舟山市城市规划管理技术规定.docx
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舟山市城市规划管理技术规定
舟山市城市规划管理技术规定
第一章总则
第一条为加强本市城市建设的规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《舟山市城市总体规划》、《舟山市城市规划管理规定》和国家规范、标准以及其它有关规定，制定本规定。
第二条本规定适用于舟山市城市总体规划确定的舟山市城市规划区。
第二章城市用地
第三条根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），城市建设用地分类包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地和特殊用地等九大类，不包括水域和其它用地（见附件一）。
第四条在计算城市建设用地标准时，人口计算范围必须与用地计算范围相一致。
第五条各类建设项目用地的划分，应遵循土地使用相容性的原则。
在已经批准的详细规划地段内进行建设的，应按批准的详细规划执行；确需在未经批准的详细规划地段内进行建设的，应根据城市总体规划、分区规划和《各类建设用地适建范围表》（见附件二）的规定执行。
第六条凡附件二中未列入的建设项目，应由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。
凡需改变规划用地性质并超出附件二规定范围的，应先提出调整申请，按规定程序，报城市规划行政主管部门批准后执行，重大调整须报市人民政府批准。
第三章建筑容量
第七条新建、扩建建筑工程项目的建筑密度、建筑容积率、建筑高度以及建筑性质，应根据批准的详细规划确定；尚未编制详细规划的，应按表3-1规定的内容确定。
第八条对未列入表3-1的体育场馆、幼托等设施，其建筑容量控制指标应按有关专业规定执行，但不应超过表3-1中居住用地的控制指标。
建筑密度与建筑容积率控制指标
表3-1
用地性质
中心城（旧）区
规划新区
备注
中心地段
一般地段
建筑
密度
%
建筑
容积
率
建筑
密度
%
建筑
容积
率
建筑
密度
%
建筑
容积
率
居住用地
低层住宅用地
＜40
＜1.0
＜35
＜1.0
多层住宅用地
＜30
＜1.8
＜30
＜1.7
＜30
＜1.6
中高层住宅用地
＜28
＜2.2
＜28
＜2.2
＜26
＜2.2
高层住宅用地
＜28
＜3.5
＜25
＜3.5
＜24
＜3.5
公共设施用地
多层公共建筑
多层综合楼
＜55
＜4.0
＜50
＜3.2
＜50
＜3.0
高层公共建筑
高层综合楼
＜45
>4.0
＜40
>2.5
＜35
>2.5
工业
用地
低层厂房建筑用地
＜45
＜1.35
＜40
＜1.2
1～3层一般通用厂房
多层厂房建筑用地
＜40
＜2.4
＜35
＜2.1
4层及4层以上一般通用厂房
仓储
用地
低层仓库建筑用地
＜50
＜1.5
＜45
＜1.35
1-3层普通仓库
多层仓库建筑用地
＜40
＜2.4
＜35
＜2.1
4层及4层以上普通仓库
注：
1、有关指标在规定的幅度内由城市规划行政主管部门综合考虑有关规定及实际情况后确定，原则上较高的容积率适用较低的建筑密度。
2、本表规定的上限控制指标，对于大范围的新建、改建工程如开发区、居住小区等，应按使用性质分类划定计算。
3、幼儿园、托儿所、大中小学教育楼、医院、体育场馆等建筑的指标，不论其具体位置，均应按有关规定执行。
4、地下室、地下停车库等地下附属设施时，其面积可不计入容积率。
5、中心地段与一般地段由城市行政主管部门根据城市建设发展水平合理界定。
6、特殊情况下，指标可作适当调整。
7、混合层取两者的指标作为控制的上、下限值。
第九条建设用地内为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按表3-2的规定增加建筑面积，但增加的面积总计不得超过核定建筑面积（建设用地面积乘以核定容积率）的20%。
开放空间的计算见表3-2。
提供公共开放空间建筑面积补偿换算表
表3-2
核定容积率（FAR）
每提供1㎡有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（㎡）
小于2
1.0
大于、等于2、小于4
1.5
大于、等于4、小于6
2.0
大于、等于6
2.5
第四章建筑绿地
