钟山区德坞片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置.docx
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钟山区德坞片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置
钟山区2018年德坞片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案
（征求意见稿）
为规范钟山区2018年德坞片区城市棚户区改造项目范围内房屋征收补偿安置工作，改善棚户区居民居住环境，加快推进棚户区改造工作顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国行政强制法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》（财综〔2015〕57号）、《贵州省土地管理条例》《省人民政府办公厅关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见》（黔府办函〔2015〕162号）、《贵州省国有土地上房屋征收与补偿指导意见》（黔建房通〔2015〕386号）、《市人民政府关于印发六盘水市建设用地管理若干规定的通知》（市府发〔2012〕19号）、《市人民政府办公室关于六盘水市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》（市府办发〔2012〕117号）及其它有关法律、法规，结合六盘水市钟山区实际情况，制定本方案。
第一章总则
第一条征收范围：
钟山区2018年德坞片区城市棚户区改造项目用地范围（详见用地红线图）。
第二条本方案所指的征收人是接受委托的实施单位，被征收人是指土地收储项目用地需进行征收的房屋及其附属设施的合法所有权人。
第三条征收补偿安置方式
被征收人房屋被征收可以选择货币补偿，也可以选择政府引导购买的方式自主选择购买商品房。
第四条被征收房屋补偿内容
（一）被征收房屋价值的补偿。
（二）附属设施的补偿。
（三）因征收房屋造成的搬迁的补偿。
（四）因征收商业用房造成的停产停业损失的补偿。
第五条被征收房屋价值确定
（一）对棚户区改造范围内国有土地上建设的合法（持有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》）建筑物、构筑物、地上附着物实施征收，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》结合本方案所制定的标准或根据被征收房屋的区位、用途、环境、结构、建筑面积、成新度、层次等因素，由具有相应资质的房地产评估机构评估确定进行征收。
（二）对棚户区改造范围内产权不齐或无产权的建筑物、构筑物、地上附着物实施征收的，按本方案所制定的标准，结合实际，本着平等、有偿原则进行征收。
（三）对棚户区改造范围内国家行政机关、国有企事业单位取得国有土地使用权的土地及土地上的建筑物、附着物和构筑物按国家相关政策规定进行征收；所建房屋分配给个人并办理了房屋产权手续的按本方案规定的标准进行征收。
第六条征收评估
严格按《国有土地上房屋征收评估办法》规定进行房屋征收评估。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
（一）评估机构的确定
1.国有土地上房屋征收与补偿的评估工作应由具有房地产评估资质的评估机构承担。
房地产评估机构的备案、资格、资质等级、业绩等情况，由房地产评估机构行政管理部门提供给房屋征收部门。
由房屋征收部门通过评估机构的电子邮箱将征收项目基本情况通知有资格的评估机构，评估机构按通知要求的时限报名。
报名时限不少于2日。
房屋征收部门将报名的评估机构的数量等基本情况和该项目所需评估机构数量等，在房屋征收范围内进行公布。
公布期限不少于3日。
2.房屋征收部门组织被征收人按照该项目所确定的评估机构中协商选定房地产评估机构；在规定的期限内协商不成的，通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定，对于选定的过程、结果等基本情况应当由公证机关公证。
（二）评估依据
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，按照《房地产估价规范》和《国有土地上房屋征收评估办法》规定进行房地产征收评估。
对被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
（三）评估结果的复核
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的应向房地产评估机构申请复核。
（四）以评估方式确定征收补偿依据时不再享受本方案所规定的安置补贴费、征收奖励和购房补助。
第七条司法保障
（一）对棚户区改造范围内国有土地上建设的合法建筑物，在征收决定期限内征收人与被征收人未达成征收协议且被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。
（二）对棚户区改造范围内产权不齐或无产权的建筑物、构筑物、地上附着物,征收人与被征收人未达成征收协议的，按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等法律法规的规定报司法保障组认定后,由钟山区人民政府组织相关职能部门依法拆除,不给予补偿。
第八条拆除棚户区改造范围内经规划批准的临时建筑按照
以下规定处理：
（一）征收范围内的超过批准期限的临时建筑，必须在征收通告规定的期限内腾空移交，不予补偿。
逾期不腾空移交者，由规划执法部门依法拆除。
