重庆天江鼎城2期商业项目操作思路初步汇报44页.ppt

重庆天江鼎城2期商业项目操作思路初步汇报44页.ppt

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重庆商瑞商业管理有限公司重庆尚纪投资顾问有限公司Add：

北部新区融创金贸时代10栋18F,重庆商瑞商业管理有限公司,项目策划商业规划商业代理咨询顾问,天江鼎城2期商业项目操作思路初步汇报,项目前提,1.项目定位（主题/功能/消费者/价格等）,2.概念性规划,1.商业建筑方量,2.业态规划（功能分区/业态分布等）,3.项目详细规划与设计（建筑/交通/景观等）,4.品牌策略（VIS/SP/PR等）,经与贵司前期初步沟通，我们对本项目的前提理解如下：

已确定,未确定,项目思考,1、项目定位的最大机会在哪里（项目区位的最大价值）,2、打造什么样的产品，实现业主方、购买方、商家三方共赢,工作方向,打造什么样的产品，实现企业、消费者、商家三方共赢,1、项目的最大机会在哪里（项目区位的最大价值）,战略思考,2、打造什么样的产品，实现业主方、购买方、商家三方共赢,业态规划,规划设计与配套建议,项目定位,项目后期经营管理CRN,第一部分：

战略思考,1.区域内常驻人口超50万（五黄社区20万以上，龙头寺社区10万以上，新牌坊-人和20万），流动人口巨大，且企事业单位集中，消费能力强、潜力大。

2.地处重庆两江新区核心地段、五黄大社区、龙头寺社区、新牌坊-人和大社区等三大城市居住核心区最核心位置，距观音桥商圈不到3公里。

3.观音桥、新牌坊商圈已非常成熟，对本区域有极大的辐射带动作用。

区域战略位置,项目商圈划定,核心区：

（1.5KM半径）,辐射区：

（3KM半径）,龙头寺社区+鲁能星城+黄泥磅,观音桥商圈+人和社区+新牌坊商圈+五里店+海尔路片区,商圈关系图,1.本项目正好位于本区域商圈最中心处；2.本项目地处本区域的交通中心，新溉路与兴盛大道交接口，车流量巨大；3.本项目位于本区域商圈与观音桥商圈、新牌坊-人和片区之间的交通必经之路。

项目位置优势,项目竞争优劣势,1.竞争项目：

动力国际（16万方）、仁安商业综合体（20万方），竞争项目体量较大，对本项目造成人群分流；,2.但同时，竞争项目的成熟，对本区域商圈的商业发展也将有很大的带动作用，由于本项目的地理位置的优越性，将成为本商圈发展的最大受益者；,核心区域商业消费支撑能力调查：

