总体规划方案及其B地块建筑方案设计任务书.docx

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总体规划方案及其B地块建筑方案设计任务书

2002A-05宗地总体规划设计方案

及其B地块建筑设计方案

设计任务书

（初稿）

漳州特房开发有限公司

2013年6月9日

1、项目概况及用地分析···················································

（2）

2、

3、设计原则·····························································（6）

4、

5、设计范围和内容·······················································（8）

6、

7、设计要求·····························································（9）

8、

9、设计成果要求·························································（11）

10、

11、设计进度要求·························································（15）

12、

13、甲方提供的相关资料···················································（16）

14、

1、项目概况及用地分析

2、

1.1项目背景

1.2

漳州2002A-05宗地（以下简称“05宗地”）是厦门经济特区房地产开发集团有限公司于2002年竞拍获得的土地，因为历史遗留原因，本宗地一直未能征地拆迁，目前正在进行征地拆迁前期准备工作。

因2002年本宗地的控制性详规已无法满足城市发展规划需要，需重新制定新的控制性详规，所以经与漳州市规划部门沟通，拟在2013年5月29日签订的《2002A－05宗地<国有土地使用权出让合同>补充协议》约定的规划条件基础上，提前进行本宗地总体规划方案设计，待确定总体规划设计方案后，再确定控制性详规，以利于本宗地总体规划的优化设计。

1.3项目位置

1.4

05宗地位于漳州市龙文区的东部江滨板块，漳州市桥南片区与龙文区黄金交汇点，紧邻未来的行政中心、文化中心及碧湖生态园和郊野公园，拥有得天独厚的九龙江和九十九湾亲水观景资源，教育、生活、商业配套齐全。

北起水仙大街，南至江滨路，西起龙江路，东至规划待建的龙文南路，待建的石仓南路及建元路将05宗地分割为A、B、C、D四个地块。

项目位置参见下图：

1.5宗地及周边现状

1.6

1.6.1地形及地表

1.6.2

05宗地地块内整体地势平坦，整体坡度走势平缓，地块南侧的江滨路地势高于地块内约6-8米。

地块整体地表为年代久远的杂填土及少数耕植土覆盖，土质较硬；地块南侧沿线为九龙江河滩地，地底含砂量丰富，滤水性好；排洪港道分别呈南北向及东西贯穿地块西部及南部。

1.6.3地块现状

1.6.4

地块北侧水仙大街已建成，东侧龙文南路尚未施工，西侧龙江路及龙江大桥已施工完成，南侧江滨路已形成。

根据漳州市测绘设计研究院于2009年10月提供的地形图，2002A-05宗地A地块、B地块较水仙大街低约1.36米、1.14米，C地块、D地块较江滨路低约7.06米、6.14米，详见地形图。

1.6.5项目周边管网

道路

开发进展情况

污水

雨水

给水

强电

弱电

煤气

水仙大街

已建成使用

道路北侧有污水管

有雨水管

有给水管

有预埋管

有燃气管

江滨路

已建成使用

无污水管。

有雨水管

无给水管

无强电管

无弱电管

无煤气管

龙江路

已建成使用

有污水管

有雨水管

有给水管

有燃气管

龙文南路

已设计，未建成

有污水管

有雨水管

有给水管

有燃气管

建元路

已设计，未建成

有污水管

有雨水管

有给水管

有燃气管

石仓南路（六号路）

已设计，未建成

有污水管

有雨水管

有给水管

有燃气管

项目周边龙江路和九龙江大桥已正式投入使用，通过九龙江大桥即为漳州桥南片区，目前厦门至龙岩铁路已正式开通，项目到漳州动车站只要10多分钟的车程，龙厦铁路对城际铁路、城市圈同城化的推动，引导城市圈空间体系的发展与完善都有很大的现实意义，将大大拉近漳州与周边地区之间的距离，对于漳州更好地融入海峡西岸经济区建设，龙厦铁路将对推动两个区域之间生产要素的快速流动、产业整合升级、区域经济一体化发挥重要作用。

