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中国房地产估价技术标准的改进趋向

林坚

（北京大学环境学院城市与区域规划系）

摘要:

本文回顾和对比中外房地产佑价技术发展的历史和特色，以美国《不动产估价

（第11版）））和英国《RICS评佑与估价手册》为参照，针对我国国家标准《房地产佑价规范》

和《城镇土地估价规程》的技术特点，分析中国房地产估价技术存在的差距，探讨中国未来

佑价技术标准的改进趋向。

关键词:

房地产估价技术;技术标准;改进趋向

1引言

改革开放以来，伴随房地产市场体系的不断发育和完善，中国房地产估价行业迅速发展，房地

产估价的理论研究和实践活动相当活跃。

经过数年的探索，1999年，建设部批准发布国家标准《房

地产估价规范》（GB/T50291-1999）;2001年，国家质量监督检验检疫总局发布实施国家标准《城

镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。

两部国家技术标准的颁布与实施，表明中国房地产估价

行业的技术发展达到新的高度，但是，与国外上百年历史的房地产估价技术相比，仍然存在着诸多

需要改进之处。

本文将回顾和对比中外房地产估价技术发展的历史和特色，重点参照美国估价学会编著的《不

动产估价））（第11版）（以下简称《不动产估价）））和英国皇家特许测量师学会颁布的《RICS评估与估

价手册》（1998年修订增补版）（下文简称《RICS评估与估价手册》）的要求，分析《房地产估价规范》

和《城镇土地估价规程》的技术特点及存在差距，进而提出相应的改进建议。

2中外房地产估价技术的发展回顾

2.1国外房地产估价技术的发展回顾

现代房地产估价行业及相关技术研究发端于英国。

特别是20世纪20年代后，西方主要国家

进人城市化高速发展时期，推动了房地产估价技术及研究的发展，费希尔的《房地产原理》（1923

年）、伊利和穆尔豪斯的《土地经济学原理》（1925年）、巴比科克的《房地产估价》（1924年）、摩茨科

的《房地产估价过程））（1927年）、舒姆茨的《估价过程））（1941年）都是房地产估价研究领域的重要

论著。

特别是美国房地产估价师学会在1951年首版《房地产估价》一书，到1996年为止再版11

次，成为国外最有权威的房地产估价专著。

综观国外房地产估价技术方法的特色，受各自制度和行业发展状况的影响，堪称各有千秋，房

地产估价的方法论体系在总体上可分为两类[l]:

（1）以英国为代表的英联邦国家，采用五种基本方法:

市场比较法、收益法、成本法、利润法、假

设开发法（剩余法）;估价注重经验、艺术，注重市场信息，推算时很少采用数学模型;其观点是在市

场发达情况下，直接根据市场信息估价更为可靠。

英国皇家特许测量师学会颁布有《RISC评估与1362003中国房地产佑价学术研讨会论文集

估价手册》，作为估价行业的技术规范。

（2）以美国为代表的北美、日本等国家，采用三种基本方法:

市场比较法、收益法、成本法;估价

时注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算房地产的价值;其观点是通过建立具体的数

学模型来评估更为公平合理，要求对一宗房地产的估价尽量同时采用多种方法，以便做出比较分

析。

1987年，美国的九个主要估价团体联合制订了《美国专业评估执业统一标准》，规定J’职业道

德标准和最低估价标准。

2.2中国房地产估价技术方法的发展回顾

在新中国成立之前的相当长时间内，房地产估价技术主要建立在市场比较替代、地租资本化的

理论基础上。

1840年以前，中国房地产估价主要体现在农用地估价方面，宋代便有“民间买地之初

必以租定价”的说法。

鸦片战争以后，因欧美国家在租界开征地价税的需要，推行了利自、还原法、购

买年法的地价测算方法。

民国期间，同样因征收地价税在上海、北平、汉口等地进行地价等级划分.

