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项目核准申请报告

二期

项目核准申请报告

建设单位：

XX市冠四海房地产开发有限责任公司

编制单位：

中国轻工业设计工程

编制日期：

二O一二年五月十五日

二期

项目核准申请报告

总经理：

副总工程师：

技术负责人：

经济负责人：

中国轻工业设计工程

二O一二年五月

主要编制人员

目   录

第一章申报单位及项目概况...................................................................3

一、项目申报单位概况...............................................................................3

二、项目概况...............................................................................................4

第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析.......................................10

一、发展规划分析......................................................................................10

二、产业政策分析......................................................................................14

三、行业准入分析.......................................................................................20

第三章资源开发及综合利用分析.........................................................21

一、资源利用方案.....................................................................................21

二、资源节约措施......................................................................................22

第四章节能方案分析.............................................................................24

一、用能标准和节能规..........................................................................24

二、能耗状况和能耗指标分析.................................................................27

三、节能措施和节能效果分析..................................................................29

第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析.......................................30

一、项目选址及用地方案..........................................................................30

二、土地利用合理性分析..........................................................................31

三、征地拆迁和移民安置分析..................................................................31

第六章环境和生态影响分析.................................................................31

一、环境和生存现状..................................................................................31

二、生态环境影响分析............................................................................33

三、生态环境保护措施..............................................................................34

四、地质灾害影响分析..............................................................................36

五、特殊环境影响分析..............................................................................36

第七章经济影响分析.............................................................................36

一、经济费用效益或费用效果分析..........................................................40

二、行业影响分析......................................................................................41

三、区域经济影响分析..............................................................................41

四、宏观经济影响分析..............................................................................42

第八章 社会影响分析.............................................................................42

一、社会影响效果分析..............................................................................42

二、社会适应性分析..................................................................................44

三、社会效益性分析..................................................................................44

四、社会风险及对策分析...........................................................................45

第九章 结论与建议.................................................................................46

一、结论......................................................................................................46

二、建议......................................................................................................47

附表1：

主要经济技术指标一览表..........................................................47

附表2:

总投资估算表...............................................................................48

附表3：

项目损益表...................................................................................50附表4：

现金流量表...................................................................................50

第一章申报单位及项目概况

项目申报单位概况

1、申报单位名称

市冠四海房地产开发有限责任公司

2、主营业务围

房地产开发经营（凭资质证经营），销售：

建筑材料（除化学危险品及木材），水电安装材料，建筑机械。

3、经营年限

2003年1月24日至2013年1月24日

4、注册资本

公司注册资本为2000万人民币。

5、法定代表人

波

6、组织机构及人员

市冠四海房地产开发有限责任公司是具有房地产开发资质的民营企业，公司崇尚以人为本，拥有一批高素质的管理人才。

拥有员工109人，其中高级管理人员16人，总工4人，工程师15人，经济师10人。

公司拥有资产约3亿元，现在建的项目有摩卡生活馆商住大厦，建筑面积40000平方米，约投资为1.5亿元,此项目地处新民南路的黄金地段,，在建的凯旋世纪，第一商业广场，80000平方米商住建筑，位于最中心地带，合作在建的有国际中药港于2007年7月20日破土动工，该项目总投资36亿元，为该市民营企业投资的最大项目。

公司本着“以人为本、信誉致上”的宗旨，视质量为生命，并本着开拓进取、创新、科学管理、精益求精的精神，服务于大众，把每项工作做好，把每一个工程在确保为优良工程的同时，降低成本，让客户最大程度上满意，奉献给社会更美的生活空间。

