住宅小区管理规约.docx

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住宅小区管理规约

住宅小区管理规约

恒信嘉园小区管理规约

序言

为维护全体业主的共有财产权和共同管理权，维护本小区的生活环境秩序，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，以依法办事、业主自愿、服从多数意见并尊重少数意见为基本原则，制订本管理规约。

本管理规约经恒信嘉园业主大会表决通过，对本建筑区划内全体业主、业主大会、业主委员会、物业使用人、物业服务企业均具有约束力。

第一章总则

第一条　全体业主组成业主大会，依法行使共同管理权，对专有部分建筑面积以外的共有财产和共有秩序进行管理。

第二条　业主的共同管理权，包括享有平等的建议权、选举权、被选举权、知情权、质询权及罢免权等；按其专有部分占全部建筑面积的份额享有对专有部分建筑面积以外的共有部分可供分配的公共收益的分配权。

第三条　业主大会设立常设机构单元代表议事会和业主委员会，在业主大会闭会期间共同行使管理权。

第四条　本物业区域内与共同管理权有关的事务，由全体业主共同决定。

第五条　业主委员会经全体业主选举产生，依照本规约和业主大会议事规则的授权，代表全体业主处理本小区与物业管理相关的事务，包括但不限于协调业主与物业服务企业或其他管理人之间的关系、监督并检查物业服务质量、协调物业服务纠纷、调解相邻权纠纷等。

　　　　　　　　　　　第二章物业基本情况

第六条物业基本情况

（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；

（七）申请分立或者合并物业管理区域；

（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十条业主的其他权利：

（一）对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（二）对专有部分以外的共有部分（以下称“本小区公共区域”或“公共区域”），享有共有和共同管理的权利，并且承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对专有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

（三）享有提议召开业主大会临时会议、提议业主大会会议表决事项的建议权，及亲自或委托代理人参加本物业区域业主自治活动的参与权。

（四）享有本物业区域业主大会常设机构的选举权和被选举权；享有对业主大会常设机构及其获选人员的质询权和罢免权。

（五）有权监督业主大会常设机构、物业服务企业或其他管理人的工作，有权向业主大会常设机构、物业服务企业或其他管理人就物业服务的有关问题提出意见、建议和要求，并有权按程序查阅包括但不限于会议纪要、财务账目和专项维修资金使用明细等相关信息资料。

（六）有权监督专项维修资金、物业费和因占用或使用公共区域所产生的经营收益的使用情况，有权要求业主大会常设机构、物业服务企业或其他管理人公开专项维修资金、物业费和共有部分产生的收益的收支账目。

（七）有权按有关规定进行房屋专有部分的装饰装修。

（八）有权自行聘请他人对专有部分设施设备进行维修、养护。

（九）有权根据物业区域内共有部分的状况要求物业服务企业或其他管理人及时进行修缮并对修缮工作进行监督。

（十）有权要求己产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，并履行因相邻权产生的相关法律法规要求的责任和义务。

（十一）单个业主有权利主张本小区公共区域内其相应份额的利益，其结果对全体业主有效。

（十二）法律法规赋予业主的其他权利。

第十一条　业主的义务：

（一）遵守法律法规和本物业区域的规章制度。

（二）业主应参加业主大会，协助业主大会、业主委员会、物业服务企业做好在物业管理方面的工作。

（三）执行业主大会的决议，及业主大会常设机构在授权范围内做出的决定。

（四）接受依照本管理规约及议事规则规定聘请的物业服务企业或其他管理人的管理，维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生。

（五）按国家有关规定缴纳专项维修资金，按业主共同决定批准的标准交纳物业服务等相关费用。

（六）按国家有关规定缴纳水、电、煤气、暖气等能源费用。

（七）分摊因共有而产生的维修、养护费用。

（八）对因相邻关系而产生的其他业主的合理请求应予以配合。

（九）保护本物业区域土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、共有建筑和本物业区域的共用部位及共用设施设备。

（十）如果房屋长期无人居住或使用，业主应在物业服务企业登记，说明服务费等费用的支付方式，留下有效通讯地址以便物业服务企业送达有关通知、函件等；同时，应关好门、窗、水、电、燃气总阀门等，以确保安全。

（十一）业主转让或出租所拥有的房屋时，应提前书面通知物业服务企业和业主委员会；

（十二）业主应向业主委员会提供联系地址、通讯方式。

在联系地址、通讯方式发生变更时，应及时通知物业服务企业和业主委员会；若因业主原因导致的联系中断，由此造成的损失由业主承担；业主委员会、物业服务企业或其他管理人不得泄露业主和物业使用人的住址、通讯、身份证等个人信息。

