办公楼物业服务规范.docx

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办公楼物业服务规范

环维篇

环维部保洁员工作职责1

环维部保洁员作业操作规程2

环维部工作质量检查标准.15

服务篇

服务部服务员工作职责.19

服务部服务员会议操作规程.20

服务部工作质量检查标准.23

安防篇

安防部保安员工作职责.24

形象岗、大堂岗岗位职责.25

大楼外巡岗位职责.26

内勤岗岗位职责.27

安全监控员岗位职责.27

员工通道保安员岗位职责.28

安防部员工工作规程.48

安防部消防安全工作质量检查标准.50

工程篇

工程部工程人员岗位职责.52

强电主任岗位责任制.53

弱电主任岗位责任制9.…54

空调主任岗位责任制.55

给排水主任岗位责任制9.55

变电所所长岗位责任制.57

变电所值班长岗位责任制.58

变电所值班员岗位责任制.58

工程部工作人员操作规程.59

维修服务工作程序.59

维修电工操作规程.59

空调工操作规程.60

给排水系统的养护操作规程.61

工程部工程员工作质量检查标准.62

环维部保洁员工作职责

1、负责本辖区内公共环境及办公区域的垃圾回放清运工作；

2、负责所属辖区公共设施、设备的清洁工作；

3、负责所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作；

4、负责客户要求的各种清洁服务工作；

5、负责辖区绿化的养护和修整工作；

6、日常工作接受服务部部长及保洁所所长的督导，直接向保洁领班负责；

7、负责所在岗位的办公楼宇内外保洁、外墙清洁工作等各种清洁工作；

8遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，使用文明用语，控制性情，保持良好服务心态；

9、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗现象，忠于职守;

10、严格执行本岗位工作的操作规程，按具体规定严格执行；

11、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；

12、发现办公区域内出现行径可疑人员，及时汇报至安防部；

13、在工作期间不得为他人做自己职责以外的任何事情；

14、工作期间不得打私人电话，有急事与本部领班联系处理；

15、不损坏公物，不浪费日常保洁消耗品，使用、保管好所有设备、工具；

16、服从领导，接受检查，完成指定的任务；

17、完成领导交办的其它的随机性工作。

环维部保洁员作业操作规程

一、日常清洁

（一）大堂清洁

1、清洁内容

（1）日常清洁：

倾倒烟缸，整理座位、台面，抹尘、推尘，清洁大堂玻璃门上手印，自动门、电梯按钮、轿箱内外手印污迹，大堂卫生间的清洁；

（2）定期清洁工作：

家具打蜡护理、电梯保养清洁、内外地垫清洁、地毯洗涤、大理石地面清洗、打蜡、玻璃清洁等。

2、操作程序

（1）大堂保洁的原则是：

以夜间或周六、日定期操作为基础，白天进行日常保洁；

（2）定期对大堂地面进行彻底的清洁、抛光、定期上蜡；操作时，上蜡区域应有示意牌或围栏绳，以防旁人滑跤；

（3）日常保洁的要求每天对地面进行清洁数次，大堂内的其他部位，如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净；

（4）操作过程中，根据实际情况，适当避开客人和客人聚集的区域，待客人离散后再予以补做；客人进出频繁和容易脏污的区域，要重点拖擦，并增加拖擦次数；

（5）遇下雨或下雪天，要在大堂进出口处放置伞袋机、踏垫，铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦次数，以防客人滑跤及将雨水带进大楼。

（二）、电梯的清洁和保养

电梯是客人使用频繁的地方，一般采用每天更换星期地毯的办法来解决电梯里的清洁问题；对客用电梯一般采用早、中、晚三次进行，特别注意对金属部位的除渍保养。

1、清洁内容

电梯外门、电梯内白钢、壁板、天棚、控制板、地面、门轨、扶手、装饰；

2、操作程序

（1）打开控制箱，将电梯停在指定楼层，每次只能停止一部电

梯；

（2）将“正在工作中”告示牌放在电梯门前；

（3）吸净墙角边和门轨道内的砂尘，抹净灰尘；

（4）清洁玻璃镜面，清洁不锈钢部分、壁板、控制板，达到光洁明亮，无任何印记（用不锈钢清洁剂）；

（5）清洁扶手、装饰、天棚灰尘；

（6）地面清洗干燥；

（7）工作完毕后，取下防护板，把控制按钮恢复原位，关上控制箱，恢复电梯正常运行。

（三）玻璃窗、镜面操作程序

工具：

伸缩杆、刮水器、涂水器、清洁剂、美工刀片、毛巾；

1、发现玻璃沾有污迹时，用美工刀片除污；

2、按比例兑好玻璃水（与水按体积1：

20）；

3、将涂水器浸入玻璃水中，插在伸缩杆上；

4、将浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦；

5、另一个伸缩杆插上刮水器，从上至下刮去玻璃上的水迹；

6、最后用干毛巾抹去遗留的水印。

（四）卫生间清洁

1、工作范围：

镜面、台面、洗手盆、墙壁、马桶、水箱、尿槽、低架、地面

2、操作规程

（1）镜面清洁

用喷壶喷上玻璃水，后用干毛巾擦拭干净，不留任何水迹;

