辽宁省房地产估价师《相关知识》环境的概念考试题.docx
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辽宁省房地产估价师《相关知识》环境的概念考试题
辽宁省2017年房地产估价师《相关知识》：
环境的概念考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是。
A：
建筑高度
B：
建筑间距
C：
建筑密度
D：
建筑后退红线距离
E：
执行层的组织协调
2、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。
则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（）万元。
A．520.83
B．250
C．770.83
D．270.83
3、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。
A．拍卖实践
B．拍卖过程
C．拍卖实务
D．拍卖行为
4、假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于__。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．假设性调查
5、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。
A．5
B．7
C．10
D．15
6、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。
假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。
银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。
A：
55.20
B：
103.22
C：
109.63
D：
114.82
E：
工业用地的监测点评估价格
7、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为__万元。
A．695.83
B．681.25
C．715.83
D．718.75
8、下列关于路线价法中，不正确的是__。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格
9、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2003年竣工的房屋建筑面积为80万㎡。
那么，该市房屋的平均建设周期为年。
A：
0.5
B：
1.5
C：
2
D：
3
E：
借款合同
10、功能折旧违背了以下哪个原理__。
A．收益递减原理
B．收益递增原理
C．均衡原理
D．适合原理
11、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。
A：
股份
B：
股单
C：
股票
D：
公司债券
E：
执行层的组织协调
12、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。
A：
物质形态与货币形态
B：
投资资金量和预期收益率
C：
出租、出售或经营形态
D：
资金流通方式与对策
E：
借款合同
13、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A．允许的最低经济效益指标
B．最低收益率
C．最低净现值
D．利润为零时
14、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是__
A．大青叶
B．鱼腥草
C．败酱草
D．水牛角
E．白头翁
15、有一宗房产交易，成交价格为3000元／㎡，付款方式是首付10％，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0．5％，其一次支付的实际成交价格为。
A：
3000元／㎡
B：
2700元／㎡
C：
2914元／㎡
D：
2500元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
16、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用__为好。
A．重建成本
B．重置成本
C．完全成本
D．重新购建价格
17、房地产投资首先面临的是系统风险。
下列风险中哪一个不是系统风险。
__
A．通货膨胀风险
B．资本价值风险
C．市场供求风险
D．或然损失风险
18、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为㎡筑面积的户型较为理想。
A：
70~110
B：
80~120
C：
90~130
D：
100~150
E：
借款合同
19、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。
A．物业管理合同
B．物业服务合同
C．前期物业服务合同
D．后期物业服务合同
20、以下选项适于在新区开发的建筑是__。
A．娱乐用房
B．写字楼
C．高级住宅和公寓
D．餐饮用房
21、一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的。
A：
实际单价为2000元／㎡，实际总价为30.16万元
B：
实际单价为1950元／㎡，实际总价为20万元
C：
实际单价为2000is／㎡，实际总价为20万元
D：
实际单价为2200元／㎡，实际总价为30.16万元
E：
工业用地的监测点评估价格
22、以下属于房地产资产管理范围的是__。
A．制订物业策略计划
B．设备更新财务预测
C．室内布局与空间规划
D．建筑设计与工程规划
23、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是__。
A．700000元
B．695554元
C．777268元
D．800500元
24、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。
A．直接观察法
B．间接观察法
C．采访法
D．报告法
25、建筑物净收益=__×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。
A．工程保险
B．工人人身保险
C．第三方保险
D．意外保险
E．质量保险
2、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。
A：
实体法
B：
普通法
C：
特殊法
D：
程序法
E：
一般法
3、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。
A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
4、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期涨价预备费约为__万元。
A．305
B．463
C．636
D．961
5、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。
假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为__万元。
A．400
B．628
C．656
D．700
6、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。
A．获利能力分析
B．盈亏平衡分析
C．市场状况分析
D．定性风险分析
7、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。
A．变动成本的设置
B．平衡点的设置
C．同定成本的设置
D．产销售量的不同
8、房地产总登记应由__在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。
A．当地政府土地管理部门
B．当地县级以上人民政府房屋管理部门
C．当地县级以上人民政府
D．当地县级以上人民政府土地管理部门
9、利率提高，对房地产投资的影响有。
A：
导致房地产实际价值的折损
B：
导致房地产实际价值的提高
C：
加大投资者的债务负担
D：
减缓投资者的债务负担
E：
投资会提高
10、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。
A．总工程量
B．实测工程量
C．工程量清单
D．最终工程量
11、旅游、娱乐用地的土地使用权出让时，有条件的必须采取__方式。
A．政府定价
B．双方协议
C．政府指导价格
D．拍卖、招标、挂牌出售
12、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。
A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
13、区位状况比较修正的内容包括修正。
A：
繁华程度
B：
临街状况
C：
容积率
D：
使用年限
E：
周围环境
14、下列关于房地产权属登记的目的和意义，表述正确的是。
A：
保护房地产权属登记部门的合法权益
B：
保护房地产权利人的合法权益
C：
保证交易安全，减少交易成本
D：
是房地产管理的基础工作
E：
为城市规划、建设、管理提供科学依据
15、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。
A．所有权
B．土地使用权
C．地役权
D．典权
E．租赁权
16、与非专业估价相比，专业估价的特点有．【2007年考题】
A：
是一种专业意见
B：
估计价格或价值
C：
实行有偿服务
D：
承担法律责任
E：
估价作业日期长
17、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易包括子市场。
A：
租赁
B：
析产
C：
保险
D：
作价入股
E：
借款合同
18、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。
A．544.10
B．709.99
C．6300.00
D．709.38
19、市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查包括。
A：
技术发展调查
B：
产品调查
C：
消费者调查
D：
价格调查
E：
国内外市场环境调查
20、从事房地产咨询业务的人员，必须具备__条件。
A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验
B．具有房地产及相关专业中等以上学历
C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称
D．具备房地产相关知识的专业技术人员
E．考取房地产咨询人员合格证
21、下列属于影响商品供给的主要因素包括。
A：
消费者对未来的预期
B：
其他商品的价格
C：
商品本身的价格
D：
政府的政策
E：
生产技术的变动和生产要素的价格
22、收益法中所指的收益是__。
A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益
23、单利计息与复利计息的区别在于__。
A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．是否考虑通货膨胀
24、廉租住房租金由__构成。
A．维修费和管理费
B．维修费和利润
C．维修费、管理费和利润
D．维修费、利润和税金
25、房地产测绘的特点包括。
A：
测图比例尺大
B：
测图比例尺小
C：
测绘内容较多
D：
精度要求高
E：
修测、补测及时
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