中海地产写字楼设计管理指南01管理篇.docx
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中海地产写字楼设计管理指南01管理篇
中国海外发展商业设计管理体系
编号：
商-GLBH-ZY-2010
写字楼项目设计管理指南
设计管理篇
中国海外发展
规划设计中心
二〇一〇年十一月
一、总则
1.目的
建立写字楼方案设计管理流程与指引，指导写字楼项目的设计管理工作。
2.围
适用于中海发展总部、各区域公司及其所辖各地区公司项目设计管理。
3.对象
本指南下发时未进入建筑设计方案定稿阶段的由中海地产集团下属的各地区公司开发及合作开发的写字楼项目。
4.解释
中海发展规划设计中心、区域公司规划设计部和地区公司设计管理部三级设计管理人员办理有关事项时，必须遵守本设计管理流程中的相关规定，并正确使用有关表格。
5.规划设计三级管理流程的容
5.1写字楼前期设计管理流程
5.1.1设计计划管理流程
5.1.2设计单位战略合作、设计单位委托及招标与设计费用管理流程
5.2写字楼建筑设计管理流程
5.2.1写字楼方案设计定稿评审
5.2.2写字楼标准层平面设计管理流程
5.2.3写字楼立面设计管理流程
5.2.4写字楼初步及施工图设计管理流程
5.3写字楼专业设计管理流程
5.3.1写字楼结构设计管理流程
5.3.2写字楼机电、幕墙方案设计管理流程
5.3.3写字楼景观设计管理流程
5.3.4写字楼装修设计管理流程
5.4其它设计管理流程
5.4.1项目设计后评估管理流程
5.4.2绿色建筑设计管理流程
第一部分写字楼设计管理流程
二、写字楼前期设计管理流程
1.设计计划管理流程
1.1地区公司设计管理部所做的工作
根据公司总体发展部署和指标要求，应以保证设计质量为前提，满足各专业各设计环节切实可行的基本时间周期为底线，达到项目总体发展要求为目标，制定项目设计进度计划及各重要子项节点的设计进度计划。
1.2地区公司设计管理部需上报的材料
以《中海发展（**区）项目设计进度计划审批表》（表格1）形式上报，包括项目设计进度计划、项目总体发展计划各两套及电子文件。
项目设计进度计划容包含：
（1）项目设计进度关键路线之主要设计阶段的周期和节点：
包括规划设计招投标或委托设计、方案设计、初步设计（根据具体项目确定）、施工图设计（含节能设计）的周期、和节点要求；
（2）其他同步进行的项目设计工作子项的介入节点和周期要求：
包括立面概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计的周期和在整体进度计划中的介入节点，景观概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计的周期和在整体进度计划中的介入节点，装修概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计的周期和在整体进度计划中的介入节点；（3）项目设计进度计划制定的前提条件：
项目发展计划的重要节点，包括定位、开工、开盘等节点的时间要求。
1.3上报材料的时间
项目设计进度计划完成后，须即时上报区域规划设计部，并报中海发展规划设计中心备案。
如计划的大节点时间（主要指方案设计、扩初及施工图设计时间节点）在后续项目发展过程中有调整需及时上报调整完后计划。
1.4审批形式及批复时间
地区公司以《中海发展（**区）项目设计进度计划审批表》（表格1）形式上报区域规划设计部审批，区域公司规划设计部收文后3个工作日审批回复，并报中海发展规划设计中心备案。
1.5地区公司设计管理部与各部门的协作沟通
地区公司需在完成设计计划签发前与公司领导、营销部门、合约部门、项目部门在项目开发节奏、定位报告时间、分判时间、开工时间、和开盘时间上达成共识。