随着厦漳一体化建设的推进，厦漳城际快速公路正在建设，预计建成后厦门与漳州将形成“半小时经济圈”。

1.6.6项目周边景观

1.6.7

项目西侧为市政规划的碧湖生态园及漳州新行政中心，南侧为九龙江及已部分修建完成的江滨郊野公园，东侧为规划中用于泄洪的市政公园。

景观环抱，自然资源得天独厚。

本案

碧湖生态园位于市区东部新区重要位置，北至水仙大街，南至江滨路，西侧为九龙大道，东至龙江路，是城市重要的生态园。

生态园由市民生态公园及周边配套开发用地构成，用地面积约240公顷，拟建设为一个充分体现生态理念，集居住、商业、商务办公、休闲娱乐及旅游等功能于一体的生态社区。

紧邻05宗地规划了文化中心，包含市民广场、图书馆、展览中心、博物馆等。

漳州市郊野公园是漳州市构建“田园都市、生态之城”的重要组成部分，是以沿江郊野自然景观为特色，打造开展户外活动、游览休闲、文化体验、运动健身和科普教育等功能的开放性公园。

郊野公园范围东起厦漳交界处，西至芗城区金峰前山村，包括九龙江两岸与漳州市中心城区发展紧密关联的郊野田园绿地，全长约40公里，面积约100平方公里。

近期，漳州市重点建设九龙江西溪核心段8公里水面及滩涂湿地公园，05宗地项目南侧沿江路段正属于该核心段重要位置。

1.6.8生活及公共配套

1.6.9

（1）医院：

漳州市第三医院。

（2）

（3）教育：

项目内规划有幼儿园和小学；临近漳州一中分校。

（4）

（5）生活娱乐：

项目内规划约20万商业商务；北侧邻近明发商业广场，且沿建元路向西，即为融信皇冠假日酒店和万达碧湖广场等。

（6）

（7）公共配套：

项目西北紧邻规划中的漳州市新行政中心；西侧隔龙江路即为碧湖生态公园，紧邻其规划的市图书馆、市民广场、展示中心、博物馆等；通过九龙江大桥即为漳州市奥林匹克体育公园，与项目隔江相望。

（8）

（9）其他配套：

项目周边有交通指挥中心、龙文区政府、漳州市龙文人民法院、漳州市人民法院、漳州市地方税务局、聚善堂物流中心、吉马家居广场、漳州公交信息指挥调度中心、漳州市出入境检验检疫局、漳州市消防指挥中心、漳州市劳动社会保障局、中骏·蓝湾香郡、华美达五星级酒店、皇冠假日大酒店等一批城市高档配套设施。

（10）

1.6.10周边环境

1.6.11

（1）地形：

项目南侧江滨路已建成，地势高于宗地现状平均约6-8米；北侧水仙大街已建成，地势高于宗地现状平均约1-1.5米，西侧龙江路及龙江大桥新建通车，龙江路非引桥段地势高于宗地现状平均约1-1.5米，东侧规划中的龙文南路高于宗地现状平均约0.5-1米。

（2）

（3）可能存在的不利影响：

项目宗地内横穿的九十九湾水系为城市排洪渠，日常水质较差，未来将结合碧湖公园水系、安置地块水系进行整改。

此外，目前周边配套大多处于规划和建设阶段。

项目宗地内征地拆迁仍未进行，前期建设标段将受后续未征拆村庄影响。

（4）

3、设计原则

4、

2.1项目定位

2.2

2.1.1项目总体定位（市场定位、形象定位）

2.1.2

（1）宗地名称为“锦绣碧湖”；

（2）

（3）项目整体创意为：

漳州市从宋朝到今天1300多年。

当时漳州被称为“宋河时代”。

今天漳州以碧湖生态生活模式为核心，开启“碧湖新时代”的另一页城市建设与发展的新篇章，成为历史脚步中另一个深刻的记忆。

项目以“开启碧湖元年，享受锦绣生活”、“责任让生活更美好”、“感觉彼此传递”、“碧湖时代，锦绣生活”至最后“跨越碧湖时代”为主旋律，不断推陈出新，以完善、高品质、超越漳州本地想象生活模式作为项目设计品质主线。

