成都万达广场工程项目可行性论证报告.docx
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成都万达广场工程项目可行性论证报告
万达集团
成都万达广场
项目可行性研究报告
摘要
总投资：
133885万元
销售收入：
68490万元
年租金收入：
10479万元
开发周期：
3年（其中项目开工至项目竣工：
2年）
附件：
附件一关于锦江区“万达商业广场”项目备忘录
附件二商业租赁确认函
附件三规划设计方案
附件四关于成都万达广场项目相关问题的调研成果
第1章项目概况及公司介绍
1.1项目概况
宗地位置：
该地块位于成都市锦江区，是规划中的区域商业中心，地块四至范围：
北至二环路东五段，南至新规划道路，东至锦华路，西至老成仁路。
经济技术指标:
用地面积77788平方米，总建筑面积326140平方米，容积率3.74，覆盖率49.98%，建筑限高150米。
地块所在位置示意图
宗地现状鸟瞰照片
土地状况：
项目用地位于二环路与新成仁路交汇处西南角,包括A、B、C三地块。
其中A地块面积约105亩,曾由锦江区政府协议出让给国内一家建材商并全部拆迁完毕，但因国家政策调整，该协议未继续履行。
后经成都市政府相关部门研究决定：
由于A地块属历史遗留问题，确定不再协议而采用挂牌方式出让。
现在，A地块产权属锦江区且已全部是净地，B、C地块属川云商贸公司且C地块为净地。
锦江区政府要求A、B、C三地块统一规划，整体开发，同时希望我司在该地块上开发建设商业广场。
，锦江区已与我司签订备忘录，一旦我司摘牌成功，锦江区政府承诺将全力支持我司项目的开发建设。
目前，A、B、c三地块整合已快完成，拟定于2005年11月整体挂牌，摘牌后政府将净地（五通一平）交付。
1.2大连万达集团介绍
大连万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。
经过十七年的发展，万达集团已形成以住宅地产、商业房地产、电影院线、高星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团，集团总资产约200亿元。
其中，住宅地产至今累计开发量超过800万平方米。
从1999年住宅地产开始实施跨区域、规模化发展战略，目前已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、宁波等城市进行规模开发，年开发量超过200万平方米，年销售额超过60亿元。
房地产公司的目标是到2010年，年开发量400万平方米以上，年销售收入达到100亿元。
商业房地产开发是万达集团支柱产业之一，在全国首创了“订单商业地产”的全新模式。
目前，已与沃尔玛、时代华纳、欧倍德等16家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设“万达商业广场”项目。
已开工建设16个“万达商业广场”，总面积约170万平方米。
计划到2010年建设40个商业广场，总建筑面积达到600万平方米，年租金收入达到40亿元。
第2章市场调查分析
2.1城市背景
成都是四川省省会，具有2300多年悠久历史，是中国西南地区的政治、经济、文化、科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。
改革开放以来，成都的发展充满了生机和活力，作为全国15个副省级城市之一，城市服务功能日臻完善。
2004年，成都市继续保持快速发展态势，与其它副省级城市相比，其生产总值、固定资产投资、社会消费品零售总额等总量指标排位均靠前：
Ø成都市地区生产总值2185.7亿元，居第四位；
Ø固定资产投资累计完成1085.2亿元，居第六位；
Ø社会消费品零售总额875.28亿元，居第四位；
