大庆市龙凤区项目可行性实施报告.docx
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大庆市龙凤区项目可行性实施报告
大庆市龙凤区项目
一、项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
本次进行可行性研究的项目名称：
1.1.2委托方
本项目的委托方：
1.1.3承担可行性研究工作的单位
承担本次可行性研究工作的单位：
沈阳逸帮房地产咨询有限公司
1.1.4研究工作依据
本次进行项目可行性研究工作的依据如下：
⏹委托方提供的规划指标及土地取得成本资料。
⏹我司对城市房地产的市场调研资料。
1.1.5项目建设规模和内容
拟定：
本项目总用地面积为110000㎡，规划总建筑面积为165000㎡（含地下）,规划建设为洋房类住宅、高层住宅、商业物业，有地上车位、地下车位。
？
根据规划要点确定的具体规划技术指标见下表：
序号
项目
面积（㎡）
比例
1
总用地
面积
商品房用地面积
合计
%
商业房建筑面积
多层住宅
高层住宅
商业物业
小计
地下停车位
地上停车位
地下停车位
小计
建筑总计
总计
3
容积率
商业用房容积率
综合容积率
4
绿化率
5
建筑密度
※停车位不计入容积率，地下车位按照㎡/个计算。
※绿化率和建筑密度是根据经验值初步确定，准确值以政府公布为准。
1.1.6报告成立的假设条件
本报告的测算结果在如下假设条件下成立：
⏹本项目严格按照委托提供的规划指标进行开发、按照确定的地价取得土地使用权，并按照本报告所设定的开发顺序及产品组合形式进行开发。
⏹拟建议项目分2期进行开发，总开发周期预计为5年；首期项目开发周期预计为2年，其中建设期为1.6年，土地取得费用和前期费用拟在每期工程启动之初发生，配套费用、开发成本、管理费用、不可预见费用、销售费用、销售税费及销售收入在各期均匀发生。
（初步建议及预计）
⏹本项目建成后商品房住宅、商铺全部用于销售,销售率为70%（其中30%住宅用于团购），根据目前大庆市停车位的使用状况，本报告未计算停车位的收入；
⏹设定行业基准收益率为10%。
1.2可行性研究结论
1.2.1市场预测结论
⏹2010年至今，中国经济一直保持着健康发展，国家综合实力不断增强，经济运行总体态势平稳；宏观经济正处于上升、发展阶段，为地产开发活动提供了良好的契机。
⏹近年来，大庆城市经济健康、稳步发展，商品市场繁荣，市民收入水平持续增加，为本项目提供了很好的发展机遇。
⏹大庆市迅猛发展的工业产业环境为区域经济发展提供了坚实的基础；
⏹龙凤区位于大庆市的东部，辖区面积410平方公里，广袤而较平坦的地势为房地产业发展提供了丰富、优质的土地资源。
⏹区域内各种配套趋于完善，交通网络四通八达，辐射范围较广。
随着城市的不断发展，生活配套设施的进一步完善，区域整体价值也将随之大幅提升。
⏹龙凤区房地产业发展有着优美的自然环境。
龙凤区西南有三水水库（三永湖），东北有龙凤国家湿地公园，可谓是房地产投资开发的最佳区域。
⏹从销售情况来看，具有特色的商品住宅未来会有良好的销售情况。
1.2.2项目建设期
拟：
项目开发周期为两期5年；
拟：
本项目建设期为3.2年。
1.2.3投资估算和资金筹措
本项目的总投资估算约为万元，在建设期年内投入。
本项目开发投资的资金来源包括两个渠道：
一是企业自有资金；二是预售房收入用于再投入。
1.2.4项目财务评价结论
本项目财务指标如下：
⏹开发商成本利润率：
%；
⏹自有资金利润率：
%；
⏹项目总投资：
万元；
⏹项目总收入：
万元；（洋房按元/MM，高层按元/MM商铺元/MM车位按万元）
1.2.5项目综合评价
大庆市是黑龙江省省域副中心城市，综合实力位列全国地级城市第11位，中国城市财力50强，具有良好的经济区位优势，城市未来发展前景广阔。