该区域常驻人均商业面积约：

2.37/人，略高于参考值（2.02-2.36/人）流动人口及消费能力转移尚需时间养成,核心区商业要素调查,核心区周边商业投资价值及经营情况调查：

临街商业年投资回报率为：

5.5%-8.3%内街商业年投资回报率为：

4.5%-6.9%区域内现有商业以生活配套型中低档次消费为主（业态构成及具体情况见市调）,该区域目前商业品质与投资回报率偏低，商业价值未养成。

此时有非常大的市场空位可以占据，且周边项目竞争力不强。

核心区域消费现状难以支撑本项目，必须最大限度争取核心区高端消费人群，并到辐射区域寻找支撑。

战略思考初步建议：

打破区域商业现状，扩大项目核心区域范围打造继观音桥之后的城市第二级商圈,深化阶段的工作内容,第二部分：

项目定位,终端消费者调查,问卷总量300份（核心商圈200份次级商圈100份回收有效问卷183份）核心区域消费者：

1.认可度最高的的业态：

大型超市、高档/特色餐饮、个人护理（SPA/美容/美发）、银行、社区医疗、时尚购物等）2.消费习惯：

每周基本可以达到3-5次，每次消费可达到30-2003.认为可能的问题：

到达还不够便利、会不会也做得没什么档次辐射区域消费者：

1.认可度最高的的业态：

高档/特色餐饮、KTV、酒窖、电影院、个人护理（SPA/美容/美发）、时尚购物等）2.消费习惯：

每周基本可以达到0.5-2次，每次消费可达到80-500备注：

消费者调查为重要的参考条件，但是当前某些具体内容仍需甄别考虑。

商家初访调查,初步访谈：

39家奥特莱斯运营商，品牌服装3家，化妆品专卖店2家，电影院3家，超市3家，KTV3家，专科医院2家，咖啡3家，SPA美容3家，高端中餐3家，自助餐2家，特色餐饮2家，酒窖/名酒专卖2家，百货2家，豪车经销商3家，银行2家。

1、可能意向开店17/39；2、最关注问题

（1）该区域商业定位和运作（商业氛围是否能做起来）26家

（2）周边资源（新增住宅/新增商业/交通配套等）21家（3）前广场的设置14家（4）物流、人流的交通组织及道路街边的处理10家,LivingMall“全生活广场”，也被称为“时尚生活购物中心”。

集时尚购物、餐饮、休闲、娱乐、社区高端服务等功能为一体的综合型商业业态。

代表项目：

台北京华城,项目主题定位：

“Living-Mall”,街区，做为一种生活模式，不同行临街商业，和临街商业有着本质区别。

临街只是一种商业名称，一种街铺而已，人不会因为临街面而修改一种生活方式，而街区本身就是一种便捷的生活方式，因为街区所提供的不供是消费，还有休闲、娱乐，是一种休情的现代化都市格调生活。

“住在街上”欧洲发达国家，已经成为富人生活标签。

特色概念：

时尚生活购物街区,定位建议,功能定位,消费者定位,1、五黄大社区、龙头寺-鲁能星城社区、新牌坊-人和片区住户2、江北、渝北区中高收入青年白领及企事业单位,1、购物：

高端定制、新锐品牌、奢侈品店、免税店、时尚卖场等2、休闲娱乐：

RTV、IMAX影院、商务会所、电玩城、蜡像馆等3、餐饮：

概念餐厅、高级中餐、西餐、异国美食城等4、生活服务：

SPA、健身会所、美发沙龙、高端培训、等5、城市展厅：

豪车展厅、品牌概念店、时尚发布广场等,形象定位,时尚、品质、惬意,第三部分：

业态规划（初步）,利用一套系统、科学的的标准初步筛选潜在的商业业种,.,.,.,.,.,.,.,.,.,业种1,.,.,业种2,体现商业价值和内涵,符合消费者偏好及特征,符合整体定位,与现有商圈商业差异化,符合建筑、环境特征,备选业种,业态思考,内部分析基本要求,适合业态探讨,第一类:

：

高品质时尚购物类（租金收益高、业态品质高）品牌服装、化妆品、名表、首饰、奢侈品店、高端定制、免税店等第二类：

高端休闲娱乐类SPA、健身会所、KTV（RTV）、电影院（IMAX）、酒吧、高端会所等第三类：

餐饮服务概念餐厅、高级中餐、西餐、红酒沙龙、咖啡吧等第四类：

普通购物类特色专卖店、精品服装店、时尚卖场、小型超市等第五类：

生活服务专科医院、高端培训、美发沙龙、糕饼屋等,业态布局建议持有物业,业态布局建议建议持有物业,业态布局建议销售物业,1F：

国际精品8（100-300）、珠宝6（50-100）、化妆品10（20-50）、香氛10（20-50）、名表10（10-30）、零售连锁店（300-500）、影院售票厅（50-100）、服务台（50）2F：