Ø居民人均可支配收入10394元，居第九位，人均消费性支出8997元，居第七位。
城市发展潜力分析：
Ø成都市具有成为西部大开发战略支撑点的条件和潜力
在国务院最近批准的《成都市城市总体规划》中，明确成都市为“西南地区重要中心城市”，以成都市现有的经济实力和发展潜力，完全有条件、有能力、有责任承担起西部大开发战略支撑点的历史重任。
Ø成都市与西部其他重要经济中心城市相比独具优势
2003年成都与主要西部城市经济指标对比
主要西部城市
年末总人口（万人）
国内生产总值
（亿元）
城镇居民人均可支配收入（元）
重庆
3130．00
2250．11
8094
成都
1044．31
1870．89
9641
西安
716．58
940．35
7748
昆明
500．79
812．00
7979
贵阳
344．86
380．92
7985
数据来源：
《成都统计年鉴2004》
与重庆、昆明、西安、贵阳相比，成都优势明显。
作为特大型经济中心城市，成都在西南地区经济发展和结构调整中发挥着举足轻重的作用，在国家西部大开发的进程中，成都也具有重要的战略地位。
Ø成都市工业化水平整体高于西部其它中心城市
成都是西南地区重要的综合性工业基地，是西南地区电子信息、生物与现代医药、新材料、光机电一体化、环保技术等高技术产业的生长点，在西南地区结构调整和升级过程中，将发挥带动作用。
Ø成都市交通通信枢纽的功能不断增强
以铁路、民航、公路为骨干的运输网络基本形成，成昆、宝成、成渝、成达四条铁路干线交汇于此，南昆线的开通使其拥有出海通道，逐步具备货物大进大出的条件；双流国际机场是全国六大航空港之一和西南地区的枢纽港，客流量居西部第一。
成都是全国七大交换中心和九大邮政通信一级处理中心之一。
随着在建基础设施项目建成和新项目的兴建，成都市的交通通信枢纽作用将日益凸显。
2..1.1成都市宏观因素分析
经济环境：
2002年
2003年
2004年
GDP（亿元）
1667．1
1870．9
2185．7
年增幅（%）
11．7%
12．2%
16．8%
人均可支配收入（元）
8972
9641
10394
年增幅（%）
10．4%
7．5%
7．8%
年末居民存款余额（亿元）
1226．0
1494．4
1726.4
年增幅（%）
23．2%
21．9%
15．5%
年末全市金融机构存款余额（亿元）
2635．6
3240．8
3771.5
年增幅（%）
16．8%
22．9%
16．4%
三产业产值比重
8.6:
45.5:
45.9
8.0:
45.9:
46.1
7.7:
46.8:
45.5
数据来源：
《成都统计年鉴—2004》、《成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报》
人口环境：
2002年
2003年
2004年
全市城市人口总量（含流动人口和户籍人口）（万人）
1028.48
1044.31
1124.42
年增幅
0．8%
1．5%
7．7%
数据来源：
《成都统计年鉴—2004》、《成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报》
政策环境：
近年来，成都市政府明确提出：
紧紧抓住第一要务，大力推进“三个转变”，实现工业新跨越，增创服务业新优势，开拓现代农业新局面，加快城市化进程，增强城市综合竞争力，努力建设中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市。
围绕“三新”、“三最”目标，成都市大力推进旧城改造，城乡一体化，创模范环保城市，强化城市经营，整顿房地产开发建设秩序，购房办户口，从而迅速改变了城市面貌，改善了百姓居住环境，推动房地产持续健康发展。