二、项目概况

1、项目名称：

金源一品二期

2、项目地址：

市五象新区南蒲公路九公里处

3、项目的背景：

随着东盟博览会的永久落户及《北部湾经济区发展规划》的实施，使这座“中国绿城”越来越引人瞩目，作为中国地与东盟各国双向进入的前沿城市，独特的区位优势日益凸现。

看世界，世界看，在加快构建中国-东盟自由贸易区、“两廊一圈”经济走廊、参与大湄公河次区经济合作及泛珠三角区域合作中，将发挥越来越重要的作用。

2006年，自治区党委、政府从国家发展战略的高度，立足当前，着眼长远，作出加快北部湾经济区全面开放开发的重大战略决策。

为了加快南北钦防城镇群一体化的进程，自治区党委、政府提出了“建设五象新区，再造一个新”的城市发展战略部署。

2008年1月16日，国家批准实施《北部湾经济区发展规划》，标志着北部湾经济区的开放开发正式纳入国家战略。

规划中明确指出要建设成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市，要“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南，加快建设五象新区”。

五象新区是城市规划中一个全新的城区，是邕江以南、环五象岭的一个辽阔区域，地处大西南出海通道的咽喉地带，是市通往、、的门户，具有沿海、沿边、沿江的“三沿”优势。

随着北部湾经济区的开发建设，泛珠三角区域合作深入开展，五象新区已成为多机遇重叠、多区域合作的交汇点，战略地位十分重要。

为了使五象新区与中国—东盟博览会的举办地相适应、与城市向南发展的战略相适应、与泛北部湾经济合作区核心城市的地位相适应、与区域性国际城市的要求相适应、与建设成为现代化宜居城市相适应，市将五象新区规划功能定位为：

中国—东盟自由贸易区的区域性贸易中心;泛北部湾的总部基地;区域性的物流、高新产业和加工业基地;市行政、信息、文体、商业商务中心。

金源一品项目地处五象新区核心区，位于五象大道北面，大桥东面，与市博物馆隔路相望，可见邕江美景，可遥望青秀山，距体育中心仅几分钟路程，且本项目定位为商业中心高档住宅。

优越的地理位置，中高档精品的项目定位使金源一品项目的建设工作显得极其重要。

4、主要建设容和规模

【项目主要经济技术指标】

金源一品二期项目经济技术指标

面积：

平方米

用地性质

商业住宅用地

容积率

4.21

绿化率

36.4%

建筑密度

29.8%

居住套数（户）

626

居住人数（人）

2191

二期净用地面积

23,573.00

总建筑面积

134,762.50

其中:

计容建筑面积

99,106.50

其中：

地上高层住宅建筑面积

87,763.90

商业用房

11,342.60

物业及其他用房

0.00

不计容建筑面积

35,656.00

其中:

架空层建筑面积

3,156.00

地下车库建筑面积

32,500.00

机动车位（辆）

831.00

其中：

地上

87.00

地下

744.00

5、产品和工程技术方案

金源一品项目本着领先科技进步，推广新材料、新产品、新技术、提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。

强调保护绿色、保护生态环境，以体现“人文、自然、宜居”的主导思想，创建具备多样生活情趣的生活环境及本土文化氛围的居住小区。

同时，注重住宅部功能设计的实用性和合理性，户型功能齐全，科技含量高；完善高层的住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。

在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，住宅空间大小适宜，居室基本户型为二室二厅、四室二厅和楼中楼的各种户型，表现出多空间的思路；户型大小搭配，建筑面积区间在90-330平方米之间，具有实现两代共居的可能性。

每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上，采用通透式大空间，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区。