第十条各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（绿地率）应当符合表4-1规定的要求。
第十一条居住区内应设置集中公共绿地，包括居住区中心绿地、小区中心绿地、组团中心绿地等，其最小规模应符合表4-2的规定。
公共绿地的总指标，应根据人口规模分别达到：
组团级应不小于0.5㎡/人；小区级（含组团级公共绿地）应不小于1㎡/人；居住区级（含小区、组团级公共绿地）应不小于1.5㎡/人。
上述指标的旧城改造地段可酌情降低，但不得低于相应指标的70%，公共绿地内绿地面积（含水面）不宜小于总绿地面积的70%。
绿地率一览表
表4-1
项目类别
代号
绿地率
工业、仓库
M1
应不小于20%，产生污染工厂应不小于30%
行政办公
C1
应不小于35%
金融、商业
C2
应不小于20%
文化娱乐、宾馆
C3
应不小于35%
体育
C4
应不小于35%
学校、科研
C5
应不小于35%
一类居住区
R1
应不小于35%
二类居住区
R2
应不小于30%
注：
1、其他新建工程应不小于30%。
2、属于旧城改造区的，规定的指标可降低5个百分点。
3、旧城建设项目确因条件限制，达不到绿地率指标的，可采用异地绿化方式解决，异地绿化面积不得超过10个百分点。
4、采用植草砖形式的，植草砖部分按其20%计绿地面积。
公共绿地的规模要求
表4-2
公共绿地名称
最小规模
（公顷）
规划要求
居住区中心绿地
1.0
明确功能划分，以绿为主兼有体育活动、晨练及休闲功能。
辅以铺装小品，建筑密度控制在5%以下。
小区中心绿地
0.4
组团中心绿地
0.04
可灵活布置，以绿为主，兼搞儿童活动设施。
第十二条老城区内规划河道两岸改建、新建建筑物时退让河道不小于6米，新城区退让规划河道不小于20米。
退让部分宜布置公共绿地。
建筑物为高层时，沿河绿化带宽度应相应增加。
改建、新建河道时，河岸宜保持自然曲线。
第十三条为美化环境，应积极发展屋顶绿化、垂直绿化、库、河的坡岸绿化等。
第五章建筑间距
第十四条建筑间距（为正向垂直最小净距，下同）除必须符合消防、卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等要求外，还必须符合下列规定：
（一）根据日照、通风的基本要求和本市用地实际情况，低、多层住宅建筑的间距一般规定为：
1、平行布置的条式（长度超过30米）低、多层住宅建筑的间距（L），朝向为南北向的，其间距在旧城区不小于产生遮挡建筑的相对建筑高度1.15倍，在新区不小于南侧相对建筑高度的1.22倍。
住宅建筑地形有高差时，其间距计算应考虑高差因素。
当建筑方位偏东或偏西时，则应采用表5-1规定的不同方位间距折减系数换算。
方位间距折减系数换算表
表5-1
方位
0°～15°
15°～30°
30°--45°
45°～60°
＞60°
折减系数
1.0L
0.9L
0.8L
0.9L
0.95L
2、相互垂直布置的条式（长度超过30米）住宅建筑，其间距控制应符合表5-2的规定。
垂直布置间距控制表
表5-2
布局形式
图例
间距
备注
当北侧为南北向布置的住宅建筑，南侧为东西向布置的建筑时。
L
其间距L在旧城改造地段内不小于南侧建筑高度的0.7倍；在新区不小于0.8倍；
当北侧为东西向布置的住宅建筑，南侧为南北向布置的多层建筑时。
S
L
S小于15米时，其间距L应不小于8米
当南侧建筑为高层建筑时，其间距应不小于18米
S大于或等于15米时，其间距L应不小于南侧建筑度的0.6倍
当南北向布置的住宅建筑的东侧为东西向布置的多层建筑时。
SL
S小于15米时，其间距L不小于8米
L
S
S大于15米时，其间距L应不小于东西向布置的建筑高度的0.6倍。
当东侧建筑为高层建筑时，其间距应不小于18米。
备注：
凡其中一幢建筑为高层建筑时，应同时按消防要求予以控制，多、低层建筑间的最小正向间距不得小于8米。
周边情况复杂的，应做日照分析，满足日照标准要求。
3、住宅建筑一般不宜采用东西向（方位角大于45°的建筑）布置。
4、在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低。
5、特殊情况可根据日照分析等确定。
（二）当北侧或东西侧住宅建筑底层有商店或其他非住宅用房的，计算南侧或西东侧日照间距的，可扣除北侧或东西侧底层商店或其他非住宅用房的高度。
扣除高度不得大于4.5米。
（三）砖混结构住宅底层可布置有层高2.4米以下或框架结构住宅底层均布置有层高2.5米以下的车库等附属设施。
北侧住宅底层布置有车库等附属设施的，其间距计算可扣除车库的高度。