品牌连锁餐饮2（400-500）、饰品5（50-100）、潮流服饰8（100-300）、免税店（500-800）、高端定制3（100-200）3F：

美食广场（3000）、概念餐厅3（800-2000）、西餐（1000-2000）4F：

主题餐厅5（400-600）、高级特色中餐（2000-5000）5F：

IMX电影院（5000-6000）、电玩城（2000-3000）、饮料小吃茶座配套（100-200）,业态面积预计建筑面积,第四部分：

规划设计相关建议,规划相关建议,商业空间,交通组织,关键词：

休闲广场、开敞街区、巧用天桥,关键词：

现代、时尚、品质、地标,风格与景观,关键词：

整体风格、休闲区域、景观、发布广场、VIS,商业建筑与空间,关键词：

现代、时尚、品质、地标1.一个地标性的建筑不但能够拉高品质、提高辨识度，更是初期提升知名度和人气的好方法。

也是本项目能够成为区域核心、第二商圈的有效辅助。

2.整体建筑风格建议采用现代/超现代的创意设计，外立面可采用通透的整体玻璃立面、特殊造型和局部创意设计的组合，并考虑使用大型灯光、LED屏幕和巨幅广告予以辅助。

交通组织,关键词：

休闲广场、开敞街区、巧用天桥1.前置广场建议设置在主要车行道一侧，并在商业建筑之间和地面停车之间根据情况设立一些休闲空间，以聚集人气、疏散人流。

2.打造“街区”概念，内街入口尽量开阔、有吸引力，并且通达性强，为内街吸引人气。

3.建筑间天桥能够充分利用，用作小型铺面/花车/休闲区，防止建筑空间之间商业氛围断流。

景观与配套,关键词：

整体风格、休闲区域、景观、发布广场、VIS1.打造整体风格，提高项目品位与价值，为后期商业租售和经营打好基础。

2.商业街内设立休息区，成为周边人群到来和购物休闲之余的好去处。

3.关节处设置景观小品或者是特色商业建筑，增加观赏性和功能性。

4.安置小型发布广场，成为未来商业宣传、SP/PR活动的预留场所。

5.VIS先行，保障统一的风格与效果，并便于前期项目整体包装。

第五部分：

后期经营管理（CRN）建议,CRN建议,一、聘请有经验的招商团队,1、商家资源较为匹配减小项目操作难度；2、较好的招商经验专业招商能大大节约项目打造周期；3、成熟合理的操作流程控制因合同、宣传册及口头承诺等产生的风险。

一、聘请有经验的后期经营管理团队,如：

1、发布广场组织活动。

如*产品发布会、促销活动、现场艺术表演、节庆活动等；2、如何通过营销、活动、经营策划等运作方式推动项目的快速成熟。

打造周期,周期：

建筑主体完成后1.5-2年,另：

建议持有部分内街关键位置商业，招租带动其它商铺销售打造概念、制造气氛，快速销售。

服务形式：

前期商业策划+4万方持有商业招商代理,根据项目实际情况，为保证项目定位的统一性，建议合作方式为：

前期商业策划+后期招商代理,SOMETHINGABOUTUS,Tel：

023-88708818Add：

重庆北部新区金童路融创金贸时代10栋18F,重庆商瑞商业管理有限公司成立于2007年，前身为重庆尚纪投资顾问有限公司，是一家专业从事商业地产（含社区商业、临街商业、写字楼等商业项目）的项目定位、商业规划、营销策划、招商代理、咨询顾问服务的商业地产运营机构。

公司凭借多年商业地产的运营能力，已在重庆、四川等多个地区服务了以购物中心、商业步行街、社区商业、特色旅游商业街、农业旅游项目等为主导产业的商业地产项目40余个，成交商铺面积超过100万平方米，累积商家资源50000余个、累积国内外知名品牌商家资源达3000多家，公司以“勇于创新，敢于执行”为服务宗旨，是重庆少有的敢于执行落地服务的商业地产顾问机构，凭借多年的商业全程服务经验，现已成为重庆最好的商业地产顾问及策划机构之一。

重庆商瑞商业管理有限公司,1,THANKYOU!

项目策划商业规划商业代理咨询顾问,Add：

重庆.融创金贸时代10栋18F,