某房地产项目核准申请报告共57页.docx
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某房地产项目核准申请报告共57页
某房地产项目核准申请报告书
要练说，得练听。
听是说的前提，听得准确，才有条件正确模仿，才能不断地掌握高一级水平的语言。
我在教学中，注意听说结合，训练幼儿听的能力，课堂上，我特别重视教师的语言，我对幼儿说话，注意声音清楚，高低起伏，抑扬有致，富有吸引力，这样能引起幼儿的注意。
当我发现有的幼儿不专心听别人发言时，就随时表扬那些静听的幼儿，或是让他重复别人说过的内容，抓住教育时机，要求他们专心听，用心记。
平时我还通过各种趣味活动，培养幼儿边听边记，边听边想，边听边说的能力，如听词对词，听词句说意思，听句子辩正误，听故事讲述故事，听谜语猜谜底，听智力故事，动脑筋，出主意，听儿歌上句，接儿歌下句等，这样幼儿学得生动活泼，轻松愉快，既训练了听的能力，强化了记忆，又发展了思维，为说打下了基础。
目录
附表：
1、投资估算表
2、企业法人身份证
3、企业营业执照
4、企业组织机构代码证
附图：
项目总平面图
第一章、总论
（一）项目概况
1基本情况
项目名称：
××××××××项目
××××××-----效果图
项目性质：
新建
建设单位：
×××××××
拟建地点：
×××××××
2建设规模及内容
×××××××项目规划总用地面积平方米（折合亩）；总建筑面积平方米：
其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米；建筑占地面积平方米。
3项目总投资
本项目建设投资估算总额为****万元，其中建安工程费用***万元，工程建设其他费用****万元（其中土地费用****万元），预备费****万元。
4资金筹措
本项目建设资金估算****万元，所需资金全部由×××××××自筹解决。
5主要技术经济指标
项目主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
全部工程
备注
1
规划总用地面积
㎡
折合***亩
2
总建筑面积
㎡
（1）
地上建筑面积
㎡
①
住宅面积
㎡
②
商业面积
㎡
③
物业经营用房
㎡
④
配套用房面积
㎡
其中
物业办公用房
㎡
社区办公用房
㎡
门卫
㎡
消控室
㎡
（2）
地下建筑面积
㎡
3
容积率
4
建筑占地面积
㎡
5
建筑密度
%
6
绿地面积
㎡
7
绿地率
%
8
总户数
户
9
道路及机动车停车位面积
m2
10
机动车停车位
辆
（1）
地下室停车位
辆
（2）
室外停车位
辆
上落客货车停车位
辆
11
非机动车停车位面积
㎡
12
项目总投资
万元
备注：
客货车停车位按2.5个车位折算，总机动车停车位为辆。
户型分布
户型
户数（户）
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
合计
（二）申请报告编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》，2019年10月；
2、《中华人民共和国土地管理法》，2019年8月；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》，2019年8月；
4、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发[2019]4号；
5、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发[2019]10号；
6、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）；
7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
8、《×××城市总体规划》（2019-2020）；
9、《××××片区规划》（2019-2020）；
9、《××核心区块控制性详细规划方案》2009年5月27日；
10、《×××项目方案设计》（××城市建筑设计有限公司2019年11月）；
11、建设单位提供项目总平面图、建设单位简介以及相关相关证件。
（三）结论和建议
本项目适应了××××经济发展和居民生活居住的要求，原则符合国家相关规定。
同时项目选址兼顾多方利益，用地规模适中并留有余地；建设规模和方案设计立足实际情况，并具有前瞻性；投资规划适度，资金有保障。
本项目基本可行。
×××××项目充满现代气息的设计风格，高品质的社区定位，人性化的设计理念，都符合本地消费者对高档住宅的需求。
周围小学、初中、卫生院、商业步行街、金融机构等公共服务业齐全，周边公共设施齐备，道路交通便利。