新建住宅提倡底层架空开放空间。
（四）高层住宅建筑（含中高层住宅，下同）与住宅建筑之间的间距按日照分析确定。
且最小间距不得小于24米。
（五）在符合本条
（一）至（四）项间距规定的前提下，低层建筑与其北侧多层住宅建筑的最小间距不得小于8米；多、低层建筑与北侧高层、中高层住宅建筑的最小正向间距不得小于13米。
（六）住宅建筑侧向间距，应符合下列规定：
多层之间、多层与低层之间不宜小于6米；高层和各种层数之间不宜小于13米；低层与低层之间不宜小于1米（特指私人建房）。
第十五条医院病房大楼、休（疗）养建筑、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼的建筑间距，除必须符合消防、卫生及声廊等规定外，还必须符合下列规定：
（一）南侧为多层建筑或中高层建筑的，其间距在新区不小于南侧建筑高度的1.5倍，旧城改造地段，不小于南侧建筑高度的1.25倍。
（二）南侧为高层建筑的，其间距应通过日照分析来确定，保证被遮挡的前述建筑符合国家有关规范的日照有效时数。
第十六条除十五条规定之外的其他非居住建筑（不包括零星附属设施，如配电房、水泵房、门卫房、厕所等）的建筑间距除应满足城市设计、景观环境、消防、卫生防疫、环境保护、工程管线、人防疏散、建筑保护和施工安全等有关要求外，还应符合下列规定：
（一）多层建筑（含多层住宅建筑）的北侧为非居住建筑时，其间距不小于南侧建筑高度的0.7倍。
（二）高层建筑（含高层、中高层住宅建筑）与北侧非
居住建筑的最小间距不小于18米。
第十七条沿建筑基地边界线布置的各类建筑，应与边界线保持适当的间距，并同时符合消防间距的要求：
（一）当界外是空地，建设项目性质未明确时，南北向布置的低层或多层建筑与基地边界的南北向的间距按不小于建筑物高度的0.65倍控制，且不小于4米，与基地边界的东西向的端距多层不小于4米、低层不小于3米；东西向布置低层或多层建筑与基地东西向的间距为不小于建筑高度的0.6倍,与基地南北向的端距多层不小于建筑高度0.4倍、低层不小于4米。
面宽小于和等于30米的高层建筑或中高层建筑与基地边界线的正向间距按不小于建筑物高度的0.3倍控制，且最小间距不得小于12米；面宽大于30米的高层建筑或中高层建筑与基地边界线的正向间距按不小于建筑物高度的0.5倍控制，且最小间距不得小于12米。
侧向端距按不小于8米控制。
（二）当界外是河流、道路、绿地、桥梁、高压线走廊时，由城市规划行政主管部门根据有关规定控制。
第六章建筑退让
第十八条沿建筑基地边界和城市道路、公路、河道、山体两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全、景观、环保等方面的规定外，应同时符合本章规定。
第十九条新建影剧院、游乐场、体育场、展览馆、大型旅馆、及大型商场等有大量人流、车流集散的建筑物，其主要出入口面向城市道路的，在符合道路后退规定后，应根据道路的等级分别再退6-10米，并应妥善安排好出入口位置和停车场地，不得影响城市交通。
第二十条沿城市道路两侧新建、改建、扩建的建筑物，后退规划道路红线的距离应按批准的详细规划执行；尚未编制详细规划的，其后退距离宜视规划道路红线的宽度、道路的性质和视距三角形的要求确定。
具体按表（6-1）执行。
后退道路红线表
表6-1
道路性质
道路红线宽度（米）
建筑物后退道路红线的最小距离（米）
高层建筑
多、低层建筑或裙房
次要道路
≤12
8
3
12～20（＜20）
10
4
20～30（＜30）
12
5
主要干道
30～40（＜40）
14
6
40～60
16
8
≥60
18
12
视距三角线
6
3
注：
1、高层建筑后退道路红线距离应与第二十九条第
（一）项综合考虑。
2、中高层住宅后退道路红线距离按高层建筑与多层建筑或裙房后退道路红线距离的平均值控制。
3、交叉口视距三角形按照主要道路车速60公里/小时、次要道路车速40公里/小时计算。
4、当与公路等后退距离有矛盾时，按高限控制。
第二十一条在旧城改造地段执行本规定第十八条至第二十条有困难时，由城市规划行政主管部门根据实际情况核定退让距离。
但建筑物的地下构筑物如化粪池、净化池、地下管线等不得逾越道路红线。
第二十二条沿城市道路的基础、化粪池、地下管线不得超过道路红线。
地下室和地下构筑物等不得超过建筑控制线。
第二十三条架空电力线与建（构）筑物等的最小水平净距与最小垂直净距应满足表6-2的要求。
架空电力线与建（构）筑物最小水平净距和垂直净距
表6-2
