吉安市商业地产市场调研报告.docx

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吉安市商业地产市场调研报告

吉安市商业地产市场调研报告

按李总指示,

对吉安市商业地产进行调研,

现将调研结果综述如下:

2006年6月12日

一、吉安市城市背景介绍

二、吉安经济概况

三、吉安房地产分析

四、吉安商业地产调研情况分析

●基本情况

●吉安商业租金水平分析

●经营状况分析

●商业配套分析

●商业物业目标客户群分析

一、目标客户群结构、特征分析

二、投资客户群分析

三、自购经营客户群

五、项目SWOT分析

●优势

●劣势

●机遇

●挑战

六、吉安建材市场分析

一、吉安市城市背景介绍

吉安位处江西中部、赣江中游、是一座崛起中的青山绿水相辉映的滨江城市。

 全市现辖2区10县和1县级市，总人口466.46万，面积2.5万平方公里，属亚热带季风湿润气候，年均气温18.3度、年均日照1762.3小时、年均降水量162703mm，7—9月局部地方性雷阵雨，偶有台风降雨。

地质为红壤，水源充足，未受污染。

从交通地势上看，吉安属罗霄山脉中段。

境内有南北向的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和东西向的319国道及“三南”公路，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区，在江西省地理上占有特殊位置。

　　地理上，全市长约218公里，东西宽约208公里，总面积为25271平方公里。

以山地、丘陵为主，山地占全市面积的51%，平原与岗地约占23%，丘陵约占22%，水面约占4%。

市政府驻地吉州距省会南昌里程为219公里。

2000年5月11日，经国务院批准，撤销吉安地区设立地级吉安市，辖吉州区、青原区、井冈山市、吉安县、吉水、安福、峡江、新干、永丰、泰和、万安、遂川、永新共一市二区十县。

二、吉安经济概况

 初步核算，2006年全市生产总值303.14亿元，按可比价格计算，比上年增长15.0%。

按抽样调查人口计算，当年人均GDP达到6455元，比上年增长15.5%，是2000年的1.79倍。

全年财政总收入27.54亿元，比上年增长21.4%。

其中，地方财政收入17.84亿元，增长20.6%。

全年完成地方财政支出48.16亿元，比上年增长29.5%。

全市居民消费价格指数为101.5%，比同期回落2个百分点。

全市居民消费价格总指数为103.5,比上年上涨3.5%，增幅同比提高4.5个百分点；商品零售价格上涨1.6%。

八大类商品及服务中，食品类、烟酒及用品类、娱乐教育文化用品服务类以及居住类价格分别比上年同期上涨10.8%、2.1%、6.2%、3.9%，食品类中粮食增幅最高，达33.4%。

价格总水平涨幅增高。

吉安作为江西省一个直辖市，吉安经济社会各项事业得到了长足的发展。

全市现已培植起优质粮油、名特果茶、蚕桑、烟叶、药材、笋竹两用林、特种养殖、反季节及高山蔬菜8大特色农业基地，形成了食品、药品、化工、电子、纺织、建材、冶金、煤炭、电力、机械、造纸等14个工业门类。

全市生产总值在2003年跃上200亿元台阶后，2004年继续攀升，完成242.86亿元，可以增长14.5%，增速比上年提高0.9个百分点。

人均生产总值5225元，比上年增加745元，同比增长13.8%。

三、吉安房地产分析

  吉安作为江西省一个地级市，房地产开发热潮刚刚掀起，处于开发的初级阶段，这意味着吉安房地产市场的不成熟，更意味着吉安房地产市场有很大的潜力可以挖掘，市场空间广阔。

随着宏观调控政策的持续作用下，我省房地产开发投资增幅理性回落。

吉安房地产进入相对低迷。

2006年商品房均价为1450元/㎡，商铺的均价为6500元/㎡，同期开发项目较多，市场竞争较大，近两年吉安经济发展较快，人均收入有所提高，购房的积极性也随之高涨。

政府有效的城市规划与城市建设政策，以及投资环境的改善，境内外一些地产开发商陆续登陆，这些公司凭其良好的资金优势和丰富的操作经验，必将给吉安房地产市场带来强大的冲击，市场格局将会出现较大的演变，开发企业将重新洗牌，市场的蛋糕将重新分配，未来吉安的房地产市场的竞争也必将日益激烈。

价格是消费者购房时考虑的首要因数，吉安属于地级市，虽然近两年经济发展很快，人均收入有所提高，购房积极性也随之高涨，但受经济规模的限制，外来流动人口较少，商业仍不繁荣，人们的生活水平仍不是很高。

