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房地产泡沫成因及防范措施
房地产泡沫成因及防范措施
【摘要】世界多国经验表明，房地产泡沫易导致金融风险，从而对经济产生致命的打击。
房地产资产价值的预期性及土地资源供给的有限性是导致房地产泡沫的两个根本性原因。
该经济规律也适用于我国。
最近几年，我国房地产发展势头过猛，与之相伴的是金融风险隐患。
具体体现为：
房价过高，且一路攀升，局部地区出现泡沫；房地产业贷款过度依赖银行及假按揭导致大量不良贷款等。
本文在提出房地产泡沫危害的基础上，分析其实质及成因，提出相应防范措施，以促使我国房地产朝着健康方向发展。
【关键词】房地产泡沫；房地产市场；房地产金融体系；防范措施
TheRealEstateBubbleCausesandPreventiveMeasures
Abstract:
Oftheworldmulti-countryexperiencehasshownthattherealestatebubbleeasilyleadtofinancialrisks,andthusafatalblowtotheeconomy.thevalueofrealestateassetsandlandresourcesoftheexpectednatureofthelimitedsupplyoftherealestatebubbleledtotwofundamentalreasons.Theeconomiclawalsoappliestoourcountry.inrecentyears,China'srealestatedevelopmentmomentumandfervent,withaccompanyingfinancialrisksofhiddendangers.concreteexpressionasfollows:
pricesaretoohigh,andclimbedalltheway,localregionsofthebubble;realestateloanstoover-relianceonbankandleavealargenumberofnon-performingloans,mortgagelead.Inthispaper,raisedagainsttherealestatebubble,basedontheanalysisoftheirsubstanceandcausesthecorrespondingpreventivemeasuresputforwardtopromotehealthydevelopmentofChina'srealestatemove.
keywords:
realestatebubblerealestatemarketrealestatefinancesystempreventivemeasures
目录
1.房地产泡沫的危害3
1.1房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展3
1.2造成经济结构和社会结构的失衡3
1.3房地产泡沫破灭导致了金融危机4
1.4房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机4
1.5引发政治和社会危机5
2.房地产泡沫的实质及成因5
2.1房地产商品的特殊性5
2.2土地的稀缺性6
2.3地价的虚构性6
2.4过度投机7
2.5市场体系的不完善7
2.6银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性8
2.7金融资金的支持8
2.8信息不对称性8
2.9消费者及投资者对未来价格的预期8
2.10政府部门干预和监管的失误9
3.房地产泡沫的防范9
3.1加强对房地产市场的宏观监控和管理9
3.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度9
3.3大规模推出经济适用房，抑制商品房价格10
3.4强化土地资源管理，控制商品房价格的不合理上涨10
3.5加强市场信息和政府政策的透明度10
3.6整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险11
3.7建立房地产业多渠道融资方式11
3.8研究和调整住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费11
3.9鼓励消化空置的商品房11
4.结语12
参考文献：
12
房地产泡沫成因及防范措施
引言
2009年11月25日迪拜当局宣布，受巨额债务困扰，迪拜世界将重组，公司所欠近600亿美元债务将至少延期6个月偿还。
当迪拜世界宣布延迟偿还债务后，在全球金融市场引发一场海啸，全球股市、汇市、大宗商品市场均出现激烈动荡，欧洲股市受迪拜债务危机拖累最大，出现大幅下跌，美国股市周五也出现明显的下跌……迪拜事件其实是金融危机中的一个独特个案，其对房地产市场过度依赖所造成的惨烈后果，才更加值得市场保持警醒。
我们真正需要反思的倒是国内的房地产市场。
本次金融危机不也正是房地产惹的祸吗？
美国在2007年爆发房地产次贷危机，2008年引发金融危机。
再往前追溯，日本神话的破灭以及香港地区经济几次起伏不都是房地产泡沫惹的祸吗？
迪拜危机给中国经济最大警示就是，决不能重蹈其他国家过分依赖房地产拉动经济的覆辙。
那么为了避免重蹈历史的覆辙，我们就应该在深知房地产泡沫危害的基础上，了解它的实质，分析它的成因，作出相应的防范……
1.房地产泡沫的危害
1.1房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。
在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。
大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
1.2造成经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。
在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。
泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。
日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。
1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。
大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。
如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。
这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。
同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
由下图可看出日本90年代末地价的疯狂上涨，直至房地产泡沫破灭，导致经济结构和社会结构失衡。
1.3房地产泡沫破灭导致了金融危机
通过对过去30至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击。