（4）

（5）项目品质核心以“特房”品牌的国企形象为先行，产品再以“安全、生态、园林、环保、尊贵、精致、典雅、科技、尊贵、教育、物业服务”等各项优越品质为基调；

（6）

（7）整体建筑风格：

···

（8）

（9）各物业产品建筑风格建议：

···

（10）

2.1.3目标客户群定位:

2.1.4

（1）住宅：

客户以漳州市区、周边郊县追求享受高品质生活，社会中、上阶层客户为主，辅以周边厦门、龙岩等全省投资客；

（2）

（3）商业：

···

（4）

（5）商务：

···

（6）

（7）酒店：

···

（8）

2.1.5商业商务运营模式:

2.1.6

商业以统一集中运营管理模式为主，商务办公整体管理，便于灵活分隔和销售。

2.1.7商业商务业态组合定位

2.1.8

（1）各物业总体指标：

···

（2）

（3）商业：

底层沿街商业尽量设置在A、C地块，B、D地块尽量为以会所为核心的纯住宅；A、C地块底层沿街商业可设置一些商墅产品；商业业态配合住宅布局，构建主题明确的完善生活方式为原则。

沿街商业、商墅、集中商业街等具体的指标比例要求···

（4）

（5）办公：

业态要求，单层面积建议，具体指标比例要求···

（6）

（7）酒店：

业态要求，单层面积建议，具体指标比例要求···

（8）

2.1.9住宅产品定位

2.1.10

（1）住宅产品总体指标和各地块产品大指标配比建议···

（2）

（3）A地块为高容积住宅区，以中低面积户型为主，促进前期销售量；

（4）

（5）B地块为首期开发地块，可配置低层住宅（类别墅产品）和6层电梯花园洋房多层产品，为“闹中取静房”、“闹市中的类别墅”，但类别墅产品不宜太多，主要产品为舒适型高层住宅，可考虑少量高品质超高层住宅，以120-140m2户型为主，有较好的楼栋间距和组团绿化空间，并形成地块核心景观带；

（6）

（7）C、D地块为高品质高价格江景产品，充分利用江景资源，设置高层住宅及超高层住宅，做“江景房”，提高整体价值。

（8）

（9）各地块公建配套相关建议和要求···

（10）

2.1.11会所及展示区

2.1.12

（1）会所：

主会所设置在B地块，前期需作为售楼处，与首期展示区提前开放，主会所配置要求···，面积指标···；其余地块可考虑次要会所，同时因考虑会所后期经营需求。

（2）

（3）展示区相关要求：

···

（4）

2.3总体规划设计原则

2.4

2.4.1前瞻性：

树立大局观、开拓新思路，做省内最高品质社区，做富有创意的社区。

规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间等均能体现独特风格。

2.4.2

2.4.3均好性：

在设计的各个方面均能体现地块内相对均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，要寻求景观资源的配置均衡，充分考虑市政道路噪音对住宅的影响，提出合理的规划布置方案，避免和减低噪音对主要房间的影响。

2.4.4

2.4.5人性化：

体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。

设计在保证居民有舒适的居住环境空间、宜人的建筑尺度和便捷的交通外，还应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生配套、物业管理等方面，赋予生活化、人性化气息。