地理位置非常优越，同时填补了该地区中高档园林化住宅楼的空白。
本项目的开发建设将提升××××居民的现代生活居住品位，提高居住层次。
提升×××××整体形象，推动地方经济建设，带动相关产业发展。
对××××的未来发展具有积极的意义，同时将产生较大的社会效益。
综合分析，实施“××××××”项目社会效益显著、影响深远，项目建设积极可行，建议在工程研究方案初步设计的基础上不断深化，尽快完成工程各项前期工作，积极筹措建设资金，使本建设项目尽早建成并投入使用。
第二章、建设单位概况
×××××××项目由××××置业有限公司组织承办。
×××××置业有限公司创立于年月，是一家新成立的房地产开发公司，公司的创立将始终坚持“以人为本，追求卓越”的企业宗旨，遵循“团结、进取、创新、高效”的企业文化和精神，以实现顾客满意，获得社会认可为经营目标，开拓创新、与时俱进，以高品质、最具特色与潜力的产品引领市场，赢得顾客。
企业发展将呈现出了健康、合理、高效、持续的良好局面。
名称：
×××××置业有限公司
住所：
××××××
法人代表姓名：
×××
注册资本：
×××××
实收资本：
×××××
公司类型：
有限责任公司
经营范围：
一般经营范围：
房地产开发
成立日期：
×××××
营业期限：
×××××××
第三章、市场分析
（一）××市未来经济格局
1×××市现有经济发达
历年统计表
作为2019年全国百强县排名第×的×××，经济的发展有目共睹，各项经济指标都呈现出快速发展的势头。
城市居民人均可支配收入也连年呈现出两位数以上的增长速度。
×××市产业繁荣：
模具、家电、轻纺、化纤、塑料、汽配、轴承等产业呈块状集聚，这些都为××经济的快速发展奠定了基础。
2***改变××经济地位，后续发展前景广阔
早在2019年，××市的城市居民人均可支配收入已经远超过长三角16城市，处于经济领头羊的位置，但是，由于地理位置的原因，一直以来，××市处于交通的末梢，从一定程度上限制了××市经济的发展。
而今，××××进展顺利，已于2019年建成通车，××的通车将彻底改变××经济末梢的尴尬，一跃成为***接轨***的×××。
某区域图
同时，由于××的开通，××市将融入到×××交通圈，进一步方便同各城市的交通往来，商贸外来更加频繁，不过同样地，随着××与***交通距离与时间的缩短，××人在***置业的可能性也随之增加，对×××高档住宅市场也会形成一定程度的影响，不过总体而言，××××的经济将会更加活络，发展前景更加广阔。
3××××市作为商贸、信息中心为特色区域，将被重点打造
某区域统筹规划图
从***市重点打造的***统筹规划得知，统筹***地区发展，构筑***都市区北部中心和先进制造业集聚区；××××城区以打造商贸、信息中心为特色，发展商贸、会展、金融、咨询和生活居住等功能。
很显然，××××市将随着***的开通及***规划区的重点打造，城市经济更快发展，城市地位进一步提升。
（二）区域房地产市场发展现状
1发展阶段
×××房地产市场现在已经过了市场转型期，价格提升迅速。
2市场特征
整体开发水平与城市经济水平不符，市场处于品质亟待提升阶段，随着大型品牌开发商的进入，市场将出现高品质楼盘集中放量现象。
（1）整体品质不高，需求未被满足
整体开发水平处于中级阶段，开发品质与客户需求存在一定距离的脱节。
（2）产品形式多样，物业类型丰富
市场中物业类型丰富，别墅、排屋、多层、小高层及高层住宅等形式多样，产品丰富。
（3）户型普通较大，总价较高
户型普遍较大，追求居住的舒适性，总价较高。
（4）配套设施缺乏，物管水平不高
健身、休闲等社区配套缺乏，物管服务水平普遍不高。
3固定资产投资
固定资产投资稳固增长，房地产投资逐年萎缩，造成市场供需相对不平衡。
在早年间××××市固定资产投资增长迅速，但主要以生产性投资为主，房地产开发投资占比较小，且呈逐年萎缩之势，在2019年房地产转型期房地产投资占固定资产投资仅为8.7%；
房地产投资减少，势必造成市场供需失衡，市场供应远不能满足市场需求。
3价格水平
房地产市场供给不足，消费者需求旺盛，导致住宅销售均价提升迅速。
2019年××××市房地产业投资增长迅猛，累计完成投资亿元，同比增长%，与制造业并驾齐驱，其中房地产开发完成投资亿元，同比增长%。
4政策性用房建设
2019年开始，××××市政府加大政策性住房开发力度，经济适用房、廉租房供应加大，但由于项目开发品质不高、地理位置较偏、购买条件限制等因素存在，因此对本项目影响不大。
5房地产发展现状小结
×××房地产市场目前处于转型期刚过，整体处于发展中阶段，市场存在着一定发展空间，但是由于土地放量，市场未来竞争趋于激烈，本项目仍需充分挖掘地段价值。
（1）对本项目有利因素
①从房价收入比等相关指标来看，×××的房地产市场面临新一轮增长契机。