本项目位于大庆市龙凤区，西南有三水水库（三永湖），东北有龙凤国家湿地公园，交通便利，周边配套较为完善，有大庆市妇女儿童医院，居然之家，大庆第四中学等。
本项目发展前景广阔，升值潜力较大，项目整体价值的上升空间很大，从宏观环境看，本项目完全可行，具有很好的开发前景。
同时，通过本次财务测算、分析表明，该项目投资回报高、资金回收较快，开发风险较低，项目经济效益可行，财务上完全可行。
综上所述，本项目无论宏观经济环境还是项目自身的各项财务指标都完全可行，建议尽快、尽早开发。
二、项目投资环境和市场研究
2.1市场宏观背景
2.1.1全国投资环境
本次报告中，我司重点针对国民经济发展状况、中国房地产市场发展状况等两个方面对中国宏观经济环境作为分析，进而对未来中国投资环境的变化、发展进行预测，为本项目的决策提供宏观条件依据。
1、国民经济发展状况
（1）国民经济快速增长，综合国力显著增强
2014年，面对复杂多变的国际环境和艰巨繁重的国内发展改革稳定任务，党中央、国务院团结带领全国各族人民，牢牢把握国内外发展大势，坚持稳中求进工作总基调，全力推进改革开放，着力创新宏观调控，奋力激发市场活力，努力培育创新动力，国民经济在新常态下平稳运行，结构调整出现积极变化，发展质量不断提高，民生事业持续改善，实现了经济社会持续稳定发展。
2、国内经济运行主要特点
（1）经济平稳较快发展
国民经济稳定增长。
初步核算，全年国内生产总值636463亿元，比上年增长7.4%。
其中，第一产业增加值58332亿元，增长4.1%；第二产业增加值271392亿元，增长7.3%；第三产业增加值306739亿元，增长8.1%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为9.2%，第二产业增加值比重为42.6%，第三产业增加值比重为48.2%
（2）改革开放迈出重大步伐
全年货物进出口总额264334亿元，比上年增长2.3%。
其中，出口143912亿元，增长4.9%；进口120423亿元，下降0.6%。
进出口差额（出口减进口）23489亿元，比上年增加7395亿元。
全年服务进出口总额6043亿美元，比上年增长12.6%。
其中，服务出口2222亿美元，增长7.6%；服务进口3821亿美元，增长15.8%。
服务进出口逆差1599亿美元。
全年非金融领域新设立外商直接投资企业23778家，比上年增长4.4%。
实际使用外商直接投资金额7364亿元，按美元计价为1196亿美元，增长1.7%。
（3）人民生活进一步改善
就业继续增加。
年末全国就业人员77253万人，其中城镇就业人员39310万人。
全年城镇新增就业1322万人。
年末城镇登记失业率为4.09%。
全国农民工总量为27395万人，比上年增长1.9%。
其中，外出农民工16821万人，增长1.3%；本地农民工10574万人，增长2.8%。
城乡居民收入继续增加。
全年全国居民人均可支配收入20167元，比上年增长10.1%，扣除价格因素，实际增长8.0%。
按常住地分，城镇居民人均可支配收入28844元，比上年增长9.0%，扣除价格因素，实际增长6.8%；城镇居民人均可支配收入中位数为26635元，增长10.3%。
农村居民人均可支配收入10489元，比上年增长11.2%，扣除价格因素，实际增长9.2%；农村居民人均可支配收入中位数为9497元，增长12.7%。
全年农村居民人均纯收入为9892元。
全国居民人均消费支出14491元，比上年增长9.6%，扣除价格因素，实际增长7.5%。
按常住地分，城镇居民人均消费支出19968元，增长8.0%，扣除价格因素，实际增长5.8%；农村居民人均消费支出8383元，增长12.0%，扣除价格因素，实际增长10.0%。
（4）房地产行业稳步发展