2.4.6

2.4.7经济性：

充分考虑项目征地拆迁现状，分区开发，从设计、销售、使用等各阶段有效衔接，考虑会所（兼售楼处）及展示区的前期要求。

方案中要合理利用现有的各种资源优势，合理平衡场地高差和土方量，合理设置架空层、地下车库及半地下庭院，兼顾结构布置的经济合理性。

2.4.8

2.4.9规范性：

设计方案必须遵守福建省及漳州市有关的城市住宅规划设计要求，特别对于日照分析、消防及人防要求等，符合国家有关规范和标准。

2.4.10

2.5设计依据和条件

2.6

2.6.1设计依据

2.6.2

（1）项目用地测绘资料、《2002A－05宗地九十九湾水利规划设计方案》；

（2）

（3）项目土地出让合同及补充协议、相关政府会议纪要；

（4）

（5）项目产品定位书；

（6）

（7）《福建省城市规划管理技术规定》及漳州市实施细化规则2012年版、《福建省城市控制性详细规划编制导则》2012年版等规划控制规范；

（8）

（9）《住宅建筑设计规范》、《民用建筑设计通则》、《商店建筑设计规范》等建筑、结构、设备、电气等各专业设计规范标准等（最新版本）及相应法规。

（10）

2.6.3规划条件

2.6.4

（1）本宗地A、C地块西侧沿龙江中路规划为商务及商业用地，其商业、商务总计容建筑面积不高于20万平方米；A、C其余用地和B、D地块规划为二类居住用地。

（2）

（3）本宗地总计容建筑面积与原合同一致，即123.41万平方米（不含小学计容建筑面积）。

在保证满足用地性质、总计容建筑面积不变的基础上，允许各地块容积率可以相互调剂。

（4）

（5）本宗地沿A地块和C地块路段的建元路和石仓南路两侧均可布置居住配套商业店面（含开间小于15米、建筑面积小于300平方米的小开间店面）。

（6）

（7）九十九湾内河改道、改造和两侧改造由受让人统一规划建设。

具体设计详《2002A－05宗地九十九湾水利规划设计方案》。

（8）

（9）本宗地内建筑最大连续面宽原则上按照《<福建省城市规划管理技术规定>漳州市实施细化规则（试行）》执行，执行有困难的，可以按照《福建省城市规划管理技术规定》执行。

（10）

（11）本宗地C、D地块沿江滨路一侧可设置地下室台地。

当地下室覆土大于1.5m，如用于地下停车，且地下室顶板高度不超过江滨路标高时，该部分地下室板顶绿化计入绿地率、建筑面积不计容、占地面积不计入建筑密度。

本宗地A、C地块西侧沿龙江中路规划为商务及商业用地，其商业、商务总计容建筑面积不高于20万平方米；A、C其余用地和B、D地块规划为二类居住用地。

（12）

（13）规划一所小学和一所24班幼儿园，小学实际用地面积为30亩，配备36－42班，优先规划在A地块。

该小学定位为公办学校，命名为“漳州市第三实验小学”。

于竣工移交完成后一年内正式招生，优先保障本宗地项目内适龄儿童就学。

（14）

（15）本宗地退道路红线距离为：

江滨路30米、水仙大街20米、龙江中路20米、龙文南路20米、建元路15米、石仓南路15米。

具体参考控规初稿实际用地红线范围。

（16）

5、设计范围和内容

6、

3.1设计范围

3.2

（1）2002A-05宗地总体规划设计方案（修建性详细规划设计方案）

（2）

（3）B地块建筑设计方案

（4）

3.3设计内容

3.4

（1）用地划分的研究比较；

（2）

（3）总体规划设计、竖向设计；

（4）

（5）各项建筑单体的建筑方案设计，包括住宅、公寓、公建、会所（兼售楼处）、地下车库、人防、各类配套用房，以及小学、幼儿园等，其中住宅可能包括高层住宅、超高层住宅、低层住宅（洋房、类别墅）等，公建可能包括商业、办公、酒店以及甲方确认的产品类型。

