长春房地产市场监测分析报告文档格式.docx
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（3）存量房销售比例增大，成为区域的房地产市场的新生力量
2005年我市存量房交易量和交易额均比去年同期有所增长，二手房成交一八0.80万平方米，其中二手房住宅成交面积为一三2.2万平方米。
我市存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱，成为房地产市场的主流市场，己经形成房地产二三级市场相互促进，相互联动的可喜局面，为我市房地产业发展作出重要贡献。
（4）商品房价格平稳，上升幅度不大
2005年长春市商品房销售均价为2577元／平方米，商品房销售价格比2004年上涨每平方米17元，涨幅0.66%，说明2005年长春市商品房价格平稳，上升幅度不大。
（5）商品房空置总量基本合理，但结构性空置仍很严重
2005年长春市商品房空置面积为350.1万平方米，其中商品住宅空置面积为229.1万平方米。
空置面积比2004底330万平方米相比增加了20.1万平方米，空置商品房总量基本合理。
空置面积中待销（一年以内空置）120万平方米，滞销（空置1-3年）162.1万平方米，积压（空置3年以上）68万平方米。
积压部分占总空置面积比例为19.4%。
空置面积中普通住宅空置119.1万平方米、高档公寓空置5.5万平方米、别墅空置29.1万平方米、办公写字楼空置12.9万平方米、其他商业营业用房空置76.9万平方米、车库空置31.2万平方米、经济适用住房空置75.4万平方米。
（6）新的城市板块已经形成
根据长春市未来城市规划的南拓北优、西控东展的发展方向以及把长春市建设成为经济繁荣、社会和谐、科教进步、生态良好的宜居城市的总体目标，我市下大力气解决城市交通问题，大规模开展城市建设，加之净月开发区，高新技术开发区、经济开发区、汽贸区等重点开发区的国内品牌开发企业的进入开发。
龙嘉国际机场的投入使用、长春市政府即将南迁、长春轻轨三期即将开通等，长春市东部和南部板块已经逐步成为新的城市板块。
目前在东南板块已经开发的项目有万科城市花园、万科上东区、中海水岸春城、中海莱茵都郡、武夷天琴湾、长电时代花园、万达长春明珠等等。
（7）房地产市场信息系统数据采集和信息披露制度进一步完善
长春市房地产市场信息系统经过近两年时间的建设,已经形成一整套科学合理、功能完善的数据采集和信息披露制度，各房地产开发企业对房地产信息系统的重要性有了深刻的认识并给予了积极的配合。
2005年在全市全面实行《商品房买卖合同》网上联机打印，促使各房地产开发企业必须完整报送所开发的项目的详细数据，房屋销售的数据实时上传到房地产信息系统数据库，经系统处理后及时在长春市房地产动态信息网（xcckfb.govx）上予以发布。
2005年6月30日长春市房地产市场信息系统通过了建设部专家、领导的验收，成绩优秀。
（8）大规模棚户区改造开始启动
长春市已将未来3年作为棚户区改造的攻坚年，3年内长春市将拆迁改造773万平方米棚户区。
如此大规模的棚户区改造，不仅将圆棚户区居民的住楼梦，也将在一定程度改变长春地产格局。
1.2存在的问题和建议
经过近几年房地产市场的发展，外埠品牌企业的进驻带动，宏观政策的有效调控。
目前，我市房地产市场整体上逐步向理性成熟的方向发展，但不可忽视的是，发展中仍然存在一些问题和现象，主要表现在以下几个方面：
1、房价上涨幅度低于GDP增长幅度
多数地区的房价上涨速度与GDP增长一致，地价上升幅度低于同期GDP增长率，有资料显示我市2005年国内生产总值达到1700亿元，年均增长一三%以上。
而2005年商品房价格为2577元/平方米，与2004年底相比上涨17元每平方米，上涨幅度仅为涨幅0.66%。
由此可见，房价上涨幅度远小于GDP增幅和固定资产投资增幅，与城市经济协调性发展不太吻合。
2、商品房空置量偏大，开发商惜售心理严重
2005年长春市商品房空置面积为350.1万平方米，其中商品住宅空置面积为229.1万平方米，商品房空置量偏大。
部分的原因是一些楼龄短、位置好的商品房开发商预期楼价还会继续上涨，因而存在惜售心理。
另外空置面积中也包含部分已经预定但尚未正式签定《商品房买卖合同》的商品房。
3、房地产商自有资金投入不足
