江苏省房地产估价师《制度与政策》房地产开发项目转让程序考试试卷.doc

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2015年江苏省房地产估价师《制度与政策》：

房地产开发项目转让程序考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、关于市场法的说法，错误的是。

A：

测算结果容易被人们理解、认可、接受

B：

测算结果有时并不一定是合理、真实的

C：

需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

D：

每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

E：

工业用地的监测点评估价格

2、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的。

A：

长期住房储金

B：

短期住房储金

C：

临时住房储金

D：

短期住房工资

E：

执行层的组织协调

3、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。

如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（）万m2。

A．390.5

B．399.5

C．523.5

D．543.0

4、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是__。

A．660mm

B．1320mm

C．5500mm

D．13200mm

5、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。

A：

需求拉动型通货膨胀

B：

成本推动型通货膨胀

C：

结构失调型通货膨胀

D：

预期型通货膨胀

E：

执行层的组织协调

6、房地产开发项目可行性研究的初步可行性研究阶段，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，投资预算的精度可达±__%。

A．5

B．10

C．15

D．20

7、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是__担保。

A．一般保证

B．贷款人、保证人分担责任的比例保证

C．连带责任保证

D．信誉保证

8、是物业管理社会化的必要前提。

A：

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离

B：

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致

C：

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合

D：

现代化大生产的社会专业分工

E：

执行层的组织协调

9、下列行业中，__中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。

A．批量行业

B．僵滞行业

C．分块行业

D．专业化行业

10、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。

A：

注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号

B：

注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号

C：

估价作业日期、估价报告编号、附件

D：

估价时点、估价作业日期、估价报告编号

E：

工业用地的监测点评估价格

11、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。

A：

土地补偿费归农村集体组织所有

B：

地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有

C：

由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用

D：

由其他单位安置的人员，补助费发放给个人

E：

房地产估价机构必须加盖公章

12、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡．该套住宅每平方米建筑面积的价格为．【2004年考题】

A：

1667元／㎡

B：

1765元／㎡

C：

1875元／㎡

D：

2000元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

13、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。

A：

挂牌底价

B：

正常市场价格

C：

竞买人可承受的最高价

D：

最可能的成交价

E：

工业用地的监测点评估价格

14、在某商业街深度30．48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。

根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．1204

15、__是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。

A．形成权

B．异议权

C．支配权

D．请求权

16、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。

假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。

银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。

A：

55.20

B：

103.22

C：

109.63

D：

114.82

E：

工业用地的监测点评估价格

17、现金流入与现金流出之差称为__。

A．现金波动值

B．现金后期值

C．净现金流量

D．现金流量差值

18、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。

该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元．销售税费为6%。

如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为__。

A．21225万元

B．19854万元

C．2358万元

D．20143万元

19、建筑物净收益=×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A：

建筑物重置价

B：

建筑物现值

C：

土地价格

D：

房地产价格

E：

工业用地的监测点评估价格

20、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过__日视为同意受理。

A．10

B．20

C．5

D．7

21、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。

A．市（县）人民政府

B．省、自治区、直辖市人民政府

C．上级财政部门

D．上级房改部门

22、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20％，报酬率为10％，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为。

A：

6．67％

B：

7．41％

C：

12．60％

D：

13．33％

E：

工业用地的监测点评估价格

23、在__中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。

A．市级购物中心

B．地区购物商场

C．居住区商场

D．邻里服务性商店

24、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%

25、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。

A：

估价目的

B：

估价师

C：

委托人

D：

估价对象

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。

A：

面积误差比在3％以内（含3％）的房价款由买受人补足

B：

面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人

C：

绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人

D：

绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人

E：

绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

2、__就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。

A．潜在需求评估

B．市场趋势分析

C．市场规模分析

D．市场需求预测

3、取得开发项目用地所发生的费用为__。

A．用地使用费

B．土地费用

C．土地转让费

D．土地租用费

4、房地产估价中的价值，一般是指__。

A．使用价值

B．交换价值

C．投资价值

D．账面价值

5、资本化率是（）的倒数。

A．毛租金乘数

B．潜在毛租金乘数

C．有效毛收入乘数

D．净收益乘数

6、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。

A：

投资回收期

B：

借款偿还期

C：

利息备付率

D：

财务净现值

E：

现金报酬率

7、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的__。

A．成交价格

B．理论价格

C．评估价值

D．市场价格

8、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：

如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：

好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。

则该项目的期望值为万元。

（2008年试题）

A：

2677.50

B：

3680.60

C：

4003.50

D：

5356.80

E：

借款合同

9、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。

A．同质偏好市场

B．分散偏好市场

C．个别偏好市场

D．集群偏好市场

E．弥隙市场

10、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括。

A：

物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系

B：

物业代理具备丰富的租售知识和经验的专业人员

C：

物业代理信誉更高，更易销售

D：

物业代理更加熟悉市场情况

E：

房地产开发商有特定的销售对象

11、某写字楼2年前的市场价格为12000元/m2，目前该类写字楼的市场资金为每天2元/m2，写字楼的净收益为市场租金的80%。

预测3年后该写字楼的市场价格将达到12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。

如果投资者要求该类投资的报酬率为12%。

则该写字楼目前的市场价格为（）元/m2。

A．10300

B．9766

C．10256

D．9874

12、房价收入比在__倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。

A．3

B．4

C．5

D．6

13、从房地产投资的对象上来分，投资可以分为。

A：

固定资产投资和流动资产投资

B：

不动产投资和动产投资

C：

长期投资和短期投资

D：

境內投资和境外投资

E：

借款合同

14、廉租住房保障资金的来源有等。

A：

地方财政预算安排

B：

中央财政专项补助

C：

住房公积金增值收益

D：

土地出让净收益

E：

住宅专项维修资金

15、销售税费包括__。

A．两税一费（营业税、城市维护建设税、教育费附加）

B．交易手续费

C．土地增值税

D．印花税

E．企业所得税

16、下列行为中，应当缴纳契税的有。

A：

房屋赠与

B：

非法定继承人房屋继承

C：

以土地、房屋权属抵债

D：

以土地、房屋权属投资、入股

E：

房地产抵押

17、__是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。

例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。

A．权益原理

B．收益递增递减原理

C．均衡原理

D．适合原理

18、__是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。

A．物业管理

B．房地产

C．中介机构

D．商品房

19、对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于1.2。

A．资产负债率

B．偿债备付率

C．流动比率

D．速动比率

20、个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有。

A：

恶意欺诈

B：

市场疲软

C：

项目拖期

D：

质量纠纷

E：

违法预售

21、当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观__的研究。

A．区位

B．环境

C．政策

D．文化

22、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括。

A：

定期收取的物业管理服务费

B：

物业共用部位、共用设备设施维修资金

C：

政府的扶持

D：

对长期拖欠物业费业主的罚款

E：

开发建设单位给予一定的支持

23、房地产开发的程序主要分为阶段。

A：

决策分析，规划设计，建设，租售

B：

决策分析，可行性研究，建设，租售

C：

投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售

D：

投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理

E：

借款合同

24、土地使用税的课税对象是范围内的土地。

A：

城市

B：

县城

C：

建制镇

D：

工矿区

E：

农村

25、下列有关房产图的表述中，错误的有。

A：

测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，要绘制房产分幅平面图；测定房屋平面位置，要绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，要绘制房产分户图

B：

建筑物密集地区的分幅图一般采用1：

1000的比例尺，其他区域的分幅图可以采用1：

500的比例尺

C：

房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图，比例尺为1：

100～1：

1000

D：

房产分户图是房产证的附图

E：

房产分户图比例尺一般为1：

500