目前，为保证城市经济持续快速发展，对旧城改造、重大招商引资，东调企业外迁，烂尾楼的处置等均有政策扶持和优惠措施，对本项目的扶持和优惠，政府将采取一事一议的方式处理。
2.1.2城市规划
城市功能规划与布局:
按照成都市城市总体规划，未来“大成都”的城市布局将由单中心圈层式向多中心组团式转变。
城市结构由单一的特大城市向城乡一体化都市圈转变。
新成都的城市圈，将由“摊大饼”（从一个中心向外扩张）式的扩张，变成按“发展轴”向东、向南发展，形成两个城市副中心，同时通过路网的建设，打造成都半小时都市圈、一小时城市圈和3小时城市群。
本项目所在区域正是东部副中心的起步区，连接二环内的成熟区和三环内的新兴区，同时，也是东部副中心和南部副中心的联结点。
本项目所在区域将配套规划建设大型综合性服务中心，大型金融设施、综合性体育中心、大型综合医院如省医科附院等。
目前，项目辐射区域人口（含常住和流动人口）为50余万人，五年内预计会增加到70余万人，中远期将突破100万余人。
现在，项目所在区域已建中高挡小区有：
万达河滨印象、华润斐翠城一期、万科城市花园、国信花园、望江嘉苑、朝阳名宅、南府锦等，在建的有：
中海格林威治、新加坡吉宝嶙江峰阁、新加坡盛吉立卓锦城、华润斐翠城二、三期、北京万基康郡、育才都市花园、天津融创蓝谷地等。
城市交通现状与规划:
市政道路：
"井"字加环状加放射"井"字形道路：
东城根街、红星路、新华路、滨江路（中心区快速交通路网）；环状道路：
内环路、一环路、二环路、三环路、外环路；放射状道路：
成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝。
成都万达商业广场项目地处二环路东五段与锦华路交界处，紧临两个十字路口，市政交通非常发达，出入方便。
既得一、二、三环线之便，又得成洛、成渝、老成渝、成龙、新成仁、老成仁放射道路之利。
除主干道外，区域内还有顺江路、九三路、锦华路、双桂路、华润大道等次主干道。
目前，共有11路公交车从本项目经过。
地铁：
成都市地铁初步规划中，地铁一号线北起动物园，南到华阳；二号线起于成灌客运站，止于成渝客运站；三号线起于柳家碾，止于琉璃场；四号线起于城南客运中心，止于竹子桥；五号线起于成雅客运站，止于成大。
最高行车速度为80公里/小时。
预计高峰小时单向最大断面客流量为4.10万人次。
规划中的地铁3号线路经本项目并设有站点。
轻轨：
成都将在2005年开始着手大丰－广汉、五桂桥－龙泉、成灌客运站－郫县3条轻轨快速交通项目的前期准备工作。
五桂桥距离本项目有三公里多。
基础设施状况：
市政基础设施：
城市东部新区规划有3座污水处理厂、两座220KV的变电站、12座天然气配气站、12个电信交换局等。
本项目因处于二环路和锦华路之间，水、电、气、视讯网络等市政基础设施配套齐全，均可从项目红线外直接接入。
区域配套设施：
本项目紧临二环路，属东部副中心的起步区，公用配套设施较多，在本项目五公里半径内，分布多所大、中、小学校和医院，学校有四川大学、四川师范大学、信息工程学院、四川省艺术学校、四川音乐学院、四川航校、四川纺织学校、树德中学、七中育才学校、川师、川大附中、附小等。
医院有空军医院、市第十人民医院、市第七人民医院、市传染病医院、锦江区妇幼保健院等
成都万达广场项目位于成都市东南部，按照成都市城市总体发展规划，建设东、南新城将是城市总体规划的发展重点，一方面其发展潜力巨大，另一方面与政府发展方向一致，得天时地利人和之优势。
2.2商业市场调查
2.2.1商贸业发展综述
成都市是传统的商贸城市，近年来，随着成都市经济的发展、城市建设重心的转移以及社会消费水平的提高，促进了商贸业的快速发展，并带动商业业态不断升级，商业环境进一步提升，以及沿二环线形成众多区域性商业中心。
随着成都市城填居民可支配性收入的稳定增长，成都的整体消费力及购买力发展趋势良好。