因此消费者购买物业时考虑的首要因数就是价格。

吉洲大道是吉安现在投资和未来发展的热点，现已有在建和在售的房地产项目10余个，该区域生态环境较好，交通便利，离城区相对较近。

随着政府的极力打造，大量人流将会汇集在该区域，形成以吉洲大道为中心的吉安新城。

四、吉安商业地产调研情况分析

1、基本情况

吉安目前现有的专业市场及大型商业网点有：

阳明商城、河东贸易市场，香江国际装饰家私城、天一圆家居广场、文山路步行街、金罗湾女人世界、鼎泰商城等。

现将这些主要的专业市场及大型商业网点简单的介绍如下：

名称

占地面积

建筑面积

商铺数量

地理位置

经营业态

开业时间

阳明商城

一楼350间、二楼

阳明东路

服装、家电、超市

河东贸易市场

140亩

500间

青原大道

副食、建材、百货

香江装饰家私城

30亩

26000㎡

一楼200间、二楼家私

吉赣公路与后河交汇处

建材、家私

天一园家居广场

韶山东路

家具

文山路步行街

文山路

服装

金锣湾女人世界

文山路

服装

鼎泰商城

文山路

服装

2、吉安商业租金水平分析：

名称

最高租金

位置

最低租金

位置

销售价格

主力面积

平均租金

优惠政策

阳明商城

130元/㎡

临街面及市场主入口

30元/㎡

二楼柜台

13000元/㎡

30㎡

一楼100元/㎡、二楼50元/㎡

半年免租、免一年税务及物业

河东贸易市场

23元/㎡

主入口

12元/㎡

市场内街

3000元/㎡

30㎡

17.5元/㎡

二、三楼免费使用

香江装饰家私城

26元/㎡

临街面

22元/㎡

市场内街

3000元/㎡

30㎡

16元/㎡

二、三楼免费使用，租金一年按8个月收取

天一园家居广场

16元/㎡

临街面及主入口

12元/㎡

市场内街

未销售

未分割

14元/㎡

免半年

文山路步行街

120元/㎡

主街

60元/㎡

支路

40㎡

100元/㎡

没有优惠

金锣湾女人世界

60元/㎡

主入口

40元/㎡

市场内铺

30㎡

50元/㎡

暂时全免租金

鼎泰商城

100元/㎡

主入口

60元/㎡

市场内铺

13000元/㎡

40㎡

80元/㎡

人民路

60元/㎡

------

30元/㎡

------

7000元/㎡

60㎡

45元/㎡

中山路

80元/㎡

------

40元/㎡

------

8000元/㎡

60㎡

60元/㎡

井岗山大道

从上表可以看出，吉安市专业市场及大型商业网点布局相对集中，其商业经济横向发展，导致商业集中点整体租金价位偏高，且租金价格差异较大，透析其根本原因：

一、是地理位置的影响过大，导致各专业市场及大型商业网点价格分布不均匀。

二、是政府部门的政策倾向所至，致使部分的专业市场现有结构及经营业态与预期构想不是很协调。

3、经营状况分析

阳明商城和文山路步行街，受片区经济辐射力影响，经营状况较好，且升值潜力巨大，鼎泰商城和金锣湾步行街虽同属此片区，但其经营业态属同质化竞争，且地理位置相对较偏，目前该市场经营状况较差，入住率较低。

河东贸易市场位于青原大道，受政府发展策略影响，商业氛围尚未聚集，发展潜力受阻。

香江装饰家私城受自身建筑格局的影响，发展举步维艰。

中山路和人民路因地处市中心，零售商业较为强劲，经营状况较好，但发展空间较小。

4、商业配套分析

吉安目前商业配套比较匮乏，能够满足物流配送的目前只有河东贸易市场，至于停车场、产品会展中心等吉安市均不具备，宾馆、餐饮等在吉市均不发达，虽然已经具备部分星级宾馆和餐饮，但中低档较少，说明消费需求不旺盛。

吉安市目前商务意识较为加强，但在规模和具体设施上还未完善，存在概念模糊、针对性不强等弱点。

真正意义上的成熟完善的商务配套设施还未出现。

5、商业物业目标客户群分析

◎、目标客户群结构、特征分析

就目前吉安市现有的商业物业而言，目标客户群主要层面分为投资客及自购经营的客户群，然而自购经营者和投资者的商业物业购买比例为4：

6，大部分经营者介于经营的资金压力和对经营区域的观望态度，一般选择租赁经营。

目标客户群的总量及市场消化量是市场经济存在和赖以生存并发展壮大的原动力与基础，他们的存在必然有其历史根源与现实经济发展分不开的。

◎、投资客户群分析

投资客户群包括本地长线投资客户群与外地投资客,所不同的是本地长线投资客户主要以长期投资为主要目的,跟多关注的是物业现有的价值和物业以后升值发展的空间,外地投资客,主要以短线投资为主要目的,其更多关注的物业现有的价值及今后是否具有升值的空间.以达到通过低价买进短期内高价卖出的目的,追求短期高回报.

