物业企业营业执照
复印件
7
物业企业资质证书
复印件
8
开发企业营业执照
复印件
9
开发企业资质证书
复印件
10
物业企业注册物业师证
复印件
11
物业招投标文件（中标函、二次备案表、标书）
复印件
12
物业企业持证工表（含个人证件复印件）
复印件
13
项目物业服务管理用房确认书
原件
14
项目业主委员会用房确认书
原件
15
项目地面停车位权属规划说明书、收费许可证
原件
16
项目地下车库权属规划说明书、收费许可证
原件
17
项目公共部份公共收益权属说明书
原件
18
项目地下空间权属规划说明书
原件
19
项目配套商业用房权属规划说明书
原件
20
项目配套会所权属规划说明书
原件
21
项目配套社会功能用房权属规划说明书
原件
22
23
24
上述各项资料，是开发企业评估作业期之前要向第三方评估监理机构提交的第一批文件资料。
附件二：
评估后置要件明细
前期物业费第三方评估资料交验表
项目资料归档备案清单（开发企业提供）
前期物业费评估资料目录（包括但不限于以下）
序号
名称
样式
开发企业
第三方评
估机构
物业
企业
一
项目建设资料
1
建设工程规划验收合格证《综合验收合格证》
复印件
2
建设工程竣工验收质量认定书（建筑工程质量认定书）
复印件
3
消防工程验收合格证（审核意见书）
复印件
4
工程竣工验收备案表（质检备案表）
复印件
5
工程建筑放线、验线、验收意见书
复印件
6
公共安全技术防范工程设施使用证
复印件
7
通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告
复印件
8
申请门牌审批表
复印件
9
白蚁防治合同书
复印件
10
有线（光纤）电视许可证、电话网络验收合格证
复印件
11
公共设施、设备清单
复印件
12
其它相关资料
二
建筑工程技术资料
1
地质勘察报告
复印件
2
工程招、投、定标书
复印件
3
工程施工合同及开、竣工报告
复印件
4
施工图（总平、结构、建筑、给排水、电气、燃气、通讯、消防、防雷、强弱电、智能化系统及设备安装等）
原件
5
图纸会审记录
复印件
6
工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）
复印件
7
隐蔽工程验收签证
复印件
8
沉降观察记录
复印件
9
竣工验收证明书
复印件
10
主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）
复印件
11
新材料、构配件的鉴定合格证书
复印件
12
砂浆、混凝土试块试压报告
复印件
13
竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总坪道路、雨污排放等附属工程及隐蔽管线等）
原件
14
其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）
原件
15
各分项工程施工单位资料
复印件
16
各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告
复印件
17
水电、空调、卫生洁具、电梯等设备检验合格证书
复印件
18
供水试压报告
复印件
19
机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录
复印件
20
弱电、安防、智能化系统集成及布线图
复印件
21
停车场设施系统图
复印件
22
设备试压、试运行合格报告
复印件
23
防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录
复印件
24
其它相关资料
复印件
三
物业产权资料
1
房屋所有权证、土地使用权证
复印件
2
销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等）
复印件
3
房屋设备及其固定附着物清册
复印件
4
房屋分户产权办理情况说明
复印件
5
建筑执照
复印件
6
拆迁安置资料
复印件
7
其它相关资料
复印件
四
设备资料----供电系统
1
供电系统设备购买、安装合同
复印件
2
供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
复印件
3
供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址
复印件
4
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等）
原件
5
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）
原件
6
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）
原件
7
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证
原件
8
配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）
原件
9
灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）
原件
10
配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）
复印件
11
绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录
复印件
12
其它相关资料
复印件
五
设备资料----给排水系统
1
给排水系统设备购买、安装合同
复印件
2
给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料
复印件
3
给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址
复印件
4
水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）
原件
5
设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）
原件
6
设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录
原件
7
主要材料和制品的合格证或试验记录
复印件
8
配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录、强检资料等）
复印件
9
水、暖、卫生器具检验合格证书；
原件
10
供冷、暖方式和标准说明书及系统设备购买、安装合同、维保单位资料
复印件
11
其它相关资料
六
设备资料----消防系统
1
消防设备购买、安装合同
复印件
2
消防设备制造、安装单位、维护单位资料
复印件
3
消防设备产权所有者及用户的名称和地址
复印件
4
消防广播、消防栓等设备参数
原件
5
随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）
原件
6
设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录
复印件
7
消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录
复印件
8
消防验收合格证书
复印件
9
其它相关资料
复印件
七
设备资料弱电系统
1
弱电系统设备购买、安装合同
复印件
2
弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料
复印件
3
弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）
原件
4
弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）
原件
5
弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明
原件
6
宽频接入协议
复印件
7
有线电视及电话协议
复印件
8
设备试压、试运行合格报告
复印件
9
防雷电阻接地实测记录、引下线焊接记录
复印件
10
其它相关资料
上述各项资料，是开发企业后期同步向第三方评估监理机构补交的文件资料。
附文件交付保证书。
公共设施设备情况
序号
项目
配置情况
备注
1
给水系统
市政供水
项目水泵供水
水泵数量台
水泵1功率KW
水泵2功率KW
水泵3功率KW
水泵4功率KW
水泵5
升级会员 