房地产产品定位的分析与评价.pptx

房地产产品定位的分析与评价.pptx

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第六节产品定位方案的分析与评价,一、产品整体性可行性分析,整体性评估,权重标准可由各投资新建开发商按其公司目的、需要及各个层面的重视程度，而给予不同的权重,各个层面各有三四个产品待估，参照相应评估标准及权重，针对每个产品的分数加总，选择较优方案,针对各个产品的评分标准应尽量予以细分化，使得标准之间有明确的区别,二、产品的规划可行性分析,在进行规划许可的时候，共有四个因素要注意，即容积率、公共设施、车位数量及动线规划，而这四个因素在评估时的重要性，应视其所处环境、公司规模、景气状况等特性，而作不同的调整,

（1）,

（2）,（3）,（4）,（5）,（6）,评价因素的重要性，本就因时、因地、因事、因人及因物而异，然后权重不同会影响预选方案的的评估结果，因而导致不同的抉择。

所以在选择时，要先决定一项最主要因素，给予最高权重，其他的则列为次要的因素，给予较低的权重，如此操作才能评选出对投资兴建开发商较有利的方案,三、产品的财务可行性分析,在进行预选方案评估时，第二个层面应考虑的因素为财务可行性，而财务可行性分析的因素有四个，分别为投资报酬率、净现值、投资回收期限及资金投入量等，这四个因素的重要性，要视公司政策、产品形态、景气、金融政策等外界环境的特性，而作不同的调整以下根据个案所处外界环境情况的差异，说明进行财务评估时，各因素的重视程度及应注意的事项,财务因素在预选方案评估时是较具体且可以量化的评估指标，而其影响却很深远，而且各个因素之间又分别适合不同的情况，所以在进行财务评估时，须先审视评估的环境及目的，再找一个较合适的评估因素并赋予适当权重，以避免因素选择偏差和权重赋予不当，导致错误的选择,1.投资报酬率和财务内部收益率,

（1）投资报酬率，又称投资收益率，是指投资项目开发利润占总项目投资的百分比。

投资报酬率的计算公式为：

投资报酬率（ROI）=年利润或平均利润/投资总额*100%,

（2）财务内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

它是评价项目盈利能力的动态指标，表达式为：

（CI-Co）t*（1+FIRR）-t=0（t=1n）,2.财务净现值,财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标，是技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。

其计算公式是：

式中，FNPV为项目在起始时间点的财务净现值；CI和CO分别为现金流入量和现金流出量；CI-CO为第t年得净现金流量；t为时期；i为设定的折现率,净现值的计算过程,

（1）将每年的营业净现金流量折算成现值

（2）将终结现金流量折算成现值（3）计算未来报酬的总现值,净现值=未来报酬的总现值初始投资,净现值（NPV）的经济意义,财务净现值是评价技术方案盈利能力的绝对指标，它反映项目在满足按所设定的折现率要求的盈利之外，获得的超额盈利的现值。

判断项目是否可行的方式如下：

3.动态投资回收期,投资回收期（Pt）是指以项目的净收益抵偿全部投资限值（包括固定资产投资和流动资金投资）所需要的时间。

这是反映财务上投资回收速度的评价指标。

对于房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其表达公式为：

式中，ic为基准收益率；Pt是需要计算的投资回收期,动态投资回收期是考虑资金的时间价值时收回初始投资所需的时间，应满足下式：

Pt=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值,优点动态投资回收期的计算考虑了资金的时间价值，但考虑时间价值后计算比较复杂,4.资金投入量计算,我们可依一般情况设算下列各项资金回收及投入的百分比，以估计资金投入量,四、产品的市场可行性分析,1.销售代理公司接案意愿分析,销售代理公司处于市场的前沿，因此销售代理公司的意见及接案意愿，对开发商来说是一项很重要的资讯。

至于销售代理公司接案意愿的判断，可以从下列几点事项略知一二：

2.余屋处理弹性分析,抢购一空对任何企业来讲都是最乐于见到的现象，对于不动产行业来说也是如此。

但不动产不同于其他产品，其他产品大多是分散至各地的零售点销售，而且定价固定，不太可能在短期间内调整数次：

而不动产则采取集中式销售，尤其是房屋预售，大多在惟一的接待中心销售，而且常随着市场反应机动地调整价格,适度主动保留部分房屋，简称“余屋”，或因市场因素以至某些房屋不能在预售时出售，已成为目前各发展商所无法回避的课题，因此余屋的销售，也变为发展商在进行产品定位时必须注意的问题。

余屋既不可避免，但又不能长期留置，造成资金积压，所以针对不能在预售期间内销售余屋，应了解其销售的特性，规避不易销售的盲点，使预售房屋变成余屋后也能顺利销售。

3.产品的市场景气状况对抗性分析,由于景气与不景气都是开发商于经营过程中不可避免的现象，因此针对不景气来临时所拟推出的个案，应特别注意，以防销售不顺，造成资金积压。

一般来说，在不景气时还能脱颖而出的产品，都常具备某些共同点，只要所规划的产品具备类似特点，即表示这类产品较具有景气对抗性。

这些具有景气对抗性的特点包括六点:

4.价位调高潜力分析,不动产市场的最重要因素是地段，而地段的价值反映在产品的价位上。

要评估一个个案是否有调高价位的潜力，可以从下列事项中看出端倪：

小结：

定价是重大决策，调价更是关系销售成败的主要因素，产品属性如果适合调价，则调价之后不但不会妨碍销售，还可造成“今天不买，明天后悔”的认知，而形成抢购的局面；然后如果产品属性不适合调价，硬要调价就很可能就此形势逆转而下。

所以，调价与否应特别慎重,五、产品的管理可行性分析,在进行管理可行性分析时，有三个因素必须纳入考虑，即居住水准、楼层用途与管理方法，这三个因素随着诉求客户群、个案规模、公司政策等的不同，而分别给予重要程度不一的权重,1.管理方法合理性分析购买不动产的最主要目的，除了投资外，既是自住。

投资是为了能加价出售，而自住则追求居家品质。

至于是否能加价出售，除了市场景气因素外，整栋大楼的维护管理是否成功，当居首位，而居家品质的确保则是有赖于大楼管理是否正常有效的运作，而大楼管理维护要做得好，前提在于大楼的用途及形态。

至于如何规划适当的大楼用途及形态，需要注意几点：

2.居住水准的合理分析,产,无论是基于投资目的还是自住母的而购置房产，该房产是否适合居住，成为一项越来越重要的考虑因素。

就建住物而言，在着手进行产品定位时，其平立面配置、动线规划等都会影响房屋落成后的居住水准,3.楼层用途的合理性分析,要确定各楼层之间用途是否会冲突，在进行产品定位时需要注意以下几点：

小结：

如果各楼层用途一致，或者不会相互干扰的话，该大楼的居住品质可以维持一定的水准，其售价也会水涨船高。

而如果用途不一致或者会相互干扰的话，则其居住品质自然大受影响，连带地其住户也会因为脱售不易而致降价求售，价值及价格因而更加低落。

这些干扰或不一致，在产品定位之初，即可通过合理规划而加以避免，不可不慎,