第二章 物业管理招标投标.docx

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第二章物业管理招标投标

第二章物业管理招标投标

一、考试目的和考试要求

   本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。

考试基本要求

   掌握：

物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。

    熟悉：

物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。

    了解：

物业管理招标投标的基本要求与原则。

考题类型要求

    本部分考题类型为：

单项选择题、多项选择题、综合分析题（注：

要根据考试大纲要求来定）。

二、内容提要

    1．物业管理招标投标及其特点

    2．物业管理招标投标的原则与要求

    3．物业管理招标投标的策划与实施

    4．物业管理招标的类型

    5．物业管理招标的方式

   6．物业管理招标的内容

    7．物业管理招标的条件与程序

    8．物业管理投标的条件

    9．物业管理投标的程序

    10．物业管理投标的策略技巧

    11．制定物业管理方案

（1）制定物业管理方案的一般程序

（2）制定物业管理方案的要求

      （3）物业管理方案的基本内容

     （4）制定物业管理方案的要点及方法

三、物业管理招标主体

    物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。

   根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。

根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。

按招标主体的类型划分

   根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。

   根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。

四、物业管理招标的方式

（一）公开招标

   公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。

（二）邀请招标

   邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。

五、物业管理招标的内容（掌握）

（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容

   早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。

在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：

（1）对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；

（2）对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；

    （3）对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；

   （4）提出投标物业的其他管理建议；

    （5）参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；

    （6）设计物业管理模式，制订员工培训计划；

    （7）对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；

    （8）建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；

    （9）办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。

    （注：

具体阐述详见相关章节）

（二）常规物业管理招标内容

（一）常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有：

（1）项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；

（2）房屋及共用设施设备的管理；

    （3）环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；

    （4）客户管理、客户服务和便民措施；

    （5）精神文明建设；

    （6）物业的租赁经营；

    （7）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。

（二）物业管理投标的程序

   1．获取招标信息

    根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：

一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。

   2．项目评估与风险防范

   在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制订相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。

 （三）投标的策略及技巧

   1．投标的组织策划

   物业管理企业在获取招标信息后应组织相关人员组成投标小组，对投标活动进行策划实施，其主要任务是项目分析评估、标书编制、投标策略的制订、参与现场踏勘、开标、评标、现场答辩、签约谈判等。

   2．项目的现场踏勘

    在踏勘现场过程中，招标人还会就投标公司代表提出的问题作出口头回答，但这种口头答复并不具备法律效力，只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人作出书面答复时，才能产生法律约束力。

   3．投标文件的编写

    物业管理投标文件除了按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。

   4．投标报价的策略和技巧

   投标报价是技术性、技巧性极强的工作，在投标的过程中，需要不断调整策略，使报价更接近标底。

   5．现场答辩的技巧

（1）应选择经验丰富、性格沉稳、对项目情况熟悉的答辩人。

在开标前应对答辩人员进行模拟演练，正确把握招标文件的要点、投标文件的重点内容、对项目的熟悉程度等，对重点问题、难点问题、普遍性的问题一一准备答辩要点。

（2）开标前，答辩人员应该保持良好的精神状态。

    （3）在正式开标时，一般要求在规定的时间内完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，答辩人员应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出，难点讲透，特色鲜明，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动招标方和评委。

在现场发挥时要果断、明确，避免匆忙回答或含糊其辞。

   6．签约谈判的技巧

（1）在签约谈判时要准确把握对方的真实意图，准确判断对方履行合同的诚意和能力，对进驻物业和实施常规物业管理必备的条件应明确约定。

（2）慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。

如对管辖区域刑事案件、业主（或物业使用人）人身和财产安全损失等的承诺。

   （3）预测承接物业后可能出现的各种风险，将其列入相应的合同条款中加以规避。

（一）物业管理方案的基本内容

   物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。

（记忆）

第三章物业管理合同

一、考试目的和考试要求

考试目的

   本部分的考试目的是要测试应考人员对前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容以及合同的订立、履行、终止等相关知识的掌握程度和综合运用能力。