运用比较评定法来确定地价。

新中国成立以后真正意义上的房地产估价理论和方法研究则是从改革开放后的地租和城市f胜

宅等问题开始。

1985-1986年间，为测定土地使用费的征收标准，上海、北京、宁波等城市运用各

种回归模型进行土地级差收益的测算;从1987年起，城镇土地定级估价工作开始进行.先后探索出

铺面租金剥离法、房屋契价测算法、联合建房地价测算法、历史地价趋势评估法等多种地价测算方

法，进而形成具有中国特色的“以土地定级为基础，土地收益为依据，土地市场交易价格为参考”的

基准地价评估方法的雏形;进入20世纪90年代，随着房地产业的发展和国有企业改制的进行，逐

渐形成了收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等五种基木1:

地估

价方法，也奠定了《城镇土地估价规程》的技术基础。

而在房地产估价方面，1987年6月，上海市颁布了《上海市房屋估价暂行标准》，提出成本法、

市场比较法、收益法、剩余法的估价方法;1991年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会

房地产评估委员会组织的课题《房地产价格评估方法与应用》完成，第一次比较全面地介绍国外的

房地产估价方法:

市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法。

fri1时总结

了当时中国常用估价方法，如计分计点法、重置评估法、土地成本加总法;1995年，建设部和人事部

组织首次全国房地产估价师执业资格考试，并出版作为指定辅导教材之一的《房地产估价理论与方

法》，推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法:

199'）

年，建设部颁布《房地产估价规范》，重点推荐了市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价

修正法五种方法。

因此，不论从《房地产估价规范》还是从《城镇土地估价规程》的推荐方法看，中国房地产估价方

法体系受英国体系的影响较大，一般注重经验与技术。

尽管不断有学者探讨引人各种数学模型，如

模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测，但尚未引起房地产估价界的足够重视，目前，基于定量

分析的房地产估价方法综合应用研究还很不充分。

3中外房地产估价技术要求的差距与原因

3.1中外房地产估价技术要求的差距

在中国，对房地产估价的技术要求上，比较重视不同估价方法的计算和操作，反映r柑:

价的力

法论是房地产估价实务的基础。

从两部房地产估价相关技术标准的内容安排上，基本估价方法的

应用要求都占据重要的地位。

尤其是《城镇土地估价规程》在其附录E的“估价报告规范格式”要

求中，对各种方法应用的操作事项都予以了较为明确、详细的规定。

中国房地产佑价技术标准的改进趋向137

但是，在房地产估价实务中，方法应用必须建立在各种严格的前题限定、价值标准和综合分析

的基础上。

对比《不动产估价》和《RICS评估与估价手册》（1998年修订增补版）的要求，中国侧重

于方法操作的房地产估价技术要求仍存在一些差距:

3.1.1对“权益”作用的重视和把握程度不够

权益是房地产估价非常重要的要素之一。

针对美国私有产权体制的特点，《不动产估价》对估

价中可能涉及的房地产绝对所有权、终生产业权、出租人权益和承租人权益等进行分析，并对各种

权益估价可能涉及的特殊考虑事项进行了大量的研究和总结圈;而英国《RISC评估与估价手册》在

相关概念的界定和对实务操作的要求中，多处体现了估价是对房地产的权利义务的界定和体现这

一理念X31譬如，一是指出房地产估价的目的在于给相应的权益关系一个价格体现。

如对房地产

给出的定义为:

“指存在于土地、厂房机器、减耗资产和与房地产相关资产中的所有权利和收益”;并

在涉及到特殊用途的特种房地产的估价时，非常强调“相关的执照、应允、注册证书和许可证因为是

适当的，都可以展期。

”其目的在于这些国家法律中存在对权益专门限制的领域，相应的权利证书直

接影响到占有、使用土地并取得收益能力。

二是对各种估价目的下的各类标的物涉及的权利和义

务的平衡做出操作上应遵循的规定。

比如，在因灾祸、污染等原因造成的房地产功能减损的情况

下，房地产所有人享有索赔权利或强制承租人修复的请求权，销售相应的房地产过程中，应当将此

权利产生的收益转让给买受人，这种收益的转让必须直接体现在最终的评估价格中。

三是在租赁

房地产的估价方面，提醒每个计划购买、租赁房地产的人均应特别留意租约中的条款内容。

四是在

抵押房地产的估价方面，首先建议顾客要根据自己在抵押合同中的不同地位（是抵押权人还是抵押

人）来要求估价师进行相应的估价。

反观中国，有关估价技术标准对权益在房地产价格中的体现表述存有差别。

《房地产估价规

范》认为房地产估价是“对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动”川，房

地产价格应是客观合理价格或价值，即为“某种估价目的特定条件下形成的正常价格”;《城镇土地

估价规程》则规定:

