和安定价.docx
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和安定价
和安·佳欣尚品价格策划方案
一、定价思路
本住宅物业价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。
项目所在区域是太原庄市房地产开发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合质素与周边竞争楼盘相似，因此，本项目与区域内在售竞争楼盘具有可比性，因此，在确定价格时，依据以下步骤制定价格方案：
第一步：
分析项目特点，确定价格制定原则；
第二步：
根据可比案例选择标准，选择可比案例；
第三步：
确定住宅价格影响因素；
第四步：
通过影响因素分析可比案例；
第五步：
通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格；
第六步：
分析比准价格，确定项目可实现的市场均价；
第七步：
调查分析市场案例，确定项目层差、位置差；
第八步：
确定价格表；
第九步：
确定付款方式。
二、项目价格制定原则
（1）项目特点分析
项目为1栋高层住宅，南北朝向，分为平层和变维两种户型，其中变维户型是本案的重点产品，也是实现利益最大化的保障产品；而平层户型为普通住宅，因此两种户型定位不同，并在以下几个方面形成差异：
A、户型设计上的差异：
平层户型设计中受朝向格局限制限制，平面设计较差，没有明显优势，主要为3房1厅和2房1厅，建筑面积在70~110㎡；而变维户型设计在太原市目前尚属首例，平面设计好，均是3房2厅为主、4房2厅，建筑面积在140~200㎡；
B、环境上差异：
本案处于汾东南路和通达街的交叉口，平层户型和变维户型均面临马路噪音的影响，受本案占地面积和现状的限制，2种户型在景观方面没有太大区别。
（2）价格制定方法
A、以平层和变维户型形成两个价格体系，并且拉开价格差距；
B、在制定价格差时，由于2种户型景观差异小，朝向差异大，因此朝向是影响价格差的主要因素；
C、平层户型面积偏小，价格制定主要从总价考虑。
三、确定项目可实现均价
（1）市场比较法
考虑本项目所在区域是目前太原市住宅竞争区域，项目综合质素同周边竞争楼盘略显不足，因此选择市场比较法作为项目定价的方法。
首先选择市场可比案例，通过价格影响因素对比调整确定物业比准价格，以最终确定本项目住宅可实现的均价。
（2）调查案例选取
选取原则：
同类型住宅物业，同一供需区域，位置接近，成交时间相似，成交价格为正常实现的交易价格。
根据以上选取原则，选取项目周边的海棠湾、天赐康园、浦东雅典作为可比案例。
（3）住宅物业价格影响因素
（4）具体调查结果（略）
调查结论：
区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不太大；区域内住宅价格在5300~5700元/㎡。
（5）楼盘对比分析
根据以上调研资料，楼盘因素对比如下：
可比楼盘综合因素量化统计表
项目名称/因素及权重
序号
海棠湾
浦东雅典
天赐康缘
本案
位置/0.5
1
5
3
5
3
价格/0.5
2
3
4
5
4
配套/0.4
3
5
4
5
3
建筑质量/0.3
4
4
4
4
4
交通/0.3
5
4
4
4
4
城市规划/0.3
6
3
4
3
5
楼盘规模/0.3
7
4
5
3
2
朝向/0.3
8
4
4
4
4
外观/0.3
9
4
5
3
3
物业管理/0.3
10
3
3
3
3
室内装饰/0.2
11
3
3
3
3
开发商影响力/0.1
12
4
5
4
3
付款方式/0.2
13
4
4
4
3
户型设计/0.1
14
4
4
4
5
销售情况/0.1
15
4
5
5
3
广告/0.1
16
5
5
3
3
停车位数量/0.1
17
5
4
3
4
环保/0.2
18
4
4
4
4
均价计算表
原始数据
计算栏
序号
楼盘名称
楼盘得分（X）
均价（Y）
X*X
Y*Y
X*Y
1
海棠湾
18.2
5300
331.24
28090000
96460
2
浦东雅典
18.3
5600
334.89
31360000
102480
3
天赐康缘
18.3
5700
334.89
32490000
104310
据表中给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。
故将所要建立的回归方程设置为：
Y=a+bx
求解出Y=5830
得出本案楼价平均为5830元/平米，但考虑汾东新区的发展和产品的唯一性，可有10-15%的浮动。
（6）确定价格
根据以上竞争楼盘对比分析，考虑一下决定项目价格因素：
平层与变维的差异；2种户型可售面积比例约为1︰2。
确定本项目可实现的总体销售均价为6430元/㎡；平层均价5210元/㎡，变维均价7010元/㎡。
四、确定价格表（见附件）
项目住宅总建筑面积约：
29116.98㎡，总销金额：
189145109元，项目均价：
6496元/㎡；
平层住宅面积约：
8327.58㎡，总销金额：
43388394元，平层均价：
5210元/㎡；
变维住宅面积约：
20789.4㎡，总销金额：