2004年社会消费品总额明显增速。
目前，商品消费能力名列大中城市前列，商品交易市场发展良好。
2004年末共有商品交易市场902个，年成交额上亿元的商品交易市场有31个，其中上10亿元的市场有8个。
商业网点不断完善，扩张速度进一步加快，沃尔玛、家乐福、易初莲花、欧倍德、欧尚等一批国内外商业巨头纷纷在蓉设点和扩建新的分场。
除中心区域传统商圈改造升级，锦上添花之外，在二环路沿线出现了众多区域性商贸中心。
目前，这些区域性商贸中心生机勃勃，后劲十足，共同推动成都市商业的迅猛发展。
历年社会消费品零售总额分类表（单位：
亿元）
时间
社会消费品零售总额
市区消费品零售额
县及县以下消费品零售额
2001年
628
401
227
2002年
710
459
250
2003年
771
505
266
2004年
875
578
297
数据来源：
《成都统计年鉴—2004》、《成都市统计局关于2004年国民经济和社会发展的统计公报》
2.2.2城市商业总体市场调查
城市主要商圈及特点：
商圈名称
春熙路
盐市口-天府广场
骡马市
规模级别（特级、一级、二级）
特级
一级
一级
发展进程（传统、新兴）
传统
传统
传统
核心区域
北至总府路,南到东大街,东至红星路步行街
顺城大道，上东大街交汇处
西大街与人民中路交汇处
主要影响区域范围
全成都市以及周边县市、外来旅游
全成都市以及周边县市
成都市
主要影响消费人口规模和构成描述（万人）
消费人口规模覆盖成都及其周边县市/时尚人士，白领阶层等
100万消费人口规模，城市中低收入者和以批发业为主的个体经营者
50万常住人口/成都市本土居民为主
主要商业点名称
购物中心
无
熊猫城（部分营业）
新城市广场，钱江铂金时代（均在建）
百货
王府井百货，太平洋百货，百盛，伊腾洋华堂，名嘉SHOP
北京华联，人民商场，泰华，摩尔百盛，仁和春天，大业百货，百货大楼
太平洋全兴店，罗马国际，时代-凯越，锦城丽都（均在建）
超市
屈臣氏、伊藤洋华堂
好又多超市
家乐福
影院
王府井影院，太平洋影院
西南影都
华协影城
娱乐
好乐迪KTV，良木缘咖啡，必胜客
美高美国际娱乐中心
铜锣湾KTV，热舞会所，单行道娱乐中心
其他
宾洛咖啡，西南书城，龙抄手，钟水饺，必胜客，哈根达斯，假日酒店，四川宾馆，紫薇酒店，第二医院，
新中兴商业广场，染房街，必胜客，欧洲房子，仁和春天咖啡，银河王朝酒店
三医院，全兴大酒店，新龙洋大酒店
商圈成熟程度
（改造或发展的余地）
此商圈为成都市传统商业圈，具有最广泛的影响力，是成都市最繁华的商业商圈。
在整个成都市乃至西南地区，具有极高的知名度。
靠近红星路步行街一侧，有待进行改造完善。
此商圈为成都市传统商业圈，具有较广泛的知名度，是成都市比较繁华的商业商圈。
有待进行较大规模的改造升级，以提升档次和品牌形象。
该商圈为成都市传统商业圈，曾经在成都市商业扮演重要角色，后因城市和交通改造逐渐衰落，现市政府正在对其进行重新设计和规划。
力图重新打造使其成为黄金商圈。
繁华地段专卖店的平均租金水平和租金分布特点（元／月.使用面积）
600-1200
400-800
400-600
商圈规划
打造红星路步行街与东大街一侧与盐市口商圈连成一片。
与天府广场周边商圈连成一片，打造新兴的成都中央商务区
拟建成城市中央商务区（CBD）
目前存在的主要问题
商业经营
无超大规模的购物中心，产品档次参差不齐。
档次较低，品种太杂，周边有待改造
该区域由于前些年道路交通和城市改造而受到一定影响，新一轮的骡马市商圈重整计划正在实施当中
交通
周边停车场数量不足，比较拥挤。
交通拥挤，交通限制较多，停车场不足
交通限制较多（单行线路居多），在一定程度上造成人流量和商气的不足。
其他
/
/
/
备注：
*特级：
其影响力不仅限于本市，其消费人口主要还含有大量的跨城市消费者。