2.设计单位战略合作、设计单位委托及招标与设计费用管理流程
2.1设计单位战略合作管理流程
设计单位战略合作管理流程参照《中海发展规划设计管理流程》。
2.2写字楼方案设计单位招委托或投标
2.2.1地区公司设计管理部所做的工作
根据政府规划设计要点、项目发展计划、市场定位、写字楼方案设计方案任务书标准文本编写写字楼方案设计招标任务书和招投标设计单位考察报告。
2.2.2地区公司设计管理部需上报的材料
委托：
如地区公司选择设计A类设计战略合作单位和合同总额＜50万的设计单位直接委托，以《地区公司设计管理部工作信函》（参照《中海发展规划设计管理流程》附件）形式上报区域公司，包括《写字楼建筑设计任务书》两套及电子文件；如地区公司选择B类设计战略合作单位、非设计战略合作单位委托且合同总额≥50万元，以《中海发展项目大额设计单位合作审批表》（表格2）形式上报区域公司，包括《写字楼建筑设计任务书》两套及电子文件。
招投标：
以《中海发展项目大型设计单位招投标审批表》（表格3）形式上报区域公司，包括《写字楼设计招标任务书》和《招投标设计单位考察报告》各两套及电子文件。
2.2.3上报材料的时间
招投标或委托前10个工作日上报至区域公司规划设计部。
2.2.4审批形式及批复时间
委托：
针对地区公司选择A类设计战略合作单位和合同总额＜50万的设计单位直接委托，地区公司以《地区公司设计管理部工作信函》形式抄报区域公司备案；针对地区公司选择B类设计战略合作单位、非设计战略合作单位委托且合同总额≥50万元（方案类），区域公司规划设计部以《中海发展项目大额设计单位合作审批表》（表格2）形式，收文后3个工作日初审后上报中海发展规划设计中心，中海发展规划设计中心收文后3个工作日批复。
针对地区公司选择B类设计战略合作单位、非设计战略合作单位委托且合同总额≥50万元（扩初及施工图类），区域公司规划设计部以《中海发展项目大额设计单位合作审批表》（表格2）形式，收文后3个工作日批复；并报中海发展规划设计中心备案。
招投标：
区域公司规划设计部以《中海发展项目大型设计单位招投标审批表》（表格3）形式，收文后3个工作日初审后上报中海发展规划设计中心，中海发展规划设计中心收文后3个工作日批复。
2.3设计费用管理流程
设计费用管理流程主要包含了项目总体设计费用预算管理流程、设计合同审批管理流程、设计合同费用支付管理流程，请参照《中海发展规划设计管理流程》。
三、
写字楼建筑设计管理流程
1写字楼建筑方案设计管理流程
1.1写字楼建筑设计中标管理流程
1.1.1地区公司设计管理部所做的工作
对投标方案组织公司部评审，并同区域公司规划设计部共同组织规划设计招标评审会。
1.1.2地区公司设计管理部需上报的材料
将部评审会议纪要以《地区公司设计管理部工作信函》形式上报至区域公司规划设计部；规划设计招标评审会会议纪要需在方案定稿阶段上报《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）的同时进行上报。
1.1.3上报材料的时间
地区公司部评审会议纪要在部评审完成后即时上报至区域公司规划设计部；规划设计招标评审会会议纪要需在方案定稿阶段上报《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）的同时进行上报。
1.1.4审批形式及批复时间
区域公司规划设计部以《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）形式，收文后5个工作日初审后上报中海发展规划设计中心。
中海发展规划设计中心会收文后5个工作日以《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）批复。