全年房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%。
其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%；办公楼投资5641亿元，增长21.3%；商业营业用房投资14346亿元，增长20.1%。
表1：
2014年房地产开发和销售主要指标完成情况及其增长速度明细表
指 标
单位
绝对数
比上年增长（%）
投资额
亿元
95036
10.5
其中：
住宅
亿元
64352
9.2
其中：
90平方米及以下
亿元
20335
4.6
房屋施工面积
万平方米
726482
9.2
其中：
住宅
万平方米
515096
5.9
房屋新开工面积
万平方米
179592
-10.7
其中：
住宅
万平方米
124877
-14.4
房屋竣工面积
万平方米
107459
5.9
其中：
住宅
万平方米
80868
2.7
商品房销售面积
万平方米
120649
-7.6
其中：
住宅
万平方米
105182
-9.1
本年到位资金
亿元
121991
-0.1
其中：
国内贷款
亿元
21243
8.0
其中：
个人按揭贷款
亿元
13665
-2.6
3、国内经济发展趋势分析与判断
未来几年国际国内环境总体上有利于我国经济继续平稳较快发展。
从国际环境看，世界经济增长的基本态势不会改变，我国经济发展的外部需求不会明显减弱。
从国内环境看，我国仍处于居民消费结构升级和工业化、城镇化步伐加快的时期，经济增长的内在动力较强。
我国经济已经连续三年保持10%左右的增长，为新的一年经济平稳较快发展奠定了基础。
4、结论
⏹我国国民经济继续保持较高的增长势头，呈现良性发展态势。
⏹未来几年，我国经济仍将保持快速发展态势，在宏观环境方面，本项目有着较好的开发基础与经济环境。
2.1.2大庆市宏观投资背景
1、城市概况
（1）城市基本地理布局
⏹地理位置
大庆市位于黑龙江省西部，东与绥化市相连，南与吉林省隔江（松花江）相望，西部、北部与齐齐哈尔市接壤。
全市地处北温带大陆性季风气候区，冬季寒冷有雪，春秋季风多，年平均气温4.6℃，年均降水量431.1毫米。
全市湿地总面积32万公顷，面积在100亩以上的湖泊（含水源地、水库、滞洪区）有258个；草原总面积68.9万公顷，占全市总面积的32.8%，居全省第1位。
被誉为“绿色油化之都、天然百湖之城、北国温泉之乡”。
【大庆城市区位图】
⏹面积、区域
大庆市现辖5个区、4个县和1个国家级高新技术产业开发区、1个国家级经济技术开发区，31个镇、27个乡、80个社区、482个行政村。
全市总面积2.1万平方公里，其中市区面积5107平方公里。
【大庆市地图】
（2）城市战略地位
大庆建市36年来，可持续发展能力位居全国资源型城市前列，人均GDP达到14.6万元，东北三省最高。
截至2014年底，大庆油田累计生产原油22.3亿吨，占全国同期陆上原油总产量的40%以上，继连续27年保持原油5000万吨以上高产稳产之后，又在4000万吨台阶上持续稳产了12年，创造了世界同类油田开发史上的奇迹。
主力油田采收率突破50%，比国内外同类油田高10-15个百分点，三次荣获国家科技进步特等奖，并一直保持着原油产量、上缴利税、油田采收率三项国家第一。
在中国社科院发布的2014年《中国城市综合竞争力报告》中，大庆位居53位，高居黑龙江省第1位。
在为国家贡献大量物质财富的同时，大庆还创造培育了宝贵的精神财富，以“爱国、创业、求实、奉献”为主要内容的大庆精神铁人精神，是社会主义核心价值体系的重要内容和生动体现，已成为中华民族精神的一部分，与井冈山精神、延安精神等革命精神一道，为中华民族的腾飞提供了重要的精神支柱。
【黑龙江省政区区位图】
（3）城市交通
黑龙江西部区域交通枢纽地位日益显现，航空、公路、铁路、水运、管道立体化交通体系初步形成。