6、项目的配套设施

本项目注重服务系统的完善，规划设有商业服务设施、住宅小区地下车库等。

（1）地下停车场：

建地下停车场，人性化设计，动静分离，车流人流有效隔离，使项目的生活环境更静谧，提高生活环境的质量。

（2）社区商铺：

社区商铺的经营，很好的补足了社区的生活需要，令住户不用步出小区就可以购买到生活的必须用品，生活便捷舒适。

（3）安防系统：

智能安防系统的导入，将为住户解决生活的后顾之忧，将为居住者提供一个安全放心的居住环境，营造一个安逸闲适合的家。

每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，24小时保安巡逻；

（4）供电系统：

每户设有配电箱以及10A（40A）或15A（60A）新型电表；

（5）电讯、电视：

每户直播户两门，三个接口，每户电视插座三个；

（6）网络系统：

每户均设internet宽带网络系统接口；

（7）消防报警系统：

每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。

7、周边环境

规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区。

将在未来被建设成为我们城市的形象代表。

项目地块位于五象新区核心区，与市博物馆隔路相望，距体育中心仅几分钟路程。

根据规划，项目周边的小学，初中，行政中心，体育中心，公园，商业街等公共配套设施一应俱全，为项目业主日常生活提供了极大的便利。

项目地块东北面为邕江，登高后可将邕江美景尽收眼底，让人心旷神怡，令项目整体的居住优势明显。

8、交通状况

（1）外部交通分析

翻看现阶段五象新区道路建设的地图，会发现至今年年初四通八达的路网建设已经完成整个五象新区的35%，覆盖面积约60平方公里，初步形成“三横三纵”（“三横”为堤园路、五象大道、玉洞大道；“三纵”为银海大道、平乐大道、龙岗大道），计划至2012年底会实现路网的全覆盖。

界时，道路全畅通，到达新区的每个角落都会非常便捷。

2009年9月21日，全球首座大跨径曲线梁非对称外倾拱桥——大桥正式宣告建成通车，使邕江两岸新老城区通行时间由45分钟缩短至15分钟。

本项目地块临市城市一级干道五象大道，与联接新老城区的大桥相距不远，位于新老城区的交汇处，待规划道路全部建成后，本项目来去新老城区均相当方便，交通优势明显。

（2）住宅小区部交通、安全情况

虑小区物业封闭管理模式及统一智能化管理设计的需要，采用了完全人车分流的交通体系。

为了便于小区车辆分流，避免在车流密集的城市主干道上如28号路、19号路及2号路出现车辆集中造成堵塞，增大交通压力，将小区车辆出入口设置在宽度较小的市政道路。

为保证中心区的环境品质，外部车辆控制在外围；北侧、西侧均设有地下停车库入口，小区的机动车可以直接进入地下车库，与人流不发生交叉，并设置专人管理，安全方便。

该项目小区注重安全防卫，通过控制小区入口、明确划分空间领域等措施来提高小区的安全防卫能力。

9、投资规模和资金筹措方案

项目计划投资总资金为36,909.72目开发投资的资金来源有三个渠道：

一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。

本项目开发商投入自有资金12,500万元作为启动资金，另需向银行贷款15,000万元用于投资，剩余部分由销售房收入补充。

销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，用于投资及还本付息。

投资后余额按先付息后还本的原则支用直至本息偿还完毕。

本项目贷款利息约1800万元。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

一、发展规划分析

1、国民经济和社会发展规划符合性分析

《中华人民国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。

要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。

按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。

项目的建设符合国家及市加强和谐社会建设、调整住房供应结构的要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模的要求。

本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。

2、区域和空间规划符合性分析

《市综合发展空间战略规划》是根据市委、市政府指示，由市规划局于２００２年８月委托同济城市规划设计研究院，联合复旦大学、华东师大学共同编制的。

规划的6个篇章，涵盖了城市发展、空间发展、经济、社会、旅游发展、生态和历史与景观环境的保护及基础设施的发展战略。

规划以接轨国际，创建区域性国际城市；跨越发展，建设经济强市；继承传统，建设文化为规划理念。

以核心集聚、轴向扩散、自然分隔、发展边缘组团的开敞式组合型城市模式。

将由核心区及七个附属组团构成，以大面积的自然绿化分隔，形成良好的生活环境。

项目建设将有利于加快项目所在区域的建设改造步伐，促进其建设发展，增强吸引力，落实市总体规划的目标要求。

本项目的规划设计指导思想为按照市相关规划部门审定方案的要求细致规划，合理布局，精心设计，认真建设。

建设成为五象新区温馨舒适生活的住宅示区，打造市高品质、高端生态住宅社区，以创新性的现代人居理念和建筑规划理念，通过开放式现代生活街区、丰富的配套组团（含小区生活、商业、休闲设施）规划手法，营造出一个市极适合居住的高素质楼盘，使之成为房地产市场的新时代居住楼盘样板，为市民提供榜样式的居住新起点；而且还要通过对项目沿路的外立面、造型等元素的规划，打造成为市标志性建筑群以及城市亮丽的风景点。

