防城港报告9.docx
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防城港报告9
广西防城港市
——房地产市场调研报告
开发部
2008-03-28
目录
第一部分城市宏观环境分析3
一、人口地理情况3
二、总体经济环境3
三、产业发展状况4
四、收入水平与消费能力5
五、房地产投资5
六、大型重点项目5
第二部分区域发展分析6
一、北部湾经济区开发6
二、城市结构与规划7
第三部分土地市场分析8
一、2007年防城港市土地交易状况8
二、土地市场特征9
第四部分房地产市场分析10
一、市场发展动态10
二、房地产市场特征10
三、区域市场分析11
四、楼盘个案分析10
第五部分结论与建议15
一、可行性分析15
二、结论15
第一部分城市宏观环境分析
一、人口地理概况
防城港市位于大陆海岸线西南端的北部湾畔，1985设立地级防城港区，1993年设立地级防城港市。
现辖港口区、防城区、上思县、东兴市，总面积6181平方公里。
总人口80多万人，其中城区港口区11万人，居住着汉、壮、瑶、京等21个民族。
少数民族人口占49.5%。
二、总体经济环境
防城港市总体经济环境良好，但经济总量偏小，GDP基数低。
2007年防城港经济增长加快，生产总值增长20.3%。
财政收入增长48.8%，工业增加值增长50.3%。
年份
2002
2003
2004
2005
2006
2007
GDP
（亿元）
70.9
75.6
84.97
93.24
115.69
159.07
固定资产投资（亿元）
16
20.46
30.35
42.96
68.96
103.53
三、产业发展状况
防城港市产业发展并不均衡，主要依赖港口运输和贸易。
工业主要发展粮油、钢铁、治金、化工产业。
2007年工业总产值达到227.57亿元，增长50.3%，其中：
规模以上工业总产值183.69亿元，增长61.3%，增幅排全区第一；粮油加工、冶金、制糖、化工等重点行业快速发展，全市产值超亿元的工业企业达到27家。
港口物流依托枢纽港和出海出边大通道，发展以中转服务业、出口加工贸易、边境贸易为重点的商贸服务业；重点发展以大西南、中国-东盟市场和工业服务为重点的物流业；
另一方面就是防城港的旅游资源，区域的旅游项目有中越边境跨国游、十万大山森林健身度假游、京岛民族风情观光度假游、江山半岛滨海休闲游等特色的旅游区，整个旅游产业有待升级。
四、收入水平与消费能力
防城港市居民收入结构呈差异性，本地居民的收入并不高，这主要体现在商业的消费力上。
2007年城镇居民人均可支配收入12159元，增长33.4%；农民人均纯收入3791元，增长19.5%；2007年年末城乡居民本外币储蓄余额78.80亿元，比年初增长14.79%
五、房地产投资
全年房地产开发投资完成16.41亿元，增长2.03倍，实现了翻番增长，增速居全区首位。
其中，住宅投资完成6.95亿元，增长1.76倍；商品房销售面积同比增长88.2%，商品房销售金额达5.08亿元。
六、大型重点项目
2008年3月16日国务院已同意全面启动防城港千万吨级钢铁基地（下简称“防城港钢铁”）前期工作。
防城港钢铁项目为武钢与广西方面所重点打造工程，对于武钢集团，这是为了实现产业的升级及产能向沿海的转移；对广西方面，则是借此项目升格为中国重要的钢铁基地。
根据规划，该项目是武钢柳钢重组的大型钢铁项目，新项目位于防城港企沙半岛灯塔一带，占地20平方公里（含生活用地），与现今武钢本部基地面积同等。
该项目一期建设年产钢材1000万吨，预留发展到3000万吨，一期工程总投资625亿元。
加上配套辅助项目和下游产业项目，总投资约300亿元。
第二部分区域发展分析
一、北部湾经济区开发
广西北部湾经济区（以下简称“北部湾经济区”）地处我国沿海西南端，由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域和玉林、崇左两市物流等组成，陆地国土面积4.25万平方公里，2006年末总人口1255万人。
5个功能组团规划
根据空间布局和岸线分区，规划建设5个功能组团。
为了进一步发挥广西北部湾经济区成员市的各自优势，突出发展重点，实现错位发展，《规划》改变“摊大饼式”的开发建设模式，根据空间布局和岸线功能分区，结合各城市的功能定位，采取组团式开发理念，从产业发展的角度，在经济区内重点打造南宁、钦（州）防（城港）、北海、铁山港（龙潭）、东兴（凭祥）5个功能组团。