（2）洗手盆清洁

先把肥皂涂在洗手盆内，用毛刷来回刷洗，直到污迹

洗净为止，用清水冲净，并把台面顺手擦拭干净，用金属

除锈剂及不锈钢水将水龙头清洗干净；

（3）马桶清洁

将洁厕灵洗剂倒入水槽中，用厕所刷蘸洁厕灵洗刷马桶、坐板、盖、马桶内外，然后用清水冲洗，将洁厕灵冲洗干净，接着用毛巾把水抹干，再用消毒手巾对坐板进行消毒，最后把地面拖干。

（4）坐厕水箱清洁

1关闭水龙头，放走水箱水；

2将盖放在安全位置；

3少量使用酸性溶剂；

4手刷刷干净；

5打开阀，清水冲；

6盖好盖。

（5）尿槽清洁

将清洁剂洁厕灵倒入水槽中，用厕所刷蘸洁厕灵擦洗尿槽内外，用清水冲洗，抹干；如发现有水锈、水迹，则再使用较高浓度的酸性洗洁精，否则水迹无法清除，此时提醒注意，不可将强酸洗洁精滴到地上以免损坏地面。

（6）地面清洁

1放牌；

21：

20兑水（按体积）；

3刷；

4热水冲；

5拖干。

（7）不锈钢手纸架

用干、湿毛巾清洁内外尘埃，外用不锈钢清洁剂擦拭到光亮为止，厕纸在不足时应立即更换，将旧的缠放在新

的外面，放在架上。

（8）交班前必须把室内清洁一遍，交班干净，设备完好，如有问题及时报告。

（5）室内清洁

1、工作范围：

天棚、灯饰、四壁、家具、玻璃窗、地面、垃圾清倒；

2、操作程序

（1）根据事前工作计划、工作要求，准备好使用工具和清洁剂，比如：

吸尘器、毛巾、梯子、小铲、百洁布、舌I」玻璃器、万能洗涤剂等；

（2）应遵循先从上向下，从内向外的原则，工作之前要整个环视下房间，如果有卫生间，则应先清洁卫生间后，再清洁其它部位；

（3）架好梯子，用干净毛巾抹天棚、灯饰上的灰尘；如尘较多，用背式吸尘器吸尘后再抹尘；

（4）清洁四壁及家具灰尘，根据工作要求打木质蜡和金属光亮齐U；

（5）清洁玻璃窗，先将窗框、沟槽灰尘清洁干净，涂水器蘸玻璃清洁剂均匀涂在玻璃上，刮水器刮去水分，用干净毛巾抹净剩余部分水分；

（6）最后清洁地面，地板、石质地面用尘推推尘，地毯要用吸尘器吸尘，由里到外吸尘后结束清洁。

3、注意事项

（1）工作小心，一看二干，不得将室内家具物品碰撞损坏；

（2）不随意动客人摆放的文件；

（3）不准跟人拉关系；

（4）对客人服务以外的要求应以回绝，并有礼貌。

（6）室内公共区清洁

范围：

公共走廊、卫生间、步行楼梯、电梯间、消防器材

步骤：

1、公共走廊

（1）抹墙壁、门框上灰尘，根据需要定期打木质蜡；

（2）清洁消火栓内卫生，抹去灭火器上灰尘；

（3）地毯吸尘；

（4）地面湿抹；

（5）清洁楼层指南。

2、卫生间

（1）清洁剂1：

20兑水，抹墙面、地面、隔断板；

（2）洁厕灵清洁大、小便器后，用清水冲净；

（3）洗手盆、台面用涂水器、百洁布进行刷洗，用清水冲干净，抹布抹去水迹；

（4）镜面、玻璃窗用涂水器、玻璃刮进行清洁。

3、步行楼梯、扶手

（1）笤帚清扫楼梯，至上而下；

（2）湿毛巾从上而下抹扶手，及栏杆上灰尘；

（3）拖布拧干，拖楼台阶，经常清洗拖布；

（4）用毛巾抹净墙角及栏杆外台阶灰尘。

4、电梯间卫生清洁

（1）清洁电梯门、按钮、抹手印，必要时用白钢光亮剂擦拭；

（2）清理落地烟灰盅及垃圾箱内垃圾；

（3）理石地面用尘推推尘。

（七）广场清洁

1、范围：

大门外的楼宇周边地区，主要包括停车场，通道、阶沿、

绿化带内卫生、栏杆、楼前饰物