一级：
市级商圈。
二级：
区级商圈。
商圈位置分布图示
主要大型商业网点汇总统计：
购物中心类（建成或在建）
名称
个数
位置
面积
层数
开业时间
经营情况描述
特点描述
金沙时代国际商城
1
成都市二环路西二段73号
总建筑面积13万余平方米，
6
2005年1月
经营情况一般
该项目含2.2万平米OBI欧倍德建材超市，西单商场1.8万平米，近6万平米创美家居，近4万平米的娱乐等集休闲，娱乐，办公、商住为一体，环境配套服务十分完善齐备。
精心打造出极具品牌价值的休闲娱乐场所。
天府汇城
1
武侯区科华中路与二环路交汇处
５万平方米，主要包括百联集团属下购物中心、世纪联华超市2.5万平方米、友谊百货2.5万平方米。
4层
2004年4月
经营情况较差
业态布局为：
一楼主要是友谊百货卖场、社区服务（银行、邮局、电视演播厅）以及必胜客、肯德基等西式快餐；二楼主要是世纪联华超市、百货卖场；三楼主要是各类专卖店、专业店等；四楼主要是餐饮娱乐、健身中心。
一家旗舰店。
集购物、休闲、服务、娱乐、办公于一体
熊猫城
1
成都市顺城大街289号
熊猫城总建筑面积50万平方米，目前已开发完成30万平方米的一期。
地上7层，地下2层
2004年12月部分开业
熊猫城内规划设计有三至五家大型主力百货公司和上千家的品牌店、若干主题卖场、CBD餐饮中心、酒吧街、文化广场、熊猫主题乐园、环球影院、大型会议展览中心等经营主体。
但目前熊猫城商业氛围不浓，人气不佳，经营状况不理想。
熊猫城具有不可复制的庞大规模，仅一期工程的裙楼商业面积就相当于如今成都春熙路商圈商业面积的总和。
一期已建成，二期金融中心项目将于2006年正式启动。
新城市广场
1
成都市西大街1号
10万平方米。
6层
在建
在建
18000平方米百佳超市，23000平方米百盛百货，6000平方米数码影城，1100个停车位，83部电梯，12条主题街区，26条空中走廊。
钱江铂金时代
1
成都市青龙街27号
4万平方米
地上5层，地下一层
在建
在建
采用代表国际商业发展趋势的室内步行街规划设计，以特色商品卖场和独立店相结合，充分体现休闲购物消费模式。
汇龙湾商业广场
1
成都市沙湾路与一环路交汇处
58000平方米的商业面积，20000平方米的易初莲花购物中心。
5层
2004年12月11日开盘。
预计2005年10月开业
招商中
第一个双首层—四维纯立体街铺：
首上层：
米兰精品百货，统一经营产权铺面。
首层下：
第一条室内景观商业步行街——独立经营产权铺面。
2-3层易初莲花购物中心，4层数码家电家居广场——国内知名家电商家争相入驻。
5层天下美食坊
数据来源：
市场调查和楼盘资料
百货类
名称
个数
位置
面积
层数
开业时间
经营情况描述
特点描述
太平洋百货
2
成都市总府路12号（春熙店）
18000平方米
地下1层，地面6层
1993
良好
太平洋百货一九九三年落户于蓉城最繁华的商业区-春熙路，是最早进入成都的外资百货。
公司无论从商品组合、服务方式还是环境规划、经营风格逐步迈向国际化；成为集购物、餐饮、娱乐、一体的大型多元化商场。
成都市人民中路二段68号（全兴店）
30000平方米
4层
1996年
一般
王府井百货
1
成都市总府路15号
28000平方米
6层
1999年12月
良好
成都王府井百货是王府井百货集团对外投资项目中最大的一个，位于成都市繁华的中心商业区春熙路段，集酒店、商务公寓、百货商场、电影院、餐饮等多项设施于一身。
仁和春天
2
人民东路59号
12000平方米
4层
1998年9月
良好
成都市最早的高档百货商场之一，汇集高档次的品牌商品。
四川省成都市人民南路四段19号
10000平方米
4层
2004年
好
摩尔百盛
1
成都市东御街55-223号
33000平方米
5层地下2层
2002年2月
良好
北京华联