1.2写字楼建筑方案设计定稿评审
1.2.1地区公司设计管理部所做的工作
地区公司设计管理部完成写字楼定稿设计方案。
1.2.2地区公司设计管理部需上报的材料
以《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）形式上报。
1.2.3上报材料的时间
完成写字楼方案设计定稿即时上报区域规划设计部。
1.2.4审批形式及批复时间
区域公司规划设计部以《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）形式，收文后5个工作日初审后上报中海发展规划设计决策委员会。
中海发展规划设计决策委员会收文后5个工作日以《中海发展写字楼方案设计定稿审批表》（表格4）批复。
2写字楼标准层平面设计管理流程
2.1地区公司设计管理部所做的工作
根据市场营销定位报告确定的设计要求，组织设计师对写字楼标准层平面进行系统设计、优化调整，形成标准层平面定稿，并给出地区公司评审意见。
2.2地区公司设计管理部需上报的材料
以《中海发展写字楼标准层平面设计定稿方案审批表》（表格5）形式上报。
2.3上报材料的时间
按设计计划及时上报至区域公司规划设计部。
2.4审批形式及批复时间
区域公司规划设计部以《中海发展写字楼标准层平面设计定稿方案审批表》（表格5）形式，收文后5个工作日初审后上报中海发展规划设计中心。
中海发展规划设计中心收文后5个工作日以《中海发展写字楼标准层平面设计定稿方案审批表》（表格5）批复。
3写字楼立面设计管理流程
3.1地区公司设计管理部所做的工作
根据市场营销定位报告确定的设计要求，组织设计师对写字楼立面造型进行系统设计、优化调整，形成立面设计定稿，并给出地区公司评审意见。
3.2地区公司设计管理部需上报的材料
以《中海发展写字楼立面设计定稿方案审批表》（表格6）形式上报，包括定稿方案文本两套及电子文件。
3.3上报材料的时间
完成立面设计定稿方案即时上报至区域公司规划设计。
3.4审批形式及批复时间
区域公司规划设计部以《中海发展写字楼立面设计定稿审批表》（表格6）形式，收文后5个工作日初审后上报中海发展规划设计中心。
中海发展规划设计中心收文后5个工作日以《中海发展写字楼立面设计定稿方案审批表》（表格6）批复。
4初步及施工图设计管理流程
4.1地区公司设计管理部所做的工作
依据初步设计及施工图设计指引（包括建筑、结构、机电）标准文本，编写各专业设计指引，同时监督设计单位或合作单位完成建筑、景观、装修三个专业的初步设计和施工图设计。
4.2地区公司设计管理部需上报的材料
以《地区公司设计管理部工作信函》形式上报至区域公司规划设计部，包括初步设计及施工图设计指引（包括建筑、结构、机电）、建筑、景观、装修三个专业的初步设计全套图纸A3文本一套，施工图设计全套图纸A3文本一套。
需即时上报至区域公司规划设计部是施工图出图后的施工图电子文件。
4.3上报材料的时间
即时上报区域公司规划设计部。
4.4审批形式及批复时间
备案，有需要时区域公司规划设计部以《区域公司规划设计部工作信函》形式，在收文后5个工作日审核回复，并抄报中海发展规划设计中心备案。
四、
写字楼专业设计管理流程
1写字楼结构设计管理
1.1结构设计评审容
1.1.1结构方案体系。
1.1.2基础选型及地下室结构设计。
1.1.3钢结构、玻璃幕墙等专项结构施工设计。
1.2结构方案设计评审
结构方案设计评审原则是安全可靠、技术先进、经济合理。
评审重点在技术先进、经济合理方面。
1.3地区公司设计管理部所做的工作
建立与设计单位在结构专业设计方面有效的沟通机制，组织对工程造价有较大影响的基础、水平结构体系、竖向结构体系等方面进行多方案比较，确定技术先进、经济合理方案，组织地区公司进行评审。
1.4地区公司设计管理部需上报的材料
