天津2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目转让条件试题.docx

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天津2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：

房地产开发项目转让条件试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。

根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。

A：

30％

B：

45％

C：

65％

D：

75％

E：

工业用地的监测点评估价格

2、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。

A．超额利润

B．投资回报

C．内部收益

D．风险补偿金

3、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。

A：

拖欠的建筑工程材料费

B：

拖欠的建筑工人工资

C：

抵押担保债权

D：

出租房屋租金

E：

执行层的组织协调

4、房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于__%。

A．10

B．15

C．20

D．25

5、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。

A．605

B．600

C．650

D．550

6、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供给、需求、利用状况

C．权利、租金、利率

B．价值、使用价值、供求

7、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，两者的长短关系有。

A：

自然寿命≥经济寿命

B：

自然寿命≤经济寿命

C：

自然寿命=经济寿命

D：

无关

E：

工业用地的监测点评估价格

8、商品越是耐用，则。

A：

越缺乏弹性

B：

需求弹性越大

C：

需求弹性越小

D：

完全无弹性

E：

执行层的组织协调

9、某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为。

A：

3.5％

B：

5.17％

C：

7.75％

D：

8.59％

E：

借款合同

10、违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者，应受的处罚是。

A：

处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金

B：

处七年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金

C：

处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金

D：

处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金

E：

房地产估价机构必须加盖公章

11、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元／㎡。

A：

849

B：

865

C：

882

D：

915

E：

工业用地的监测点评估价格

12、下列不应免征房产税的有__。

A．职工自用住房

B．企业创办的学校用于教学的房产

C．产权不确定的及有纠纷的房产

D．经有关部门鉴定的危险房屋

13、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产众数价格

14、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。

A．同时

B．随之

C．不能

D．权利人确定是否

15、减征、免征契税政策中，城镇职工，按规定第一次购买的，免征契税。

A：

私有住房

B：

公有住房

C：

商品住房

D：

二手住房

E：

执行层的组织协调

16、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A．不可移动性

B．适应性

C．弱流动性

D．相互影响性

17、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。

A：

61.84

B：

78.35

C：

84.88

D：

173.17

E：

工业用地的监测点评估价格

18、房地产交易双方在合同完成后__日内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。

A．30

B．45

C．60D．90

19、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。

A．国内生产总值

B．国民生产总值

C．国民收入

D．国民消费水平

20、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。

A．公告不是房屋权属登记的必经程序

B．在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须重新办理房地产抵押登记

C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书

D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记

21、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。

A．±5%

B．±10%

C．±20%

D．±30%

22、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补__与实际情况不符的缺点。

A．成本投入的数量

B．成本投入的数量和时间

C．支出与投入的数量和时间

D．销售收入的数量

23、路线价的理论依据是房地产价格形成的。

A：

预期原理

B：

替代原理

C：

均衡原理

D：

收益递增递减原理

E：

工业用地的监测点评估价格

24、长期趋势法应用的假设前提条件为__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在

B．房地产市场无明显季节性波动

C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响

D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料

25、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。

按照税收优惠政策，张某应缴纳个人所得税元。

A：

200

B：

300

C：

400

D：

1000

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在制作价格修正率表时，临街深度价格递减率是“四三二一”法则，同时用__法则来补充。

A．“八七六五”

B．“九八七六”

C．“七六五四”

D．“十九八七”

2、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是__。

A．商业用地

B．商品住宅用地

C．非营利的社会团体用地

D．娱乐用地

3、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于__万元。

A．280

B．285

C．290

D．295

4、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。

（2009年试题）

A：

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度

B：

《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发

C：

房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定

D：

取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准

E：

房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销

5、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．457.40

B．476.98

C．686.10

D．715.48

6、下列属于成本租金构成的内容有。

A：

折旧费

B：

维修费

C：

管理费

D：

保险费

E：

房产税

7、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值

B．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性

C．需求价格弹性永远为负值

D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性

E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性

8、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。

A．15%

B．20%

C．30%

D．40%

9、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。

双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。

（2007年试题）下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。

A：

双方达成的是一种单务合同

B：

双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告

C：

甲公司是乙公司的被代理人

D：

甲公司开始支付的款项是一种定金

E：

停止侵害

10、张某以自己的房产向保险人投保，确定该房产的价值为100万元，由于地震该房屋开裂，评估其重置净值为60万元，损失比例为50%，则赔偿金额为__万元。

A．100

B．75

C．50

D．25

11、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过__年。

A．1

B．2

C．3

D．4

12、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为__。

A．固定价格合同

B．包工包料合同

C．独立承包合同

D．成本加酬金合同

E．计量估价合同

13、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有__。

A．可逆性和可延期性

B．可逆性和不可延期性

C．不可逆性和可延期性

D．不可逆性和不可延期性

14、公房出售以后，维修资金由__缴交。

A．售房单位

B．购房人

C．房管局

D．售房单位及购房人双方

15、不属于市场法估价的步骤是。

A：

搜集交易实例

B：

查看交易成功的比例

C：

比较价格的最大差距

D：

选取可比实例

E：

对可比实例的成交价格进行适当的处理

16、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。

A：

密度

B：

表观密度

C：

密实度

D：

孔隙率

E：

吸水性

17、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上的，应进行土地增值税的清算。

A：

60％

B：

70％

C：

85％

D：

90％

E：

执行层的组织协调

18、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。

若建筑物总价值为120万元。

下列关于土地份额分摊的表述中正确的有。

A：

按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33％

B：

按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％

C：

按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

D：

按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57％

E：

按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03％

19、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由__构成。

A．直接费

B．间接费

C．利润

D．税金

E．预备费

20、房价收入比在__倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。

A．3

B．4

C．5

D．6

21、下列保险种类中，属于政策保险的有__。

A．社会养老保险

B．农业保险

C．巨灾保险

D．失业保险

E．出口信用保险

22、下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是。

A：

建筑高度

B：

建筑密度

C：

建筑间距

D：

建筑后退红线距离

E：

人口容量

23、甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是。

（2009年试题）

A：

甲公司非法占用了财产

B：

甲公司所有的危房

C：

曱公司替乙公司保管的财产

D：

甲公司未经规划许可建造的房屋

E：

执行层的组织协调

24、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观__的研究。

A．区位

B．环境

C．政策

D．文化

25、房地产的供求状况可以分为__。

A．全国房地产总供求状况

B．本地区房地产的供求状况

C．全国本类房地产的供求状况

D．本地区本类房地产的供求状况

E．临近地区本类房地产的供求状况