长春市区国有土地使用权价格评估暂行规则试行5号文.docx
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长春市区国有土地使用权价格评估暂行规则试行5号文
长春市区国有土地使用权价格评估暂行规则（试行）
一、本规则适用范围
1、长春市区内国有土地使用权出让底价评估；
2、规划调整涉及的国有土地使用出让补地价评估；
3、长春市区内国有土地使用权收购价格评估（集体建设用地使用权收购价格评估可参照本规则）；
4、本规则适用于自实施之日起的委托评估。
二、协议出让土地底价及规划调整补地价评估
（一）评估方法
应用《长春市土地定级及基准地价动态更新系统》评估。
（二）评估程序
1、由资产中心委托评估，并向估价所提供《委托评估宗地基
本情况表》。
表1委托评估宗地基本情况
宗地座落
土地用途
宗地面积
宗地号
出让年限
原容积率
现容积率
价格类型
（1）
宗地价格
纯收益
划拨土地价格
价格类型
（2）
原容积率现地价
现容积率现地价
地价基准日
提供人员
2、估价人员与审批外业人员联合现场踏查。
3、估价人员依据《委托评估宗地基本情况表》，应用《长春市土地定级及基准地价动态更新系统》评估，形成结果报告。
4、估价所负责人审核评估结果后，提交给资产中心。
（三）估价所提交的估价结果，由资产中心进行市场指数修正。
（四）估价所只提供单位土地价格，总价款由资产中心核算。
（五）协议出让工业用地土地纯收益
一至八级工业用地土地纯收益应用《长春市土地定级及基准地价动态更新系统》评估。
九至十二级工业用地成本价格依据平均征地成本确定，成本价格按135元/平方米计算，土地开发费200元/平方米计算。
土地平均纯收益按49元/平方米计算。
三、招标、拍卖、挂牌出让价格评估
（一）净地价格评估
依据《城镇土地估价规程》，各种用途土地底价评估可选用成本逼近法、市场比较法、假设开发法、收益还原法和基准地价系数修正法中的两种以上方法。
1、成本逼近法
地价＝征地和拆迁成本+土地开发整理成本+其他成本+利息
征地成本包括：
征用农村集体土地发生的土地补偿费、安置补助费及其征为国有土地过程中发生的各种费税；收购国有土地使用权成本。
拆迁成本包括：
土地出让前发生或出让公告承诺的拆迁地上建筑物、附着物和地下建筑物、埋藏物的补偿费用，及因拆迁需要补偿的生产、生活损失、安置等费用。
开发整理费用包括：
土地出让前发生或出让公告承诺的城市基础设施投入费用、平整土地的费用等。
其他成本包括：
土地出让前期规划、测绘、评估、公告等及相关行政、事业性费用。
利息＝（征地和拆迁成本+土地开发整理成本+其他成本）×利率
利息按评估基准日当时的中国人民银行公布的两年期贷款利率计算。
2、市场比较法
（1）选择比较案例
比较案例的时点：
评估基准日前半年内实际交易的土地或地价监测点。
比较案例的选择范围：
原则上选择同级、同类、同用途的实际交易的土地或地价监测点。
若同级、同类范围内的比较案例数量不能满足评估需要，也可以选择相邻级别或类别的同用途实际交易的土地，但要进行级别修正。
比较案例数量：
三个以上有效案例。
（2）比较因素条件系数确定
《长春市区国有土地宗地价格评估规则》确定的宗地价格影响因素为必选比较因素。
除了规划容积率、土地开发程度、土地利用方向外，比较因素条件指数参照《长春市区国有土地宗地价格评估规则》确定的修正系数评估确定。
容积率条件系数确定：
商业用地以宗地容积率为3.0时修正系数为0,商业用地宗地容积率修正系数最大为65%，当容积率小于1时，不作修正。
居住用地宗地容积率为1.0时修正系数为0，居住用地宗地容积率修正系数最大为100%，当容积率小于1时，不作修正。
表2商业用地（%）
容积率
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