以《地区公司设计管理部工作信函》形式上报，包括有关多种结构方案经济比较的文件、相关图纸各两套和电子文件，以及地区公司设计管理部意见。
1.5上报材料的时间
即时上报至区域公司规划设计部。
1.6审批形式及批复时间
以《区域公司规划设计部工作信函》形式，收文后5个工作日审核回复，并抄报中海发展规划设计中心备案。
2写字楼机电、幕墙方案设计管理
2.1地区公司设计管理部所做的工作
建立与设计单位在机电、幕墙专业设计方面有效的沟通机制，组织对工程造价有较大影响的机电方面（包括强电、弱电、采暖空调、给排水、消防、电梯等专业）与幕墙方面的问题进行多方案比较，确定技术先进、经济合理方案，组织地区公司进行评审。
2.2地区公司设计管理部需上报的材料
以《地区公司设计管理部工作信函》形式上报，包括有关多种机电及幕墙方案经济比较的文件、相关图纸各两套和电子文件，以及地区公司设计管理部意见。
2.3上报材料的时间
即时上报至区域公司规划设计部。
2.4审批形式及批复时间
以《区域公司规划设计部工作信函》形式，收文后5个工作日审核回复，并抄报中海发展规划设计中心备案。
3写字楼公共部位装修设计管理流程
写字楼公共部位装修设计管理指写字楼大堂、电梯厅、过厅、卫生间等公共部位，标准层电梯厅、走道、卫生间等公共部位装修标准的设计管理。
3.1写字楼公共部位装修设计方案定稿评审
3.1.1地区公司设计管理部所做的工作
根据评审意见完成装修设计定稿、实施工作。
3.1.2地区公司设计管理部需上报的材料
以《中海发展写字楼装修设计定稿方案审批表》（表格7）形式上报，包括定稿方案文本及电子文件。
3.1.3上报材料的时间
设计单位完成装修设计定稿方案即同时上报至区域公司。
3.1.4审批形式及批复时间
以《中海发展写字楼装修设计定稿方案审批表》（表格7）形式，收文后3个工作日初审后上报中海发展规划设计中心。
中海发展规划设计中心收文后5个工作日以《中海发展写字楼装修设计定稿方案审批表》（表格7）批复。
3.2写字楼公共部位装修设计施工图管理
3.2.1地区公司设计管理部所做的工作
根据装修设计定稿文件深化设计完成装修设计施工图。
3.2.2地区公司设计管理部需上报的材料
修施工图纸和主要材料样板等各两套及电子文件。
3.2.3上报材料的时间
完成装修设计施工图即时上报至区域公司规划设计部。
3.2.4审批形式及批复时间
以《区域公司规划设计部工作信函》形式，收文后3个工作日审核回复。
4写字楼景观设计管理流程
4.1景观设计方案定稿评审
4.1.1地区公司设计管理部所做的工作
根据评审意见完成景观设计定稿、实施工作。
4.1.2地区公司设计管理部需上报的材料
以《中海发展（**区）景观设计定稿方案审批表》（表格8）形式上报，包括定稿方案文本两套及电子文件。
4.1.3上报材料的时间
完成景观设计定稿方案即时上报至区域公司规划设计部。
4.1.4审批形式及批复时间
以《中海发展（**区）景观设计定稿方案审批表》（表格8）形式，收文后3个工作日批复，并抄报中海发展规划设计中心备案。
4.2景观设计施工图工作
4.2.1地区公司设计管理部所做的工作
根据景观设计定稿文件深化设计完成景观设计施工图。
4.2.2地区公司设计管理部需上报的材料
以《地区公司设计管理部工作信函》形式上报，包括景观施工图纸和主要材料样板等各两套及电子文件。
4.2.3上报材料的时间
完成景观设计施工图即时上报至区域公司规划设计部。
4.2.4审批形式及批复时间
以《区域公司规划设计部工作信函》形式，收文后3个工作日审核回复，并抄中海发展规划设计中心备案。
五、
其它设计管理流程
1项目后评估设计管理流程
1.1地区公司设计管理部所做的工作
项目结束入伙半年后，地区公司设计管理部组织对项目概念设计落实及设计管理工作进行发展后评估；