从2005年统计数据看，2005年房地产资本到位305.6亿元，其中银行贷款27.8亿元、企业自筹19.9亿元，其他资金162.8亿元（其中定金及预付款一五4亿元）。
从数据上看，银行对房地产开发企业的贷款所占比例很小，相比较自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。
那么在企业自有资金不足、多年高负债率的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款．而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。
无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。
因此，长春的房地产自有资金严重不足，而主要还是利用银行贷款，一旦商品房滞销，房地产企业将陷入资不抵债境地，大量银行贷款可能成为坏账。
4、二是拆迁难度大，拆迁周期长。
自从2004年国务院办公厅下发《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004146号]以来，全国拆迁行为得到规范，拆迁规模得到了控制。
但是部分被拆迁人由于对政策理解上的偏差，误认为拆迁补偿标准就是被拆迁人要多少拆迁人就应补多少，出现了漫天要价的现象，使拆迁工作受阻。
同时有关职能部门为了维护自身形象，不愿触动“钉子户”。
从2005年8月11日起，全国各级法院也不再受理当事人因不服拆迁补偿安置协议而提起的民事诉讼。
导致拆迁难度加大，延长拆迁周期。
针对以上问题，我们提出如下建议，旨在消除影响我市房地产市场健康发展的不和谐因素，为其可持续发展构建良好的内、外市场环境。
（1）加强宏观总量调控，制定房地产业发展计划，发挥房地产市场信息系统的实效作用。
根据我市国民经济和社会发展情况，根据长春“南拓北优、西控东展”战略和城市化进程，以规划为条件、土地为基础、市场为依据，科学制定我市房地产业发展计划和预警预报体系建设，对开发总量（开发、规模、开发速度）实行科学的控制，制止房地产开发不需政府调控、不需计划、随意开发或过量开发的做法，建立健全房地产市场信息披露制度，将房地产市场信息及时向社会公示，引导房地产开发企业理性投资，引导住房消费者理性消费。
防止出现房地产市场过热过冷，波动幅度大的现象。
同时，要严格控制建设规模和保证规划严肃性，防止随意扩大规模和提高容积率，以免增加公用设施的负荷和侵犯消费者的权益。
（2）加强土地使用权转让管理，合理控制地价。
通过合理调节供求促进房地产市场健康发展；
严格做好土地出让的前期工作，增加透明度与可操作性；
加强土地出让金的催收，严禁恶性竞争；
通过降低城市新区、郊区的土地使用权价格，以市场手段调节、抑制市中心地价，从而带动房价调整到合理价位。
（3）有效拓宽企业融资渠道，同时还要适当控制房地产信贷总量。
根据国务院2004年4月26日下发的《国务院关于调整部分行业固定资产金比例的通知》，对开发公司的自有资金作出严格限制，企业的自有资金不应低于开发项目的35%,而房地产业又是关联性较大、影响面较广的特点，为引导房地产市场的持续发展，应当拓宽房地产市场的融资渠道，同时为了防止开发企业利用银行与社会资金过度扩大开发规模，降低开发公司的财务杠杆；
按规定将贷款投向具备房地产开发资质、信用等级较高的开发企业，规范房地产信贷操作，强化风险防范措施，防止由于重复抵押和同业互保而形成信贷风险；
加强个人住房消费贷款管理，要对购房贷款者进行有效的收入审核和资信评估，防止市场过度炒作，防范与期房伴生的流动性风险与利率风险。
（4）盘活存量房市场，适当调整房地产业结构，以稳定房价，避免房地产市场的“结构”泡沫。
如为避免我市房地产市场的“结构”泡沫，可对高档住宅和别墅严格控制；
在加大经济适用房的同时，把建设安居工程和经济适用房与消化空置商品房结合起来，对部分符合条件的商品房给予安居工程和经济适用房的优惠政策，最大限度地把空置房改为安居工程和经济适用房；
把盘活空置用房与棚户区改造拆迁安置结合起来，对部分成幢、配套齐全、质量合格的普通商品房采取定量限价收购、定向销售、合理补偿的办法，将空置商品房转化为拆迁安置房。
适度控制房地产开发总量、规模和速度，防止泡沫经济、防止房地产业盲目发展对产业结构可能造成的破坏，合理地把部分的社会资金吸引到工业和其他产业上去，达到社会资源的合理配置。