②随着城市发展方向的转移，中心城区住宅供应趋向稀缺。
村镇购买商品房需求逐日增加。
③市场供需两旺，需求未得到完全有效的释放。
④消费者对小区品质、物业管理、规划、产品创新等要求逐步增加，没有有效满足和引领消费者的需求。
（2）对本项目不利因素
①2019年至今房地产价格上升过快，使得本项目实现价格突破空间小。
②品牌大型开发商的进入，使市场面临高品质楼盘集中放量现象。
③竞争趋于激烈，对本项目开发品质提出更高要求。
（三）建设项目定位分析
1市场定位
（1）市场分析：
宏观环境向好，产品品质亟待提升，对*****市场后期供应量大。
（2）竞争分析：
项目整体竞争优势与其他房产公司开发的房产项目相比不明显，项目必须超越竞争现状，重建价值体系。
（3）客户分析：
客户主要置业目的为改善居住条件，户型需求以三室二厅为主，面积需求集中在80-160平方米，同时客户也普遍较为关注新建“*****·***”社区配套和物业管理服务。
（4）项目本体：
承载企业的高要求，在建筑规划与产品设计上具有较大提升空间，需要充分挖掘地段价值。
2项目发展策略
（1）发展策略：
以差异化定位、产品创新、服务提升实现低风险、高品质、快速回现的产品开发策略。
（2）竞争策略：
创新产品、差异化户型配比、控制总价、完善社区配套、提升物管水平、抢先入市，避免竞争。
综上所述：
××××置业有限公司开发的“*****·***”项目，有良好的市场定位、良好的配套设施、良好的服务优势、有政府的政策优势。
小区配以优美的环境、合理的户型结构为优势。
所以只要项目能按计划稳定的运作，必将在今后的销售竞争中占有市场优势。
第四章、场址选择
（一）项目选址情况
1地点与地理位置
本项目位于××××：
项目地址
项目四址：
东临×××；南临×××；西临×××；北临××。
2场址占地面积及土地权属类别
本项目总规划用地面积平方米。
土地权属：
国有土地；土地分类为：
建设用地；用地性质：
商住用地；土地取得方式：
挂牌竞拍获取土地使用权。
3土地利用强度
规划用地面积
用地性质
建筑密度
容积率
绿化率
㎡
商住用地
%
%
（二）建设场址条件
1地形地貌条件
本项目所在地为东端，经现场踏勘，地域内地势平坦。
平原系海洋沉积平原，母质为海积物，由钱塘江输入海洋的泥砂在海水动力作用下堆积而成，土层深厚，土质均细。
地层为新生代第三纪地层，底层母质为沙岩、页岩、玄武岩，构造稳定，无破坏性地震。
2地质条件
×××境内地势南高北低，呈丘陵、平原、滩涂三级台阶状朝杭州湾展开，地层为新生代第三纪地层，底层母质为沙岩、页岩、玄武岩，构造稳定，无破坏性地震。
具体详见地质勘查报告，该报告在项目初步设计前完成。
3自然条件
本项目位于××××，属亚热带季风气候且受海洋影响，故天气温和湿润，四季分明，季风显著。
年平均气温16℃，七月最高，平均28.2℃，1月最低，平均3.8℃；年平均降水量1272.8毫米。
夏季主导风向东南风，冬季主导风向西北风。
根据城乡建设部部标《建筑气象参数标准》记录（1953-1980）：
极端高温温度38.5℃
极端最低温度-9.3℃
壁温最高辐射度45℃
每年平均降雨量1272.8mm
日最大降雨量165.4mm
最大冻结深度20cm
全年主导风向东南风
基本风压0.45KN/㎡
30年一次最大风力12级以上
4周边建筑物与环境条件
本项目位于×××，周边目前主要以“×××塑料制品厂”厂房建筑和××××建筑为主，自然环境良好，空气清新。
5交通条件
本项目所在地块北面临走路、西面面临近道路--往北直通×××，南面临近规划路；建筑材料及施工机械的运输非常方便，施工及运营条件已完全具备。
6公共设施条件
本项目所在地供水、供电、通信等规划设施在西面道路和南面规划路接入即可。
7土地取得情况
本项目的土地使用的取得权是通过在×××年×月×日至×××年×月×日×××市公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞拍得到×××××的国有建设用地使用权。
该地块土地面积平方米（折合亩），竞拍成交总价为××××万元人民币。
第五章、建筑设计规模和方案
（一）建筑设计原则
1、小区规划符合整体规划布局，使建筑的体量、色彩及空间关系与周围环境和建筑相协调。
2、通过小区中心绿地广场及院落和单元入口的标志性景观加强空间的领域感和归属感，从而提高居住环境的安全感。
3、坚持以人为本，在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。
4、项目设计必须满足国家现行建筑设计规范、严格执行国家技术经济政策和地方法规。
（二）总平面布置
*******项目规划总用地面积为平方米，总建筑面积为平方米。
1总图布置原则