“土地价格是指正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总

和”[5l，其权利特征是出让土地使用权价格，还划分了其他权利价格的多种形式，如划拨土地使用权

价格、承租土地使用权价格、设定抵押权的土地使用权价格、设定地役权的土地使用权价格等。

可

见，两个技术标准都强调价格的正常性，但界定的基点不同:

房地产估价更多地从价格前提—正

常市场交易的假定考虑，对于权益差异的估价要求主要结合不同估价目的进行考虑;土地估价较多

从权益的角度考虑，突出强调出让土地使用权的地位。

尽管两个技术标准对权益和价格的关系皆有考虑，但与估价实务的需要仍有差距。

如:

《城镇

土地估价规程》虽然专章对“其他权利价格评估”进行规定，明确了划拨土地使用权价格、承租土地

使用权价格、设定抵押权的土地使用权价格、设定地役权的土地使用权价格、租赁权价格、地役权价

格等评估方法、评估要点和特殊参数，但缺乏在不同场合应用的清晰提示;而基于不同估价目的来

规定权益作用的《房地产估价规范》更多的是提供一个价值标准和方法使用的要求，也较少对实务

细节予以提示。

3.1.2对房地产“价值”标准的规定欠缺

《不动产估价》对房地产可能涉及的价值（如市场价值、使用价值、投资价值、永续经营价值、公

共利益价值、保险价值、评定价值等）内涵进行了大量的分析，并在较多场合强调房地产估价主要评

估市场价值;更为突出的是，（（RIGS评估与估价手册》中对不同估价目的下可能涉及的价值标准予

以非常明确的厘定，规定了市场价值（MV）、公开市场价值（OMV）、现存可用价值（EUV）、预计变

现价格（ERP）、预期假定变现价格（ERRP）等一系列价值标准，从而构成不同估价目的下开展估价1382003中国房地产佑价学术研讨会论文集

的基础（见表1）0

在中国，《房地产估价规范》主要界定了“公开市场价值”的概念，并成为不同目的下估价的主要

价值标准，这与《RICS评估与估价手册》的详尽规定相比，房地产保险估价、征地和房耀拆迁补偿估

价、房地产分割、合并估价等情形时，其价值标准与公开市场价值的关系并不清晰;而、、城镇土地估

价规程》并无价值标准的规定，只是提到“正常市场条件”的要求。

（（RISC评估与估价手册》规定的估价目的、房地产类别和价值基础一览表表1

┌──┬────────────────┬─────┬─────────┐

│序号│估价目的│房地产类别│价值基础│

├──┼────────────────┼─────┼─────────┤

│1│买卖房地产的估价（不包括2的情况）│所有│入工V│

││││（>M、'│

││││OMV（R6.M）│

││││ERP--（（Rc:

M））│

├──┼────────────────┼─────┼─────────┤

│2│依照界定的完成销售的时间限制，拟│所有│ERRP│

││议出售的房地产估价││ERRP一（R&.M）│

├──┼────────────────┼─────┼─────────┤

│3│

（1）为担保贷款而进行的商业│所有│M、│

││用土地和建筑物的估价││（）MV│

││

（2）担保抵押债券的公司资产││FI丈P│

││││ERRP│

├──┼────────────────┼─────┼─────────┤

│4│为担保贷款而进行││OMV（PF,M）│

││的厂房和机器的估价││ERP（Pe-M）│

├──┼────────────────┼─────┤ERRP（P&M）│

│5│住宅抵押估价（不包括为抵押贷款而│住宅房地产│OMV，不包括促销和│

││进行的登记产权所有人的估价）││任何）}f发的价值│

├──┼────────────────┼─────┤（略）│

│6│其他│（略）││

└──┴────────────────┴─────┴─────────┘

注:

OMV-（P&M）,ERP-（P&M）,ERRP-（P&M）都是针对厂房和机器的价值标准。

资料来源:

