可实施性研究报告.docx
《可实施性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《可实施性研究报告.docx（12页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
可实施性研究报告
仙林金鹰奥特莱斯项目可实施性研究报告
学号：
60951P21
姓名：
王红红
指导老师：
张永强
日期：
2011年6月21日
目录
1.目标市场的分析1
1.1.商圈人数的分析1
1.2.目标消费额的分析1
2.结合其他奥莱的调查数据分析4
2.1.品牌构成4
2.2.金鹰奥莱的租金分析5
3.奥莱在三个城市的业态分布及推论7
3.1.推论7
4.三家奥莱的运营情况分析及推论8
4.1.推论8
5.运营成本分析9
5.1.可变成本分析9
5.2.固定成本分析10
6.结论11
1.目标市场的分析
1.1.商圈人数的分析
1.原住民人口从2007年的3万人一直维持基本不变；
2.经济适用房人口将从2007年的2万增加到2009年5.1万人（8成入住）；
3.商品房人口从2009年的8.7万人增加到2011年11万人；
4.学生人口从2009年的18万增长到2011年19万人；
总人数约为38.1万人（教师包含其中）
由此得出：
大学生中有大三，大四的外出实习，大学生总计13万
居民总数约20万
1.2.目标消费额的分析
1.2.1.大学生目标消费额的分析
此为2009年数据，大学生月消费为800元。
根据基本数据
收入水平：
2010年，南京城市居民人均家庭总收入为31314.26元，比去年同期增长10.7%；居民人均可支配收入为28311.63元，比去年同期增长了11.0%，涨幅比去年同期上升0.7个百分点。
则大学生月消费增为1000元。
大学生（男：
女=52:
48）
总消费
衣物
餐费
其他
1000
200
500
300
本项目的经营主要为休闲、运动名牌，还有很多是下架的，断码的。
并且男女有别，男生主要追求名牌，并且衣物，鞋子多为休闲、运动名牌。
故将其衣物花费占80%。
女生在校并不需要多注重品牌，并且喜欢时尚，享受购物砍价的乐趣，两学期加起来约为600元。
作为品牌消费，学生的消费地点有新街口和奥莱，假设去两地的概率相同，均为50%。
大学生目标消费为：
男生数*总消费额*光顾概率+女生数*总消费额*光顾概率
=15*0.52*200*80%*9*50%+15*0.48*600*50%=7776万
1.2.2.居民目标消费额的分析
居民消费水平：
2010年南京市居民人均衣着支出为1571.73元，增幅为15.3%。
其中，人均购买服装7.33件，人均消费支出1148.75元，支出同比增长16.6%；人均购买鞋2.79双，人均消费支出346.43元，支出同比增长15.5%。
此外，购买服装的人均单价为156.61元，同比增长了2.6%；购买鞋的人均单价为124.24元，同比增长11.2%
。
南京市居民整体衣物消费水平
总支出
增幅
单价
数量
衣物
1517.73
15.3%
服装
1148.75
16.6%
156.61
7.33
鞋
346.43
15.5%
124.24
2.79
仙林地区居民的衣物消费水平与此类似。
物价持续上涨，人民生活水平提高，增幅会比较稳定。
2011年衣物总支出1571.73*1.153约为1800元。
服装的单价为156.61元，鞋的单价为124.24元，与奥莱的市场定位相对一致。
居民的目标消费为：
20*1800*20%=7200万
1.2.3.金鹰奥莱的总目标消费额
——奥莱的竞争对手为：
大成，爱尚，苏果，新街口。
所占市场份额相同，则奥莱占20%。
奥莱总的目标销售额为
大学生销售额+居民销售额=7776+7200=14976万约为1.5亿
2.结合其他奥莱的调查数据分析
2.1.品牌构成
金鹰共200家店则有约14%的国际一线品牌。
扣点基本一致
2.2.金鹰奥莱的租金分析
2.2.1.三家奥莱租金收取方式
2.2.2.预计金鹰奥莱的租金
京、沪对国际品牌与其他品牌的扣点基本一致，而苏州没有分类并且入住率很低，可比性不高。
金鹰奥莱扣点：
国际，12%；其他，22%
奥莱的年收入：
【1.5亿*14%*12%+1.5亿*（1-14%）*18%】*（1-5.5%）=2432.43万
约为2400万
3.奥莱在三个城市的业态分布及推论
3.1.推论
奥莱在这三个城市的主营服装业务都很大，由此金鹰奥莱的服装业态也如此
总的业态的平均租金，物业费，推广费与服装业基本一致
4.三家奥莱的运营情况分析及推论
4.1.推论
苏州因为国际品牌的缺失，“填空式”的招商方式，其租金可比性降低，但其经济发展水平与南京较同，再根据京、沪，金鹰的租金定为40元。
物管费23元/平方/月
推广费为营业额的1%
5.运营成本分析
5.1.可变成本分析
5.1.1.物业费与推广费
此为京，沪奥莱的结算方式，则物业费与推广费不在奥莱的运营成本中
5.1.2.租金：
40*12*20000=960万
5.1.3.电费：
150*20000=300万（150度/平方米/年）——预计
5.1.4.维保费：
200万/年——预计
5.1.5.行政费：
60万/年——预计
5.1.6.人员工资
人员部门
人数
人员安排
工资标准
总经理
1
总的事务
4000
行政人事
3
信息处理
3000
企划宣传
3
宣传，策划
3000
运营管理
5
3名楼层经理
2名招商者
4000
财务
30
1名财务主管1名出纳28名收银员
3500
2500
2000
后勤
20
10名保安10名保洁
2000
总的人员工资为172.8万——预计
则每年的总的可变成本为1692.8万。
约为1700万
5.2.固定成本分析
固定成本的摊销——（2万平方）10年摊销完——预计
5.2.1.自主装修
650*20000=1300万（650/平方）——预计
5.2.2.机电（空调，电梯，新风）
850万+12万*8+40万（两部直达梯）+100万=1086万——预计
5.2.3.开办（收银系统）
80万——预计
总的摊销额为2466万，每年摊销246.6万，约为250万
6.结论
每年的运营成本为1700万+250万=1950万
由上可知奥莱的收入为2400万
则金鹰奥莱可赢利，即此项目可实行。
升级会员 