（5）充分利用政策的约束、引导和经济杠杆作用，加强对房地产市场的宏观调控。
政府可以通过土地出让和规划来控制投资开发速度；
采用科学的定价方法制定土地、建筑材料、社区配套服务等限价标准，使房价构成更趋合理；
通过制定不同的税收等收费标准来控制房价；
通过政策的约束、引导和经济杠杆的综合作用，使土地供应量、市场准入量、销售量、消费者的需求释放和消费质量等相互协调、相互平衡。
（6）采取有效措施解决拆迁难问题。
①坚持正确的舆论导向，加强拆迁政策的宣传力度，通过拆迁案例解剖等形式引导拆迁人、被拆迁人正确理解拆迁政策，使拆迁人、被拆迁人的思想统一到法规上来，使有关部门做到依法行政。
②整顿规范拆迁公司的拆迁行为，提高拆迁队伍的整体素质，杜绝野蛮拆迁等现象。
③强化有关职能部门的协调意识，杜绝回避责任的行为，采取积极措施解决拆迁过程中的各种问题。
④协调法院解决执行难的问题。
（7）促进房地产企业组合，使房地产开发规模化。
据不完全统计，目前我市现有不同资质的大小开发公司400多家，而大多数都是短期内成长的规模小、管理松散、服务差的企业，因此对本地资本金过小的企业应进行严格控制，同时鼓励本地企业联合兼并，促进企业做大做强。
通过高效运作，有效地贯彻国家对住房建设的产业政策，实现开发规模化、集约化，提高建造质量，引导市场制定合理的房价，为市场提供更多的精品。
为消费者提供有效的供给，带动全市房地产业上新台阶。
第二部分2005年房地产市场总体运行情况
2.1房地产开发总体情况
2005年房地产开发施工面积698.6万平方米（其中商品房施工面积575.5万平方米，经济适用住房施工面积97万平方米，拆迁安置房施工面积26.1万平方米），房地产开发施工面积同比增加39.6万平方米，增幅为6%。
商品住宅施工面积397.9万平方米，同比增加43.7万平方米，增幅为12.3%。
2005年房地产开发竣工面积3一三.8万平方米（其中商品房竣工面积253.6万平方米，经济适用住房竣工面积50.6万平方米，拆迁安置房竣工面积9.6万平方米）。
竣工面积同比减少71万平方米，减幅一八.5%。
2005年房地产开发完成投资68.2亿元（其中商品房投资57.4亿元，经济适用住房投资8.7亿元，拆迁安置房投资2.1亿元），比2004年增加投资5.8亿元，增幅9.3%。
2.2房地产市场总体情况
2005年全市商品房累计销售270万平方米，同比增加14.4%；
其中商品住宅（含经济适用住房）销售242万平方米，同比增加一五.8%。
2005年长春市商品房平均销售价格为2577元/平方米，同比上涨0.66%（2004年全市商品房销售平均价格2560元/平方米），其中商品住宅（含经济适用住房）平均销售价格为2440元/平方米，同比上涨1.8%（2004年全市商品住宅销售平均价格为2398元/平方米）。
2.3近期出台房地产政策分析
1）、国家政策：
2005年1月10日，建设部、财政部、中国人民银行联合推出关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见（建金管[2005]5号）。
2005年3月16日，中国人民银行宣布调高个人房屋贷款利率，并实行下限管理；
2005年4月27日，国务院提出了8项加强房地产市场引导和调控措施；
2005年5月9日，关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知建住房电[2005]33号。
2005年5月27日，国家税务总局、财政部、建设部联合发出《关于加强房地产税收管理的通知》。
建住房电[2005]35号
2005年10月7日《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》建住房[2005]178号
2）吉林省政策
2005年9月12日王珉省长在全省城镇规划建设管理现场会上讲话强
调要大力推进城市棚户区改造。
3）、长春市政策：
长春市人民政府关于印发《长春市人民政府进一步加快棚户区改造的实施意见》的通知［长府发（2005）16号］。
2005年国家为了促进房地产市场健康稳定发展相继出台了直接规范房地产市场管理的政策规定6部，长春市出台实施意见一部。
这一系列措施的出台对全国房地产投资的稳健发展起了至关重要的作用。