10
修正系数
-50
-20
0
15
25
30
35
40
45
50
注：
南部新城区域容积率修正系数一般不超过30%。
表3居住用地（%）
容积率
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
10.0
系数
0
30
50
65
75
80
85
90
95
100
当容积率为X+a时，容积率修正系数为：
DX+（DX+1－DX）×a
X为1－10的自然数，a为小于1的两位小数，DX为容积率为X时的修正系数，DX+1为容积率为X+1时的修正系数。
土地开发程度条件指数：
以“七通”条件（指宗地红线外市政配套的通路、通热、通电、通上水、通排水、通气、通讯）指数为100,缺少通路，条件指数降低20%；通热、通电、通上水、通排水、通气中缺少一项，条件指数降低18%，缺少通讯，条件指数减少8%。
若比较案例不是待估土地的同级、同类土地，首先要进行级别修正，然后，再进行其他条件修正。
级别修正系数＝评估宗地评估纯收益／比较案例评估纯收益
（3）期日修正
由于比较案例价格为基准日半年内发生或评估的，所以不作期日修正。
（4）依据市场比较法的计算公式，评估出各比较价格。
（5）以各比较价格的面积加权平均值作为评估底价。
3、假设开发法
计算公式：
（1）房地产总收入估算
选择商品房交易案例
交易案例时点：
评估基准日前半年内实际交易的房屋或预售商品房。
交易案例数量：
两个以上有效案例。
选择范围：
待估土地1公里范围内。
交易价格修正：
若交易案例为二手房，要进行成新修正。
设定砖木结构新房经济耐用年限为50年，砖混、框架结构新房耐用年限为70年。
修正价格＝交易价格×耐用年限／（耐用年限－已使用年限）
估算商品房预售价格：
以交易案例修正后的价格的算术平均值确定。
住宅按95%一次性售出，公建按90%一次性售出，计算商品房预售总价格，剩余商品房按成本价计入预售总价格。
规划建筑面积内有人防工程的不计入可售建筑面积。
（2）建筑成本估算
规划容积率在1.5以下的住宅，建筑安装平均成本按900元／平方米估算，规划容积率1.5～2，建筑安装平均成本按1200元／平方米计算，规划容积率2～2.5，建筑安装平均成本按1300元／平方米计算，规划容积率2.5～3，建筑安装平均成本按1400元／平方米计算，规划容积率大于3，建筑安装成本按1500元／平方米计算。
规划容积率2以下的公建，建筑安装成本按1500元／平方米计算，规划容积率每增加1,建筑安装成本增加10%。
专业费包括设计费、市场调查费、广告费等按建筑安装成本的5%。
装修费：
住宅不计算装修费。
公建按建筑安装成本的50～80%计算。
基础设施配套费：
住宅按75元／平方米计算，公建按95元／平方米计算，水、电、热等配套费按130元／平方米计算，有人防工程的，按180元／平方米计算人防工程成本，没有规划人防工程的，人防工程费按90元／平方米计算。
小区配套费按200元／平方米计算。
其他没有预见的费用按建筑安装成本的5％计算。
（3）估算投资利息
计息期依据开发规模（规划建筑面积）估算。
按开发与售房周期合计估算，开发规模5万平方米以下，地价计息期为2.5年，其它投资计息期为1.5年，开发规模5～10万平方米，地价计息期为3年，其他投资计息期为2年，开发规模10～20万平方米，地价计息期为3.5年，其他投资计息期为2.5年，开发规模20万平方米以上，地价计息期为4年，其他投资计息期为3年。
以毛地方式出让的土地，开发周期可延长一年。
投资利息率按评估基准日所在时期中国人民银行公布一年期贷款利率确定，利息按复利计算。
（4）开发利润估算
开发总利润＝房地产总收入×总利润率
总利润率按10%计算。
（5）税费估算:
税率按商品房预售价格5.5%计算。
（6）契税：