名称
建筑物凸出部分最小水平距离（米）
建筑物顶端最小垂直距离（米）
11kv边导线
2.0
3.0
35kv边导线
3.0
4.0
110kv边导线
4.0
4.0
第二十四条凡在城市重要道路两侧及重要广场四周建设的建筑物，应按经批准的分区规划、控制性详细规划确定的规划道路红线以及后退规划道路红线要求执行。
第七章建筑高度
第二十五条建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、抗震等方面的要求外，应同时符合本章的规定。
第二十六条在有净空、高度限制的机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围新建、改建建筑物的，其控制高度应符合有关净空、高度限制规定。
第二十七条在文物保护单位、历史文化名城保护地段周围及风景名胜区规划控制地段新建、改建建筑物的，其高度应符合文物保护和历史文化名城保护、风景名胜保护的有关规定，并按批准的修建性详细规划执行。
尚无经批准的修建性详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经批准后方可实施。
第二十八条建筑层数应符合下列规定：
（一）无电梯的住宅不超过六层；
（二）中学教学楼不宜超过五层；
（三）小学教学楼不宜超过四层；
（四）幼儿园、托儿所不宜超过三层。
第二十九条面临城市道路的建筑高度，除应符合消防、日照和沿街景观等要求外，同时宜符合下列规定：
（一）沿路建筑高度（H）一般控制在1.2～1.5（W+S）
W—道路红线宽度
S—建筑后退距离。
（二）道路交叉口的建筑高度，按宽路计算，但沿窄路部分的建筑长度超过30米时，其超过部分按窄路确定。
（三）城市主要道路和中心地段的建筑高度可视建筑空间环境、天际轮廓线等要求确定。
（四）沿街建筑底层属商业用房的，其层高不宜超过4.5米。
第八章居住区规划
第三十条居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。
各级标准控制规模应符合表8-1的规定，其规划结构可以采用居住区—小区—组团、居住区—组团、小区—组团及独立式组团等多种类型。
居住区分级控制规模
表8-1
居住区
小区
组团
户数（户）
10000--16000
3000—5000
300-1000
人口（人）
30000--50000
10000--15000
1000--3000
第三十一条居住区规划总用地，应包括居住区用地和其他用地两类。
居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，应符合表8-2的规定。
居住区用地平衡控制指标（%）
表8-2
序号
用地构成
居住区
小区
组团
1
住宅用地（R01）
50-60
55-65
70-80
2
公建用地（R02）
15-25
12-22
6-12
3
道路用地（R03）
10-18
9-17
7-15
4
公共绿地（R04）
7.5-18
5-15
3-6
居住区用地（R）
100
100
100
第三十二条居住区公共服务设施项目及规模配置参照国家及本市相关规定执行。
第三十三条居住区内各类建筑应体现地方风格，并具有个性特点，群体建筑与空间层次应在协调中求变化。
居住区内应精心设置建筑小品、绿地，组织好户外的休闲和体育活动场地，丰富和美化环境。
第三十四条合理安排市政配套设施。
配电间、水泵房、公共厕所、垃圾收集站、气化站等宜结合其他建筑布置，并注意设计的美观与整体的协调。
消防及生活水池应埋入地下，地面覆土厚度不小于0.5米，上部并进行绿化。
第三十五条居民委员会及物业管理用房等宜与其他建筑组合或集中布置，避免单独、分散设置，以减少小区建筑密度，增加绿化面积。
第三十六条居住区内道路设置，应符合下列规定：
小区内主要道路至少应有两个出入口；居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；机动车道对外出入口间距不应小于150米。
沿街建筑物长度超过150米时，应设不小于4米×4米的消防通道。
人行出口间距不宜超80米，当建筑物长度超过80米时，应在底层加设人行通道。
居住区内尽端式道路的长度不宜大于120米，并应在尽端设不小于12米×12米的回车场地。
居住区道路：
红线宽度不宜小于20米
小区道路：
路面宽应在6—9米
组团道路：
路面宽应在3.5—5米
宅间道路：
不宜小于2.5米。