145756715元，变维均价：
7010元/㎡。
备注：
本价格表中价格是根据目前市场状况经过科学的测算得出的结论，但并不是最终价格，在实际销售过程中要根据市场状况来随时调整。
五、推售节奏
配合项目营销五个阶段，销售价格分为五个分期价格：
（1）第一阶段：
内部认购期（2011.11.20～2011.11.30）
定价原则：
低单价、低总价入市，主推平层户型，总价控制在45-50万元左右；变维户型限量推出面积较小的136.21、151.26平米2种。
定价说明：
低价入市，明显拉开与竞争楼盘海棠湾的价格差距，在市场上树立物业“物超所值”、“物美价廉”的品牌形象，短期聚集人气，为12月份公开发售充分准备。
（2）第二阶段：
公开发售期（2011.12.1～2012.2.28）
定价原则：
项目全部面向市场，销售率逐渐上升，保证基本运作资金回笼。
定价说明：
正式发售期，价格高于认购期，实收均价低于竞争楼盘在售价格，扩大营销宣传和促销力度。
（3）第三阶段：
强势推广期（2012.3.1～2012.6.30）
定价原则：
提高价位塑造高端形象；进一步回笼资金。
定价说明：
属于强势推广，结合物业施工进度，加大促销优惠力度，形成价格拉升的动态趋势，给前期客户物业升值的良好印象。
（4）第四阶段：
持续销售期（2012.7.1～2012.8.31）
定价原则：
物业接近竣工入伙，树立品质，建立信心，缓慢提高价格，进一步回笼资金。
定价说明：
准现楼，利用促销手段，保持价格上升的趋势。
（5）第五阶段：
尾盘期（2012.9.1～2012.10.31）
定价原则：
物业入伙，集中盘活所剩房源。
定价说明：
现楼，利用公关活动和促销优惠措施抵抗其他楼盘的竞争。
六、付款方式
结合太原市普遍接受的付款方式以及竞争楼盘付款方式，本项目采取以下付款方式：
（1）一次性付款方式
折扣：
内部认购期95折；公开销售期97折；强势推广期98折；持续期和清盘期99折。
一万元定金，签署《认购协议》，10天内付总楼款90%（含定金），签署正式《房地产买卖合同》时付清10%余款。
（2）分期付款
折扣：
内部认购期96折；公开销售期97折；强势推广期98折；持续期和清盘期没有折扣。
一万元定金，签署《认购协议》，7天内付总楼款60%（含定金），签署正式《房地产买卖合同》时付总楼款的40%，入伙时付清10%余款。
（3）按揭付款：
折扣：
内部认购期97折；公开销售期98折；强势推广期99折；持续期和清盘期没有折扣。
1万元定金，签署《认购协议》，7天内付40%首期（含定金），签署正式《房地产买卖合同》时付10%首期，办理银行按揭手续。
根据目前太原市按揭办理的实际状况，我们建议按揭首付比例分为2种：
1、首付50%，可享受上述折扣；
2、首付40%，原则上不享受折扣；
以此方式来网罗更多的意向客户，扩大资金回笼。
和安·佳欣尚品（平层）价格表
楼层
面积（㎡）
系数
修正后单价（元/㎡）
总价（元）
3
68.65
0.940
4810
330207
4
68.65
0.945
4840
332266
5
68.65
0.950
4865
333982
6
68.65
0.955
4890
335699
7
68.65
0.960
4915
337415
8
68.65
0.965
4940
339131
9
68.65
0.970
4965
340847
10
68.65
0.980
5015
344280
11
68.65
0.985
5045
346339
12
68.65
0.990
5070
348056
13
68.65
0.995
5095
349772
14
68.65
1.000
5120
351488
15
68.65
1.005
5145
353204
16
68.65
1.010
5170
354921
17
68.65
1.015
5195
356637
18
68.65
1.020
5220
358353
19
68.65
1.030
5270
361786
20
68.65
1.035
5290
363159
21
68.65
1.040
5325
365561
22
68.65
1.045
5350
367278
23
68.65
1.050
5375
368994
24
68.65
1.060
5425
372426
25
68.65
1.055
5400
370710
26
68.65
1.050
5375
368994
合计
1647.6
8451505
和安·佳欣尚品（平层）价格表
楼层
面积（㎡）
系数
修正后单价（元/㎡）
总价（元）
3
77.98
0.940
4790
373524
4
77.98
0.945
4815
375474
5
77.98
0.950
4840
377423
6
77.98
0.955
4865
379373
7
77.98
0.960
4890
381322
8
77.98
0.965
4915
383272
9
77.98
0.970
4940
385221
10
77.98
0.980
4990
389120
11
77.98
0.985
5020
391460
12
77.98
0.990
5045
393409
13
77.98
0.995
5070