按地价5%计算。
（7）估算地价
要估算出总地价、单位地价和楼面地价
4、收益还原法
（1）房屋租金确定
选择商品房交易案例
交易案例时点：
评估基准日前半年内实际出租或待租的房屋。
交易案例数量：
两个以上有效案例。
选择范围：
待估土地1公里范围内。
租金修正：
评估基准日前一年内竣工现房视为新房，其他视为旧房，租金要进行成新修正。
修正租金＝实际租金×耐用年限／（耐用年限－已使用年限）
若租金中包括水、电、气等费用，应按实际租金的10%扣除。
估算租金：
以交易案例修正后租金的算术平均值确定。
（2）评估房屋价格
房屋还原利率：
住宅按5%确定，办公用房按6%确定，商业用房按8%确定。
评估房屋成本价格
按待估土地拟开发的商品房建筑结构评估，评估方法与假设开发法评估要求一致。
（3）评估土地价格
土地楼面价格＝房屋价格－房屋成本价格
单位土地价格＝土地楼面价格×待估土地的宗地容积率
5、基准地价系数修正法
出让价格＝基准地价×（1+区位条件综合修正系数）×
（1+市场修正系数）
区位条件修正系数参照《长春市区国有土地宗地价格评估规则》确定的修正系数评估，不作开发程度修正。
容积率修正系数按照本规则中市场比较法规定的修正方法评估。
对《长春市区国有土地宗地价格评估规则》中土地用途修正方法作以下调整。
南部新城区域容积率最大修正幅度为30%。
商业用地：
金融保险业、餐饮旅馆业用地和其他商服用地修正系数为-0.2～0.4。
居住用地：
别墅用地修正系数为0.3。
容积率小于1，全部按别墅用地评估；容积率1～1.2，50%按别墅用地评估；容积率1.2～1.5，30%按别墅用地评估。
市场修正指数参照表4和表5确定。
表4
商业用地市场修正指数表
区域范围
市场修正指数
一级一类
100
一级二类
140～150
二级一类
100～110
二级二类
150～160
三级一类
120～130
三级二类
170～180
四级一类
150～160
四级二类
190～200
五级一类
180～190
五级二类
200～220
六级一类
240～260
六级二类
260～280
七级
290～310
八级
360～400
九级
160～200
表5
居住业用地市场修正指数表
区域范围
市场修正指数
一级
100
二级
100～105
三级
110～120（南部新城最高指数为200）
四级
120～130（南部新城最高指数为260）
五级
150～160
六级
180～190
七级
190～200
八级
190～200
九级
150～160
（二）毛地招标、拍卖、挂牌出让价格评估
1、评估土地成本价格
土地成本价格＝征地和拆迁成本+开发整理成本+其他成本+
不可预见成本+利息+利润
开发整理成本按100元/平方米计算。
其他成本由委托单位提供。
在评估拆迁成本价格时，由于在评估基准日，土地成本价格没有发生，只是预测价格，可适当考虑投资风险，评估风险成本，风险率可考虑10%－20%。
风险成本＝征地和拆迁成本×风险率
在评估拆迁成本价格时，利息和利润按一年期计算。
利率取基准日的中国人民银行一年期贷款利率，利润率按10%计算。
2、评估土地市场价格
按净地价格评估方法进行评估。
3、评估土地出让底价
土地出让底价＝土地市场价格－土地成本价格
（三）评估程序
（一）土地招标、拍卖、挂牌出让底价评估
1、委托评估
市本级的项目，由储备中心委托，各开发区的项目，由开发区国土分局委托。
2、提供委托评估材料
委托评估单位需向评估单位提供规划文件外，还要提供委托评估宗地基本情况表。
表6委托评估宗地基本情况
宗地座落
土地具体用途
宗地面积
宗地号
出让年限
规划容积率
宗地容积率
土地成本
其他成本
价格类型
（1）
净地价格
纯收益
其他价格
地价基准日
提供人员
