资产评估总论.ppt

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主讲：

李静荣TEL：

13071229330QQ：

100014503,资产评估,课程基本概况及学习指南,一、资产评估课程简介二、本课程教学的内容与目的三、运用所学的资产评估知识将来我们能做些什么？

四、课程要求五、参考资料,1资产评估是研究什么的？

一、资产评估课程简介,评估,资产,经济学中的资产,资产是一个具有多角度、多层面的概念,会计学中的资产,资产是指企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。

资产是泛指一切财产，即一定时点的财富总量，由一定数量的物质资料和权利构成。

问题：

市场、销售渠道、人力资源是否为资产？

资产评估是对资产价值进行评定和估算的行为。

评估：

评定、估算，也是对物品价值的判断,2资产评估与会计的研究领域的区别是什么？

3为什么需要资产评估？

（1）资产本身的特性决定的：

资产的专业性、交易频率低、信息不完全、大宗交易的发生。

（2）由市场决定的：

在资产交易和变动中，买卖双方由于对资产有不同的预期而使交易难以完成，作为中介行业的资产评估专业服务应运而生。

（3）资产评估是市场经济条件下资产业务顺利实现的桥梁。

我国相关法规的要求,常见的资产业务,1.单项资产所有权、使用权的转让。

2.企业整体所有权、使用权的转让：

企业出售、兼并、企业托管、租赁、承包等。

企业性质的变更：

股份经营、联营、中外合资或合作等。

企业清算：

破产清算、终止或结业清算。

资产抵押、资产担保。

债务重组品牌发展战略等管理行为。

二、本课程教学内容及目的,机器设备评估房地产评估无形资产评估长期资产评估流动资产评估企业价值评估,本课程的教学目的在于开阔学生的视野，了解当前国内外资产评估领域的研究动态，特别是近年来的热点问题，掌握资产评估的基本理论与方法，熟悉常见资产类型的评估方法和程序。

三、运用所学的资产评估知识将来我们能做些什么？

3其他相关咨询服务：

投资咨询、项目咨询,1提供资产评估中介服务：

主要包括资产价值的发现、价值的估算和价值的实现。

目前我国主要进行的是价值估算服务，在价值发现和价值实现方面涉及较少。

2进行资产管理：

包括国家资产的管理，如国资委（国有企业资产管理部门）、证券管理部门（上市公司资产的管理）、资产管理公司，企业资产的管理（企业价值最大化，企业的并购）,四、课程要求,3、查阅相关文献和资料，熟悉资产评估领域的有关法规和文件的内容；,1、通过学习，掌握资产评估的基本理论、方法和应用，熟悉资产评估的程序和规范；,2、掌握资产价值判断的基本思路，能够对资产评估结论的合理性进行分析和评价。

五、参考资料,1姜楠主编，资产评估，东北财经大学出版社，2008年2月第二版2熊晴海，资产评估学，清华大学出版社，2009年5月出版3汪海栗，资产评估，高等教育出版社，2007年10月第二版3中国资产评估、国有资产管理及会计、审计等相关杂志4中国资产评估协会（）等相关网站,资产评估的假设与原则,价值类型和评估目的,1,3,2,资产评估及其特点,内容导读,4,资产评估与会计和审计的关系,第一章总论,资产的概念资产评估的概念资产评估的主体与对象资产评估的目的资产评估的价值类型资产评估假设和原则,本章是全书的理论基础。

通过本章的学习，要求掌握资产评估的基本概念、基本理论，为学习本课程的后面内容打下理论基础。

第一章总论,第一章总论,第一节资产评估及其特点,主要内容：

资产评估定义资产评估的种类和特点资产评估的功能和作用,第一节资产评估及其特点,一、资产评估定义资产评估是市场经济的产物，当交易对象的使用价值难以判断和把握，以及价格难以确定的情况下，交易当事人往往借助于资产评估专业人员和机构为其做出专业判断。

随着市场经济的不断地发展，评估对象的范围也在不断地扩大，其业务范围从最初的不动产、珠宝首饰，扩及到企业间的产权转让、资产重组、破产清算，以及资产抵押，财产保险、财产纳税等经济行为涉及到的资产。