打造五大功能组团，必须突破以行政区划为界限的束缚,建立功能区带动行政区划发展的联动机制，发展具有比较优势的重点产业，培育若干具有国际竞争力的产业集群。
南宁组团。
主要包括南宁市区及周边重点开发区，发挥首府中心城市作用，重点发展高技术产业、加工制造业、商贸业和金融、会展、物流，建设保税物流中心等。
钦（州）防（城港）组团。
主要包括钦州、防城港市区和临海工业区及沿海相关地区，发挥深水大港优势，建设保税港区，发展临海重化工业和港口物流，成为加工制造基地和物流基地。
北海组团。
主要包括北海市区、合浦县城区及周边重点开发区，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市。
铁山港（龙潭）组团。
主要包括北海市铁山港区、玉林市龙潭镇，充分发挥深水岸线和紧靠广东的区位优势，重点建设铁山港大能力泊位和深水航道，建设海峡两岸（玉林）农业合作试验区。
东兴（凭祥）组团。
主要包括防城港东兴市、崇左凭祥市城区和边境经济合作区及周边重点开发区，发挥通向东盟陆海大通道的门户作用，发展边境出口加工、商贸物流和边境旅游，拓展凭祥经济技术合作区功能，建立凭祥边境综合保税区。
二、城市结构与规划
城市性质：
中国大西南出海主通道上的枢纽港口城市，环北部湾重要的工业基地。
主城区城市规模：
人口规模：
近期（2010年）25万人；远期（2020年）50万人
用地规模：
近期（2010年）主城区建设用地控制面积30平方公里左右，人均建设用地120平方米；企沙工业区建设用地面符号5平方公里。
远期（2020年）主城区建设用地控制面积60平方公里，人均建设用地120平方米；企沙工业区建设用地面积12.5平方公里。
第三部分土地市场分析
一、2007年防城港土地交易状况
2007年防城港市区（港口区）共出让城镇混合住宅用地7块，总面积共368.5亩，面积普遍较小，最小4.12亩，最大146亩；成交价为56万/亩——82万/亩不等，平均成交均价为67.39万/亩。
位置
面积（亩）
出让底价
（万元/亩）
成交价
（万元/亩）
成交时间
西湾广场东北侧
30.508
40
62
2007-6-12
西湾广场东北侧
30.41
55
56
2007-8-8
西湾广场东北侧
96.75
65
66
2007-8-24
兴港大道南侧
146.143
66
66
2007-11-9
西湾广场北侧
53.042
82
82
2007-11-12
中华大道
4.12
58.25
58.25
2007-11-13
港口北沙万小区
7.5391
82
82
2007-11-19
合计368.5亩
——
成交均价67.39万/亩
二、土地市场特征
1．区域分布
2007年出让地块绝大部分集中在市区北部的西湾广场新兴区域附近；由于老城区特别小，而且主要功能以港口为主，发展空间较小，而西湾广场区域因为道路交通以及环境等优势，逐步形成为新的居住区，此区域经过2007年较多的地块推向市场后，再加上还有较多以前已经出让但尚未开发的地块，存量地块较多，目前此区域已基本没有什么较大地块可以出让。
而在新开发的新行政中心区域却并没有一块地块推出，据称主要原因是此区域在较早时已经被其他公司获取，目前基本无新地块推出；
另外就是老城区中华路与渔沥路一带有部分地块推出；
2．地块规模
2007年推出地块普遍较小，这也与防城港市的规模和承受力相关，多数楼盘都是几十亩，只有一个上百亩的地块；
但在早前出让的地块中也有较大规模的，如西湾广场沿兴港大道往北区域有一块2005年出让的约1000亩地块，现在已平整，准备开工
3．成交价格
成交价格最低56万/亩，最高82万/亩，全年成交均价67.37万/亩；西湾广场周边与老城区地块相差不大
4．成交特征
2007年7宗城镇混合住宅用地中，有6宗基本是以起始底价成交，只有一宗有55%的涨幅，说明本地土地市场竞争不是很强烈，而且可能存在一些不合理的拿地手法，因为在当地销售市场上多数存在打基础的时候开发商就已经获得预售证的情况。
第四部分房地产市场分析
一、市场发展动态
防城港房地产起步较晚，上升也比较缓和，现在还处于较初级的阶段，尚没有什么大的开发商和比较有特色的楼盘出现，都是一些小规模零散小区较多，主要因为防城港真正的市区人口不到三万，需求量不是很大，大部分的商品房需求来自改善居住条件的群体，扩张性需求较小，由于市区特殊的地理形状及功能，原有的“岛尖”中心区已不能满足人们对高尚居住环境的需求，城市功能也随之发生变化，原有的小中心城区将更多的重心放在港口建设及商业中心、生活配套等；随着新行政中心在北部落成，相关行政部门和配套机构北上，带动此区域的商品房开发，此区域也将会是未来发展的重点；城市的扩张必然是蔓延式的，在新老行政中心之间的区域必定会首先得到发展，最突出的就是西湾广场周边区域，现已发展成为港口最主要的居住区域，新开楼盘多集中于此。
