物业常用节能措施.docx

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物业常用节能措施

物业管理常用节能降耗措施

 节能=创造=再造

一、物业节能管理的意义

按照领导的吩咐，就物业管理中的节能降耗课题做一个分享，因为物业管理本是一个微利性行业，在不断提高服务质量的同时，如何开展开源节流、节能降耗工作，是物业管理企业健康发展的根本保证。

下面我就谈谈物业管理几种常用节能措施及手段，谨供参考，请大家指正。

“尽览前贤国与家，成由勤俭败由奢”这个穿越千年的道理，告诫我们节约对一个家庭乃至国家的的重要，同样对于一个企业来说，节约也是至关重要的，试想如果我们一天能够节约一度电、一滴水、一张纸，一年就能节约几XX电、几百滴水、几百张纸；相反，如果我们随意地浪费一度电、一滴水、一张纸，累计起来同样也是一个惊人的数字。

节约就是创造！

纵观国内和国外成功企业，之所以成功原因就在于人家懂得节约，懂得节约就是创造。

正所谓聚蚊可以成雷，把这些浪费累加起来，对于企业来说就是不小的成本啊！

节约就是创造，创造就是利润！

节约就相当于再造，对于我们而言，这并不是单纯的口号，也并不意味着非要从大处着眼。

如果我们每个人都能牢固树立起开源节流、节能降耗、节约就是创造、就相当于再造的思想意识，从小处着手，从精细管理的一点一滴做起，持之以恒，就能积沙成塔，就能为咱企业创造丰厚效益！

点滴节约，效益无穷。

在中国建设节约型社会的大背景下，只有进行节约型物业管理才能进一步提高物业管理企业的管理水平和服务质量，使企业品牌得到广大业主和使用者的认同。

二、如何在物业管理过程中节能物业节能管理与技术措施

首嘉物业的节能是物业管理工作的重要组成部分，有些节能降耗项目它投资少，见效快，周期短，效益高。

可显著地降低物业管理的运行成本。

节能不仅是企业直接的经济效益，同时也给国家减轻资源短缺压力，还给我们子孙后代留下可用的资源。

行业数据统计，物业的工程设备维修费用及能源消耗是物业重要开支项目，一般用于能源消耗上的费用约占营业额的20%--30%左右，有的甚至更高。

１．提高物业设备设施的科技含量，做好能源控制

　　　提到能源控制，当然和园区内工程系统（水、电、气、暖等）的管理是分不开的,由于物业管理人员比工程设计者、施工单位和工程管理人员更了解各种物业设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节能经验和节能体会。

因此，物业管理企业越早介入越有利于做好物业项目的节能工作。

在物业开发的早期，开发商和业主需要投在物业项目上的资金还没有启动，这时物业管理公司如能及时介入，尽早引导其选用科技含量高、能耗小的新技术产品，可以保证物业项目在相当长的时间内的合理有效利用。

物业管理企业也可以避免更换物业项目带来的资金损耗以及给业主带来不方便。

1、供水系统的节能主要有两个方面，一方面供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等关键部位要选用质量过关的零配件；另一方面是要保持经常巡视，及时检测维修供水管网。

与供电管理不同的是，供水系统出现问题会立即造成浪费，而且越拖延，浪费越严重。

因此，日常检查维护对于供水节能来说尤为重要，一旦等到出了问题再维修，浪费已经形成，且无法挽回。

在水资源的管理上，我们应对小区供水管道设施应加强检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，避免因管理力度不够造成浪费；对夏季绿化用水采取严格的管理制度，每一个绿化区浇水不超过30分钟，并让每天的值班人员进行巡视监督；园区若有喷泉水池水消耗较大，为尽量减少更换次数，每天对水池内杂物、漂浮物进行打捞，尽可能减少脏物对水的污染；增加部分过滤设备，用水池内水源进行浇灌，同时补充新水，增加水循环，延长水池清水的使用时间，；加强对清洁用水的管理，固定平时清洁用水的取水点，减少人为浪费；路面的清洗根据部位及需要，集中人力在最短时间内完成，减少用水量。

蓄水池、楼顶水箱的开关、闸门和水位自动控制保持经常巡视，防止失灵，造成跑水和漏水；及时检测维护供水管网，防止供水管网出现问题，跑水和漏水，造成浪费，加强主供水管网总阀门的维护，防止支供水管网出现问题，不能及时关闭，造成浪费。

水系统耗电景观设施用水：

小区喷泉、物业设备耗水、空调、消防用水；绿化用水清洁用水业主用水物业保洁绿化都应有节水措施；有条件应开展循环利用/中水处理；清洁方式：

用蓄水的方式作清洁，比用冲水的方式可节水60%左右；绿化：

采用喷洒的方式浇水会更节约用水。

供水系统不象供电系统，一旦局部出现问题，供水系不象供电系统停止供应，另外，一旦等到问题出现再维修，浪费已形成，无法挽回，因此，日常检查维护对供水节能来说尤为重要。

2、供电用电方面

1、公共照明系统的“节能化”