※投资理念鲜明,有一定的商业投资习惯理念和一定的商业投资实力,存在一定的投机和浮躁心理.

※有一定的闲散资金,但还不能足以达到完全支付全部价值的要求,要通过按揭的形式来购买,但是月供要与月租金相等或低于月租金。

※政府行政机关单位，此类客户收入较丰厚及稳定，更多的是灰色收入的存放和漂白，促使他们选择投资不动产。

※以投资为目的的，这些人群更多的注重物业本身的地理位置和投资回报率，分析表明只有具备更多保障的商业物业才能够吸引该类人群。

※吉安市的中产阶层，该类客户主要希望所购物业能够保值，能够持续回报。

※年龄结构较为均匀，投资客户群的年龄结构比较宽泛，基本从30---50岁之间。

※文化水平较高，家庭负担较轻。

※外地投资客，已完成了基本的资金积累过程，所购物业档次较高，区位较好，资金多来源以民间资金，此类客户功利务实，有强烈的商业意识，以市区非居住物业为主。

◎、自购经营客户群

※本地成长的行业经营主力，具有一定的购买能力和抗风险能力，对物业要求较高，因为这是他们今后赖以生存的根本，如果物业适合经营，选择购买的比例较高，但购置的面积不会太大，多以30—50㎡为主。

※规模化大中型企业、大公司的分支机构，该类客户资金虽然雄厚，但对物业的产权化要求反而不高，大部分以租赁为主，如果选择购买，购置的物业面积较大，基本以600㎡以上为主。

※高档次服务性企业，该类客户更多的是关注物业本身的档次、配套、定位、及周边进驻的公司、企业、行政单位的性质，因为这些因数直接影响到该公司的形象和经营，另一方面是周边交通的便捷及信息服务的多渠道、多样化。

此类客户多以租赁为主，如果选择购买，面积多在1000㎡左右，具有较强的生存能力和辐射力。

※置业以市中心地段为主

六、项目SWOT分析

优势：

※地处中山西路与吉州大道交界处，该区域属于目前吉安市的投资热点，是吉安市未来的发展方向。

※紧靠市中心，承接市区的经济辐射。

※交通便利，适合商业地产的长足发展。

※全新的规划，相对与老城区，必然更科学、更便利、更适合人们经营和生活，具备较大的发展空间。

※可期待的完善配套

劣势

※项目周边的开发还未到位，还没有形成人气。

※配套设施还不具备，极度缺乏。

※项目周边的底商售价过低，给产品的定价带来压力，难以达到利润最大化。

※吉安市的经营户没有商业物业的购买欲望，如何打动和引导是项目的推广难点。

※吉安市的商业物业的售价差异过大，给产品的定位带来一定的难点。

※吉安市没有可观的支柱产业群，消费力普遍不高，目标客户群难以锁定。

※项目规划已经定型，难以更改。

机遇

※本项目所处未来市政府重点发展规划区域。

※吉安市目前还没有高档次的商业地产。

一站式购物的理念肯定能在该市取得一定的效果。

※吉安市的商业地产还没有炒作过，具有大量的潜在客户群和推广运作空间。

挑战

※吉安市房地产发展还处于起步阶段，政府的支持力度效应不明显。

※河东贸易市场的前期操作，动用过政府手段，这直接影响到项目的前期招商，必然面对客户的观望态势。

※吉安商业地产大都赠送二楼或一楼层高高于6米。

致使项目6.6米的层高不具优势。

※吉安市整体的消化能力较弱，对大型商业物业的消化较难。

※吉州大道的商业物业的体量过大，竟争比较明显。

※市场整体销售模式受历史特定因数影响，对于开发利润的获取必须承受长时期的运作风险和经营风险。

六、吉安建材市场分析

市场当前存在的主要问题

经全面调查了解发现吉安建材市场在建设和经营管理中存在四个方面的突出问题：

（一）市场发展定位不够高，不适应当前社会经济发展的需要。

作为吉安地区的商贸集散地，吉安市有着悠久的商贸历史和较好的商业发展前景。

而建材市场的建立和发展，由于认识上的局限性，其发展战略定位不是很高。

表现在二个方面：

一是市场建设档次不高，大部分建材经销商虽能够归行入市，但是经营方式仍停留在摊位式经营，商品以低、劣居多；二是市场销售覆盖面不广，目前市场上的商品多销在本地，及周边一些县城，知名度低，辐射范围不广，销售量有限，影响力低下。