评估的角度为设计及设计管理过程中的经验及教训及改进的方案；
对概念设计落实及设计管理过程中的经验及教训进行总结，编制【项目设计后评估报告】。
1.2地区公司设计管理部需上报的材料
以《地区公司设计管理部工作信函》形式上报至区域公司规划设计部，包括【项目设计后评估报告】及【项目设计后评估报告】电子文件。
1.3上报材料的时间
即时上报区域公司规划设计部和中海发展规划设计中心备案。
1.4审批形式及批复时间
以沟通为主。
2绿色建筑设计管理流程
绿色建筑设计管理流程分为绿色建筑技术方案设计前期工作流程、绿色建筑技术方案设计过程控制流程、绿色建筑技术初步及施工图设计过程控制流程，请参照《中海发展规划设计管理流程》。
六、设计管理流程图及评审表格
1
写字楼前期设计管理流程图
2写字楼方案设计管理流程图
审批表初审后上报
收文后5个工作日内批复
审批表形式上报
收文后5个工作日初审后上报
中海发展规划设计决策委员会
区域公司规划设计管理委员会
地区公司规划设计评审小组
完成规划设计定稿方案即时上报
写字楼方案设计管理流程
定稿方案评审
完成规划设计定稿方案
立面定稿
形成立面定稿，给出评审意见
区域公司管委会以审批表的形式审核回复
区域公司管委会初审
决策委员会决策意见
中海发展规划设计中心以审批表的形式批复
审批表初审后上报
收文后5个工作日内审核回复
审批表形式上报
收文后5个工作日内批复
标准层平面定稿
形成标准层平面定稿，给出评审意见
区域公司管委会初审
中海发展规划设计中心以审批表的形式批复
即时上报
初步设计、施工图设计管理
编制各专业设计指引,初步设计,施工图设计
交流备案
有需要时，区域公司规划设计部以工作信函的形式审核回复
中海发展规划设计中心备案
回复的同时上报
收文后5个工作日内批复
收文后5个工作日内审核回复
3专业设计管理流程图
中海发展规划设计决策委员会
区域公司规划设计管理委员会
地区公司规划设计评审小组
写字楼专业设计管理流程
回复的同时上报
回复的同时上报
按设计计划及时上报
结构设计管理
建立与设计单位有效沟通机制；优化结构方案；组织公司内部评审
区域公司规划设计部以工作信函的形式审核回复
中海发展规划设计中心备案
收文后5个工作日内审核回复
机电、幕墙设计管理
建立与设计单位有效沟通机制；优化结构方案；组织公司内部评审
区域公司规划设计部以工作信函的形式审核回复
中海发展规划设计中心备案
按设计计划及时上报
收文后5个工作日内审核回复
审批表初审后上报
公共部位装修设计管理
根据评审意见完成装修设计定稿、实施工作，施工图设计
区域公司管委会初审（方案定稿）
区域公司规划设计部以工作信函的形式审核回复（施工图）
中海发展规划设计中心以审批表的形式批复
方案审批表形式上报，施工图以工作信函形式上报
回复的同时上报
景观设计管理
方案定稿评审
根据评审意见完成景观设计定稿、实施工作，施工图设计
区域公司管委会以审批表的形式审核回复（方案定稿）
区域公司规划设计部以工作信函的形式审核回复（施工图）
中海发展规划设计中心备案
方案审批表形式上报，施工图以工作信函形式上报
收文后5个工作日内审核回复
收文后5个工作日内批复
收文后5个工作日内审核回复（施工图）
4其它设计管理流程图
项目后评估设计管理流程图与绿色建筑设计管理流程图参见《中海发展规划设计管理流程》。
5评审表
表格1
中海发展（**区）
项目设计进度计划审批表
项目名称
地区公司
物业类型
地区公司
规划设计评审小组意见
同意上报此计划为该项目设计进度计划，关键设计时间节点如下：
1、规划方案定稿时间为：
XX年XX月XX日
2、首期施工图出图时间为：
XX年XX月XX日
负责人签字：
年月日
中海发展
（**区）
规划设计管理委员会
评审意见
负责人签字：
年月日
附件清单
（图纸、报告或具体意见等）