资产评估的专业性特点除了要求该行业的从业人员应当具备相应的专业知识和技能外，还应当能够准确地把握资产评估定义和与之相关的若干概念和专业术语。

（一）资产评估目前资产评估学术界和执业界普遍将资产评估表述为：

资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

第一节资产评估及其特点,

（二）资产评估的基本要素,1、评估主体：

专门从事资产评估的机构和人员,2、评估客体：

是被评估的资产，也称为评估对象,3、评估依据：

有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据。

4、评估目的：

实际上是资产评估结果的具体用途。

如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等,5、评估原则：

是资产评估的行为规范。

包括评估的工作原则和经济技术原则。

第一节资产评估及其特点,6、评估程序：

资产评估工作从开始到结束的顺序,7、评估价值类型：

即对评估价值的质的规定，对资产评估参数的选择具有约束性。

市场与非市场价值,8、评估方法：

是分析和判断资产价值的手段和途径包括市场法、收益法、成本法三种基本评估方法,9、评估假设：

是资产评估得以进行的前提条件。

包括前提假设、条件假设、评估对象状态假设等,10、评估基准日：

是资产评估的时间基准,

（二）资产评估的基本要素,第一节资产评估及其特点,（三）资产,第一节资产评估及其特点,经济学中的资产，是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。

也有将其表述为特定经济主体拥有或控制的，具有内在经济价值的实物和无形的权利。

会计学中的资产，是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。

会计学中的资产，主要指的是企业中的资产，这是资产评估对象中的重要组成部分，但资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限与企业中的资产。

（三）资产,第一节资产评估及其特点,资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。

而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。

（三）资产,第一节资产评估及其特点,作为资产评估对象的资产具有以下基本特征：

1.资产必须是经济主体拥有或者控制的2.资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源3.资产必须能以货币计量,（三）资产,第一节资产评估及其特点,（三）资产,第一节资产评估及其特点,作为资产评估客体的资产，存在形式是多种多样的，为了科学地进行资产评估，可对资产进行适当的分类：

1.按资产存在形态分类，分为:

有形资产，是指那些具有实物形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。

无形资产，是指那些没有实物形态，但在很大程度上制约着企业物质产品生产能力和生产质量，直接影响企业经济效益的资产，主要包括专利权、商标权、非专利技术、土地使用权、商誉等。

2.按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，分为:

单项资产，是指单台、单件的资产；整体资产，是指由一组单项资产组成的具有整体获利能力的资产综合体。

（三）资产,第一节资产评估及其特点,3.按资产能否独立存在分类，分为：

可确指的资产，是指能独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产；不可确指的资产，是指不能脱离企业有形资产而单独存在的资产，如商誉。

商誉，是指企业基于地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，所获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益资本化的结果。

4.按资产与生产经营过程的关系分类，分为:

经营性资产，是指处于生产经营过程中的资产，如企业中的机器设备、厂房、交通工具等。

经营性资产又可按是否对盈利产生贡献分为:

有效资产和无效资产。

非经营性资产，是指处于生产经营过程以外的资产，如政府机关用房、办公设备等。

5.按企业会计制度及其资产的流动性分类，分为:

流动资产、可供出售的金融资产、持有至到期投资、长期股权投资、固定资产、无形资产及其他资产等。

（三）资产,第一节资产评估及其特点,（四）价格和价值,第一节资产评估及其特点,从资产评估的角度，这里所说的价格是指在特定的交易行为中，特定的买方或卖方对商品或服务的交换价值的认可,以及提供或支付的货币数额。

这里所说的价值是一个交换价值范畴，它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。

资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。

作为资产评估的工作目标就是要判断评估对象的价值而不是评估对象的实际成交价格。

二、资产评估的种类和特点,第一节资产评估及其特点,

（一）资产评估的种类,评估,评估复核,评估咨询,1.按资产评估工作的内容不同,

（1）一般评估,企业上市资产评估组建合资企业资产评估企业股份制改造资产评估抵押贷款资产评估,是指正常情况下的资产评估，通常以资产发生产权变动、产权交易以及资产保险、纳税或其他经济行为为前提。