（二）政策法规配套跟不上，进一步发展受阻。

表现为：

一是行政引导不力，造致了市场分散。

当前吉安市区内还有很多建筑材料店铺未能归行入市。

如人民路和中山路上的陶瓷、地板、建筑涂料店和其它各种装修材料店，香江家私市场的管材店和板材店，河东贸易市场的灯具等等。

市场的分散既不利于市场的管理，也不利于市场的良性发展，更不利于市场品位的提升。

二是征费政策过紧，各种征费过高。

行内业主普遍反映征费偏高，这无疑会打击业主的投资信心，很大程度上阻碍了市场的进一步发展。

（三）市场设施不配套，服务质量不高。

主要表现在：

一、是门店面积大小不一，不合适。

业主普遍反映是小户不够用，大户用不完。

二、是货物无法直接卸入店中，建筑格局的硬伤导致了物流的致命软肋。

三、是无地磅设施。

四、是仓储设施不配套，仓库容量远不能满足业主的需要，且相对较偏，不利于经营的便利性。

五、是生活设施不配套。

（四）地理位置已不相适应城市发展要求。

地处市中心，其地理位置决定承载建材商品的重（大）型货运车辆将不再适宜进出市区内的市场，在市区内设置建材市场，一方面对其自身发展是一个限制，另一方面影响到城区居民的正常生活，影响到城市的品位和档次。

市场当前拥有的机遇

根据当前吉安建材行业的发展形势以及吉安市经济社会发展的需要，调查结合调查到的情况认为建设专业的、配套齐全的、能满足一站式购物功能的建材市场，拥有较大机会点，这是因为：

1、鉴于城区的扩展，现在的建材市场在市区之中，承载建材货物的重（大）型车辆将不能再在市区内自由进出市场以及现有的建材市场离铁路和公路交通要道太远，运输不方便。

2、现有建材市场建设的不规范、不集中，仓储保管、生活办公设施不配套，远不能满足业主的需求。

3、目前现有的建材市场销售状况已饱和，规模小、档次低，周边缺乏发展空间，已不适应当前城市建设发展的需求。

因此我们具有重新整合建材市场的可能性，但必须建造高品质的专业建材市场，要有足够的资源打动现有建材经营户，促使他们整体搬迁。

建设新的建材市场应该考虑的几个问题

1、市场定位。

新建市场应按照立足现在，着眼未来的要求，建设成为吉安城区范围内唯一的综合性建材经营地，成为专门、集中、门类广泛、品种齐全、管理统一、服务优质的专业市场，成为凭借吉安传统的区位优势，充分展现吉安地区商贸都会魅力，有品位、上档次、有影响力的专业建材市场；进一步建设成为吉安地区以经营建筑材料为主，集展示、交易、信息、仓储、服务为一体的建材贸易集散中心。

2、建设规模：

新建材市场占地※万平方米，其中营业面积※万平方米，仓库面积※万平方米，营业门店设计为二层，上面为办公室、住房，下层为经营门店，仓库设计为单层建造与市场周边。

新市场经营门店为※个。

3、市场的管理和经营。

市场的管理建议引进物业管理理公司管理，或是开发商自己组建管理部门负责实施经营管理。

经营方式采取先进的敞开式、一站式经营，里面经营商品齐全，基础设施配套齐备，实现“一站式”采购，提供细致周到的售后服务。

4、加强协调，组建市场管理体制。

5、加大市场宣传引导和管理力度，将城区范围内与建筑业相关的、分散的专业门类店归行纳市，迁入建材市场之内。

如人民路，中山路上的各种装修材料店，香江市场的管材店和板材店，河东贸易市场的灯具店和各种建材店……等等所有分散的经营户一律引进市场内经营，进一步增强市场竞争力，扩大市场影响力，提高市场活力。

6、营造良好经营环境。

帮助建立建材行业协会，充分发挥协会帮助协商解决经营业主之间的矛盾，协助组建专业的装卸、搬运、运输队伍。

制订出台统一管理和统一收费标准，除按服务内容收取相应的服务费外，在征费上免收业主店租，降低经营户的经营成本。

出台相适应的优惠政策，以优惠的政策和优质的服务稳定和吸引厂家直销商和其他经销商进驻市场。

2006年6月15日