395359
14
77.98
1.000
5095
397308
15
77.98
1.005
5120
399258
16
77.98
1.010
5145
401207
17
77.98
1.015
5170
403157
18
77.98
1.020
5195
405106
19
77.98
1.030
5245
409005
20
77.98
1.035
5270
410955
21
77.98
1.040
5300
413294
22
77.98
1.045
5325
415244
23
77.98
1.050
5350
417193
24
77.98
1.060
5400
421092
25
77.98
1.055
5375
419143
26
77.98
1.050
5350
442926
合计
1871.82
9579845
和安·佳欣尚品（平层）价格表
楼层
面积（㎡）
系数
修正后单价（元/㎡）
总价（元）
3
89.53
0.940
4760
426163
4
89.53
0.945
4790
428849
5
89.53
0.950
4820
431535
6
89.53
0.955
4850
434221
7
89.53
0.960
4880
436906
8
89.53
0.965
4920
440488
9
89.53
0.970
4960
444069
10
89.53
0.980
5000
447650
11
89.53
0.985
5050
452127
12
89.53
0.990
5100
456603
13
89.53
0.995
5150
461080
14
89.53
1.000
5200
465556
15
89.53
1.005
5250
470033
16
89.53
1.010
5300
474509
17
89.53
1.015
5350
478986
18
89.53
1.020
5400
483462
19
89.53
1.030
5440
487043
20
89.53
1.035
5480
490624
21
89.53
1.040
5520
494206
22
89.53
1.045
5560
497787
23
89.53
1.050
5590
500473
24
89.53
1.060
5620
503159
25
89.53
1.055
5650
505845
26
89.53
1.050
5680
508530
合计
2148.72
11219904
和安·佳欣尚品（平层）价格表
楼层
面积（㎡）
系数
修正后单价（元/㎡）
总价（元）
3
110.81
0.940
4985
552388
4
110.81
0.945
5015
555712
5
110.81
0.950
5040
558482
6
110.81
0.955
5065
561253
7
110.81
0.960
5090
564023
8
110.81
0.965
5120
567347
9
110.81
0.970
5145
570117
10
110.81
0.980
5200
576212
11
110.81
0.985
5225
578982
12
110.81
0.990
5250
581753
13
110.81
0.995
5280
585077
14
110.81
1.000
5305
587847
15
110.81
1.005
5330
590617
16
110.81
1.010
5360
593942
17
110.81
1.015
5385
596712
18
110.81
1.020
5410
599482
19
110.81
1.030
5465
605577
20
110.81
1.035
5490
608347
21
110.81
1.040
5515
611117
22
110.81
1.045
5545
614441
23
110.81
1.050
5570
617212
24
110.81
1.060
5625
623306
25
110.81
1.055
5595
619982
26
110.81
1.050
5570
617212
合计
2659.44
14137140
和安·佳欣尚品（变维）价格表
楼层
面积（㎡）
系数
修正后单价（元/㎡）
总价（元）
3
207.56
0.960
6810
1413484
4
207.56
0.965
6850
1421786
5
207.56
0.970
6890
1430088
6
207.56
0.975
6920
1436315
7
207.56
0.980
6960
1444618
8
207.56
0.985
6700
1390652
9
207.56
0.990
7030
1459147
10
207.56
0.995
7060
1465374
11
207.56
0.995
7060
1465374
12
207.56
1.000
7100
1473676
13
207.56
1.000
7100
1473676
14
207.56
1.005
7130
1479903
15
207.56
1.010
7170
1488205
16
207.56