（二）未明确使用年限，而规划、建设、国土资源部门在审批中已注明实施城市规划时须无偿拆除的建筑物，必须在征收通告规定的期限内腾空移交，不予补偿。
逾期不腾空移交者，由规划执法部门依法拆除。
（三）未超过期限的临时建筑，可根据使用年限结合修建成本给予适当补偿。
第二章房屋征收管理
第九条征收人应将建设项目名称、征收人、征收范围、征收期限、征收补偿安置方案、确定的房地产评估机构等在征收范围内予以通告。
被征收人应当如实提供其人口户籍情况、被征收人的房屋及其附属物产权证明等有关资料。
第十条在征收通告规定的征收期限内，征收人与被征收人应当按照本方案，就补偿安置及其它事项签订《房屋征收补偿协议》，明确补偿金额、搬迁期限、过渡方式和违约责任等事项。
征收补偿协议签定后，一方当事人不履行协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第十一条征收人与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府依照相关规定，按照房屋征收补偿安置方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
第十二条签订《房屋征收补偿协议》时，被征收人需提交《房屋所有权证》《土地使用证》及相关权属证明。
第十三条征收产权、使用权有纠纷或其他产权不明的房屋，在征收通告规定的期限内不能解决纠纷或明晰产权、使用权的，由征收人提出补偿安置方案会同有关部门对需征收房屋勘察记录后进行征收，征收补偿款由所在居委员会代为保管，待解决纠纷或明晰产权、使用权后进行补偿安置。
第三章房屋征收补偿与安置原则
第十四条被征收房屋的认定
（一）权属认定
1.全产权：
具有《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的。
2.产权不齐：
具有《国有土地使用权证》或者《房屋所有权证》的。
3.无任何法定证件手续，建于2010年4月26日前，经国土、住建、房屋征收局及实施单位等部门认为可按本方案给予补偿的。
4.其它符合国家相关规定的。
（二）面积认定
被征收房屋建筑面积按照房屋权属证书记载为准；未取得房屋权属证书的房屋，以实际测量的面积为准。
（三）使用性质认定
1.被征收房屋使用性质的认定，以房屋权属登记证书记载为准。
2.无房屋权属登记证书的房屋，按被征收人所提供的印证资料确定为住宅或住改非。
确定为住改非的房屋应同时具备以下两个条件：
（1）改为非住宅的房屋实际用于经营的面积。
（2）能提供工商营业执照、税务登记证、卫生许可证或其它证明文件并连续经营2年以上的房屋。
第十五条房屋征收补偿相关规定
（一）同时符合以下条件的房屋可按本方案所作的规定进行补偿安置：
1.房屋层高在2.4米以上（含2.4米）。
2.房屋建于2010年4月26日以前。
（二）不给予补偿的房屋：
1.违反规定在征收范围内实施新建、扩建、改建的房屋，改变房屋用途，以及新增装饰装修等不当增加补偿费用的行为。
2.违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
3.经房屋征收局、国土、规划等部门调查认定不给予补偿的建（构）筑物。
（三）征收有合法房产手续的商业用房，由征收人与被征收人共同委托有资质的评估机构进行评估，按市场评估价格确定。
（四）被征收房屋为住宅改为非住宅用途，同时具备住改非两个条件且选择货币安置的按主体房补偿标准的1.5倍进行补偿。
（五）附属房按500元/平方米（含土地）进行补偿。
附属房是指除主体房以外的配套用房。
附属房的补偿按如下规定计算：
1.房屋层高在1米（含1米）至1.5米（不含1.5米），按附属房补偿标准的50%计算补偿。
2.房屋层高在1.5米（含1.5米）至2.4米（含2.4米），按附属房补偿标准的70%计算补偿。
3.房屋层高在2.4米以上，按附属房补偿标准的100%计算补偿。
第十六条停业停产损失补偿
（一）征收有房产手续的商业用房，评估确定的价值中未含停业停产损失的，按商业用房评估价值的6%一次性计算停业停产损失补偿费。
（二）住宅改为非住宅，按实际用于商业经营用房面积货币补偿额（不含临时过渡费）的6%计付一次性停业停产损失补偿费。
第十七条室内外装修补偿
被征收房屋室内外装修征收补偿按照《六盘水市钟山区人民政府办公室关于印发<钟山区国有土地上被征收主体房室内外装修协商征收补偿工作办法（试行）>的通知》（钟府办发〔2015〕39号）规定执行。
第四章补偿标准
第十八条主体房补偿原则
（一）给予主体房补偿费和安置补贴费，按被征收主体房建筑面积计算，一次性货币化进行补偿。
（二）对国有土地上建设的合法（持有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》）建筑物、构筑物、地上附着物实施征收的，被征收人可选择按本方案所制定的标准进行补偿，也可选择根据被征收房屋的区位、用途、环境、结构、建筑面积、成新度、层次等因素，由征收人按《贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法（暂行）》确定有相应资质的房屋评估机构进行评估，根据评估结果确定补偿价格，选择评估的不再享受本方案所规定的安置补贴费、征收奖励和购房补助。
第十九条主体房补偿标准
序号
房屋结构
单位
补偿标准（元）
备注
1
小砖、料石钢筋混凝土
平方米
1300
2
大小砖钢筋混凝土
平方米
1225
3
大砖、毛石钢筋混凝土
平方米
1150
4
老瓦房
平方米
1140
历史久远有一定木质结构的各种墙体
注：
以上补偿标准都含被征收房屋的土地；老瓦房层高在5-7米（含5米、7米）按一层半计算，7米以上按二层计算。
第二十条安置补贴费（含搬家搬运费）