原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。
房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。
由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。
金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。
1.4房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。
股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。
企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。
由下图可看出1997年房地产泡沫破灭后香港楼市一路走低，直接导致生产和消费危机。
1.5引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。
在金融危机下，犯罪案件激增。
以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。
工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
2.房地产泡沫的实质及成因
经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点，他认为泡沫就是"一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。
这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。
随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。
"
根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。
泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
房地产泡沫的成因主要有：
2.1房地产商品的特殊性
由于将土地开放成房地产需要经过一段较长的时间，而且房地产空间位置具有固定性和唯一性。
因而，房地产供给在短期内具有刚性，而需求总是具有较强的弹性的，特别是对于房地产这种价值较高的商品，人们在购买时必定深思熟虑，因而其需求曲线可认为接近水平线，非常有弹性。
若经济形式良好，城市化效率提高，现有城市居民改善居住条件，人们预期看涨，婚房等刚性需求增加，投机需求增加等因素的影响，需求曲线由于刚性不会发生移动。
此时，需求曲线的较小移动也会导致房地产价格的迅速上涨，短期供求失衡会导致泡沫的产生。
由下图可看出房地产商品价格的形成机制，了解它的特殊性。
2.2土地的稀缺性
土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。
城市面积在城市化过程中可以不断扩大，但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。
这种需求既有发展经济的客观需求，又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为牟利手段。
土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。
马克思曾指出：
“没有价值的东西在形式上可以有价格。
在这里，价值表现是虚幻的。
”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本是地价运动脱离土地利用实际而产生泡沫。
2.3地价的虚构性
地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。
也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价之间总存在事实上的偏差。
这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。
纵观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。
由于供求过热，房地产商多面临着破产的危险。
而许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，房地产市场开始出现不景气的状况。
2.4过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。
土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。
当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
2.5市场体系的不完善
由于我国房地产市场起步较晚，改革开放以来经历了一个从无到有的过程，市场体系不健全，法律法规不完善，从而导致市场机制不能较好的发挥作用，其自动调节市场的能力较弱，市场价格受人为操作而大起大落的现象较普遍，这客观上造成了人们预期的波动，为房地产泡沫的产生和膨胀提供了基础。
2.6银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性
由于房地产的不可移动性以其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励邮资，银行利率就比较低。
大量资金涌向房地产，信贷的盲目扩张及大量吸引短期外资，给泡沫的产生埋下了隐患。
2.7金融资金的支持
泡沫能否出现，一个最根本的条件就是市场上有大量资金存在，如果没有金融资金的支持，任何产业的繁荣都不可能产生泡沫。
但是房地产与金融之间的关系又具有特殊性。
房地产是一个资本密集型产业，其发展离不开金融资金的支持，而且政府为促进房地产产业发展，在经济层面运转没有大波动时，一般会在金融上采取鼓励政策。
而我国银行资金充足，给予寻找资金出路，银行以存贷利差作为主要获利方式的现状，使得我国银行贷款条件较宽松，以房地产作为抵押能够交易获得资金通融。
房地产持有人可将房地产抵押给银行，获得贷款后，继续购买房地产，然后再抵押再购买，如此循环，从而在短期内流入房地产行业资金就像滚雪球一样越滚越大。
正是由于金融资金的支持，房地产的后继投机资金才会大量跟进，为房地产泡沫的产生提供基础。
2.8信息不对称性
由于地产广告收入是媒体的主要收入之一，很多媒体为了争取地产广告对于房地产开发商的夸大言论知而不报，这样就造成了信息的严重不对称。
信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映，也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。
2.9消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。
对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
2.10政府部门干预和监管的失误
我国政府政策对于房地产行业的影响很大。