若为毛地出让方式，市本级的项目，可委托中介机构评估土地成本价格，由储备中心外业人员、估价人员共同收集土地成本价格评估需要的资料。
各开发区项目，由开发区国土分局提供土地成本价格。
3、与委托单位联合现场踏查
4、价格评估
四、收购国有土地使用权价格评估
1、若收购的国有土地为商业、居住用地除外的划拨土地，基准价格按宗地居住用途基准地价的50%计算。
收购价格＝基准价格×区位条件系数×市场修正指数
区位条件系数依据《长春市区国有土地宗地价格评估规则》确定的工业用地修正系数评估确定。
不作容积率和开发程度修正。
市场修正指数依据表6确定。
表6市场修正指数表
收购土地的工业用地级别
市场修正指数
一级
100
二级
100
三级
100
四级
100
五级
120
六级
130
七级
140
八级
150
九级
150
2、若收购的国有土地为商业、居住用地除外的出让土地，在评估的划拨土地收购价格基础上，加上土地原用途的基准日的剩余年限纯收益。
土地纯收益依据《长春市土地定级及基准地价动态更新系统》评估。
3、收购为划拨商业或居住用地。
收购价格＝（基准地价－出让金均价）×区位条件系数×
市场修正指数
区位条件系数依据《长春市区国有土地宗地价格评估规则》确定的商业或居住用地修正系数评估确定。
4、收购出让商业或居住用地。
收购价格＝基准地价×区位条件系数×市场修正指数
六、确定土地出让底价的参照依据
确定出让底价应满足以下条件。
（一）商业、居住用地，应用两种方法评估的结果差距在10%以内的，以算术平均值确定出让底价，否则，以最高的评估结果确定出让底价。
（二）居住用地评估指导价格
（单位：
元／平方米）
区域范围
最低楼面地价
一级
1700
二级
1500
三级
1200
四级
1000
五级
850
六级
700
七级
600
八级
400
九级
300
注：
最低楼面地价设定规划容积率为2。
当容积率大于2时，规划容积率增加1，可修正-10%。
当规划容积率小于2时，规划容积率减少1，可修正15%。
七、规划调整补地价（单位地价）评估方法
规划调整补地价均按原审批的土地出让年限评估。
（一）协议出让土地规划容积率调整的：
1、原依据规划出让的土地且有规划条件的：
补地价1＝（现规划容积率－原规划容积率）×20%×
原规划容积率现地价
原规划容积率现地价为应用《长春市土地定级及基准地价动态更新系统》评估的土地纯收益。
2、原以现状出让的土地，或只有用地规划性质而无规划条件的：
补地价2＝现规划容积率现地价-原规划容积率现地价
现规划容积率现地价和原规划容积率现地价均为应用《长春市土地定级及基准地价动态更新系统》评估的土地纯收益。
（二）招标、拍卖、挂牌规划容积率调整的：
1、毛地出让补地价，按补地价1方法评估。
2、净地出让。
补地价3＝基准地价×（现规划容积率-原规划容积率）×20%
（三）土地面积调整的：
1、原审批为协议出让土地
补地价4＝现用途现规划容积率现地价
现用途现规划容积率现地价为应用《长春市土地定级及基准地价动态更新系统》评估的土地纯收益。
2、原审批为招标、拍卖、挂牌出让的土地
补地价5＝基准地价或出让金均价×市场指数
市场指数按表4或表5的最小值确定。
净地出让的，取基准地价。
毛地出让的，取出让金均价。
（四）招标、拍卖、挂牌规划用途调整的：
补地价5＝现用途基准地价或出让金均价×市场指数－
原用途基准地价或出让金均价×市场指数
市场指数按表4或表5的最小值确定。
净地出让的，取基准地价。
毛地出让的，取出让金均价。
八、本规则从2009年3月15日起实施。
本规则与《长春市区国有土地宗地价格评估规则》不一致的内容，以本规则为准，本规则实
施之日起，《长春市区招标、拍卖、挂牌国有土地使用权底价评估规则（试行）》废止。
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