（十三）法律法规规定业主应当承担的其他义务。

第四章物业服务方式的选择和服务费用的交纳

第十二条　本物业区域业主有权决定本区域物业管理服务的方式，可以选聘物业服务企业服务，可以聘用不同企业进行分项服务，也可以聘用其他管理人管理，也可以业主共同决定自行管理。

目前本建筑区划内，实行由业主依法选聘物业服务企业，双方依据物业服务合同共同对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护相关区划的环境卫生和公共秩序的物业管理模式。

第十三条业主大会选聘物业服务企业，应当按照本小区业主大会议事规则的约定召开业主大会，对选聘方式、物业服务合同的主要内容等进行表决。

业主大会依法续聘（解聘）、选聘物业服务企业，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

第十四条受聘为本小区提供物业服务的物业服务机构及其聘用人员，不得介入和干涉本小区业主共同管理权事务，包括业主大会监事会和业主委员会选举、管理规约和业主大会议事规则的修改等；不得拒绝业主委员会监督和整改要求。

第十五条物业服务合同文本须由全体业主审核同意后，由业主委员会代表业主大会签订。

物业服务合同应对服务内容和标准及监督措施有明确规定，以便于业主和业主大会常设机构监督。

物业服务内容、服务标准等均参考清远市相关文件的规定，物业费核算应以前期物业收费标准为基准。

如因通货膨胀等客观原因导致成本上涨，可由全体业主投票决定新的物业费标准。

第十六条业主大会与其依法选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同，应当有业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会印章。

业主委员会依法签订物业服务合同后，业主委员会应将合同文本提供给每户业主。

第十七条业主应按物业服务合同约定的收费标准交纳物业服务费；业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第十八条业主委托物业服务企业或者其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或者其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公示。

第十九条水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任

本物业管理区域内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。

物业服务企业或者其他管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同。

业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务企业或者其他管理人按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用。

业主拖欠、拒交上述费用的，应按相关供用合同规定承担违约责任。

水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共用的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。

业主大会应当代表业主，及时与供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位建立供用合同关系，并与开发建设单位办理户名变更手续。

第二十条因物业服务企业突然撤离等原因，业主大会无法及时另聘新物业服务企业或其他管理人，在另聘新物业服务企业或其他管理人之前，业主大会可以请求物业所在地街道办事处、市物业管理行政主管部门指定物业服务企业或其他临时代管；临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的物业服务合同约定的物业服务费用标准执行。

第五章物业使用与维修

第二十一条　业主应合理使用本物业区域的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业区域的共用部位及共用设施设备，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，自觉维护本物业区域的整洁、美观和生活秩序。

第二十二条　本物业区域禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋结构、外貌和用途；

（二）侵占或损坏外墙面、楼顶、院墙、道路、绿地、园林、围栏和文娱、体育及休闲等共用设施设备；

（三）在公共区域随意堆放、遗撒、倾倒或抛弃垃圾、杂物；

（四）在公共区域堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒害物质；

（五）发出影响其他业主正常生活的超过相关法律法规、规章所规定的噪声；

（六）在建筑物或构筑物上私开影响建筑物整体外观的门窗；

（七）在公共区域乱涂乱画；

（九）未经业主大会或业主大会常设机构授权许可，不得以任何形式在非专有部分从事任何形式的广告活动和经营活动；

（十）未经业主大会或业主大会常设机构授权许可，出借或占用非专有部分建筑物或建筑附属物。

（十一）利用物业从事危害公共利益的活动；

（十二）其它被法律法规所禁止的行为。

第二十三条　业主饲养犬及其他宠物，应遵守有关法律法规的规定。

第二十四条　停放机动车，应遵守法律法规及本物业区域的相关规定。

机动车在住宅区域行驶时，应低于5公里/小时速行驶，主动避让行人。

车辆出入应按要求出示证件。

机动车和自行车应在合理的地方停放，禁止在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；不得自行在车位上安装任何设施；停放期间，防盗报警器发出噪音应迅速解除。

第二十五条　业主及物业使用人需要进行室内装饰装修的，应与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并遵守有关规定和制度。

装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻业主的合法权益。

施工期间应采取有效措施，减轻或者避免施工过程中对相邻业主或者使用人日常生活造成的影响，施工时间为周一至周五上午8：

00--12:

00、下午14:

00—18:

