物业服务人员配置原则.docx

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物业服务人员配置原则

一、公共事务人员劳动定额  

1、15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。

2、15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心；15万平方米以上设置楼宇组。

巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。

住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。

3、管理人员配置：

15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；15万平方米以上，设置主管1人（可由管理处副经理兼），住户服务中心班长1人，巡楼班（组）长1人。

二．保安人员劳动定额  

1、固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。

2、全封闭小区每入口需设置3个（三班倒）。

3、巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为5万平方米左右。

4、封闭停车场每出入口处应设置3人。

5、保安管理人员的配置标准：

（1）30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 –4人；

（2）30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人。

6、智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人。

7、保安人员综合劳动定额：

每2000-2500平方米配置1人。

三、机电维修人员劳动定额  

1、每个高压配电室值班电工3人。

2、水工每10万平方米配置1人。

3、中央空调每10万平方配置1人。

4、电梯工每10部电梯配置1人。

5、维修电工每10万平方米配置3人。

6、综合维修工每10万平方米配置2人。

7、工程管理人员配置标准：

⑴30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；  

⑵30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班（组）长1人，维修班长（组长）1人。

⑶80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班（组）长1人，机电维修班（组） 1人，综合维修班（组）长1人。

8、 综合劳动人数定额：

每10万平方米10-12人。

四．清洁人员劳动定额

1、梯级清扫：

14层/小时/人。

2、地面清扫：

300平方米/小时/人。

3、拖楼梯：

13层/小时/人。

4、擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：

12层/小时/人。

5、洗地毯:

360平方米/小时/人。

6、刮玻璃:

4平方米/分钟/人。

7、清洁电梯轿箱（抹钢油）:

1个/10分钟。

8、8层以下楼房（无电梯）1梯10栋/人；9层以上楼房（带电梯）:

1梯8栋/人。

9、保洁管理人员配置标准:

（1）10万平方米以下,配置主管1人,不设班组长；

（2）20-50万平方米,配置主管1人,技术员1人,班（组）长2人；

（3）50万平方米以上,每增加20万平方米增设班（组）长1人。

10、保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人。

五.园林绿化部人员劳动定额  

1、绿篱及灌木修剪：

（1）墙状绿篱:

人工20米/小时;机剪:

50米/小时；  

（2）丛生或块状绿篱:

人工:

25平方米/小时;机剪:

50平方米/小时；  

（3）球形:

直径1米球形,4棵/小时,直径大于1米的适当降低平均数。

2 大树修剪:

（1）冠径15米以上,需三个配合.1棵/8小时3人,平均0.05棵/ 人·小时；

（2）冠径10-15米,需三个配合.3棵/8小时3人,平均0.125棵/人·小时；

（3）冠径5-10米,需二个配合.12棵/8小时2人,平均0.75棵/人·小时；

（4）冠径5米以下,高3米以下,单人操作,平均2-5棵/人·小时。

3 剪草：

（1）特级、一级草坪：

360平方米/人·小时；  

（2）二级草坪：

280平方米/人·小时；  

（3）三级草坪：

用汽垫机剪180平方米/小时；割灌机剪60平方米/小时；  

（4）四级草坪：

用割灌机剪，40平方米/小时。

4、施肥：

（1）粒肥：

撒施，550平方米/小时；点施灌木，240棵/小时；点施盆花，900盆/小时；点施小乔木（环施），50棵/小时。

（2）液肥：

机施两个配合，平均250平方米/人、小时；手喷，室内大盆植物15棵/小时；室外大棵植物24棵/小时；手淋，200棵/人·小时。

5、喷药：

机喷，平均350平方米/人、小时；壶喷，室内大植物15棵/小时；室外中小植物25棵/小时；小型盆栽壶喷200棵/小时。

6、浇水：

自动喷淋平均8000平方米/人·小时，人工浇水平均2000平方米/人·小时。

7、花苗上盆：

时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时。

8、花木出圃质量修整：

时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时；大型观叶植物平均10盆/小时。

9、盆景  

（1）修剪：

小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时；  

（2）换泥转盆：

小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。

10、 插花  

（1）一般插花：

²盆花：

小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟。

²花束：

小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟。

²花篮：

小篮10分钟，中篮15分钟，大篮25分钟。

（2）创意插花：

²盆花，小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟。

²花束，小束25分钟，中不40分钟，大束60分钟。

²花篮。

小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。

11、机械检修：

正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。

12、残花清理报废残花的清理平均400盆/人小时；可重新利用残花的处理平均300盆/小时。

13、杂物清除：

人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等；化学除草坪平均每小时700平方米/人。

14、按绿地面积计：

每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。

15、建筑内绿化管理：

按每20000平方米建筑用地面积（或每200户业主）配1名绿化工。

16、绿化管理人员配置标准：

（1）30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班（组）长；

（2）30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人；

（3）如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。

17、园林绿化部人员综合劳动定额：

每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。