国家统计局新闻发言人、综合司司长郑京平在也在今年上半年中国经济运行情况的国新办新闻发布会上会上强调指出，房地产投资是固定资产投资重要的组成部分，今年上半年的经济增长达到了23.5%因此下半年房地产投资仍然是固定资产重要的组成部分，它的增长仍会保持一个合理、较快的速度。
这些政策的市场接受度随时间的推移，逐渐加大。
从全国来看，这些政策的出台，是继2004年国家对固定资产投资过热，部分城市房地产价格畸高发展宏观调控的延续。
这些政策的出台也客观上有力地控制了全国房地产业整体投资增长过快现象，降低了金融风险，遏制了投机性炒地、炒房，投资性购房，遏制了部分城市房地产价格的畸高发展，降低了房价增长的速度，促进了房地产价格向实际价值的回归。
但因房地产产品的区域性特征明显，长春市的房地产市场起步较晚，投资规模及增速相对较小，市场发展尚不充分，市场发展缓慢而平稳，尚不存在投资过热，价格过高等问题。
同时发展的滞后，也导致对政策敏感性较低，再加上长春市的整体经济发展水平相对落后于经济发达地区，在国家的这一轮调整中直观的直接影响不大。
但这些政策客观上也对发展落后长春市房地产的市场产生了一定抑制作用（土地供应趋紧，融资渠道变窄，投资规模缩小，价格上升空间受抑），延缓了长春市房地产市场正常发展的步伐。
可以说，短期来看，国家一刀切的政策一方面确实达到了抑制经济发达地区及部分经济结构不合理地区的房地产市场畸形发展，但对长春市房地产市场的发展只能是“预防针”，长春市的房地产市场要健康持续的发展，就要跳出自我设限，在国家政策的框架内实事求是的结合自己的实际情况，有针对性的制定一些合理的引导政策。
2.4土地供应和规划情况
2005年长春市土地出让面积662.5万平方米，其中商业用地149.88万平方米，住宅用地295.1万平方米，其它用地217.52万平方米。
土地出让总价格21.48亿元。
土地出让面积中一级土地一三.9万平方米，二级土地32万平方米，三级土地100.9万平方米，四级土地165.2万平方米，五级土地174.7万平方米，六级土地71.8万平方米，七级土地50万平方米，八级土地54万平方米。
2005年全市各类商品房规划用地面积一八一三万平方米，规划建设面积629万平方米。
其中普通住宅规划建设面积355.2万平方米，办公写字楼及商业营业用房规划建设面积240.6万平方米，工业厂房规划建设面积32.8万平方米，其它用房规划建设面积0.8万平方米。
2.5棚户区改造情况
根据国家建设部2005年10月7日《关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》的精神，吉林省成立由省委书记王云坤、省长王珉为组长的全省城市棚户区改造领导小组。
长春市现有未改造的棚户区108块。
其中：
2003年确认的72块棚户区，2004、2005年根据各区申报，经过相关部门的实地踏察，又确认36块可做棚户区改造项目。
108块棚户区，拆除房屋面积773万平方米，拆迁居民112220户、工企单位988家，居住人口51万人。
其中建筑面积3万平方米以上的有69块，拆迁居民103一三6户、工企单位914家；
建筑面积3万平方米以下39块，拆迁居民9084户、工企单位74家。
截止2005年底，长春市通过招投标等方式已确定建设单位的棚户区改造地块有39块，占地面积630万平方米，规划总建筑面积696万平方米。
确定建设单位开工建设的有16块，占地面积265万平方米，规划总建筑面积407万平方米。
截止到2005年棚户区改造竣工面积40万平方米。
表1：
棚户区改造的进展情况
地块（块）
占地面积
（万平方米）
规划总建筑面积
已确定建设单位的改造地块
39
630
696
开工建设
16
265
407
实施拆迁
9
90
117
已确定建设单位未拆迁
14
275
172
2.6房地产市场金融情况
2005年1-11月银行房地产贷款余额1097423万元，其中商业性房地产开发贷款887416万元，政策性住房贷款210007万元。
住房公积金贷款余额64993万元。
2.7拆迁情况
2005年全市新批拆迁项目74个，拆除总面积86.25万平方米，同比增加33.55万平方米。
其中拆除居民9475户，拆除面积41.87万平方米；
拆除工企单位366个，拆除工企单位面积44.38万平方米。
2.8存量商品房市场情况
2005年全市二手房成交一八0.8万平方米，成交面积比2004年有所下降，降幅为11.7%。
二手住宅成交一三2.2万平方米,同比下降7.6%。