《ＸＸ项目发展进度计划》
《ＸＸ项目设计进度计划》
区域和地区公司会签表或会议纪要
存档：
中海发展规划设计中心、中海发展（**区）规划设计部、地区公司设计管理部
表格2
中海发展
项目大额设计单位合作审批表
项目名称
地区公司
物业类型
地区公司意见
经考察，建议委托作为该项目XX阶段的设计单位，其对此项目的取费标准为RMB元。
设计主管领导签字：
年月日
总经理签字：
年月日
中海发展（**区）
规划设计部
评审意见
设计主管领导签字：
年月日
中海发展
规划设计中心
评审意见
负责人签字：
年月日
附件清单
（图纸、报告或具体意见等）
《规划设计任务书》或《景观设计任务书》或《立面设计任务书》或《装修设计任务书》《售楼中心及示单位各单项指标限定一览表》、《售楼中心及示单位各单项指标控制表》或《软装设计任务书》或《绿色建筑设计任务书》及电子文件、设计单位考察报告
存档：
中海发展规划设计中心、中海发展（**区）规划设计部、地区公司设计管理部
说明：
1、此表适用于B类设计战略合作、非设计战略合作且合同总金额大于（含）50万元的设计单位的直接委托。
2、如属于方案类，需报中海发展规划设计中心审批；如属于扩初及施工图类，只需报中海发展区域公司审批。
3、规划设计、立面设计、景观设计、装修设计、软装设计、绿色建筑设计单位委托合作均使用此表格。
表格3
中海发展
项目大型设计单位招投标审批表
项目名称
地区公司
物业类型
地区公司意见
经考察，建议邀请（多家）作为该项目XX阶段的招标设计单位，其对此项目的取费标准分别为。
设计主管领导签字：
年月日
总经理签字：
年月日
中海发展（**区）
规划设计部
评审意见
设计主管领导签字：
年月日
中海发展
规划设计中心
评审意见
负责人签字：
年月日
附件清单
（图纸、报告或具体意见等）
《招投标设计单位考察报告》、《设计招标任务书》各两套及电子文件
存档：
中海发展规划设计中心、中海发展（**区）规划设计部、地区公司设计管理部。
说明：
此表适用于项目招投标总费用大于（含）50万元。
表格4
中海发展
写字楼方案设计定稿审批表
项目名称
地区公司
物业类型
地区公司
规划设计评审小组意见
项目概述：
市场定位、经济技术指标。
方案简述：
总平面布置与交通流线组织，标准层设计与实用率，总体高度与结构形式，地下室及停车。
建议以此规划设计为定稿规划设计方案上报评审。
负责人签字：
年月日
中海发展
（**区）
规划设计管理委员会
评审意见
负责人签字：
年月日
中海发展
规划设计中心
评审意见
负责人签字：
年月日
中海发展
规划设计决策委员会
决策意见
负责人签字：
年月日
附件清单
（图纸、报告或具体意见等）
集团规划评审委员会文件传阅表或规划设计招标评审会会议纪要、地地产项目成本规划与控制表或项目盈利预测表、规划设计要点、定稿方案指标与政府指标对比表、市场定位报告、设计任务书、方案定稿文本
存档：
中海发展规划设计中心、中海发展（**区）规划设计部、地区公司设计研究部
表格5
中海发展
写字楼标准层平面设计定稿方案审批表
项目名称
地区公司
物业类型
地区公司
规划设计评审小组意见
方案简述：
核心筒（电梯、电梯厅、机电管井及设备间、卫生间、楼梯与疏散）、柱距、柱跨、走道、办公空间、防火分区设计、实用率。
建议以此标准层平面方案为定稿标准层方案上报评审。
负责人签字：
年月日
中海发展
（**区）
规划设计管理委员会
评审意见
负责人签字：
年月日
中海发展
规划设计中心
评审意见
负责人签字：
年月日
附件清单
（图纸、报告或具体意见等）
写字楼标准层平面设计定稿图纸及其说明。
存档：
中海发展规划设计中心、中海发展（**区）规划设计部、地区公司设计管理部
表格6
中海发展
写字楼立面设计定稿方案审批表
项
升级会员 