00。

其他时间和节假日不得施工。

特批节假日施工的不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任。

第二十六条业主及物业使用人因搬迁等原因，确需合理使用本物业共有部分和共有的建筑物附属设施的，应事先通知物业服务企业，并在约定的期限内恢复原状，造成财产损失的，应当承担修复或赔偿责任。

第二十七条　物业服务企业或人员实施对物业共有部位、共用设施设备维修养护时，有关业主应当给予配合；如因人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，责任人应承担修复或赔偿损失的责任；如业主阻挠维修造成物业损害、他人人身伤害和财产损失的，应当承担修复或赔偿损失的责任。

第二十八条　对异产毗连的物业维修，应当在维修作业前通知相邻业主。

各相邻业主应积极支持、配合，不得人为阻挠。

因阻挠维修，造成物业损害、他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。

第二十九条必要时，业主应配合物业服务企业和相邻业主进行入户维修，如因维修而损害该业主利益的，责任人应承担修复或赔偿损失的责任

第三十条　业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施设备损坏时，应依据物业服务合同及其他规定及时通知物业服务企业或人员，并采取合理措施防止损失扩大。

第三十一条　业主对其专有部分及配套设施应当定期维修养护，如出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的，物业服务企业或人员有权督促责任人维修养护并承担赔偿责任。

第三十二条　分区业主应充分考虑共有部位及其设施设备等的失修对直接相邻业主的危害大于非直接相邻业主之事实，非直接相邻业主不得拒绝直接相邻业主提出的合理维修要求。

第三十三条　业主不得违反法律、法规以及本管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及本管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，到业主委员会登记备案。

本区划内禁止从事餐饮、娱乐、危险物品储存等经营活动。

第三十四条业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；

（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分。

（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防、门禁及停车管理系统、监控系统等共有设施设备；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；

（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等；

（八）践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品；

（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；

（十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；

（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；

（十三）晚间21:

00时至次日上午6：

30时锻炼时播放音乐（其他时段锻炼时应注意关小音量）；晚间21:

00时至次日上午6：

30时大声开启电视、功放、家庭影院等。

（十四）高空抛物及在小区公共区域晾晒衣物及其他私人物品。

（十五）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

（十六）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。

第六章共有资产管理与公共收益分配

第三十五条　全体业主应遵守本规约及其他管理制度，积极参与共同管理事务、保障小区安全生活环境，确保全体业主共有资产的保值增值。

第三十六条　占用或使用小区物业共用部位、共用设施设备和相关场地所产生的公共收益，，归全体业主所有。

利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主委员会决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务企业统一管理。

物业服务企业或其他管理人违反物业服务合同约定，按合同违约所得的违约金，属于全体业主所有。

利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主所有，由业主委员会负责合同签订和费用收取，物业服务企业按物业服务合同约定提取一定比例的管理费，下列项目可以用于共有收益的支出：

（一）用于业主大会会议召开和业主委员会的办公费支出；

（二）用于业主委员会聘用专员等的薪酬支出；

（三）用于小区公共部分环境的改造与优化；

（四）用于补充专项维修资金；

（五）可以按照业主大会的决定使用。

第三十七条　获选成为业主大会常设机构成员的业主，应认真履行对共同事务和共有资产的管理职责。

第三十八条业主委员会应当每年在业主大会上报告本小区业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主大会、监事会、业主的监督。

第七章　建筑物及其附属设施设备维修资金

第三十九条对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。

第四十条本建筑区划内物业共有部分及公众责任需要保险的，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由业主委员会或业主委员会委托其他管理人代行办理相关手续。

业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。

第四十一条　建筑物及其附属设施设备维修资金指业主按照有关规定归集的用于房屋共有部位、共有设备设施除日常运行维修养护以外的大、中修或更新改造的资金，即专项维修资金。

第四十二条　业主按照规定归集的专项维修资金归业主共有，由业主委员会管理，并按照业主大会决议或者各独立建筑物业主的共同决定使用和续筹。

业主委员会有责任采用安全稳妥的方式，在授权范围内使专项维修资金产生孽息。

专项维修资金孳息属于已交纳公共维修资金业主共有。

第四十三条　为保证本物业区域专项维修资金的保值增值，特别授权业主委员会负责启动并划转专项维修资金的工作。

第四十四条　业主没有按照规定归集维修资金的应当补缴；房地产开发企业可售但未售出的房屋，应当按照规定的比例归集专项维修资金。

第四十五条　专项维修资金使用应经业主大会决议。

但只涉及部分业主共有的建筑物共有部位、共用设施设备的大、中修需要使用资金的，该幢建筑物或单元的全体业主可以共同决定。

第四十六条　专项维修资金使用方案、应急支取方案和续筹方案可由业主委员会制订，经过业主大会决议批准后执行。

第四十七条建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会可以按照相关规定提出申请，经市或区（市）县房产管理部门核实后，由业主委员会或者社区居民委员会组织维修，其费用按照相关规定从建设单位依法交存于专户管理银行保修金分户中垫支。