1.015
7210
1496508
17
207.56
1.020
7240
1502734
18
207.56
1.025
7280
1511037
19
207.56
1.030
7310
1517264
20
207.56
1.035
7350
1525566
21
207.56
1.040
7380
1531793
22
207.56
1.045
7420
1540095
合计
4151.2
和安·佳欣尚品（变维）价格表
楼层
面积（㎡）
系数
修正后单价（元/㎡）
总价（元）
3
186.39
0.960
6620
1233902
4
186.39
0.965
6660
1241357
5
186.39
0.970
6690
1246949
6
186.39
0.975
6730
1254405
7
186.39
0.980
6760
1259996
8
186.39
0.985
6800
1267452
9
186.39
0.990
6830
1273044
10
186.39
0.995
6870
1280499
11
186.39
0.995
6870
1280499
12
186.39
1.000
6900
1286091
13
186.39
1.000
6900
1286091
14
186.39
1.005
6930
1291683
15
186.39
1.010
6970
1299138
16
186.39
1.015
7000
1304730
17
186.39
1.020
7040
1312186
18
186.39
1.025
7070
1317777
19
186.39
1.030
7110
1325233
20
186.39
1.035
7140
1330825
21
186.39
1.040
7180
1338280
22
186.39
1.045
7210
1343872
合计
3727.8
和安·佳欣尚品（变维）价格表
楼层
面积（㎡）
系数
修正后单价（元/㎡）
总价（元）
3
188.28
0.960
6810
1282187
4
188.28
0.965
6850
1289718
5
188.28
0.970
6890
1297249
6
188.28
0.975
6920
1302898
7
188.28
0.980
6960
1310429
8
188.28
0.985
6700
1261476
9
188.28
0.990
7030
1323608
10
188.28
0.995
7060
1329257
11
188.28
0.995
7060
1329257
12
188.28
1.000
7100
1336788
13
188.28
1.000
7100
1336788
14
188.28
1.005
7130
1342436
15
188.28
1.010
7170
1349968
16
188.28
1.015
7210
1357499
17
188.28
1.020
7240
1363147
18
188.28
1.025
7280
1370678
19
188.28
1.030
7310
1376327
20
188.28
1.035
7350
1383858
21
188.28
1.040
7380
1389506
22
188.28
1.045
7420
1397038
合计
3765.6
和安·佳欣尚品（变维）价格表
楼层
面积（㎡）
系数
修正后单价（元/㎡）
总价（元）
3
169.77
0.960
6620
1123877
4
169.77
0.965
6660
1130668
5
169.77
0.970
6690
1135761
6
169.77
0.975
6730
1142552
7
169.77
0.980
6760
1147645
8
169.77
0.985
6800
1154436
9
169.77
0.990
6830
1159529
10
169.77
0.995
6870
1166320
11
169.77
0.995
6870
1166320
12
169.77
1.000
6900
1171413
13
169.77
1.000
6900
1171413
14
169.77
1.005
6930
1176506
15
169.77
1.010
6970
1183297
16
169.77
1.015
7000
1188390
17
169.77
1.020
7040
1195181
18
169.77
1.025
7070
1200274
19
169.77
1.030
7110
1207065
20
169.77
1.035
7140
1212158
21
169.77
1.040
7180
1218949
22
169.77
1.045
7210
1224042
合计
3395.4
和安·佳欣尚品（变维）价格表
楼层
面积（㎡）
系数
修正后单价（元/㎡）
总价（元）
3
151.26
0.960
6810
1030081
4
151.26
0.965
6850
1036131
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