据参考文献3整理

3.1.3“综合分析”的系统要求不充分，导致估价技术标准对实务的约束力降低。

综合分析是房地产估价得以开展的基本技术环节。

《不动产估价》仅对成本法、市场比较法、收

益资本化法三种方法的应用，就涉及了第十五章到二十四章的诸多篇幅，对于各种基本方法的数据

采取、处理细节以及结果判断的各种事项予以剖析，以保证实务应用的合理性，这从一个侧面说明

国外房地产估价理论研究和实践内容的丰富。

在中国的有关估价技术标准中，同样也强调“综合分析”的重要性，如《房地产估价规范乡明确要

求估价技术报告要进行个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析和最高最佳使用分析.但没有

提供详细的估价报告规范性格式和内容的具体约定;《城镇土地估价规程》在附录E“估价报告规范

格式”中设立了“估价对象描述及影响因素分析”等章节，并对估价过程中的方法操作进行规定。

但

是，中国房地产估价实务存在的弊病之一表现为:

“综合分析”往往流于形式，分析内容本身与方法

操作、结果确定可能缺乏有机的联系，其结果:

一则导致部分估价报告质量不高;二则使得估价方法

的选用，可能出现不顾对象、场合而避重就轻，导致技术标准的约束力下降。

譬如，按《城镇土地估中国房地产佑价技术标准的改进趋向139

价规程》规定，“居住用地估价宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新

开发完成的居住用地可以使用成本逼近法”;“工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准

地价系数修正法。

在特殊情况下，也可采用收益还原法”;“商业用地宜采用市场比较法、收益还原

法、剩余法和基准地价系数修正法估价”;“综合用地宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法估

价’Y[s1。

但是，据笔者对A级、准A级土地估价机构提供的1998年前后450多个土地估价案例的

统计（见表2），不论何种用途的估价，具有中国特色的基准地价系数修正法应用频率都列首位，而

操作相对繁琐的收益还原法不受青睐。

而在中外房地产估价发展历史上，收益法（收益还原法）往

往是立基之本，估价技术的不断提高也往往基于对该方法的改进过程中。

分用途土地估价的方法应用频率表2

┌────┬──────┬─────┬─────┬──────┬─────┐

│土地用途│基准地价系数│成本通近法│市场比较法│剩余法│收益还原法│

││修正法（%）│（%）│《%）│（假设开发法）│（收益法）│

│││││（%）│《%）│

├────┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┤

│商业用地│37.5│7.5│16.7│24.2│14.2│

├────┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┤

│住宅用地│33.9│19.5│26.3│19.5│0,9│

├────┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┤

│工业用地│41.9│41.9│1.4│13.6│1.2│

├────┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┤

│综合用地│30.5│13.3│25.2│27.2│4.0│

└────┴──────┴─────┴─────┴──────┴─────┘

3.1.4定量研究薄弱，技术参数选定方法仍待完善

之所以出现上述的“避重就轻”现象，很大因素在于中国目前定量研究薄弱。

美国对房地产估

价的定量研究非常活跃，《不动产估价》集合了大量针对房地产估价的定量研究成果，从方法选用、

技术参数计算及其适合场合等方面加以归纳。

从中国房地产估价行业发展的十多年历程看，从早

期的级差收益测算到后来在基准地价评估中建立基准地价修正指标体系，定量研究取得了一系列

带有中国特色的研究成果，但是，在借鉴国外房地产估价理论和方法的过程中，有突破性影响并能

和方法应用紧密结合的技术参数体系及定量化的选定方法并未出现。

由于缺少强有力的技术体系

支撑，一定程度上致使中国房地产估价行业“顾问、咨询”能力的相对不足，时至今日，一些估价机构

仍然难以摆脱“算价”的低水平技术阶段。

3.2造成中外房地产估价技术要求差距的原因

造成上述中外房地产估价技术要求差别的原因是多方面的，主要表现在:

（1）中国仍处在社会主义市场经济体制不断培育的进程中，涉及财产、资源等一系列法律法规

体系仍待完善。

由于市场化快速推进和法律制度建设相对滞后的矛盾，作为房地产估价基础的权

利划定、价值标准确定仍存在较大的困难，尤其是将定性的事物进一步转化为定量的指标需要大量