　　主要措施和手段：

（有些我们已做得很好，彩灯亮化。

蓝天白云等。

）

　　⑴、公共照明灯具采用具有节能性的灯具；⑵、楼内公共照明灯具开关采用可控的灯具开关，随用随开；⑶、对公共娱乐场所，实施专人看管负责制，根据娱乐人数进行开关；⑷对停车和车库的照明，采用分时段，进行开关；⑸、公共设施设备房照明，根据人员工作情况，进行控制，进行维修保养时，多开一些灯，平时少开或不开。

对小区内的公共照明进行改装，若有可将原照明由原来的普通灯泡更换为7W的节能灯即可，耗电量由原来每月将降低；同时，在满足使用的原则上，对车库、大厅、过道灯进行调节，力争使耗电量降低；对电梯轿厢内灯管都可进行改造，可将原来瓦数大的环形灯管改换为日光灯管照明，亮度反比原来有所增加，维修难度和维修成本也大大降低，对已经基本入住的各园区内住户的晚间活动规律仔细观察，把庭院灯、草坪灯的熄灯时间再调整，避免灯亮而无人使用的现象发生；绿化水池供电方面，对原有水箱供水进行管道改装，由井泵直接供给，减少中间添加水泵的运行能耗，每月减少耗电量；对于小区夏季大量用电的电梯机房空调使用方面，采用时控开关，根据每天不同的高温时段，分时使用空调，夜间采用风扇降温，减少空调使用的时间，每个月可节约用电；合理安排各类设备的运行方式和运行时间。

如风机房的运行方式，经过多方选择试用，结合运行实际各类电机的起停耗电的关键，合理安排时间，进行设备改造，选择最佳的节能运行方式，从而制定出最好的节能方法。

白炽灯、水银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可节电50％左右。

空调变频调速目前最普通最有效的一项节电措施，一般可节电20%-30%。

节能实例一某商业管理公司2017年对16个商业项目全面实行严格的能耗年度预算管理，统一下发各地商管公司年度水、电、气运行指标，各地商管公司按月度分解，并在此基础上把月度经济指标和管理目标落实到具体责任人。

集团商管公司每季度、半年和年终对各地公司指标完成情况进行考核，这样从系统上端到最末端，建立起一个持久有效的压力传导模式，实现了全员参与节能降耗。

经过全体员工的努力，07年度系统年度总能耗6000万元，比预算7300万元节约1300万元。

节电实例二据统计，某中商大厦在7月11日－7月27日执行限电方案期间，大厦每天节电约553.16KWH。

如果按国家平段电价0.57元/KWH计算，每天可直接节约电费315.30元，执行限电方案17天共节电9403.72KWH，直接节约电费5360余元。

（在用电高峰期需借鉴限电方案的做法）。

物业节能管理的三个方面1、培养节能意识与习惯（全员参与）；节能管理制度与管理措施：

2、节能计划与方案执行与实施；3、节能效果的评估与奖惩；节能设备选用和节能技术手段：

物业能源消耗构成与比例分析（笔记）商管物业例：

1.电气系统：

占总能耗55---65%2.水系统：

占总能耗15---20%3.燃气系统：

占总能耗20---25%不同类型物业能耗比例大厦主要能源消耗为：

空调占60%；照明占23%；电梯占6%；其他约占11%。

酒店的电气系统能耗比例1）.空调占40%2）.照明系统30%3）.水泵系统20%4）.电梯及其他系统站10%供配电系统的能源损耗咱首嘉居住小区的供电线路为10kV/380V/220V系统。

应注意较早规划设计的居住小区采用架空或电缆供电供配电线路在非经济状态运行的线路,因大量电能损耗在供配电线路上。

应采用经济电流密度确定导线和电缆截面进行技术改造，降低线损。

采用增设并联导线和电缆或其它技术手段也可以降低供配电线路损耗。

照明系统大堂、楼梯、走道照明停车场照明；室外路灯、景观灯室外广告、LED等。

照明灯具的节电选用高效光源和节能型灯具。

走廊、楼道照明采用感应开关可省电70%以上。

路灯、公共场所等夜间照明采用的是白炽灯、水银灯，改造成为紧凑型荧光灯，可节电50％左右。

商业照明采用带电子镇流器和细管径灯管的节能型荧光灯，节电15％以上，还能延长灯管的使用寿命约60％，光效高达50％，消除了频闪效应和噪声。

采用节能型荧光灯具运行2年即可收回投资。

空调节能合理调整空调制冷制热效率，控制合理温度，不要小看相差一度至二度，节能的效果是非常高的。

水泵、风机，采用变频调速技术是最普通最有效的一项节电措施，一般可节电20%-30%。

电梯节能加装变频调速装置，将电梯的恒速改为变速。

电梯主要采用智能变频系统，多台电梯采用集选控制；电梯的频繁上下耗能；减少电梯无用运行次数降低能耗。

电系统节能改造采用限制电力高峰，交替运行，优化设备启停。

提高变压器功率因数节能灯代替射灯室外景观灯采用LED灯来代替走廊灯用感应开关控制尽量采用自然光来打扫卫生室外景观灯合理利用冬夏时间差，还可以用智能控制开启和关闭时间；合理控制冷冻系统开启时间合理控制各空调运行温度冷冻水温度的最佳设定值及趋势分析控制。

