项目开发全过程营销管理指导性文件.doc

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项目开发全过程营销管理指导书

1.0可行性研究报告

2.0产品和营销前策

2.1项目营销战略规划

2.1.1项目定位报告

2.1.2项目运营方案

2.1.3项目营销全生命周期表

2.1.4项目营销费用预算

2.2产品策划

2.2.1规划设计需求书

2.2.2专业（建筑、园林、机电、智能化、装修、商业和会所配套等）设计需求书

2.2.3协调设计、预算和工程管理等相关职能部门与营销体系的总体协调工作，协助设计、预算和工程完成产品概念和深化方案设计以及项目总体预算编制，以确保产品设计和成本水平符合项目总体定位的要求；

2.3修正后的总体营销计划

2.4市场研究报告

2.4.1建立各种信息收集渠道，收集与当地房地产行业发展相关的各种宏观经济发展动态、调控政策及其相关信息

2.4.2针对当地市场进行调查分析，准确把握消费者的消费需求和消费倾向，撰写市场调研报告

2.4.3收集竞争对手的竞争资料，建立完整的产品数据库，包括产品类型、价格、热销户型等相关信息，并有针对性地对整理各种类型产品的配置情况

2.4.4收集和分析营销合作机构信息

2.4.5编辑综合性参考信息汇编

2.5价格策略和价格体系建立

2.6营销策划和设计施工节奏同步的全程管控

2.7物业管理和服务定位手册

2.8配合开发服务部组织《预售许可证》申办前的各项准备工作；

3.0品牌和推广策划

3.1设计需求书

3.2案名及项目VI执行手册

3.3品牌和战略规划

3.4营销推广策略和执行计划、营销推广预算，并分解到季度和月度

3.5销售资料和现场包装的设计、制作和安装

3.6媒体投放和公关活动计划、执行、管控和反馈

3.7竞争对手市场推广资料和情况的专项分析报告

3.8广告代理等营销推广合作机构管控

4.0销售和招商管理

4.1总体销售或招商目标和计划

4.2销售手册

4.3销售或招商系统平台搭建、管理、优化

4.4销售动线的规划

4.5销售或招商所需所有法律文本文件的的准备、编制、呈批、存档和管理

4.6销售团队的筹建、培训、考核和管控

4.7销售节奏把握

4.8价格和折扣管理

4.9签约及合同管理

4.10销售或招商数据统计

5.0客户和前期物业管理

5.1客户关系管理

5.1.1建立公司客服管理体系；

5.1.2收集公司现有客户资源，建立公司客户资源库；

5.1.3整合和管理公司客户资源，开展客户资源的二次开发。

5.1.4负责售后客户关系的维护和保养；

5.1.5建立回访制度，开展客户回访工作；

5.1.6筹办客户联谊活动，编制和发布客户会刊资料；

5.1.7重点客户的跟踪管理。

5.2前期物业管理体系的建立和管控

5.2.1组织前期物业管理招投标及前期物业管理合同签订

5.2.2组织物业公司参加项目物业验收，对不符合验收标准的工程，提出整改建议；

5.2.3组织客户入伙管理工作，跟进对入伙验收问题的整改；

5.3配合销售

5.3.1配合《商品房买卖合同》的预告登记工作；

5.3.2配合客户按揭和抵押登记手续办理；

5.3.3配合组织办理面积补差手续

5.3.4负责入伙后业主证明开具、催款、拍卖和过户等售后事务

5.4售后服务体系建立

5.4.1监督管理处负责项目从交付至质保期结束阶段的维修事宜；

5.4.2建立售后维修信息沟通平台，高效处理售后维修事宜；

5.4.3及时进行维修工程量的签认及结算，建立责任单位维修与专业维修相结合的维修体制，及时处理维修事项，属专业维修的需与责任单位及时签对维修内容；

5.4.4编制项目维修月报，及时向公司各部反馈工程维修信息；根据需要组织维修协调会，解决维修中存在的问题；

5.4.5根据项目售后维修要求，选择项目售后维修单位，并签定项目售后维修工作合同，明确项目售后维修单价；

5.4.6及时、高效处理项目售后维修事宜，积极面对业主关于售后维修投诉，避免群诉发生。

5.4.7建立、健全客户投诉的接待、受理和处理结果的跟踪及回访流程；

6.0合作机构管理

6.1组织对合作机构的考察与评价，以及合作机构选择方案的编制；

6.2落实营销合作机构招投标工作；

6.3拟订营销合作协议，组织协议谈判和合同签定；

6.4对营销合同执行情况进行监督和反馈；

7.0检讨和修正