市场价值评估,市场价值以外的价值评估,一般评估,第一节资产评估及其特点,

（2）评估复核,是指在对被评估的资产已经出具评估报告的基础上，由其他评估机构和评估人员对同一被评估资产独立地进行评定和估算并出具报告的行为和过程。

第一节资产评估及其特点,第一节资产评估及其特点,（3）评估咨询,是一个较为宽泛的术语。

确切地讲，评估咨询主要不是对评估标的物价值的估计和判断，它更侧重于评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。

2.按资产评估对象的不同,整体资产评估,单项资产评估,资产评估,二、资产评估的种类和特点,第一节资产评估及其特点,

（一）资产评估的种类,

（1）单项资产评估,是指评估对象为单项可确指资产的评估。

通常机器设备评估、土地使用权评估、房屋建筑物评估、商标权评估、专利权评估等均为单项资产评估。

由于单项资产评估的对象为某一类资产，不考虑其他资产的影响，通常由具有某一方面的专业评估人员参加即可完成评估任务。

二、资产评估的种类和特点,第一节资产评估及其特点,二、资产评估的种类和特点,第一节资产评估及其特点,

（2）整体资产评估,是指以若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力为评估对象的资产评估。

如以企业全部资产作为评估对象的企业整体价值评估（或称企业价值评估）、以企业某一部分或某一车间为评估对象的整体资产评估、以企业全部无形资产为评估对象的无形资产整体评估等。

二、资产评估的种类和特点,第一节资产评估及其特点,

（二）资产评估的特点,1.市场性

（1）资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。

（2）资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。

（3）评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。

2.公正性,资产评估的公正性主要体现在资产评估是由交易双方以外的独立的第三者，站在客观公正的立场上对被评估资产所做的价值判断，评估结果具有公正性。

二、资产评估的种类和特点,第一节资产评估及其特点,

（二）资产评估的特点,二、资产评估的种类和特点,第一节资产评估及其特点,

（二）资产评估的特点,3、专业性,资产评估人员在对被评估资产价值做出专业判断的过程中，需要依据大量的数据资料，经过复杂细致的技术性处理和必要的计算，不具备相应的专业知识就难以完成评估工作。

二、资产评估的种类和特点,第一节资产评估及其特点,

（二）资产评估的特点,4.咨询性,咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。

事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。

三、资产评估的功能和作用,第一节资产评估及其特点,

（一）资产评估的功能,评价和评值,

（二）资产评估的作用,咨询管理鉴证,第二节价值类型和评估目的,主要内容：

价值类型评估目的,第一章总论,第二节价值类型和评估目的,一、资产评估的价值类型,

（一）资产评估价值的一般含义,1、资产评估中的价值不是凝结在商品劳动中的一般的无差别的人类劳动2、资产评估中的价值不一定是市场价格其理由在于有的资产没有市场价格3、资产评估中的价值反映的是一种公允价值,结论：

资产评估的价值是一个评估各方当事人都可以接受的公允价值。

第二节价值类型和评估目的,一、资产评估的价值类型,

（二）资产评估的价值类型,资产评估的价值类型是指资产评估结果的价值属性，也就是被评估资产价值的性质。

市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值）,市场价值,价值类型,第二节价值类型和评估目的,一、资产评估的价值类型,（三）资产评估价值类型的作用,1、表明了被评估资产价值的性质同样的一项资产，在不同的条件下，其价值是不一样的。

例如，在继续使用条件下和非继续使用条件下，其价值就会不一样。

这就是资产评估条件下价值涵义的特殊性。

第二节价值类型和评估目的,一、资产评估的价值类型,

（二）资产评估价值类型的作用,2、有利于评估结果的使用明确价值类型，就明确界定了评估结果的价值涵义，有利于评估结果使用人对评估结果的理解，从而避免滥用资产评估价值。

第二节价值类型和评估目的,二、资产评估的目的,通俗地讲，资产评估目的就是资产评估所要达到的目标。

资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分。

资产评估一般目的是泛指所有资产评估活动共同的目的或目标，即抽象掉所有个别资产评估的特殊性，抽象掉所有个别委托方的特殊要求，只保留进行资产评估最基本的目的和要求。

资产评估特定目的，是每一项资产评估所要实现的目的或目标，是每一个委托方对某一项资产评估的具体要求。

（一）资产评估一般目的资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。

第二节价值类型和评估目的,二、资产评估的目的,

（二）资产评估特定目的资产业务，是指引起资产评估的经济行为。

通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。

第二节价值类型和评估目的,二、资产评估的目的,资产业务包括：

资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、担保、租赁、债务重组、其他,第三节资产评估的假设与原则,主要内容：