增加空调系统流量统计功能，可以根据统计数据及时调整制冷机的供回水温度。

循环泵工频运行改变频运行。

2、变配电设备的“节能化”

⑴、降低变压器的变损。

根据不同季节，调节变压器外环境温度（对室内干式变压）夏季，采用人工方法，降低外围温度。

（外围温度超高，变损超多）；⑵、调节三相负荷的平衡，来降低变压器和线路的损耗；⑶、调节电容补偿能力，提高用电质量，获得电费的补偿。

变压器的负荷率。

变压器的负荷率一般如80%～90%。

也就是说变压器的最佳工作状态为额定容量的85%，满载或过载都将减少变压器的使用寿命。

求电流：

与三相负载求电流相同。

I＝S/1.732×U。

I＝80/1.732×0.4。

I＝115A

既然说了这些再说说变压器的过载能力及允许过载时间：

过载10%，变压器可持续运行180分钟。

过载20%，变压器可持续运行150分钟。

过载30%，变压器可持续运行120分钟。

过载60%，变压器可持续运行45分钟。

过载75%，变压器可持续运行15分钟。

电工在工作中经常会遇到这样的问题，一般只要按照容量与以下系数的乘积就可以得到基本估算值，与实际值非常接近，完全可以满足工作需要，不必用公式做繁琐的运算，以10KV变0.4KV的变压器为例，高压侧容量乘以0.06即是高压侧额定电流值4.8安，低压容量乘以1.5即为低压侧额定电流值120安。

变压器的铭牌上都标有变压器的容量和实际的额定电流，计算变压器的额定电流，必须知道变压器的容量和电压等级，额定电流Ie=容量S/1.732*U；

三、举例说明计算方法

1、10/0.4KV变压器的额定电流计算：

一次侧近似0.058*KVA（变压器容量,规格10kV/0.4kV）

二次侧近似1.44*KVA（变压器容量,规格10kV/0.4kV）

计算50KVA变压器低压侧额定电流:

50*1.44=72A

计算80KVA变压器低压侧额定电流:

80*1.44=115.2A

计算100KVA变压器低压侧额定电流:

100*1.44=144A

3、三相用电交流电机变频的“节能化”

　　⑴、二次供水电机变频节能（对直接加压式二次供水），根据用水量，采用水压变频方式，节省电费；⑵、电梯变频节能，根据电梯乘坐人数，安装牵力感应器，调节电梯牵引电机变频，节省电费。

同时要做好各用电设备设施的维修保养，认真巡查并做好记录。

发现问题及时处理，将故障消除在萌芽状态，减少不必要的设备损耗和待机损耗；变频控制系统在机电设备中的节能作用,变频设备是通过实现电动机无级调速，以达到节能目的。

现在变频器节能已经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中，通过变频调速技术，电梯可以获得最大程度的舒适感，而且能耗大大减少，可靠性也得到很大的提高，这是采用交流调压电梯所不可比拟的。

因此，当空调、电梯、水泵用量大时，一味减少运行不是办法，可以采取变频节能方法，保障设备运行正常，满足业主需求。

在保证安全的前提下做到合理、实用、经济三项原则，尽量对废旧材料、有使用价值的零配件进行收集、归类、维修及组装，变废为宝，对材料等进行再生利用；在保修期、保修范围内的材料，督促厂家或施工方购买更换；对于有偿服务，制定明码标价收费明细，合理收取适当的材料费，维护业主整体利益，为物业公司长期有效的发展奠定良好的基础。

物业管理公司在选用物业项目方面应更新开发理念，大胆选用适应当地实际情况的天然能源。

如太阳能设施和雨水收集设备等。

三、水电计量表具的量化管理

现阶段，公共区域的用电和用水，是由首嘉物业公司支付费用，给物业公司经营带来一定的风险。

因此，做好水电平衡计算十分必要。

定期查抄总表、住户分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用比差方法、各种表格或图表真实、及时、有效地反映出水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，及时处理，这样才能规避水电亏损的风险。

进行节能型物业管理，需要一个优秀管理团队做支撑。

在节能增效上把握方向，作出正确决策。

同时也要求团队成员具有综合管理的能力和水平，特别是要熟悉对物业工程设备的管理，能够掌握现代化技术和最新科技动态。

从员工日常工作入手，做好项目节能。

一个完善的管理，既能够实现物业项目的节能意图，也有助于发掘出物业项目的节能潜力，有可能会获得比设计更好的节能效果。

如能将各种好的节能措施及手段引入到我们首嘉物业管理体系中，并在各部门加以推广，将给公司的物业管理节能降耗工作带来较大的促进。

有讲的对的地方请大家多指教。

谢谢大家！

！

2019.5.7主讲人：

王孝亮