二、房地产市场特点
1．总供应量少
港口楼盘数量不多，而且总货量也很少
2．楼盘规模小
现在防城港楼盘规模都很小，一般在二三十亩左右，未来有逐步增大的趋势，在政务新区周边有大片土地尚未开发，在西湾广场北部还有一块近千亩的地块正在做场地平整
3．户型偏大
在售项目中大多为三房四房为主，二房较少，尚未出现一房及公寓类项目
4．产品类型单一
目前在售项目中大多数为多层洋房，小高层和高层刚刚出现，而且别墅更是极少；户型上也是普遍偏大，不够多样化
5．本地需求为主，投资者少
购房者以本地改善居住条件者居多，投资者少，主要客户群来自公务员、个体经商户、企业中高层管理都等；所以市场供应也以中大户型为主
三、区域市场分析
1．老城区
老城区面积只有2平方公里左右，且众多港口办公区和政府机关学校等汇聚于此，不可能进行较大规模开发，只有部分零星的改造项目，且都集中在老市政府周边，即中华路和渔沥路两侧，面积都很小，相比其他区域，此区域配套比较成熟一些，离商业中心近，但环境不如西湾广场等区域。
此区域同类型商品房价格比西湾广场市政新区等地略低，多层均价2700元/㎡，从城市目前发展状况来看，潜力不如市政新区及西湾广场区域
2．西湾广场区域
西湾广场位于老城区北部，入防城港的主干道边上，西边临海湾，南边有仙人山公园，西边还有西湾跨海大桥连接到东兴等地，而且有面积达15公顷的公园广场，地势平坦，环境较好，是防城港目前最适合居住的地方，众多住宅楼围绕西湾广场分布，已形成较为成熟的居住区。
现在港口区主要的在售楼盘也大多聚集于此。
由于此区域南部有仙人山公园与老城区相隔，而新行政中心又在此区域北部，所以此区域以后必定会沿主干道兴港大道向北发展，现在在此区域北部有一个防城港最大的项目（千亩左右）正在做场地平整，也必将对此区域带来更大的影响力
3．新行政中心区
新行政中心位于老城区北部7.5公里处，北距防城区约12公里，位于两区之间，对于以后两区全面发展具有较高的战略意义，目前新行政中心大楼已经落成，周边路网也在不断完善，新楼盘也开始出现，现在在售的项目有一个欧景蓝湾，在市政府正对面不远，主要针对在行政中心上班的公务员消费群体，该项目正在进行基础施工阶段，但销售情况不错
此区域周边的土地基本已出让完毕，估计开发工作会相继展开，新楼盘也会逐步增多
4．防城区
防城区离港口中心区约20公里，是防城港市城区面积最大的一个区，以前两区由于距离较远，在发展上存在较大阻碍，随着现在新行政中心区北移，同时也给了防城区较大的发展机会，现在连接新行政中心与防城区之间的新主干道已修通，车程缩短到十分钟左右，相信今后不管是经济、工业等各方面都会给防城区新的机遇，房地产发展格局也必将产生新的变化
2003年，防城的房价均价卖900元平方米，像富新、正阳、逸景园这些小楼盘，卖得也快。
而像丽江花园，在防城人看来，离城区远，开始卖到了930元平方米，没人买。
但是当楼盘一封顶，很快就卖完了，现在价格已达到2580左右，主要原因是此小区带给了防城区从未有过的花园式小区，楼盘品质和环境因素是其至胜的法宝，此后出现的其他楼盘，纷纷都采用此招，使防城的楼盘品质有了较大提升，所以在全市看来，防城区的楼盘并不会比港口的品质差
防城区不像港口区的地理位置那样处于半岛上，而是周边四面都有大道与其他城市相连，防城区城区内的环境和交通等也不好，所以楼盘基本都在城区四周，且没有明确的发展方向，所以城区各个方向基本都有楼盘，不是很集中
四、楼盘个案分析
区域
项目
地理位置
开发企业
开发规模
推售/产品
价格区间
目标客户
销售速度
老
城
区
怡景花园
港口区云南路
防城港怡景房地产
一共只有两栋多层
二栋7层住宅，其中底层为车库；共60套，主力户型为三房二厅，三房36套，二房12套，四房12套
2600——2900
均价2700
车位6万/个
管理费：
0.5元
本地自住型客户为主，外来投资者较少，主要针对本地个体经商者，港口公司中商层及公务员等
2008年3月18日正式开盘，但几个月前已开始订购，已售45套，现剩15套，其中二房剩一套，三房剩7套，四房剩7套
和德国际
云南路与渔
香港海德集团/广西同德投资有限公司
建筑面积3.5万平方米