（6）

7、设计要求

8、

4.1经济技术指标

4.2

（1）项目总用地987.18亩，含道路退线、河道及河道退线等用地。

计算指标时应以实际用地为准；

（2）

（3）项目总计容面积123.41万平方米，各地块容积率可调整；

（4）

（5）A、C地块西侧的商业商务用地沿龙江中路设置，占地面积可调整，商业商务总计容面积不高于20万平方米；

（6）

（7）小学实际占地30亩，总计容面积按36－42班配置；

（8）

（9）幼儿园按24班配置；

（10）

（11）绿地率＞40%、住宅区建筑密度＜28%；

（12）

（13）机动车停车至少达到户均一车位的标准，非机动停车按相关规定执行；

（14）

（15）需配置两所公厕（约60m2）、一所垃圾中转站。

（16）

4.3具体项目设计要求（包括但不限于以下要求）

4.4

4.4.1规划

4.4.2

4.4.2.1总体规划意想和用地布局

4.4.2.2

（1）依据功能分区与产品类型分布情况，进行整体布局设计；

（2）

（3）依据主要公共空间的功能和特征，进行整体空间设计，需对竖向空间设计进行单独说明。

（4）

4.4.2.3道路交通

4.4.2.4

（1）满足5类人回家流线的设计：

公交人流、出租车人流、私车人流、自行车（摩托车）人流、步行人流；

（2）

（3）满足人车关系要求与停车要求，达到人车分流要求；

（4）

（5）满足消防要求；

（6）

（7）进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计，考虑人行散步、跑步需求；

（8）

（9）需考虑项目内部与周边资源的交通组织。

（10）

4.4.2.5销售分期

4.4.2.6

（1）考虑首期销售产品的合理搭配（标杆产品与现金流产品）；

（2）

（3）考虑会所兼用售楼处，以及首期开盘启动区的前期要求；

（4）

（5）各地块交地后5年开发完成，其分期设计应综合考虑：

前期征地拆迁现状、合理设置分期期数和每年开发体量、考虑每期设计上吸引客户的卖点、分期开发时物业管理模式的可行性、分期开发时施工组织的可行性、分期开发时主次道路系统的可行性，提出开发时序建议。

（6）

4.4.2.7组团与管理

4.4.2.8

（1）依据组团基本单元要求确定组团规模，同时需考虑项目分期开发的需要，合理设置组团位置、规模和产品配比；

（2）

（3）根据物业管理模式进行组团管理设计：

组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车分流管理等；小区外围可采用围墙隔离，但内部组团间不建议采用硬性隔离。

（4）

4.4.2.9环境景观

4.4.2.10

（1）景观概念意向与建筑风格协调一致；

（2）

（3）景观结构设计中应考虑景观轴线与景观重点、核心绿化带与组团绿地的关系，以及步行景观路线的组织；

（4）

（5）当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析；

（6）

（7）需考虑内部环境和外部景观资源的有效融合。

（8）

4.4.3单体

4.4.4

4.4.4.1会所：

主会所在项目开发前期作为售楼处，后期需考虑服务性兼顾营业性；如果考虑配置其余次会所，则不宜太过分散，其位置选择要和重要景观相结合，具有强烈的视觉吸引力、独特性、标志性、服务性；

4.4.4.2

4.4.4.3建筑类型：

主要为高层建筑，可少量考虑超高层建筑，部分低层建筑；

4.4.4.4

4.4.4.5建筑整体风格：

分期开发的各组团建筑整体风格应协调、连贯；居住领域具有可识别性；

4.4.4.6

4.4.4.7户型设计：

高层住宅主要配置120-140m2户型产品，适当配置大户型产品；低层住宅主要配置联排类别墅户型；户内全明设计，通风、采光较好；可采用6层带电梯洋房，送地下室、露台，户型150m2以下，上下层的面积大，中间层面积小；也可采用6层洋房内部跃层，户型180m2以下；