本项目为1宗地块，楼盘的整体定位为以高层住宅为主，底层临街为配套商业区，大小户型均衡的高端住宅区。

项目建筑布局强调形态的丰富性、土地的利用性、视野的均好性。

由于地处南方地区，住宅基本采用南北向。

以点式的建筑布置方式，在争取南北向为主朝向的同时，楼宇之间高低错落有致，疏密合适。

住宅日照及间距均经过国家指定的权威软件进行日照分析计算得出，满足相关规划和规的要求。

项目诠释了城市创业精英和年轻新锐阶层对建筑的独特追求，同时也满足城市中产阶级对住宅舒适程度的要求，成为时尚经典，创意实用，节能宜居的高档住宅以及五象新区配套完善的高档商业中心。

整个小区大小户型均衡，能满足各阶层的需求。

整个小区住宅户型比例：

90㎡以下占51.70%；90㎡以上占48.30%。

配套设施按规划设计条件要求，设置有文化活动室、便民菜市、社区服务用房等配套设施，完全可以满足小区业主的要求。

项目遵循以人为本的原则，按住宅智能化系统设计基本要求进行设计；同时考虑综合布线系统。

项目停车位、教育配套、医疗配套、会所、物业等配套设施：

根据规划条件测算，整个小区需要约1600个停车位，按照人车分流的原则，除小区外围市政道路上设有少量停车位外，其余大部分为地下车位。

布置于高层建筑地下层的停车位（结合人防平时停车）及地面上的少量停车位完全可以满足上述需要。

其余配套按规划设计条件要求设计。

均符合市的发展规划要求。

3、专项规划符合性分析

《市住房建设计划（2008-2012）》指出：

规划期末，基本实现常住人口户均享有（拥有或租住）一套住房，完全解决双困家庭的住房问题；注重改善住宅设施，积极推广运用新材料、新技术、新工艺，提高住宅舒适性和安全性，推动智能化住宅、节能省地生态（环保）型住宅的建设，不断提高住宅质量。

规划期间，建设各类住宅房约24.49万套，总建筑面积2,245万平方米；建设商品住房约19.78万套，建筑面积1,898.77万平方米，其中，中低价位、中小套型普通商品住房13.98万套，建筑面积1,231.8万平方米；建设保障性住房4.71万套，建筑面积约346.23万平方米，其中建设经济适用房4.05万套，建筑面积313.23万平方米，建设廉租住房0.66万套，建筑面积约33万平方米。

2010年商品住房建设3.88万套，建筑面积382.73万平方米；保障性住房建设0.87万套，建筑面积67.27万平方米。

2011年商品住房建设3.91万套，建筑面积372.58万平方米；保障性住房建设0.78万套，建筑面积57.42万平方米。

2012年商品住房建设3.86万套，建筑面积367.7万平方米；保障性住房建设0.78万套，建筑面积57.3万平方米。

从五象新区核心区整个版块来看，本项目的立项与建设，均具有较大的市场容量和市场潜力，而且易成为板块市场的领头羊，成为区域乃至城市的最优秀的项目之一。

从区域板块的产品形态来看，可以开发的产品集中供给以两房为主，并配以四房及楼中楼等大户型，符合市场主流需求，而且单套总价易控制，不仅可以吸引大量的刚性及改善性需求，亦可吸引高端投资客的关注。

符合住房建设规划要求。

二、产业政策分析

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：

房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。

促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充