萨尔图机场架起了对外空中通道，2014年新开通航线2条，增加航点城市4个，全年旅客吞吐量达到525318人次，成为省内最为繁忙的支线航空港。
大广高速、哈大高速、大齐高速穿城而过，主城区“两环五纵四横”路网体系基本形成，农村公路通村率达到100%。
滨州铁路、让通铁路市内交叉，运能运力有效释放，铁路客运西站开通，极大提升快速出行能力。
肇源港实现江海联运，可沿松花江直航中俄边境口岸。
【黑龙江省高速公路网络图】
【大庆市交通路网图】
（4）城市人口、气候
2014年，常住人口320万人，其中户籍人口276万人。
全市地处北温带大陆性季风气候区，冬季寒冷有雪，春秋季风多，年平均气温4.6℃，年均降水量431.1毫米。
全市湿地总面积32万公顷，面积在100亩以上的湖泊（含水源地、水库、滞洪区）有258个；草原总面积68.9万公顷，占全市总面积的32.8%，居全省第1位。
被誉为“绿色油化之都、天然百湖之城、北国温泉之乡”。
2、城市综合实力
经济总量
2014年，全市地区生产总值实现4070亿元，同比增长4.5%。
地方经济总量实现2101.9亿元，同比增长8.3%，对经济增长的贡献率达到86.7%。
经济结构
2014年，全市一、二、三次产业比重为4.5:
77.0:
18.5，增加值分别实现185亿元、3133亿元、752亿元，比上年增长8.5%、3.7%、8.0%。
油与非油经济比重为41.9:
58.1，其中非油经济增长8.2%，成为推动经济增长的强力引擎。
公有制经济与非公有制经济比重为74.5：
25.5，其中非公有制经济实现增加值1038亿元。
财税状况
2014年，全市财政收入完成1140.8亿元，其中地方财政收入完成254.8亿元，市本级地方财政收入完成133.8亿元。
农村经济
2014年，农业实现增加值185亿元，增长8.5%。
粮食、畜牧、果蔬生产“三位一体”格局持续巩固，粮食产量106.7亿斤，我市连续三年被评为全国粮食生产先进市，成功创建国家现代农业示范区；猪牛羊等牲畜存栏411万头、禽类1687.5万只，规模化养殖比重提高到70%；棚室果蔬产量40亿斤，销售收入56亿元。
工业经济
2014年，全市实现工业增加值3059.1亿元，增长3.8%。
其中，规模以上工业实现增加值2410亿元，增长2.3%，2014年新增规上企业59家，全市规上工业企业总数达到443家。
地方工业贡献突出，以高新区、经开区为重点的园区经济效能提升，地方工业增加值达到1091亿元，增长10%，其中规模以上地方工业实现增加值441.9亿元，增长9.8%。
服务业
2014年，全市服务业实现增加值752亿元，增长8%。
社会消费品零售总额达1010.9亿元，增长11.2%。
各类专业批发市场发展到12个、成交额280亿元；拥有金融机构171家，金融机构存贷款余额分别达到2046.6亿元、875.7亿元。
项目建设
2014年完成投资千万元以上项目496个、其中超亿元98个，全市完成固定资产投资919.5亿元。
15万吨丙烯、170万吨柴油加氢等石化大项目建成投用，乙烯产量突破百万吨，石化产业增加值增长7.1%；沃尔沃汽车批量生产并上市销售，高分子复合材料等66个重点工业项目投产。
对外合作
与境外104个城市和地区建立经贸合作关系，2014年引进亿元以上项目74个，到位资金319亿元。
沃尔沃、忠旺、联想、绿地等大企业及喜来登、麦凯乐等高端服务业品牌进驻大庆。
全市外贸进出口总额实现40.5亿美元，增长20.2%。
主要中直企业
大庆油田有限责任公司（大庆石油管理局）：
是中国石油天然气股份有限公司下属的全资子公司，主要从事石油天然气勘探开发、工程技术、工程建设、装备制造、油田化工、生产保障和矿区服务业务，具有较为完整的业务体系和综合一体化优势。
现有所属二级单位57个，员工总量24.9万人。