建筑物按相关法律法规属终身质保的，其责任主体为建设方、施工方。

第八章物业转让、出租

第四十八条业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。

业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或其他管理人、业主委员会。

第四十九条房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。

出租方、承租方应及时到物业服务中心登记备案。

房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件，不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建。

第九章违约处理及纠纷解决

第五十条　业主大会常设机构应制定专门办法，协调和解决业主与物业服务企业或其他管理人之间纠纷、业主与业主之间因相邻权导致的纠纷。

第五十一条业主提出的修缮请求被分区业主表决否决的，可提请业主委员会或社区调解机构调解；调解不成的，业主可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第五十二条　业主、物业使用人可向业主大会业主委员会提出对物业服务工作的意见和建议，也可直接向物业服务企业提出。

第五十三条　业主对业主委员会的决定不服的，可按程序提交业主大会年会或单元代表议事会讨论或提请召开临时业主大会表决，直至提请人民法院撤销。

第五十四条　挪用或不按程序使用公共维修资金的责任人，应承担相应的民事赔偿责任。

第五十五条　业主、物业使用人违反本规约造成其他业主、物业使用人人身伤害或财产损失的，应承担相应的民事赔偿责任。

第五十六条有以下情形业主委员会可根据具体情况向人民法院起诉相关人员或支持受侵害人起诉相关人员：

（一）、在各种场所（渠道）谩骂、侮辱或用武力袭击业主委员会委员或业主委员会所聘请工作人员，情节严重的；

（二）、阻挠业主委员会召开各种合法会议，情节严重的；

（三）、其他严重妨碍业主委员会工作、危及业主委员会委员及业主委员会所聘请工作人员的人身、财产安全的行为。

第五十七条业主违反本规约关于物业使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或者造成物业损害及其他损失的，其他业主、物业服务企业或其他管理人可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第五十八条业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主、物业服务企业或者其他管理人可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第五十九条业主违反本规约，造成他人利益受到损害的，受到损害的业主可依法要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失或向人民法院提起诉讼。

第六十条物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。

第六十一条【特别授权】全体业主特别授权业主委员会负责代表全体业主对外签约、文件接收及与本小区物业管理事务和共同管理权相关的诉讼、仲裁、投诉、举报、复议等相关物业管理事务。

第六十二条当出现违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，并可能导致侵害全体业主权益的情形时，业主委员会应向监事会及时汇报，并与监事会共同决议本小区内全体业主诉讼事宜，由业主委员会代表业主大会和全体业主向人民法院提起诉讼。

第六十三条因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，业主委员会代表业主参与诉讼的，诉讼费用以具体案件为准由全体业主或相关业主承担。

第十章应急预案

第六十四条　为应对任何包括突然大面积的断水、断电及水灾、火灾等突发性的灾害，物业服务企业和其他管理人应在物业服务合同中制定紧急避险措施。

第六十五条　为防止因跑水、燃气泄漏或电器过载发生的火灾及其他突发性灾害，对上述灾害及时进行有效的处理，业主需主动向物业服务公司预留紧急联系方式，并应在上述灾害发生时配合物业服务公司采取紧急避险措施。

第六十六条　若紧急避险措施给相关业主造成直接财产损失，紧急避险实施人不对此承担赔偿责任；但实施紧急避险措施超过合理且必要的限度，并给相关业主造成直接财产损失的，紧急避险实施人应承担相应的赔偿责任。

第十一章附则

第六十七条本规约业主委员会、物业服务企业和每位业主各执一份，业主部分可为发送的电子文档，其他均为书面。

第六十八条本规约经业主大会表决通过之日起生效。

第六十九条本规约由业主委员会根据法律、法规、政策及恒信嘉园小区的实际情况变化修改。

修改后的管理规约，可经业主大会会议表决通过之日起生效。

第七十条本规约未尽事项由业主大会补充。

第七十一条本规约报市政府物业管理行政主管部门备案，抄报街道办事处、社区居民委员会。

第七十二条本规约执行中若出现与法律法规相抵触的内容，以法律、法规为准，但不影响其它内容、条款的执行。

清远市恒信嘉园小区业主大会

2014年8月4日