第三十七条住宅区内应按表9-3的规定配置机动车车位，其中室外停车位不宜超过总停车位的20%。
第九章城市道路、广场、停车场、加油站
第三十八条城市道路规划应严格按照城市总体规划、分区规划以及有关专业规划要求执行。
第三十九条按城市道路在路网中的等级、交通功能和对沿线建筑物的服务功能等，市区的道路可分为快速路、主干路、次干路和支路四类。
道路用地由机动车道、非机动车道、人行道、分隔带和绿化带等五部分组成。
各类规划道路行车速度与规划红线宽度参见表9-1
各类规划道路行车速度与红线宽度
表9-1
道路类别
快速路
主干路
次干路
支路
道路行车速度（公里/小时）
60-80
40
30-40
20-30
规划道路红线宽度（米）
60-100
30-40
30
12-24
第四十条道路纵断面设计应符合以下规定：
非机动车车道的坡度不宜超过2.5%，机动车车道的坡度不宜超过6%，并应按有关规定控制坡长。
第四十一条道路与道路交叉时，应符合下列规定：
（一）道路相交宜采用正交，必须斜交时，交叉角不宜小于45度，不宜采用错位交叉、多路交叉和畸形交叉。
（二）交叉口分平交和立交两种。
高速公路与快速路、快速路与快速路交叉必须采用立交，并必须按规划留足立交用地。
第四十二条道路平面交叉口建筑红线必须满足视距三角形后退要求。
道路交叉口的转弯半径一般按以下要求控制：
主干路为30米至40米；次干路为15米至25米；支路为10米至15米。
窄路与宽路相交时，按宽路控制。
第四十三条主干路及次干路的平交路口应根据车流量、流向等实际情况，采用渠化交通。
渠化交通的拓宽车道宽为3.5米，其进口车道的直线长度一般为40米至70米，出口车道的直线长度一般为30米至60米。
第四十四条在城市主干路上严格控制开设车辆出入口，一般可按主干路每200米、次干路每100米设一个。
有大量车辆出入的单位确需开设出入口的应尽量在次要道路或专用道路上开设，并须经城市规划行政主管部门批准。
第四十五条停车场（库）设置应符合下列要求：
（一）机动车停车场（库）的服务半径，在城市中心地段一般不超过500米；在一般地段不宜超过800米。
（二）停车场（库）的出、入口不宜设在主干路上，可在次干路或支路上开设，距主干路交叉口、桥隧坡道起止线距离应大于50米，且应有单独的车行道。
停车场（库）单位车辆的停车面积应符合表9-2的规定。
表9-2
露天（㎡/车位）
室内（㎡/车位）
路边（㎡/车位）
机动车停车场
25-35
30-35
16-20
自行车停车场
1.5-1.8
1.8-2.0
1.0-1.5
注：
1、表内机动车车位面积以小型汽车为计算当量。
2、各类机动车辆与小型汽车停车位的面积换算系数为：
微型汽车:
0.7中型汽车2.0大型汽车:
2.5铰接车:
3.5
第四十六条各类建设工程实施停车位配建，指标控制要求宜符合表9-3的规定。
第四十七条少于50个停车位的停车场，可设一个出入口，其宽度宜采用双车道；50～300个停车位的停车场，应设两个出入口；大于300个停车位的停车场，出口和入口应分开设置，两个出入口之间的距离应大于20米。
建设项目停车位控制指标
表9-3
建筑类型
计算单位
机动车
自行车
宾馆
星级宾馆
车位/客房
0.5
1.5
其它宾馆
车位/客房
0.4
1
办公
商业办公（写字楼）
车位/100㎡建筑面积
0.4
4
市级机关办公
车位/100㎡建筑面积
0.45
4
其它办公
车位/100㎡建筑面积
0.3
4
商业中心
车位/100㎡营业面积
0.45
7.5
饮食店
车位/100㎡营业面积
0.3
3.6
市场
批发交易市场
车位/100㎡营业场地
0.60
7.5
农贸市场
车位/100㎡营业场地
0.3
7.5
医院
市级及市级以上医院
车位/100㎡建筑面积
0.3
1.5
其它医院
车位/100㎡建筑面积
0.3
1.5
疗养院
车位/100㎡建筑面积
0.4
1.5
博物馆、图书馆、科技馆
车位/100㎡建筑面积
0.4
5
展览馆
车位/100㎡建筑面积
0.6
5
体育馆
车位/100座
2.0
30
影剧院
电影院
车位/100座
2.0
50
剧院
车位/100座
3.0
40
游览场所
自然风景公园
车位/1公顷游览面积
4.0
10
其它公园
车位/1公顷游览面积
4.0
100
交通建筑
长途汽车站
车位/1000名旅客
（最高聚集人数）
2.0
8
公交枢纽站
1.5
20
学校
小学
车位/100名学生
0.3
15
中学
车位/100名学生
0.3
80
大、中专院校、成人教育
车位/100名学生
0.5
55
住宅
升级会员 