2014年，生产原油4000万吨、天然气35.1亿立方米，实现营业收入2555亿元、利润604亿元、税费888亿元，各项生产经营指标全面完成。
大庆石化公司：
是中国石油天然气股份有限公司地区分公司，以大庆油田原油、轻烃、天然气为主要原料，从事炼化生产，兼具工程技术、装备制造、矿区服务等业务的特大型石油化工联合企业。
现有二级单位29个，员工2.9万人，生产装置154套，炼油一次加工能力1000万吨/年，乙烯生产能力120万吨/年，合成氨生产能力45万吨/年，2014年，实现营业收入581.76亿元。
大庆炼化公司：
是集炼油、化工和矿区服务于一体的综合性石油化工企业，拥有600万吨/年原油一、二次配套加工能力和20万吨/年润滑油、15万吨/年石蜡、60万吨/年聚丙烯等51套炼油化工生产装置，可生产汽油、柴油、润滑油基础油、石蜡、聚丙烯酰胺、聚丙烯、石油磺酸盐、聚丙烯等39个品种236个牌号的石油化工产品。
2014年，加工原油525.96万吨，实现营业收入369.93亿元。
大庆中蓝石化公司:
隶属于中国化工集团油气总公司，是以原油和燃料油为基本原料生产石脑油、汽油、柴油、乙苯、苯乙烯等20多种石化产品的中央直属大型石化企业。
企业拥有350万吨/年常减压蒸馏、40万吨/年重油催化裂化等10余套生产装置。
2014年主营业务收入89亿元，利税3.4亿元。
地方骨干企业
截至2014年底，全市主营业务收入超过10亿元的地方工业企业27家，其中过50亿元的达到5家，省级以上著名商标和名牌产品增加到142个。
省级以上科技企业孵化器达到5家，在孵企业459家，新获批国家级高新技术企业51家。
全市共有21家企业在境内外上市，累计融资107.37亿元。
，
2.1.3大庆市城市规划、发展及前景预测
大庆城市空间发展战略规划是结合目前城市社会经济转型带来的机遇与挑战，对大庆未来更长远阶段的发展形成清晰、准确、切合实际的判断，提出科学合理的城市空间发展的战略性构想和实施建议，从而推进大庆市城市建设走向特色及可持续发展之路。
在经济发展环境的培育中，城市的规划与建设是其中最重要的环节，针对当前接续产业发展的现实需求和未来发展的可能，大庆未来提升自身经济发展环境，在城市规划和建设领域将当抓住四个方面：
第一、优先强化市场腹地的联系与扩张。
提高中心城市的流通能力，降低接续产业的物流成本，加强对腹地资源的吸附和加工能力。
第二、主动优化第二产业布局的空间效率。
根据土地价值、环境影响和投入产出三大评估条件，选择交通便利、土地充足、环境安全、接近市场、规模集群的地区布局新增产业，提高接续产业的空间竞争力。
第三、积极推动城市服务功能的多元化和集中式发展。
全面提升商业服务功能，有重点的发展石油生产服务功能；通过城市中心的建设带动城市服务水平和能级的提升，降低接续产业的交易成本。
第四、循序渐进的提升城市创新环境。
在石油科技领域率先形成产、学、研一体化的发展平台；以建设“生态宜居城市”为契机，加大城市对高素质人才的吸引力度，真正形成大庆长久的竞争优势。
随着大庆机场的通航，大广高速公路的建设以及哈大高速铁路的开通，大庆在黑龙江省西部地区已经具备了一定的交通优势。
未来，大庆应当高度重视与省域西北部地区和主要口岸地区的快速交通联系，在区域中形成东至满洲里、西通海参崴、南连环渤海、北达黑河，“十字”中枢的交通格局。
未来大庆的城市空间将形成一带两轴的A字型结构，即滨洲铁路沿线中心城市地区、西部石化产业拓展轴和东部加工制造产业拓展轴三大发展空间。
东部加工制造产业拓展轴主要依托东干线及大广高速公路，将成为大庆新兴加工制造业的主要承载地区，也是红岗采油区内产业的主要疏解地区。
A字型空间结构的三个交点地区将成为未来航空、铁路、轨道交通等多种交通方式衔接的客货运枢纽中心。
未来将建设“世纪大道”城市中心区。
世纪大道沿线地区，区位和土地资源在中心城区内具有相对优越的条件。