2
成都市盐市口广场
30000平方米
5
2002年
良好
北京华联集团是国内规模最大的商业零售企业之一，成立于1997年。
目前，集团旗下有两家上市公司，北京华联商厦股份有限公司和北京华联综合超市股份有限公司，主要经营业态有城市购物中心、百货商厦、大型综合超市和大型综合商场。
集流行百货、综合超市、美食街为一体的社区型百货商厦
人民商场
1
成都市东御街19号
33226平方米
6
1993年12月
良好
是成都营业面积最大、销售额最多的综合商业企业。
百货大楼
1
成都市东御街18号
20000余平方米
6
良好
始终按照“经营品牌、经营商品、经营项目、经营人才”的新经营思路，以经营家电类商品提升公司的销售规模，以穿着类商品提高公司的经营效益。
美美力诚百货
1
成都市人民南路二段18号川信大厦
4000平方米
2层
2001年12月
良好
美美力诚百货是与具有百年历史的香港著名高档百货公司--香港连卡佛百货公司合作所开设的西南地区最高档的精品百货商场。
美美力诚百货由香港连卡佛的全资公司--华镫商管集团直接管理，以经营国际顶级品牌服饰系列为主体的精品百货公司。
伊藤洋华堂
2
成都市大科甲巷8号
30000平方米
6层，地下三层
1996年12月
良好
以日本株式会社伊藤洋华堂为主要股东，合作伙伴有中国华孚贸易发展集团公司、日本伊藤忠商事株式会社、伊藤忠（中国）集团有限公司及邱永汉集团中国永利都（成都）房产开发有限公司。
成都市置信路
32000平方米
5层
2003年9月
良好
超市类
名称
个数
位置
面积
层数
开业时间
经营情况描述
特点描述
好又多
6
成都市科华北路58号亚太广场
5000——8000平方米
1999年
良好
是最早进入成都市的大型连锁外资超市，目前已开6店。
家乐福
4
成都市双桥子立交桥
9300平方米
3
2005年1月
好
家乐福是世界第二大国际化零售连锁集团，是大型超级市场（Hyper-mart）概念的创始者。
家乐福集团的主导经营产品分为食品类和非食品类两大类，食品类由店内生鲜处、杂货处进行管理；非食品类主要由日用百货处、家电处、纺织处进行管理
成都市八宝街一号
8000平方米
2
1999年
好
成都新光路大世界广场
10000平方米
3
2003年6月
良好
光华村路口
2003年9月
好
世纪联华
1
四川省成都市科华中路19号
25000平方米
1
2004年4月
一般
人人乐
1
成都市双楠小区
22500平方米
3
2001年
一般
欧尚
1
成都市金牛区金沙路39号
48000平方米
2
2003年11月
好
麦德龙
1
成都市清江中路1号
12000平方米
2层
2003年8月
一般
与其他百货业态不同的是,麦德龙以仓储会员制为经营模式,只有持有营业执照的法人和企业才能成为麦德龙的会员。
数据来源：
成都购物网和消费成都网以及市场调查走访
影院和娱乐类
名称
位置
面积
层数
开业时间
经营情况描述
特点描述
太平洋文艺
成都市暑袜南街29号
6815平方米。
24个影视厅
3层3000余座
1991年
良好
成都市较大规模的电影院，配套设施齐全，消费大众化。
紫荆电影院
成都市二环路南三段紫荆北路
6000平方米，7个影视厅，1000余座位
3层
2003年12月
良好
成都市第一个五星级概念的影城
王府井电影院
成都市总府路15号
12个影视厅，1964个座位
4层
2000年9月
良好
是屹立在成都市的第一座国际水准的标志性影城。
融娱乐，休闲，购物一体。
影院可播放数字电影，胶片电影，3D电影，天地数码电影，是国内电影种类最多的影院
花园电影院
成都市一环路南三段18号
9个电影厅，9个电影自选厅
3层
1991年
好
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