考试基本要求 

    掌握：

前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容和区别。

    熟悉：

签订前期物业服务合同及物业服务合同的注意事项，业主公约和临时业主公约的制订与宣传。

    了解：

合同要约与承诺，合同签订的基本原则，有效合同的构成要件，其他物业管理合同。

考题类型要求

   本部分考题类型为：

单项选择题、多项选择题、综合分析题（注：

要根据考试大纲要求来定）。

内容提要

   1．合同的有关知识

   2．前期物业服务合同

（1）前期物业服务合同及其主要内容

（2）签订前期物业服务合同的注意事项

    3．物业服务合同

（1）物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别

（2）物业服务合同的终止

   4．业主公约和临时业主公约

   5．其他物业管理相关合同

（一）合同要约的构成要件

   作为合同成立的一个要素，要约的构成要件为：

（1）要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。

即表明一旦受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束，要约人就成为合同的一方当事人。

（2）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。

即要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确，使受要约人能理解要约人的真实意图。

    （3）要约必须传达到受要约人才能生效。

如果要约人虽有要约但未传达，或要约因信件遗失等原因而不能传达，则该要约不发生任何效力。

（二）合同承诺的构成要件

   承诺必须具备如下要件，才能产生法律效力：

（1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。

非受要约人或未获得授权的代理人不得作出承诺。

（2）承诺必须在要约的有效时间内作出。

超过要约规定的期限或合理期限的承诺无效，只能视为一个新要约。

    （3）承诺必须与要约的内容一致。

一项有效的承诺，受要约人不能对要约内容作出实质性变更，否则为新要约，并导致原要约失去效力。

    （4）承诺必须传达给要约人。

如果受要约人内心愿意接受要约，却保持沉默，未对要约人公开表示，则不构成承诺。

合同签订应遵循的基本原则

   合同受法律法规约束，其签订和履行应当遵循《中华人民共和国合同法》规定的以下五项基本原则。

（一）主体平等

（二）合同自由

   当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。

合同自愿原则，也就是合同自由原则，或称为契约自由原则。

其涵义包括缔结合同、选择缔约相对人、选择合同方式、决定合同内容、解释合同的自愿或自由。

当然，实行合同自由原则，并不排除法律以及国家对合同的适当干预和限制。

 （三）权利义务公平对等

   在经济活动中，合同的任何一方当事人既享有权利，也承担相应义务，权利义务相对等。

公平原则规范合同当事人之间的利益关系，制约对合同自由原则的滥用，要求形式的公平（即合同主体的法律地位）和实质的公平。

合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体对等。

对于显失公平的合同，当事人一方有权要求法院或者仲裁机构予以撤销或变更。

 （四）诚实信用

   诚实信用原则，也称为诚信原则。

诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。

诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为，诚实信用原则适用弹性相当大，具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。

诚实信用原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。

 （五）守法和维护社会公益

   当事人订立合同、履行合同，应当遵守法律法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，这是人们社会公共生活的基本准则。

维护社会公益原则，也就是公序良俗原则，包括社会公德、公共秩序和善良风俗。

守法和维护社会公益原则，是合同法的最高要求。

二、物业服务合同的特点

（1）一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同。

  《物业管理条例》第十五条规定：

“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，决定选聘物业管理企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

（2）物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动。

《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出了明确规定，要求业主大会成立、业主委员会选举必须符合法定程序，要求物业管理企业必须具备相应的资质证书等，此外，还要求在物业服务合同签订之后应当及时向政府物业管理主管部门备案等。

    （3）在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质。

    （4）物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。

因此，只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。

三、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别（掌握内容）

   物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同，主要差别在于：

（1）订立合同的当事人不同。

前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业管理企业。

（2）合同期限不同。

前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。

物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。

四、物业服务合同的签订

（一）物业服务合同的成立

   物业服务合同的成立，是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，采用书面的形式订立，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。

（二）物业服务合同的生效

   物业服务合同通常在成立时即生效。

如果合同附生效条件，则在该条件成就时生效。

   1.主委员会的权利义务

   除了《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利义务之外，业主委员会的其他一些权利义务，也应在服务合同里明确约定。

例如，业主委员会有权对物业管理企业的服务质量，按照合同规定的程序提出意见并要求限期整改。

同时，业主委员会应承担相应的义务，包括督促业主按时交纳物业费，积极配合物业管理企业工作，尊重物业管理企业专业化的管理方式和措施等。

   2．明确物业管理企业的权利和义务

    本着权利和义务对等的原则，在赋予物业管理企业管理整个小区日常事务的权利时，也要明确物业管理企业所承担的义务与责任，并且尽可能予以细化。

   3．对违约责任的约定

   履行合同中如有一方违约就应该赔偿另外一方的损失。

损失的计算及赔偿标准应该按照《中华人民共和国合同法》的规定进行具体表述。

对于不可抗力，如地震、战争等造成的损失应该免于赔偿。

要在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性。

   4．对免责条款的约定

    在物业服务合同约定中，订立合同各方应本着公平合理、互谅互让的原则，根据物业的具体情况设立免责条款，明确免责的事项和内容。

例如，在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用，排除物业管理公司对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务，以免产生歧义，引发不必要的纠纷。

   5．物业服务合同的主要条款宜细不宜粗

   6．合同的签订要实事求是

    物业的开发建设是一个过程，有时需分期实施。

   7．明确违约责任的界定及争议的解决方式

    在物业管理实践中，难免会产生各种各样的问题。

初夏早上六点，清亮透明的月儿还躲藏在云朵里，不忍离去，校园内行人稀少，我骑着单车，晃晃悠悠的耷拉着星松的睡眼。

校园内景色如常，照样是绿意盈盈，枝繁叶茂，鸟儿歌唱。

经过西区公园，看那碧绿的草地，飞翔中的亭子，便想起十七那年，在这里寻找春天的日子。

本想就此停车再感受一遍，可惜心中记挂北区的荷塘。

回想起冬日清理完荷塘的枯枝败叶，一片萧条的景色：

湖水变成墨绿色，没有鱼儿游动，四处不见了鸟儿的踪影，只有莲藕躺在湖底沉沉睡去。

清洁大叔撑着竹竿，乘一叶扁舟，把一片片黑色腐烂的枯叶残枝挑上船。

几个小孩用长长的铁钩把莲蓬勾上岸，取下里头成熟的莲子。