首先，中国是从计划经济改制为市场经济，计划经济的管理痕迹较重；其次，中国城市土地为国家所有，土地使用者只拥有土地使用权，政府的土地政策至今关系到房地产的供给；再次，由于我国金融市场起步较晚发展滞后，政府对金融市场的许多领域并未放开，因而政府对资金和货币供应具有支配地位。
如果政府针对房地产制定的政策合理，而且政策执行到位就能够促进房地产行业的健康发展。
但是，如果政府对宏观经济总体把握有所偏离，则政策的制定也会发生偏离，及时政策制定无误，如果执行的时间太长，错过了最佳时机，先前合理的政策很可能就成为泡沫的直接促进力量，或者及时政策制定无误，但是由于政府部门的腐败，或者由于下级政府队上级政府政策的消极执行，则政策的效果就会大打折扣。
3.房地产泡沫的防范
3.1加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。
政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。
房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。
首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
3.2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。
近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。
因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。
本文就国内房地产形势提出以下预控模式。
注:
在图中Ｃ=Ａ×Ｂ
其中Ａ—各预警指标矩阵（各地区的预警指标不一定相同,视具体情况确定）;
Ｂ—各指标权重矩阵（各地区的指标权重也不一定相同,视当地房地产市场发展情况定）。
应该分阶段计算Ａ、Ｂ及Ｃ值,从而判断本阶段是否存在产生房地产泡沫的迹象;如果有,则进入预控程序,人为干涉房地产运营,避免房地产泡沫的产生和膨胀。
据研究显示,房地产周期为4～6年,据此可以确定所分阶段的时间长短,如可以在每一年或每一季度进行一次预警识别,计算一次Ａ、Ｂ及Ｃ值。
3.3大规模推出经济适用房，抑制商品房价格
国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，应大力推出经济适用房。
对现有房地产市场的供应量、产品结构和价格产生重大影响。
通过免收土地出让金和见面配套费，降低了售价，确保低收入家庭有房可买，并平抑过高的商品房价格。
3.4强化土地资源管理，控制商品房价格的不合理上涨
要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，控制一些城市过高的地价。
坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。
对于发生在房地产领域的违法犯纪的行为要严惩违法活动。
3.5加强市场信息和政府政策的透明度
投机性资产泡沫是过度预期的投机行为导致的，预防市场过渡期是预防房地产泡沫的一个关键环节。
加强国民经济运行数据的收集和整理，完善政务公开制度，有利于减少人们对市场的过度预期，从而有助于对未来房地产价格走势形成合理的预期，降低不确定性，减少房地产泡沫。
我国应该建立政府和企业合办的房地产指数系统，这样把这些的长处结合起来，既发挥了政府部门在数据取得、政策导向上的优势，又可利用企业对具体项目和交易的详细了解，以及对微观的真实把握。
这样一个指数将会真实合理、及时准确的反映房地产业的运行状况，合理引导企业正确投资。
3.6整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险
要严格审查住房贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。
住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业。
要强化个人住房贷款管理，严禁发放零首付个人住房贷款。
商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续。
3.7建立房地产业多渠道融资方式
为解决房地产开发企业自有不足和对银行带来较大的问题，需要加速推进房地产证券化，鼓励发展房地产基金，鼓励房地产企业上市融资，减轻银行风险。
3.8研究和调整住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费
最近，国家出台了一系列限制投机的房地产消费的税收政策，有效地制止和化解了一部分非理性炒楼行为，今后应进一步研究和调整房地产税收政策，继续加大力度制止房地产市场消费环节的不合理的投机模式，理顺商品住宅的价格构成。
3.9鼓励消化空置的商品房
在适度控制开发增长速度、严格监控新增空置商品房的同时，政府应鼓励消化现有的空置商品房。
政府可以将空置年限长的商品房改为经济适用房。
对烂尾楼的处理，政府也可以出台优惠政策，鼓励社会资源合理开发。
作为国民经济重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业，在国民经济中占有重要地位和作用。
房地产业的发展不仅可以为城市经济发展提供基本的物质基础和前提，改善城市居民生活条件，而且会带动和影响其他相关行业的发展。
因此，我们应当尽快对现行的房地产行业进行完善，抑制房地产泡沫的发展，保证房地产业与整个国民经济协调发展。
4.结语
面对房地产泡沫我们首先要坚定细心。
一，是我们行业的特点，或者是定位。
房地产业以前在国家的产业政策表述的是支柱产业，现在已经修订为重要产业。
我们要做一个踏踏实实的城市建设者或者是运营者，这是房地产行业的定位，这是不可取代的定位。
有了国家宏观调控，有了自己的行业特点和贡献，所以我们应该坚定信心。
二，信心就是来自于国家的有效控制和引导，来自于消费者的理性选择。
近几年国家根据房地产市场已经相继制定出相关法律法规，引导房地产行业持续健康发展。
消费者在国家政策的引导下理性的选择购房，维持房地产市场供求平衡。
全球经济增长放缓和我国宏观经济形势使我国房地产行业面临严峻挑战，我国房地产企业要在市场中站稳脚跟，不能过分依赖房地产市场，导致其过度膨胀，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高自身综合实力，才能获得生存和长远发展才能避免房地产市场出现泡沫，才能使其继续健康发展。
参考文献：
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复旦大学出版社，2004
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中国财政经济出版社，1994
3.丰雷.中国房地产周期、泡沫与预警机制［M］.中国人民大学出版社，
4.易宪容.中国房地产市场泡沫之争，台湾，经济前瞻.
5.陆磊.房地产泡沫研究，财经，2004年第8期
6.谢经荣.地产泡沫与金融危机.北京：
经济管理出版社，2002
7.MaicryBlun《DubaiCrisis》FinancialTimes2009
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