（一）对合法（持有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》）的建筑物在其主体房补偿标准的基础上给予1000元/平方米安置补贴费。
（二）对产权不齐（持有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》任意一证）的房屋和1990年清理“两违”及1997年土地大清查期间，已认定并作罚款处理，尚未完善用地及建房手续的房屋，在被征收人提供凭证积极配合的前提下，在其主体房补偿标准的基础上给予800元／平方米的安置补贴费。
（三）2010年4月26日以前建设的未办理任何手续的建筑物和构筑物，经被征收人举证，居委、资管会及社区服务中心认定后且当事人积极配合的情况下，在其主体房补偿标准的基础上给予600元／平方米的安置补贴费。
（四）2010年4月26日至本办法实施之日内修建的无任何手续的违法、违章建筑，一律自行腾空移交；在限期内自行腾空移交的，可给予当事人300元/平方米的误工费，不给予安置补贴费；若限期内未自行腾空移交，由区人民政府组织相关部门依法强制拆除，不予补偿。
第二十一条临时过渡费
被征收人选择一次性货币补偿安置方式的：
（1）一次性给予住宅3个月的临时过渡费，过渡费按被征收主体房建筑面积乘以5.25元/平方米/月的标准支付。
（2）一次性给予住改非房屋3个月的临时过渡费，过渡费按被征收住改非房屋建筑面积乘以10.5元/平方米/月的标准支付。
（3）一次性给予商业用房3个月的临时过渡费，过渡费按被征收商业用房建筑面积乘以21元/平方米/月的标准支付。
第二十二条政府引导购买
通过政府搭建平台，原则上协商就近房地产开发企业给予优惠，鼓励被征收人自主选择购买商品房。
第五章房屋征收奖励措施
第二十三条为加快棚户区建设步伐,鼓励被征收人支持土地收储整理，在征收公告规定期限内，签订《房屋征收补偿协议》并完成搬迁腾空房屋，经验收合格的享有奖励。
奖励措施如下：
（一）在征收通告发布的规定时间内签订《房屋征收补偿协议》的被征收人可获得600元/平方米的奖励。
（二）在征收通告发布的规定时间后签订《房屋征收补偿协议》的被征收人不再享有奖励。
2010年4月26日以后修建的违法、违章建筑不享有此奖励措施。
附属房和屋顶上搭建的临时房屋不给予奖励。
第六章购房补助措施
第二十四条为进一步加大棚户区的改造力度，助推经济持续健康发展，大力倡导被征收人自行选购存量商品房解决住房的方式，推进以人为核心的新型棚户区改造模式。
在征收通告规定的时间内签订《房屋征收补偿协议》的被征收人享有政府给予的购房补助。
购房补助措施如下：
（一）被征收人可获得主体房建筑面积520元/平方米的自行购房补助。
（二）2010年4月26日以后修建的违法、违章建筑不享有此补助措施。
附属房和屋顶上搭建的临时房屋不给予购房补助。
第七章责任
第二十五条工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定，失职渎职、非法收受他人财物，为他人谋取利益的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，给予处分；构成犯罪的，移送司法机关，追究刑事责任。
第二十六条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
第二十七条征收安置工作中，被征收人违法采取暴力、威胁等方法阻碍合法的房屋征收与补偿工作，或采取伪造、欺骗等手段套取国家补偿资金的，违反治安管理行为的，给予治安管理处罚；构成犯罪的，移送司法机关，追究刑事责任。
第二十八条（估价机构和估价师责任）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由房产主管部门责令限期改正，给予警告，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，移送司法机关，依法追究刑事责任。
第二十九条项目业主负责被征收房屋的拆除工作，被征收人只需腾空移交不得自行拆除。
第三十条对造谣、煽动群众闹事、阻碍国家工作人员开展征收安置工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，移交司法机关，依法追究刑事责任。
第三十一条本方案实施之日起继续违规修建违法、违章建筑，一经查实，由区人民政府组织相关部门依法强制拆除，不予补偿。
并移交司法机关，追究其法律责任。
第八章其它
第三十二条本方案未尽事宜按《土地管理法》《城乡规划法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及省、市有关征收政策执行。
第三十三条在实际征收过程中遇到超出此方案的个别复杂问题，由该项目领导小组一事一议研究决定。
第三十四条本方案由钟山区房屋征收和补偿管理局负责解释。
附件：
装修及附属设施补偿标准补充（仅供参考）
附件
装修及附属设施补偿标准补充（仅供参考）
序号
项目
单位
补偿标准（元）
备注
1
楼梯（户外）
平方米
按补偿附属房50%计算
无永久性顶盖
2
厂棚、彩钢瓦棚
平方米
按石棉瓦附属房标准要求计算
3
水磨石
平方米
48
4
地板砖
平方米
48
5
外墙砖
平方米
48
6
铁门
平方米
75.6
7
盆池
个
200
8
壁柜
平方米
280
9
花岗石（大理石）
平方米
98
10
木地板
平方米
56
11
闭路电视
户
265
12
独立水表
户
200
13
用电开户费
户
400
14
三相电
户
500
15
琉璃瓦
平方米
15
16
砼水井
立方米
200
17
铁栏杆
平方米
40
注：
（1）被征收房屋已开通水、电、闭路、燃气、电话（网线）的，征收人根据被征收人所提供的相应凭证据实赔付。
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