二手房平均销售价格为1659.3元/平方米，同比上涨一三.4%。
其中二手住宅平均销售价格一三54元/平方米，同比上涨5.6%。
2.9影响房地产市场的其它因素
1）、政策因素
为了控制房贷增速过快，银行对二手房贷款发放从严成为二手房政策趋紧的重要标志，2005年1月1日起执行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》更加重了银行对房贷坏帐的担忧，防范房地产金融风险成为银行的首要目标。
银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》重点在于防范房地产开发贷款风险，要求商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款；
房地产开发企业的开发项目资本金比例不得低于35%,《指引》对个人房贷也提出新规定，要求借款人对自身进行客观的风险评估，量力而行。
《指引》要求借款人“月供不超过月收入50％，所有债务支出与收入比控制在55％以下，所有住房贷款的贷款成数不超过80%。
为防止房地产过热风险，央行于今年3月17日调整了银行自营性个人
住房贷款利率政策，这对抑制房地产发展过热势头有一定作用，但对制止房地产投机泡沫还应采取以下一些有效政策和措施：
政府对房地产的调控力度必须加强，对房地产投机必须要予以打击或采取征税措施，不能让房地产泡沫越吹越大，否则其后果就不堪设想。
应严格执行建设部“制止房地产炒卖的五项措施”，坚决打击炒卖地皮的投机商，吊销其营业执照；
对有些地方政府为了非法获得收入，竟成了抬高土地出让价格的“操盘手”，则更应予以严厉惩处。
严格控制每年住房信贷的增长是防止、减小房地产泡沫风险的有效措施。
住房信贷有经济周期风险，国外民用住房建筑业周期性的不稳定，导因是住房抵押信贷供给的波动，因此，自上世纪六十年代中期以来，稳定住房市场上抵押信贷资金的流量，成为有些国家住房政策的一个重要目标。
我国2000年以来每年住房贷款增幅高达40-60%,显然增幅偏高，导致房地产业发展速度过快，有些城市出现了房地产泡沫。
建议今后每年房地产信贷增长应严格控制在20%以内，以防止吹大房地产泡沫。
要解决住房空置率过高和控制房价上涨，必须要建设部门和金融主管部门联手采取有效措施，调整房地产结构失衡问题，大大压缩别墅、花园洋房建设比重，加大中低价位的普通房和经济适用住房的建设。
金融部门可依据城市住房建设的高、中、低档次的合理规划，合理配置住房贷款的结构。
我国房地产业发展过热，同房地产业的利润水平过高密切有关。
因此，
建议国家财税部门应通过运用税收杠杆，把过高的房地产利润水平降下来。
政府应公布房价中的社会成本，尤其是土地成本，为社会和媒体对开发商的价格行为进行监督创造有利条件，最终形成一个有效的商品房价格监督机制。
房地产信贷已成为商业银行信贷业务中占比很大的一项基本业务，但房地产业又是收益与高风险并存的特殊产业，为确保银行住房信贷业务有序规范，在防范风险中稳健发展，必须要建立相应的严密管理、调控有序的管理系统。
在国有商业银行中，中国工商银行己于2002年率先建立了房地产信贷管理的组织系统、制度系统（将全行住房信贷业务从起步起就纳入了制度运行轨道）、操作系统（全行住房信贷业务建立在一个统一、标准化的业务平台上）、风险控制系统（住房信贷业务的预警、整改、停牌制度，住房贷款风险拨备制度等）。
看来，商业银行要管好房贷，必须有一整套的严密审查、监控、预警等制度并对违规者予以严惩。
为了切实防范房地产贷款风险，必须要加强房地产贷款的监管。
2002
年11月，央行在全国范围内开展了房地产信贷大检查，检查结果发现商业
银行2001年6月至2002年9月房地产违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。
按这个比例计算，在当时房地产贷款余额一八357亿元中就有违规贷款4500亿元左右。
这次监管检查有力地促进了商业银行加强对房地产贷款的管理。
通过开展保持共产党员先进性教育活动，彻底清理查处和制止房地产建设、交易中权钱交易的腐败案件，也是降低房价的一个途径。
2）、宏观经济因素
资料显示我市2005年国内生产总值达到1700亿元，年均增长一三%以上。
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