总平图布置坚持节约用地，遵循满足工艺、经济合理的原则。
在此原则下，根据本项目的目的、地形、地貌和自然条件，以及相关文件要求，严格遵照国家颁布：
（1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2019）
（2）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93<2019年版>）；
（3）《住宅建筑规范》（GB50368-2019）；
（4）《住宅设计规范》（GB50096-2019）；
（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2019）；
（6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95<2019年版>）；
（7）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；
（8）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；
国家、省、市相关法令、法规等。
2总平面布置
本项目建筑主要由东往西依次布置2幢11层住宅，其中地块南侧沿规划路布置2层商铺楼。
商铺一层层高为4.5米，二层层高3.2米，住宅层高均为3米。
既充分利用地块周边的商业价值，同时又能为小区住户提供生活上的便利。
小区中部为中心绿地。
3户型设计
结合*****当地居住习惯，分别设置平方米面积的套型，满足不同阶层的需求。
户型平面充分考虑居民居住的习惯和需求，做到污洁分区，动静分区明确。
南北房间通透，保证良好的采光和通风。
4建筑形象
立面设计注重对屋顶，檐口，阳台等细节的推敲和优化。
屋面采用四坡，檐沟出挑外墙，便于排水，南阳台两侧结合空调架的设计，使立面整洁统一。
建筑的外饰材料为真石漆和面砖，采用不同的颜色和分割，使整个小区的立面造型细腻典雅、色调稳重柔和。
5入口设置
根据规划要求，小区主入口位于北侧道路，次入口位于西侧规划路。
地下室入口一个位于小区中部东侧道路上，另一个位于西侧规划路上，非机动车车库入口位于地块西侧次入口旁。
同时住宅出入口设有坡道，方便轮椅进出。
6道路设置
在交通方式上，小区主干道连通两个出入口，贯穿整个小区，两幢建筑之间设隐形消防车道。
7停车方式
采用地下停车为主，地面停车为辅的方式。
8公共服务设施
小区配有物业管理用房，物业经营用房，社区用房以及配电房等。
三房位于1#楼，其中办公用房位于二层。
（三）绿地景观分析
结合整体布局，小区绿化采用步行绿化空间和中心绿地相结合的手法形成小区绿化系统。
由两幢建筑自然围合成的空间形态形成小区的中心，结合景观，设设置一些漫步道，形成了生动丰富的景观空间。
绿地、建筑空间开合有序，形成小区的主要景观界面。
通过景观设计柔化建筑边角，降低建筑的压迫感。
（四）工程结构设计
1工程概况
本工程建筑主体结构为11层的高层住宅，2层商业用房及地下室车库；11层高层住宅和商业用房均采用框架结构。
2结构设计依据
（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2019）；
（2）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2019）；
（3）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2019）；
（4）《砌体结构设计规范》（GB50003－2019）；
（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95<2019年版>）；
（7）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2019）；
（8）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2019）；
（9）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2019）；
（10）《地下工程防水技术规范》（GB50108-2019）；
其他国家及地区现行有关的设计规范及规程。
3结构方案设计要求
（1）依据现行《建筑结构可靠度设计统一标准》本工程设计使用年限50年。
结构重要性系数r。
＝1.0。
（2）依据设计使用年限分类表，本工程属普通房屋,设计使用年限50年。
（3）建筑结构安全等级：
二级。
（4）地基基础设计等级：
乙级。
（5）根据《中国地震烈度划分图》、《建筑抗震设防分类标准（GB50223-2019）》，本工程位于抗震设防区，设防烈度六度，设计基本地震加速度值为0.05g。