规划提出以世纪大道为依托，以快速公共交通为核心，整合现有服务功能，重点打造城市的商业服务、体育会展、科技研发、行政管理、金融商务、石油管理六大服务功能，形成一条横贯东西城区的城市服务金廊。
重点打造龙凤光明加工制造三大产业新城。
政府重视龙凤光明地区，建设龙凤光明出口加工产业新城。
龙凤光明地区依托于大广高速公路和滨洲铁路，区域交通条件突出；与中心城区（尤其是东城区）也有着便捷的联系，同时该地区也具备了一定的土地资源。
未来光明产业新城将是大庆参与区域和国际产业分工的前沿地带，是国内发达地区、大庆中心城区（尤其东城区）、红岗地区加工制造业转移和集聚的最重要承接地。
优先形成以大庆为中心的对外交通辐射体系 基于当前发展的实际情况，大庆的区域整合，首先应当是推动以大庆为中心交通辐射体系的建设。
规划建议将让通铁路和大广高速继续往北延伸，打通北至黑河的沿边“新出口”，加强对省域西北部县市的辐射。
同时，在让通铁路以西地区建设新的高等级公路，加强中心城区与外围四县的交通联系，最终确立以大庆为中心，多方向辐射的市域交通体系。
打造区域十字中枢和省域现代服务双中心。
大庆区域发展的最终目标是紧密与环渤海地区和俄罗斯远东地区的联系，打造国内外市场汇聚的十字中枢，成为国际和国内城市分工体系中的重要一员。
在黑龙江省域，大庆必须有雄心，针对哈尔滨现代服务业的短板，大力发展基于自身内部需求的现代服务业，与哈尔滨共同构成省域现代服务业的双中心。
2.1.4大庆市房地产市场研究
根据大庆市房产管理局统计的大庆房地产市场数据， 2014年以来，我市房地产市场延续2013年4季度以来的回暖趋势，成交量持续增长，房价较平稳。
2.1.4.12014年全市房地产市场运行基本情况
2014年全市房地产市场交易呈现明显上升的运行态势。
今年以来，新建商品房上市面积505.22万平方米，与上年同期相比增长112.08%；其中新建商品住宅上市面积412.62万平方米，同比增长105.04%。
全年累计实现房产交易面积683.53万平方米，64655套；其中实现住宅交易面积614.92万平方米，58525套。
■新增供应面积增幅较大，市场供应充足
上半年新建商品房上市面积449.23万平方米，与上年同比增长298.54%；其中新建商品住宅上市面积399.58万平方米，同比增长288.22%。
表2：
大庆市区2014年商品住房不同套型供应结构配比表（单位：
万平）
套型㎡
60以下
60-80
80-90
90-100
100-120
120-144
144-180
180以上
合计
面积
8.5
15.5
13.25
55.69
95.42
89.27
110.05
11.9
399.58
从区域来看，新增商品住房供应仍以东、西城区为主。
从结构来看，新增供应商品住房主要以大中套型为主，100-180平米为主要区间，占当期上市面积的 76.74%。
■商品房交易量同比增长，市场回暖趋势明显
上半年商品房销售面积465.33万平方米，36238套。
与2013年同比分别增长115.7%、220.08%。
其中商品住房销售面积455.08万平方米，34552套。
与2013年同比分别增长113.29%、285.13%。
表3 大庆市区2014年商品房成交面积情况表 （万平）
区域/项目
萨尔图区
让湖路区
龙凤区
高新区
大同区
红岗区
合计
成交商品房总量
26.68
348.88
40.25
39.32
5.52
4.68
465.33
成交商品住宅
23.22
347.31
37.6
37.31
5.02
4.62
455.08
从区域来看，除让胡路区外，龙凤区、高新区销售量较大
■商品住房成交价格总体平稳
全年市区新建商品住房成交均价为4465.86元/平方米。
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