一栋22层高层
共360户，开发有一房、二房和三房单位
2700~2850
管理费：
0.5元
主要是广东、东北在当地经商生意人，部分为当地买家
2008年1月10日推出3~5层共60套。
目余下3套
西
湾
广
场
区
域
越秀祥龙苑
广场环路北
防城港越秀房
占地29亩
分三期开发
一期已入住，现售二期，目前推出其中两栋，共5个单元，60套，主力户型为三房36套，四房占40%，24套，无二房
2980——3300
均价3180
一次性可99折
本地居住型客户为主，户型和面积都较大，投资极少
2008年2月23日开售，共60套售出近30套，月售30套左右
海景苑
港口兴港大道
防城港金元房地产
占地20亩，总建筑面积32355㎡
总户数156套
小区由1栋15层综合商住楼和4栋多层住宅组成，商住楼为海景楼，一二层商铺，三四五写字楼，以上为住宅，共60套，面积为160—180㎡的四房；多层住宅全部为三房二厅
未定
——
准备于下月推出第一期产品，两栋多层中的15套，全部为三房；6月左右推高层海景楼，此项目户型设计较好
恒信花园
港口区西湾广场桃源路东段
广西防城港恒信房地产有限公司
占地60亩，建面74000平方米
户型全为三房二厅，面积为128~138平方米；共推出164套
2450~3000
管理费：
0.5元
以东北、湖南生意人居多
去年3月开盘，目前余下38套，月售10套
新行政中心区
欧景蓝湾
新行政中心区，港口区兴港大道
广西信和房地产开发有限公司
占地200亩
推出单位300套
2378~3900元/平方米
政府单位人仕，生意人
目前售出约50%，大户型五房单位销售较差；其中106套别墅已被团购
防
城
区
富力锦城花园
防城区防钦路
防城港富力房地产
占地50亩，总共450套
现推出3栋，其中2栋为3房二厅的户型，另外一栋为2房2厅的户型，都是7层多层，底层为车库
1700—2050
均价1900
可99折
管理费0.45元
本地个体经营商户居多和公务员、教师、边防官兵等
去年11月开售，现售出22套，月售5套左右，销售速度较慢
江畔明珠
防城区二桥河西
防城港源发房地产
占地70亩
现在推出2栋多层，100套左右，全部为三房二厅
2200—2608
均价2400
管理费0.45元
本地个体经营商户居多和公务员、教师、边防官兵等
2008年1月推出100套，现剩20多套，月售25套
宝龙大儒世家
防城区三官路
宝龙地产
总占地200亩，地块为有间隔的三部分组成
一期由8栋多层和50套联排、30栋独立别墅组成
现在售2栋多层洋房，共102套
1800—1980
均价1880
本地个体经营商户居多和公务员、教师、边防官兵等
此楼盘规模较大，品质在防城算高档，销售较好，去年开售，首期推出的2栋所剩不多，销售情况较好
长岛丽江花园
防城区木头滩
广西长岛房地产
占地58亩，共18栋多层
2003年开发，总共分三期，最后一期去年5月推出，共3栋多层，80套，主力户型为三房四房
均价2380
复式2580
本地个体经营商户居多和公务员、教师、边防官兵等
去年5月推出最后一批货共80套，现在剩下一套复式，销售较快
阳光山水花园
防城区防邕路
防城港新大地房地产
占地70亩，全部为多层住宅组成
去年11月推出140套，主力户型为三房和四房
2300—2800
均价2550
可98折
本地个体经营商户居多和公务员、教师、边防官兵等
2007年11月推出140套，现在剩25套，月售23套
第五部分结论与建议
1．可行性分析
Ø人口规模——市区人口太少，全市人口只有80万，港口市区中心区只有二万多人，客户群体太小
Ø房价及地价——市区房价目前大体在3000左右，而去年下半年土地出让价格达到82万/亩，利润太低，风险大
Ø经济情况——防城港2007年GDP只有159亿，在全广西排名最后，经济比较薄弱
Ø居民收入——城镇居民人均可支配收入12159元；农民人均纯收入3791元，在当地工资职工工资一千多元每月已算较高，购买力不足，主要购房者来自个体经商者、公务员等，而且外来人投资者很少，缺少有购买力的客房群
Ø房地产市场供需——相对于防城港的人口及地理规模，目前的商品房供应量和潜在供应量已较大，土地供应也比较充足，在有限的市场需求下，将来必将产生较大竞争
Ø商品房销售速度——虽然目前相对于那些较小楼盘本身来讲，销售情况还可以，但是实际每月销售量不大，此种销售速度不能满足大项目的开发要求，资金回扰太慢，而且存在很大风险
2．结论
综上所述：
建议公司不进入此市场
升级会员 