4.4.4.8

4.4.4.9架空层：

高层住宅底层均设置景观架空层，并配置舒适入户大堂，一栋住宅共用一个豪华大堂；

4.4.4.10

4.4.4.11停车场设计：

可利用台地设置地下停车场，地下停车场1-2层，商业商务停车可考虑利用住宅部分的地下空间，尽量不要设置3层以上地下室停车；

4.4.4.12

4.4.4.13结构设计提高1度设防（8度），尽量设置单层地下室；

4.4.4.14

4.4.4.15高层住宅外墙装饰采用仿石漆；

4.4.4.16

4.4.5商业、商务

4.4.6

4.4.6.1业态类型、面积控制及产品定位：

商墅···

4.4.6.2

4.4.6.3空间设计及机电配置

4.4.6.4

4.4.6.5设计风格及建筑形式：

A地块可设置双子塔标志性建筑；

4.4.6.6

4.4.6.7交通组织：

与住宅区域通过区间道路进行分隔，组织好正常停车路线和卸货通道。

4.4.6.8

4.4.7其他

4.4.8

4.4.8.1需满足福建省及漳州市日照间距要求；

4.4.8.2

4.4.8.3相关配套设施：

公厕、垃圾中转站、物业管理处等，合理参照相关规范要求设置；

4.4.8.4

4.4.8.5节能和降噪：

要求方案设计阶段予以考虑，需要采取的具体技术措施、区域或部位、成本情况；

4.4.8.6

4.4.8.7新技术新材料：

要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等。

4.4.8.8

4.4.8.9提出建安成本、景观成本及配套成本建议

4.4.8.10

9、设计成果要求

10、

5.1设计成果

5.2

5.2.1本次招标需提交2002A-05宗地总体规划设计方案主方案及备选方案，主方案为总计容面积123.41万平方米，备选方案为总计容面积153.41万平方米。

5.2.2

5.2.3本次招标需提交B地块建筑设计方案，依据主方案进行设计。

5.2.4

5.3设计深度（包括但不限于以下要求）

5.4

5.4.1基本要求

5.4.2

本次方案招标主要由三部分组成：

2002A-05宗地总体规划设计方案（修建性详细规划设计）、总体规划备选方案（概念性规划设计）和B地块建筑设计方案。

应符合国家、福建省、漳州市的相关设计规范要求并参考《建筑工程设计文件编制深度的规定》编制深度的有关规定。

设计合同包含总体规划方案设计和B地块建筑方案设计，签订合同后总体规划设计方案需达到修建性详细规划设计深度，与B地块建筑设计方案一样，深度均应根据相关设计文件编制深度的规定要求，满足规划报批深度。

5.4.3总体规划设计方案深度要求（主方案需达到修建性详细规划深度，备选方案为概念性规划深度）

5.4.4

（1）总平面布置图（主方案、备选方案）

（2）

A、表明居住区道路与城市道路的接驳；标明小区车行及人行道路主次入口、周边道路公交站点位置等。

B、

C、用地内建筑物、构筑物（建筑小品、与技术相关的市政配套设施等，隐蔽工程以虚线表示）的位置，主要建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼栋、单元编号。

建筑屋顶轮廓宜用单线表示，坡屋面应表明屋脊线位置等。

D、

（3）户型图（主方案）

（4）

A、低、多层及高层居住区用住宅标准层拼接图表明户型分布状况，并标明住宅（户型、楼栋、组团）编号等；

B、

C、各住宅建筑、商业商务建筑、会所的主要平面图、立面图、剖面图；

D、

E、地下室范围、体量分布图。

F、

（5）公共服务设施布置分析图（主方案）

（6）

A、表明公共服务设施的主要功能及分布情况等。

B、

（7）道路及交通分析图（主方案、备选方案）

（8）

A、表明居住区道路系统及人流、车流包括货运、消防流线及出入口位置等。

B、

C、表明机动车、非机动车车停车场位置等。

D、

（9）景观结构分析图（主方案、备选方案）

（10）

A、具有清晰的景观规划主题和理念；

B、

C、表达景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，估算各块绿地面积等；

D、

E、社区各主要入口及商业街、广场等主要公共区域的景观效果；

F、

G、会所及首期展示区的景观效果。

H、

（11）小区管理模式分析图（主方案、备选方案）

（12）

A、表明小区管理模式。

如采用组团封闭的管理模式，则须表明组团范围及出入口位置等。

B、

（13）总体工作模型（主方案）

（14）

A、应较真实地反映地形地势及周边环境。

建筑高度、形体及建筑群体相互