3荷载取值
部分活荷载取值：
住宅2.0KN/㎡
楼梯2.0KN/㎡
阳台2.5KN/㎡
卫生间4.0KN/㎡
电梯机房7.0KN/㎡
不上人屋面0.5KN/㎡
具体荷载取值列项见国家现行标准，规范，规程。
4结构类型
根据建筑功能和类型，采取钢筋混凝土框架结构，全现浇钢筋混凝土楼屋面；拟建建筑最高层高为11层，属于高层建筑，必须做好地基处理，以提高地基承载力。
5材料
本工程混凝土采用C25～C30，钢筋采用普通HRB300、HRB335、HRB400级钢筋。
（五）工程配套设施（智能化、给排水、供电等）
1供电系统
本工程属二类建筑，属于三级负荷。
负荷计算：
住宅（155户）：
10kw/户×户＝kw
地下室：
㎡×10W/㎡=kw
商业用房及三房：
㎡×60W/㎡=kw
取系数Kx=0.7，Q=kw×0.7/0.9=KVA
因此，本工程新增电力容量KVA。
需安装1台1000KVA和1台500KVA的干式变压器。
具体安装可由*****变电所规划实施。
2生活给排水工程
（1）水源
本工程以市政给水为水源，由南侧规划路的市政自来水管网接入一路DN200进水管至小区，以满足生活及消防用水，市政自来水管网水压不小于0.30MPa。
（2）用水量
用水项目
用水标准
用水数量
用水时间（h）
变化系数
最高日用水量（m3/d）
平均用水量（m3/h）
住宅
250L/人·日
人
24
2.2
商业
10L/㎡·日
㎡
16
2.0
办公
50L/㎡·人
㎡
12
1.5
绿化
2L/㎡·日
㎡
4
1.5
总计
本工程的最高日总用水量为m3/d。
（3）本工程的住宅楼给水采用分区水箱供水方式；办公房及商铺均由市政直接供水，各户设置计量水表，单独计量。
（4）新建楼内排水系统采用生活废水和生活污水分流方式。
粪便污水经化粪池、过滤栅等初步处理之后，与生活废水一起排入西边道路和南边规划路两侧市政雨污水管道系统。
（5）建筑屋面雨水和场址地面雨水，均经由场址的雨水窨井排入城镇雨水管道系统或流入附近河道。
（6）室内污、废水排水管采用PVC-U塑料排水管。
雨水排水管采用PVC-U塑料排水管；室外污、废水排水管采用PVC-U加筋管及钢筋混凝土（D≥500）排水管。
3消防给水系统
本工程为高层住宅及地下车库设室内消火栓，室外消火栓，自动喷淋系统。
各系统用水量如下：
用水项目
用水标准（L/S）
用水时间（h）
总用水量（m3）
备注
室外消火栓
2
消防水池容积180m3
室内消火栓
2
自动喷淋
1
本工程的室外消火栓由市政给水管直接供水，由小区内的给水管网引出；在周围的市政道路边已有完善的市政消火栓，也可接入，不足部分增设。
室外消火栓型号为SA100/65-1.0。
室内消火栓的设置范围为地下车库及办公楼。
由地下室消防水池—消火栓泵—屋顶消防水箱联合供水。
地下水泵房内设180m3消防池一座，供消火栓及喷淋系统用水；消火栓泵两台（一用一备）；系统在室外设一套消防水泵接合器。
住宅屋顶设置m3消防水箱一只。
自动喷淋系统的设置范围为地下车库。
供水方式同消火栓系统，水泵房内设喷淋泵两台（一用一备）。
喷淋泵的设定压力为0.35MPa。
系统在水泵房外设两套消防水泵接合器。
4智能化系统
（1）本本项目统一预留住户部的电话线路总箱；
（2）在项目设计中，设置计算机远程通讯网络线路总箱；
（3）建筑内需装置电视共用接收箱；
（4）从考虑小区安全性为出发点，本项目将安装监控系统，覆盖整个地下车库、电梯间、出入口等公共场所。
5采暖及通风
（1）采暖
本项目所在地区不属集中采暖地区，只选用与夏季降温相结合的冷暖空调装置调节气温。
（2）通风
夏季采用自然通风排除余热。
地下汽车库设机械通风系统，平时机械通风，火灾时机械排烟。
不能排烟的防烟楼梯间及合用前室设正压送风系统，正压送风机均设于大楼屋顶，楼梯间正压送风口隔二层设置，前室正压送风口每层均设，风口设自动和手动开启装置，并与风机联系。
长度超过60米的走道设机械排烟系统，排烟口距最远点的距离不超过30米。
风管及保温材料、消声材料均采用非燃烧材料。
第六章、节能分析
（一）设计依据
1、中华人民共和国节约能源法（2008年4月1日）；
2、《浙江省居住建筑节能设计标准》（DB33/1015-2019）；
3、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2019）；
4、《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇
（章）”编制及评估的规定》（计交能[2019]
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