2、程序：

（1）日常清扫

1由专人负责巡回清扫周边地面的垃圾、碎屑；

2拾捡绿化带内杂物；

3抹去休息桌、凳灰尘及栏杆口灰尘；

4湿拖布拖去台阶及地面的脏迹。

（2）特殊清洁

1金属护栏、装饰打白钢光亮剂；

2地面用高压水枪清洗；连接水管接高压水枪；加入清洁剂;如有油脂物质需附加热器。

（八）垃圾的收集与处理

1、垃圾的存放

各个场所应视情况分别设置垃圾筒；落地烟灰盅、字纸篓、茶叶筐等临时存放垃圾的窗口；但需注意：

（1）存放容器要按垃圾种类和性质配备；

（2）存放容器按产生量放置在各个场所；

（3）存放容器要易存放、易清倒、易搬运、易清洗；

（4）有些场所的存放容器应加盖，以防异味散发；

（5）配合做好清运垃圾工作。

2、垃圾收集的操作程序

（1）及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好,并选择适宜的通道和时间，只能使用货运电梯，不可使用客梯；

（2）在清除垃圾时，不能将垃圾散落在楼梯和楼面上；

（3）要注意安全，不能将纸盒从上往下扔；

（4）要经常冲洗垃圾存放点，保持卫生清洁，防止产生异味及飞虫；

（5）配合做好清运垃圾工作。

二、特殊清洁

（一）、家具保养

家具保养有四种类型：

一是木质家具，二是不锈钢家具，三是铜质家具，四是皮质家具。

1、木质家具：

主要有桌、几、柜、床头、墙壁等

操作规程：

（1）将家具抹去尘，打木质家具蜡；

（2）将木质家具蜡喷到无绒毛巾上，均匀涂擦家具表面；

（3）操作方法最好“S”型，互相重叠以免漏擦；

（4）打蜡时绕过家具非木质部分，如果擦上用毛巾擦净；

（5）如果蜡水打过的过厚，就显得不均匀，则应用干毛巾反复擦拭均匀。

2、铜质家具：

主要包括各种家具边角、扶手、铜器、铜质器具

（1）操作规程

1将要清洁部分用毛巾除尘；

2倒少许擦铜水在干无绒毛巾上；

3均匀将铜水涂在铜器上；

4用力擦去铜器上的污迹；

5待铜水干后，用干净毛巾抹干铜器上的铜水，直到光亮。

（2）铜器封漆操作规程

1用擦铜水把铜器擦亮；

2用干净毛巾将铜器擦干净；

3将封铜漆按比例稀释；

4用无绒毛巾小心均匀地把圭寸铜漆涂在铜器上；

5封漆层距互叠2-3毫米，以免漏封，影响质量；

6封铜后铜器要达到光洁度均匀，不留有铜漆痕迹的效果；

7封闭后铜器宜放在通风的地方风干；

3、不锈钢家具：

主要包括各种扶手、门面、壁板、器具等；

（1）操作规程

1将白钢光亮剂喷到所要清洁的部位或直接喷到毛巾上，均匀涂在上面；

2反复擦拭，直到光亮，特别是扶手、壁板脏迹很强的部分；

3如果不锈钢表面有横或竖的暗纹，则要顺着暗纹的方向擦拭；

4、皮质家具：

主要包括沙发、座椅、靠背等；

（1）操作规程

1将要清洁的部位用湿、干毛巾抹去灰尘；

2将缝隙内灰尘杂质用吸尘器吸净；

3将皮革清洁剂喷到其表面；

4用干无绒毛巾擦拭，直到光亮无尘。

（二）地面的清洁

经过装饰装修、土建工程之后，瓷砖和理石地面上都留有装饰过程中留下的各种顽固污迹，清洁过程比较有难度，而且程序复杂

操作规程如下：

1、荒扫；用笤帚将地面的大块杂质、垃圾清扫干净；

2、酸性：

主要是清洁白灰、石灰一类的顽固污渍；

（1）使用单擦机，换上地刷，1:

10（按体积）的酸化剂兑水注入清洁水箱内；