资产评估的假设资产评估的原则,第一章总论,第三节资产评估的假设与原则,一、资产评估假设,资产评估假设是对评估对象所处的时间和空间状况等所做的合理设定。

持续使用假设,交易假设,基本假设,公开市场假设,清算假设,第三节资产评估的假设与原则,二、资产评估原则,

（一）资产评估工作原则1.独立性原则2.客观公正性原则3.科学性原则,

（二）资产评估经济技术原则1.预期收益原则2.供求原则3.贡献原则4.替代原则5.评估时点原则,第四节资产评估与会计和审计的关系,主要内容：

资产评估与会计审计的联系资产评估与会计审计的区别,第一章总论,第四节资产评估与会计审计的关系,一、资产评估与会计计价,1.资产评估与会计的联系

（1）资产评估的结论为会计计价提供依据

（2）资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料,2.资产评估与会计计价的区别,

（1）性质和基本职能不同,会计,资产评估,性质,是企业组织管理中的一个重要组成部分,是一种咨询活动，是社会中介服务活动,基本职能,反映和监督,评值和评价,第四节资产评估与会计审计的关系,是以资产的效用和市场价值为依据判断资产是否有价值及价值的大小,

（2）确定资产价值的依据不同,会计,资产评估,主要是以历史成本为依据记录资产的价值。

2.资产评估与会计计价的区别,第四节资产评估与会计审计的关系,（3）计价方法不同,会计计价,资产评估,历史成本重置成本变现价值收入现值清算价值,市场法收益法成本法,2.资产评估与会计计价的区别,第四节资产评估与会计审计的关系,2.资产评估与会计计价的区别,第四节资产评估与会计审计的关系,为资产交易提供估值服务。

（4）计价目的不同,会计计价,全面反映企业历史和现实资产状况，为企业管理服务。

资产评估,第四节资产评估与会计审计的关系,二、资产评估与审计,1.资产评估与审计的联系

（1）使用的方法有相同之处,具有“价值判断”的性质，也广泛运用分析和证实方法,审计,资产评估,属于“事实判断”的范畴，主要运用分析和证实法。

（2）资产评估与审计相互配合开展工作企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大减少资产评估的工作量，审计结果为评估提供了基础数据。

企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财务报表提供了重要参考。

第四节资产评估与会计审计的关系,二、资产评估与审计,1.资产评估与审计的联系,

（1）产生的社会条件和活动的本质不同。

审计是在现代企业两权分离背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。

资产评估是在市场经济充分发展，适应资产交易、产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。

2.资产评估与审计的区别,第四节资产评估与会计审计的关系,二、资产评估与审计,2.资产评估与审计的区别,第四节资产评估与会计审计的关系,二、资产评估与审计,审计人员在执业过程中，要自始至终地贯彻公证、防护和建设三大专业原则。

资产评估人员在执业过程中则必须遵循供求、替代、贡献、预期等基本经济原则。

（2）执业过程中遵循的原则不同,2.资产评估与审计的区别,第四节资产评估与会计审计的关系,二、资产评估与审计,开展审计工作所需的专业知识主要以会计学、税法及其他经济法规等知识为基础，因此，审计人员主要由具有财务方面知识的人员构成。

开展资产评估工作不但要有经济学、法律、会计学等社会科学知识，还必须具有工程、技术等方面的自然科学知识，因此，资产评估人员不但要由具有财务方面知识的人员构成，而且还应当由具有建筑、设备、土地等方面的专业技术人员构成。

（3）专业基础不同,审计会计报表及其相关业务的标准与会计是一致的。

资产评估对资产价值计量标准上有很大区别，会计强调资产的历史成本，而资产评估则强调资产的现时价值，注重资产的重置成本、市场价值和未来收益的价值。

（4）与会计原则的关系不同,2.资产评估与审计的区别,第四节资产评估与会计审计的关系,二、资产评估与审计,ThankYou!